В 2014 году столичные власти продали 39 бывших советских кинотеатров, расположенных в различных районах Москвы. Новым владельцем объектов общей площадью 170 тыс. кв. м стала компания ADG Group. Она планирует переоборудовать устаревшие здания в многофункциональные районные центры шаговой доступности с торговыми, культурными и развлекательными площадями. Об особенностях формирования пула арендаторов будущих многофункциональных центров и их основных преимуществах по сравнению с другими районными объектами коммерческой недвижимости редактору портала Zdanie.info рассказала коммерческий директор компании ADG Group Анна Образцова.
— В чем заключается преимущество Ваших объектов по сравнению с уже работающими на окраинах Москвы районными торговыми центрами?
На данный момент по-настоящему «районных» центров в Москве все-таки нет: это либо относительно крупные площадки у метро c классическим, но порой хаотичным набором операторов и отсутствием концепции, либо магазины формата «у дома»
Даже те операторы, которые обслуживают относительно большую долю населения района, редко отвечают представлениям о современном ритейле. Зачастую в районах вообще отсутствуют качественные кафе и рестораны, что заставляет людей тратить время на дорогу для того, чтобы провести время с друзьями или семьей в хорошем заведении.
Наши районные центры будут выгодно отличаться по нескольким параметрам. Во-первых, это удобное расположение. Кинотеатры исторически располагались в самом центре жилого района - в соответствии с концепцией микрорайонной застройки в СССР досуговые объекты должны были быть равноудалены от всех домов. Поэтому все жители района смогут пешком дойти до нового центра не более чем за 15 минут. Во-вторых, при формировании тенант-микса мы учитываем реальные потребности горожан в каждой категории товаров и услуг.
И, наконец, мы делаем особый акцент на развлекательном и образовательном потенциале наших районных центров. Современного потребителя уже не привлекает исключительно факт совершения покупок, к шопингу он относится как к определенному виду досуга, как к возможности получить своеобразный опыт и впечатление. Именно поэтому больше нельзя мыслить исключительно категориями продаж, нужно находить альтернативные решения, отвечать на запросы покупателя даже в рамках повседневных потребностей.
— Какой процент площадей районных центров будет отводиться под коммерческую составляющую?
— Соотношение конкретных категорий площадей варьируется от центра к центру в зависимости от реальных потребностей населения. В целом, не менее 30% площадей каждого объекта будет отдано под социокультурную и образовательную функцию, включая кинопоказ, а 70% - распределены между различными группами товаров, услуг, развлечений, кафе и ресторанов.
— Ранее Вы заявляли, что во всех районных центрах будут работать магазины детских товаров. Также известно, что в 36 объектах откроются продуктовые магазины «Лента». Какие еще представители ритейла наиболее перспективы для открытия в ваших центрах?
— Практически во всех районных центрах будет сохранена историческая функция кинотеатра. При этом сам продукт кино в нашем проекте будет представлен с концептуально новой стороны. В рамках рыночной цены билета мы будем предоставлять совершенно иной уровень качества кинопоказа, рассчитанного на семейную аудиторию, аналога которого на текущем рынке нет.
В настоящий момент к нашему проекту наибольший интерес проявляют сетевые операторы, российские и международные. В силу своего опыта и экспертизы на рынке они понимают преимущество локаций наших объектов с точки зрения близости к конечному потребителю
Помимо крупных ритейлеров, нам также очень интересен локальный бизнес. Местные предприниматели, как правило, отлично знают своего целевого потребителя и, отталкиваясь от его потребностей, грамотно определяют свой формат развития и ассортимент товара. Локальный бизнес также характеризуется тем, что оживляет атмосферу в торговом объекте.
Одной из якорных и стратегически важных функций в объектах будет общественное питание. Сейчас мы активно разрабатываем концепцию с целью определения форматов, в которых будет оптимально ее воплотить в каждом из объектов.
— В каком формате будет работать зона фуд-корта? Будете ли Вы работать с одной сетью, или на территории объектов будут представлены различные рестораны и кафе?
— Функция общественного питания является стратегической, причем не только для нашего проекта, но и, по данным современных исследований рынка, на глобальном уровне. Обороты операторов фуд-сегмента не только сопоставимы с ведущими ритейлерами, но зачастую могут превосходить их. Мы комплексно подходим к вопросу размещения операторов общепита в нашем проекте: определяем потенциал площади под фуд-сегмент, форматы присутствия, ориентируясь при этом на особенности каждого конкретного района и потребности его жителей. В первую очередь, мы стремимся подобрать в каждый объект тех операторов, которые были бы максимально востребованы со стороны горожан, хотя, разумеется, от объекта к объекту многие будут повторяться. Наша задача сделать фуд-корт не просто местом общественного питания, но так называемым «третьим местом», кроме работы и дома, для проведения свободного времени с семьей и встреч с друзьями.
— Ваша компания будет самостоятельно подбирать пул арендаторов?
— Концепция проекта и его общая идеология определяется силами внутренней команды проекта, однако мы также привлекаем брокеров для грамотного освоения такого объема площадей. На сегодняшний день мы сотрудничаем с ведущими консультантами рынка, как российскими, так и международными, которых привлекаем на разных этапах реализации проекта.
Мы намерены развивать особый формат отношений с каждым оператором, формировать своеобразное бизнес-сообщество, развивать возможности для кросс-промо между различными категориями ритейлеров
— Изменились ли за прошедшие годы Ваши ожидания по уровню доходности и срокам окупаемости объектов?
— Перед тем как приступить к реализации проекта, на этапе планирования бизнес-модели, мы, разумеется, предпринимали все необходимые меры, чтобы спрогнозировать все возможные финансовые показатели и оценить риски. Сейчас мы рассчитываем выйти на окупаемость через 5-6 лет после ввода объектов в эксплуатацию.
Беседовала Анна Джей, ZDANIE.INFO
Компания ADG Group, основанная в 2003 году, является городским девелопером полного цикла. Первоначально компания специализировалась на работе в крупных региональных центрах. К 2009 ее портфель достиг миллиона кв. м реализованных проектов, включая ТРЦ «Калининград Плаза», калининградский завод по сборке бытовой техники «Балтмикс», а также ТЦ в ряде российских городов. По словам управляющего партнера компании Григория Печерского, сформированный ранее портфель ADG Group был передан чешской компании PPF.