Перспективы развития рынка складской недвижимости России

В 2016 году арендные ставки на российскую складскую недвижимость достигли минимального значения, однако значительное падение стоимости аренды не привело к сокращению доли свободных площадей и росту спроса на логистические объекты. О сегодняшней ситуации и перспективах развития рынка складской недвижимости России редактору портала Zdanie.info рассказала директор по аренде и маркетингу компании Radius Group Анна Сорокина.

Директор по аренде и маркетингу компании Radius Group

Анна Сорокина 

— Как Вы оцениваете текущую ситуацию на рынке складской недвижимости Москвы и регионов?

Ситуация, как нам кажется, стабилизируется, но по-прежнему остается сложной для застройщиков. Ставки находятся на минимальном историческом уровне, спрос отстает от показателей предыдущих лет, сложнее получить финансирование под новые проекты, арендодателям чаще приходится доинвестировать в помещения, чтобы адаптировать их под конкретных пользователей. Приходится жертвовать арендным потоком, предоставляя более длительные арендные каникулы, при этом контракты заключаются на более короткий срок. Мы, конечно же, рассматриваем данную ситуацию как временную, но это не делает ее проще.

—  Остается ли Москва главным городом для инвестиций в логистические комплексы?

—  Несомненно, Москва пока остается наиболее привлекательным регионом для инвестиций в логистику. Несмотря на достаточно активное развитие складского рынка в других городах-миллионниках, основной спрос на качественные индустриальные объекты по-прежнему сосредоточен в Подмосковье. Дополнительным фактором является несовпадение ценовых ожиданий. Многие потенциальные арендаторы предполагают, что аренда в регионах будет дешевле, чем в Москве, что не соответствует действительности. Строительство там часто оказывается даже дороже, чем в столице, а получить финансирование под региональные проекты сложнее. Поэтому крупные игроки очень осторожно планируют развитие в регионах и выходят туда чаще всего только под конкретного клиента, четко понимая экономику и сроки возврата инвестиций.

— Главные игроки складского рынка находятся в Подмосковье и частично в Санкт-Петербурге. Какими особенностями обладает рынок складской недвижимости двух столиц?

—  Для застройщика этот рынок понятнее, чем региональный, с точки зрения согласований и планирования сроков и бюджета строительства. В Москве больше и лучше выбор генподрядных компаний, то есть можно получить на выходе здание лучшего качества, по лучшей цене и в гарантированные сроки. В Москве больше спрос. Но, конечно, тут и гораздо выше конкуренция между девелоперами, так как их значительно больше. Арендатору рынок Подмосковья и Ленинградской области дает больше возможностей выбора, как в плане расположения, так и технических параметров здания. Тут можно выбирать и арендодателя, в отличие от регионов, где арендаторы стоят перед выбором среди двух-трех, а иногда и из одного арендодателя, многие из которых имеют не очень прозрачную структуру бизнеса. Для крупных компаний, особенно иностранных, это важный фактор в оценке бизнес-рисков.

— В минувшем году доля купленных складских площадей в общем объеме сделок снизилась до 14%. Произойдет ли в 2017 рост количества сделок по покупке складов? 

— Причина очень простая – ставки аренды в качественных объектах находятся на таком уровне, при котором покупать просто экономически невыгодно. Сейчас приобретают склады только те компании, которым нужно очень специализированное здание, недоступное в формате аренды. С учетом динамики арендных ставок маловероятно, что количество сделок по покупке в 2017 году увеличится. Компании начнут приобретать, только если стоимость аренды будет уверенно расти. При этом могут увеличиться продажи под размещение легких производств. Например, у нас в парке мы видим растущее количество запросов от производственных компаний, готовых инвестировать в покупку современных зданий.

— В конце 2016 года арендные ставки на российскую складскую недвижимость достигли минимальных  значений. Что будет происходить с арендными ставками в 2017 году?

— Мы стараемся реалистично оценивать ситуацию и ожидаем, что ставки в этом году останутся на уровне конца 2016 – начала 2017 года. При этом хочется верить, что к концу года наметится тенденция на рост, вызванная постепенным сокращением вакансии на высококачественных объектах.

— Произойдет ли в текущем году сокращение доли вакантных площадей? 

— По нашему мнению, вакансия может немного снизиться. Даже если спрос останется на уровне прошлого года, с учетом минимального объема новых помещений, выходящих на рынок в этом году, существующие склады будут постепенно сдаваться. В старых складах, построенных в 2005-2012 годах, а также в объектах класса В с неэффективными планировками и устаревшими инженерными решениями, доля вакантных площадей может вырасти. Из них арендаторы мигрируют в новые более качественные помещения, ранее недоступные им по цене.

— В каких классах в столичном регионе существует недостаток складских площадей?

— Если говорить об разделении на классы А, В и т.д., то помещений в настоящий момент хватает, во всех классах есть вакансия. Если же идти в классификацию с точки зрения использования склада, то на рынке всегда был недостаток спекулятивных мультитемпературных складов.

Если вы арендатор, которому нужно в рамках одного объекта получить не только «сухой» склад, но и охлаждаемые помещения с несколькими температурными режимами, вы скорее всего не найдете такой готовый объект

Вам придется договариваться о строительстве «под заказ» или инвестировать в дополнительное оборудование стандартного «сухого» склада. Производственные компании сталкиваются с аналогичными сложностями – качественных современных объектов, где может разместиться легкое производство в кратчайшие сроки, крайне мало. Часто все упирается в инфраструктуру парка. Например, у нас в «Южных Вратах» запаса по электроэнергии, газу и воде достаточно не только для размещения стандартных «сухих» складов, но и для организации производства. В этом плане мы предлагаем уникальное решение: надежность и минимизацию рисков для производства, а также возможность эффективной дистрибуции по Подмосковью и ЦФО.

— В 2016 году в Москве ввели 720 000 кв. м складских площадей, что значительно ниже показателей ввода 2015 года. Это связано исключительно с экономической ситуацией в стране?

—Напрямую это связано с очень низким уровнем арендных ставок. Текущие условия аренды - собственно, ставки, длинные арендные каникулы, много дополнительных уступок арендаторам - не позволяют возвращать даже прямые инвестиции в строительство качественных объектов, не говоря уже о прибыли инвестора. Серьезные игроки не хотят строить в убыток.

— Какой формат складов пользуется наибольшим спросом в текущих экономических реалиях?

— Стандартные «сухие» склады по-прежнему наиболее востребованы.

— По вашему мнению, на сегодняшний день целесообразнее арендовать или покупать складские площади?

—Сейчас, как и в ближайшие пару лет, аренда будет целесообразнее. Исключение составляют ситуации, когда бизнес компании требует нестандартной конфигурации распределительного центра или специфической инженерной начинки в нем.

— Является ли сегодняшний рынок складских помещений наименее благоприятным для девелоперов? Какие события могут повлиять на изменение ситуации? Какой должна быть арендная ставка, чтобы бизнес стал вновь выгодным?

— В долгосрочной перспективе складской рынок всегда был и будет наиболее стабильным среди других сегментов коммерческой недвижимости. Если возможно закрыть нерентабельный магазин или перевести офисных сотрудников на удаленную работу, сократив офис, то от склада вряд ли можно совсем отказаться. Качественные складские объекты будут востребованы всегда. Да и история последних 10-12 лет показывает, что после кризиса складской сегмент восстанавливается быстрее других. Если же говорить о текущей ситуации, то этот сегмент снова станет прибыльным, если чистые ставки аренды вырастут в 1,5-2 раза – до 5 500 – 6 500 рублей за кв. м в год.

— В какой валюте платят клиенты на сегодняшний день? Сколько лет может уйти на формирование рублевого рынка аренды складов?

— Абсолютно все новые контракты на складском рынке сейчас заключаются в рублях, поэтому можно сказать, что буквально за полтора-два года сформировался рублевый рынок аренды

При этом некоторые компании, заключившие договоры аренды в период до 2014 года, еще живут по долларовым контрактам. В горизонте 2-5 лет эти договоры с долларовыми ставками аренды истекут, и, если ситуация в экономике драматически не поменяется, продлеваться они, вероятно, будут уже с рублевыми ставками аренды.

— Каково соотношение российских и иностранных инвесторов?

— Здесь, пожалуй, стоит развести два типа инвесторов. Если мы говорим о таких профессиональных инвесторах, как фонды, крупные банки и инвестиционные группы, то основная активность сейчас исходит от российских игроков. Если же речь идет о конечных пользователях, которые инвестируют в покупку, то в последние 3-4 года растет количество иностранных игроков, готовых покупать склады. Так, наша компания заключила за последние два года крупнейшие сделки по продаже конечным пользователям на складском рынке. Для нас это показатель растущей уверенности крупных корпораций в потенциале российского рынка.

— Насколько регионы интересны для иностранных инвесторов? 

— Внимание иностранных инвесторов пока сосредоточено на Москве. Регионы для них не очень понятны и заведомо связаны с большими рисками.

— В 2016 году ваша компания заключила одну из крупнейших сделок года (с ритейлером «Ашан») и ввела в эксплуатацию одно из крупнейших складских зданий (Leroy Merlin). Каковы планы вашей компании на 2017 год?

— Мы действительно успешно и с опережением сроков построили здание для «Леруа Мерлен», что позволило ритейлеру полноценно запустить распределительный центр до нового года. Текущий фокус нашей строительно-проектировочной команды – это исполнение контракта с ритейлером «Ашан». Что касается развития бизнеса, в настоящий момент мы активно занимаемся привлечением новых арендаторов в «Южные Врата». С начала года мы подписали уже два контракта на общую площадь более 20 000 кв. м и ведем переговоры с другими интересантами. Мы также работаем с запросами по строительству «под ключ» как в рамках «Южных Врат», так и на земельных участках клиентов. Ближе к лету мы планируем запуск нового уникального высокотехнологичного продукта, который качественно поменяет подход к управлению сложными проектами built-to-suit.

— Планируете ли вы пополнить свой портфель новыми объектами?

— С учетом нестабильной рыночной ситуации и крайне низких ставок, не позволяющих строить склады такого качества, как нам бы хотелось, мы пока не планируем новые спекулятивные проекты. Текущий фокус - на нашем флагманском проекте «Южные Врата» в Домодедово. При этом мы активно следим за ситуацией на земельном рынке и ведем переговоры с компаниями, заинтересованными в проектах built-to-suit.

— Какие перспективы ожидают рынок складской недвижимости в следующем году?

— Ситуация на рынке жестко завязана на общеэкономические тренды, поэтому прогнозировать что-то очень тяжело. Мы надеемся, что в следующем году произойдет дальнейшая стабилизация покупательской способности населения и, следовательно, спроса на склады от ритейлеров и дистрибьюторов, поскольку именно они являются основными потребителями складов класса А. Если это произойдет, может начаться взрывной рост и на складском рынке. 

Беседовала Анна Джей, ZDANIE.INFO

Radius Group - девелопер и собственник складской и индустриальной недвижимости класса А в России. На сегодняшний день портфель компании включает в себя 700 тыс. кв. м объектов, расположенных в Московском регионе, Казани и Киеве. Radius Group – первый девелопер складских объектов, сертифицированных по стандарту BREEAM в России. С 2009 года компания реализует индустриальный парк «Южные Врата». Его резидентами являются такие международные и российские компании, как DHL, Leroy Merlin, Decathlon, «Связной», аптечная сеть «36,6», FM Logistic, Volvo и др