Применение современных технологий позволяет девелоперам существенно сокращать затраты на строительство складов, за счет чего потенциальные арендаторы и покупатели могут получить наиболее выгодные коммерческие условия в новых объектах, отмечают аналитики международной консалтинговой компании Knight Frank.
До 2014 года стоимость услуг на рынке складской недвижимости была номинирована в долларах. В связи с внешнеполитической и макроэкономической ситуацией в России в конце 2014 курс доллара вырос в 2 раза, а вместе с курсом выросли и арендные ставки. Начался пересмотр договоров аренды и переход рынка на рубли, который завершился к концу 2015 года.
Объём ввода качественных складских площадей в Московском регионе
В условиях низкого спроса и большого объема вакантных складских площадей (объем вакансии на конец 2015 года составила 9,2% против 1,9% в конце 2014 года) на рынке складов Московского региона в 2015 образовался дисбаланс, ставки аренды начали падать. Рыночные условия стали диктовать арендаторы. Данная тенденция в меньшей степени, но остается актуальной на рынке Московского регионе и сегодня.
На текущий момент рынок складской недвижимости Московского региона является сбалансированным, так как насыщен качественными складскими объектами, спрос находится на стабильно высоком уровне (около 1 млн кв.м в год). Тенденция заключения сделок в готовых объектах сохраняется (их доля по итогам 9 месяцев 2017 года составила более 70%). Несмотря на высокий спрос, низкий уровень нового строительства и снижение доли вакантных площадей, запрашиваемые ставки аренды складов не повышаются.
Динамика ставок аренды в Московском регионе в пересчете по соответствующему дате курсу
За последние 10 лет технологии строительства на складском рынке существенно изменились. Сейчас при возведении комплексов класса А используются сэндвич-панели, которые не перегреваются летом и не переохлаждаются в зимнее время года; специальные тепловые завесы рядом с погрузочно-разгрузочными доками, светодиодные светильники с датчиками движения, железные откосы на углах здания, отбойники у погрузочно-разгрузочных зон, офисные группы с антивандальными отделочными материалами. Если ранее стандарт по количеству доковых ворот был на уровне 1 на 1000 кв.м склада, то сейчас этот показатель уже составляет в большинстве случаев 1 на 650-700 кв.м.
В последнее время ряд крупных девелоперов начали использовать 3D-моделирование при проектировании, это позволяет оперативно вносить правки в проект, делать максимально четкую визуализацию объекта, избегать проблем с перепадом высот при посадке здания на заданный земельный участок и т.д. Некоторые девелоперские компании стали типизировать отдельные соединения металлоконструкций с целью экономии времени на их сборку.
Изменилась и структура площадей внутри блоков: если раньше зачастую в дополнение к складским площадям арендаторам навязывались до 10% мезонина и до 10% офисов, то сейчас у девелоперов более гибкая политика – арендатор в большинстве случаев сам определяет количество необходимых ему мезонинов и офисов. Кроме того, на складском рынке уже активно строятся типовые коробки класса А, которые полностью «очищены» от дополнительных помещений в виде мезонина и офисов. Даная технология позволяет при низких затратах и в максимально короткие сроки (3-6 месяцев против стандартных 9-12 месяцев) строить склад под ключ.
Еще одной новинкой в строительстве стали самонесущие склады, которые не являются капитальным строением и не требуют получения разрешительной документации. В данном случае у клиента есть возможность получить готовый мобильный склад со стеллажами, что существенно сокращает затраты на монтаж стеллажных конструкций и позволяет перевезти здание на другой земельный участок.
По словам регионального директора департамента индустриальной и складской недвижимости, земли компании Knight Frank Владислава Рябова, если девелоперы не используют новые технологии, они заведомо ухудшают свои позиции относительно более продвинутых девелоперов и вынуждены надеяться на уникальную локацию своих объектов либо снижать стоимость аренды. Также новые технологии строительства позволяют сделать складской объект более универсальным и ликвидным для собственников и арендодателей. Однако следует иметь в виду, что если объект находится в значительно худшем местоположении, то никакие самые продвинутые технологии не помогут сделать его рентабельным.
