Согласно отчету JLL, офисный рынок Центрального делового района (ЦДР) содержит в себе скрытый дисбаланс, который проявляется в дефиците предложения крупных офисных блоков. Это добавляет уверенности собственникам качественных бизнес-центров, что в дальнейшем приведет к росту ставок аренды.
«Объем нового строительства ограничен, а сроки ввода подавляющего большинства проектов регулярно переносятся. По итогам 2016 года в ЦДР было сдано в эксплуатацию всего три офисных здания совокупной арендуемой площадью 44 500 кв.м (из них 40 300 кв.м относятся к классу «А»). Данный показатель оказался минимальным за последние десять лет, – комментирует Олеся Дзюба, руководитель отдела исследований компании JLL в России и СНГ. – В 2017 году в ЦДР ожидается ввод всего одного здания класса «А» – «Оазис» – арендуемой площадью 35 000 кв. м. Учитывая уже строящиеся объекты, а также потенциальные переносы сроков ввода, объем нового предложения ближайших лет будет значительно ниже объемов спроса».
Баланс офисного рынка Центрального делового района Москвы
Спрос в ЦДР фокусируется на офисных помещениях класса «А». При этом интерес к высококачественным объектам в ЦДР проявляют как крупные международные и российские корпорации, так и небольшие локальные игроки. Спрос восстановился после падения в 2016 году: в первом полугодии 2017 года объем сделок аренды и покупки офисов класса «А» на 23% превысил показатель аналогичного периода прошлого года и составил 41 200 кв.м.
В соответствии с низким уровнем ввода и стабильным спросом доля вакантных площадей в классе «А» продолжает снижаться, что создает более комфортные условия для собственников зданий. С конца 2014 года до второго квартала 2017 года вакантность в этом сегменте сократилась на 3,5 п.п., до 14,4%.
Доля свободных площадей в ЦДР Москвы по классам
В ближайшей перспективе восстановление экономики будет способствовать дальнейшему росту спроса, что будет стимулировать снижение общей вакантности: к 2021 году показатель в ЦДР составит 11,5%. При этом основное влияние на показатель окажет уменьшение вакантности в классе «А». Снижение ставок аренды в 2015-2016 годах, а также сокращение разницы между ставками в классах «А» и «В+» стимулирует компании улучшать условия своего размещения, арендуя более качественные помещения либо в ЦДР, либо по схожей цене за пределами Садового кольца.
Сокращение выбора качественных офисов в ЦДР будет стимулировать повышение стоимости аренды: к концу 2019 года аналитики JLL ожидают роста ставок в зданиях класса «А» на 7-25% в зависимости от локации и качества предлагаемых помещений. По прогнозу JLL, по итогам 2019 года ставки аренды на помещения класса «А» в ЦДР будут находиться в диапазоне 500-800 долл. за кв.м в год против 400-750 долл. в 2017 году. При этом аренда помещений класса «В+» также подорожает – верхняя граница ставки аренды в таких зданиях может достигнуть 28 000 руб. за кв.м в год против 26 000 руб. в 2017 году.
Ставки аренды офисных помещений в ЦДР Москвы (долларов* за кв.м в год)
* Запрашиваемые ставки в классе «В+» пересчитаны в долл. США по курсу ЦБ РФ и представлены в справочных целях.
«Небольшие компании вряд ли столкнутся с трудностями при поиске офиса в ЦДР, а для крупных игроков поиск качественного помещения в центре города уже становится проблемой. На фоне ожидаемого повышения ставок аренды и убывающего предложения компании будут вынуждены рассматривать проекты на стадии строительства и заключать предварительные договоры аренды или находить компромисс по ставке аренды в текущем предложении», – заключает Елизавета Голышева, директор по России и СНГ, руководитель отдела по работе с владельцами офисных помещений компании JLL.
