УЧАСТВУЙТЕ В ОПРОСАХ


Результаты опроса

Что ждет рынок коммерческой недвижимости Москвы и регионов России - прогноз на 2016 год

28.01.2016

Инвестиционная компания AKTIVO подготовила прогноз развития рынка коммерческой недвижимости в 2016 году.

Российский рынок коммерческой недвижимости бьет рекорд за рекордом, доля вакантных площадей в торговых и офисных центрах сейчас выше, чем во время предыдущего кризиса 2008-2010 годов. Цена квадратного метра опустилась до исторического минимума. Но уже к середине 2016 года мы прогнозируем достижение баланса спроса и предложения. Вот три тенденции на рынке коммерческой недвижимости ближайшего года.

Владимир Лупенко, генеральный директор компании AKTIVO

Тенденция №1:  импортозамещение и рост продуктовых ритейлеров

Согласно данным последнего исследования Knight Frank уровень вакантных площадей в торговых центрах Москвы на сегодняшний день достиг 700 тыс. кв. метров, что составляет 13,1% от всех работающих торговых площадей столицы. Это, несомненно, рекорд российского рынка недвижимости. В 2009 году вакантными оставались лишь 230 тыс. кв. метров. В 2014 году ситуация на столичном рынке выглядела намного оптимистичнее, количество вакантных площадей составляло всего 6%. 

В 2015 году на столичном рынке появилось сразу 12 новых ТЦ. В кризис объем торговой недвижимости увеличился более, чем на 550 тыс. кв. метров. Одновременно с этим российский рынок покинули 11 иностранных торговых компаний, а 35 российских ритейлеров закрыли свои магазины. В результате, по данным Knight Frank, в новеньких ТЦ сейчас пустуют 66% торговых площадей. В то же время, в объектах, введенных в строй в 2014 году, вакантными остаются лишь 6% площадей.

По данным другой международной компании JLL, к вводу в Москве на этот год заявлены торговые центры совокупной площадью около 460 тыс. кв. м. Тем не менее, можно ожидать, что в эксплуатацию будут введены не все запланированные объекты. Часть девелоперов замораживают строительство. Уже с января по декабрь 2015 года объем строящихся торговых площадей в Москве снизился на 38,5%. По сравнению с аналогичным периодом 2009 г., когда объем площадей, находящихся на стадии строительства, сократился на 20%, падение данного показателя оказалось более резким.

По прогнозу того же  Knight Frank, уже в этом году рынок будет «доедать» вакантные площади, и уже в 2016-2017 годах их количество снизится.

Дело в том, что далеко не все ритейлеры сейчас закрывают торговые точки и снижают обороты. Ведь наличие вакантных площадей и снижение арендных ставок дает рознице уникальные возможности для роста. По данным JLL, арендные ставки в ТЦ Москвы в IV квартале 2015 года снизились на 15%. Максимальная ставка аренды в торговой галерее сегодня варьируется в диапазоне 1,7-3,2 тыс. долларов за кв. м в год, а средняя – 0,3-1,2 тыс. долларов в год. В 2016 году ни аналитики JLL, ни Knight Frank не ожидают роста арендных ставок.

Низкой ценой аренды, безусловно, будут пользоваться ритейлеры, открывающие в кризис свои магазины. А таких намного больше, чем кажется. К примеру, «Детский мир» в 2015 году сумел открыть 104 магазина. Группа компаний «Дикси» объявила о росте общей выручки на 14,4% в рублях в декабре и увеличении на 18,9% в рублях за 2015 год по сравнению с аналогичными периодами 2014 года. Х5 Retail Group  (торговые сети «Пятерочка», «Перекресток», «Карусель») в 2015 году увеличил чистую выручку на 27,3%. Прирост торговой площади сети составил 29,6% или 760,9 тыс. кв. метров. «В части органического роста этот год стал лучшим за всю историю компании», - говорится в сообщении Х5.

В этом году большинство девелоперов ожидают экспансии со стороны гипермаркетов и магазинов-дискаунтеров, которые благодаря оптимальным ценам будут оттягивать на себя покупателей у других ритейлеров. Известные продовольственные сети, несмотря на кризис, также демонстрируют темпы роста, в результате чего в большинстве ТЦ арендные ставки для продовольственных магазинов в прошлом году не снижались.

Магазины непродовольственных товаров, в целом, чувствуют себя хуже. Но, как отмечают аналитики Knight Frank, на площади ушедших с рынка торговых компаний, как ни странно, претендует сегодня российский fashion. Одежда российских дизайнеров сейчас может быть представлена даже в весьма успешных торговых центрах. Ведь на fashion рынке наблюдается снижение конкуренции. Кроме того, планы по экспансии имеют западные сети, работающие в категории «средний минус». К примеру, шведский ритейлер H&M, уже заключил договора аренды на открытие новых торговых точек в Москве. Для торговых компаний, адаптировавшихся к кризису, текущий момент — это время возможностей.

Тенденция №2:  рост спроса на офисное пространство эконом-класса

К сожалению, рынок офисной недвижимости приготовил нам меньше позитива. Мы не ожидаем серьезного сокращения количества вакантных площадей в 2016 году.

Как и в случае с торговой недвижимостью, количество вакантных площадей уже превысило порог предыдущего кризиса. По данным компании ILM, на конец года в Москве было свободно 3,2 млн кв. метров офисных помещений. То есть вакантным оказался каждый шестой квадратный метр офисной недвижимости. В третьем квартале 2015 года вакантными оставались 27,6% недвижимости класса «А», 20,4% площадей класса «Б+», и 8,4% офисов класса «Б-». К примеру, в 2010 году пустовало лишь 22% дорогих офисов класса «А», и 14% класса «Б+».

Разумеется, такой тренд не мог ни сказаться на ценах. По данным  Knight Frank, в 2015 году средние запрашиваемые ставки аренды, номинированные в долларах США, снизились на 20% в офисах класса «А» и на 6% в офисах класса «В», опять же побив все исторические рекорды. Арендная ставка в бизнес-центрах класса «А» сейчас составляет в среднем 474 долларов за кв. м в год (что меньше, чем в 2014 году на 116 долларов). Офисы класса «Б» сейчас оцениваются  в 285 долларов за кв. метр (по сравнению с 314 долларами за кв. метр в 2014 году). Такая же цена на офисы в столице была зафиксирована в последний раз в 2003 году.

Те собственники помещений, которые настаивали на оплате аренды в долларах, теряли арендаторов и были вынуждены перейти на расчеты в рубли. А в выигрыше от этой ситуации остались недорогие, но при этом качественные офисные центры. Те офисы, которые находятся в пределах МКАД, поблизости от метро, с хорошей транспортной доступностью, не стоят пустыми. В то же время, по данным ILM, чуть ли не половина офисной недвижимости за МКАД простаивает. Арендаторов уже не интересуют предложения «под отделку». В подавляющем большинстве случаев офисы арендуют «под ключ».

Ожидать, что в стране сейчас активно будут возникать новые рабочие места, а компании будут расширять свои офисы, пока не приходиться. А вот миграция уже существующих компаний, в более дешевые, но комфортные офисные площади класса «Б» — это вполне вероятное развитие событий. Между тем, мы полагаем, что, если экономическая ситуация в стране не станет резко ухудшаться и дальше, уже в конце 2016 — начале 2017 года на этом рынке наметится некоторая стабилизация. Ведь, как отмечается в отчете ILM, темпы нового строительства продолжают снижаться, сроки ввода все большего количества объектов переносятся на более поздние периоды. Уже в 2015 году с января по октябрь на рынке было введено 530 000 кв. м офисных площадей, что на 45% меньше, чем за аналогичный период прошлого года. Такую же тенденцию к снижению объемов сдачи новых объектов мы будем наблюдать и в 2016 году.

Тенденция №3:  баланс пессимизма инвесторов и иллюзий продавцов

По данным Colliers International, общий объем инвестиций в коммерческую недвижимость в 2015 году составил примерно 3 млрд долларов (как всегда, порядка 90% пришлось на столицу). То есть рынок офисов и торговых площадей, по сравнению с прошлым годом, упал более, чем на 40%.

По количеству привлеченных средств в 2015 году лидирует офисная недвижимость, на ее долю пришлось 38% от общего объема сделок ($1,1 млрд). На рынке торговой недвижимости в прошлом году прошел ряд крупных сделок. В частности, была продана галерея «Модный сезон» в гостинице «Москва» в самом центре столицы. Стоимость галереи оценивалась аналитиками в 350 млн долларов. Всего же объем сделок с торговой недвижимостью за год составил 810 млн долларов.

Тем не менее, основной тенденцией 2015 года стало снижение среднего размера сделки. Если в 2012-2013 средняя сумма сделки составляла $100 млн, то в 2015-м - всего $58 млн. То, что недвижимость подешевела, ни для кого не секрет. И, тем не менее, по прогнозам Colliers, в 2016 году объем инвестиций в коммерческую недвижимость останется на уровне 2015 года, либо даже немного превысит его. Инвесторы не ушли с рынка, проблема заключается в том, что ожидания у покупателей и продавцов пока разные. Часть инвесторов полагают, что в кризис собственники почему-то должны избавляться от своих площадей за копейки, а ожидания продавцов зачастую оказываются выше рынка.

Тем не менее, такая ситуация не будет длиться долго, уже к середине 2016 года скорее всего мы увидим хрупкий баланс спроса и предложения.

Многие инвесторы понимают, что рынок уже нащупал дно или близок к этому. Уже сейчас новые объекты продаются по цене строительства, избавляться от коммерческой недвижимости по цене ниже себестоимости владельцы не будут. Объект, в конце концов, легче сдать в аренду за минимальные деньги, которые покрывали бы коммунальные платежи, и подождать другого покупателя. Качественная недвижимость в любой кризис сохраняет за собой статус доходного актива. Особенность текущей ситуации заключается скорее в том, что наиболее рискованными сделками сейчас являются вложения в наиболее дешевые активы, к примеру, офисные центры за МКАД, которые демонстрируют высокую вакантность площадей. В то же время, торговые центры с высокой проходимостью, интересные продуктовым ритейлерам, а также офисные центры класса «Б» с хорошей транспортной доступностью, сохраняют высокий инвестиционный потенциал. В кризис можно недорого купить недвижимость, которая принесет доход в перспективе 3-5 лет.

Автор: Владимир Лупенко, генеральный директор компании AKTIVO

Материалы по теме

Средние ставки аренды на офисы в Москве достигли минимальных значений

Средние ставки аренды на офисы в Москве достигли минимальных значений
25.01.2016 Консультанты, управляющие Эксперты компании Knight Frank подвели итоги 2015 года на рынке офисной недвижимости Москвы Подробнее

По итогам 2015 года в московских ТЦ выросла доля свободных площадей

По итогам 2015 года в московских ТЦ выросла доля свободных площадей
21.01.2016 Консультанты, управляющие Увеличение объема пустующих помещений вызвано вводом значительного объема площадей и активной ротацией арендаторов Подробнее

Офисный рынок столицы достиг дна

Офисный рынок столицы достиг дна
18.01.2016 Консультанты, управляющие Каких-либо драйверов роста рынка в перспективе 2-3 лет не предвидится. Спрос будут формировать, преимущественно, российские компании. Подробнее

В петербургском ТЦ «Жемчужная Плаза» появился новый арендатор

В петербургском ТЦ «Жемчужная Плаза» появился новый арендатор
30.11.2016 Девелоперы, строители Для открытия своих магазинов «1001 Платье» выбирает современные концептуальные торговые центры с высоким трафиком и достойным пулом арендаторов Подробнее

Группа компаний AFI Development объявила о результатах своей деятельности за 9 месяцев 2016 года

AFI Development
22.11.2016 Девелоперы, строители Компания показала рост валовой прибыли на фоне повышения операционной эффективности бизнеса Подробнее

Популярное

Ольга Штода, директор по управлению компании BlackStone Keeping Company
Проактивная эксплуатация коммерческой недвижимости как антикризисная мера
О преимуществах методики, особенностях и перспективах использования в качестве антикризисной меры, рассказала директор по управлению компании BlackStone Keeping Company Ольга Штода
подождите ...
HotLog