УЧАСТВУЙТЕ В ОПРОСАХ


Результаты опроса

Девелопмент, как мода: мы должны угадывать будущее

15.12.2015

Без коммерческих площадей жилой проект существовать не может. Такое заключение сделал в интервью нашему порталу Директор по продажам AFI Development Рубен Разилов. Мы поговорили о ситуации на рынке, основных тенденциях в реализации коммерческих площадей в составе жилого комплекса, особенностях переговоров с покупателями нежилых помещений и влиянии кризиса на этот сегмент.

Директор по продажам AFI Development Рубен Разилов

- Насколько важна коммерческая составляющая в жилом комплексе? Может ли такой проект существовать без нее в современных реалиях или это уже обязательное условие?

Любой застройщик, презентуя проект будущим жильцам, большое внимание уделяет инфраструктуре. Есть различные интерпретации этого понятия, в общем и целом — это то, без чего человек не может или не хочет жить в конкретном месте. Без коммерческих площадей эта инфраструктура существовать не будет. Понятно, что отдельно может строиться или уже быть школа, детский сад. Но вновь прибывшие в тот или иной микрорайон люди должны где-то покупать продукты, лекарства, товары для детей и животных. И существующих объектов, удовлетворяющих эти потребности, в месте застройки бывает недостаточно. Поэтому однозначно можно сказать, что без коммерческих площадей, которые впоследствии займут арендаторы или покупатели, никакой жилой проект представить невозможно.

- На каком этапе продумывается концепция коммерческой части жилого комплекса? Или формат диктует рынок?

Распределение площадей: что и где будет расположено — это вопрос расчета. Планируя такой крупный жилой комплекс, как Одинбург, еще на этапе проектирования мы абсолютно четко представляли, какая инфраструктура там будет.

- Какая-то ротация потом возможна?

Конечно. Мы понимаем, любое помещение — это бизнес. Мы сдаем его в аренду или продаем. Если нежелательно, чтобы функционал помещения менялся (например, было предусмотрено помещение под банк или ресторан, при его строительстве были использованы особые технологии), то в договоре аренды мы пропишем это условие, и арендатор должен будет сохранить назначение помещения. В этом случае меняются только вывески.

Есть помещения со свободным назначением: мы примерно понимаем, что в конкретном месте будет находиться аптека, магазин детского питания или товаров для животных. В первую очередь, расположение того или иного коммерческого объекта определяется во взаимодействии с владельцами бизнеса: они очень четко понимают и просчитывают, где будет работать их магазин, салон или химчистка.

- Как рассчитываются площади, отводимые под коммерческие объекты в жилом комплексе? Или это просто все первые этажи? Есть какое-то соотношение с жилыми площадями или количеством проживающих? Или это опять же диктует рынок и спрос?

Уже исторически так сложилось, что первые этажи — это коммерческие помещения. Жить на первом этаже не всегда комфортно. И что бы ни планировал застройщик, рано или поздно такое помещение может быть переоборудовано в нежилое. Конкретные показатели и объемы мы рассчитываем исходя из принципов разумности и целесообразности. Покупая квартиру, люди смотрят не только на местоположение комплекса, но и на его инфраструктуру. Например, важно, будет ли в шаговой доступности продуктовый магазин. Конечно, если напротив работает, скажем, «Ашан», то что бы застройщик ни сделал, продуктовый ритейлер в ЖК не придет.

Здесь очень важен баланс. Есть такие примеры, когда в достаточно крупном жилом комплексе все коммерческие площади используются только как салоны красоты или магазины керамической плитки. И в шаговой доступности нет даже булочной и продуктового магазина. Долгое время так продолжаться не может, потому что рынок все равно скорректирует ситуацию. Многое зависит от позиции застройщиков: они задают тон и создают концепцию проекта. От того, насколько грамотно это сделано, зависит впечатление покупателей и, как следствие — продажи.

Разумеется, есть магазины с небольшим оборотом — те же зоомагазины или какие-то нишевые торговые точки — они могут не иметь существенного значения для большинства людей, но, скажем, для 50-ти человек будут очень важны, и, имея эти магазины в шаговой доступности, жильцы будут счастливы. Распределение площадей — это во многом вопросы психологии, которые должен учитывать застройщик.

Бизнес есть бизнес. И мы, конечно, не откажемся от арендатора. Но есть какой-то оптимальный пул, который мы стараемся сохранить. А значит, следует предложить такие условия, чтобы не душить ставкой, а найти компромисс между возможностями предпринимателя и потребностями жителей.

- Какие особенности организации инфраструктуры отличают жилой микрорайон Одинбург от других проектов?

Здесь можно много говорить о следующем: школа, детский сад, досуговые центры, места для отдыха, прогулочные зоны, библиотека, ТЦ в шаговой доступности и другие элементы, важные и нужные жителям всех возрастов и интересов. По сути, мы создаем город в городе. А значит, здесь будет предусмотрен большой спектр коммерческих площадей разного назначения, рассчитанных не только на покупателей квартир в «Одинбурге», но и для жителей соседних районов. Предположим, что рядом нет аптеки. И, действительно, содержать ее, когда комплекс полностью не заселен, достаточно сложно. Но мы как арендодатель постараемся предложить такие условия, чтобы она все-таки появилась и работала.

- Кого сложнее искать, и с кем сложнее договариваться: с покупателями квартир или коммерческих площадей?

Несмотря на то, что коммерческих помещений может быть сто, а квартир тысяча, продавать жилые площади все-таки проще. Покупка жилья основана чаще всего на эмоциях. А вот при выборе коммерческих помещений покупатель или арендатор руководствуется только экономическими показателями: какой будет трафик, какой сегмент покупателей, прогноз по доходности.

В каждом формате продаж используются свои технологии. На самом деле, понятия «просто» или «легко» зависят от качества проекта. Первую очередь ЖК «Одинбург» мы продали на 100%, потому что все было продумано и рассчитано. Также и с коммерческими помещениями. Предприниматель не покупает вид из окна, он хочет заработать денег. Нужно грамотно преподнести необходимую для оценки бизнеса информацию и обеспечить условия для эффективной работы, чтобы покупатель или арендатор понимал: если он сейчас не войдет в проект, то потом это будет сделать труднее или значительно дороже.

- Покупателям квартир в «Одинбурге» вы предлагаете отделку с покупкой материалов со скидкой 15%. Предлагается ли такая опция покупателям и арендаторам коммерческих площадей?

Да. Наш подрядчик, который ремонтирует квартиры и закупает материалы большими объемами, может обеспечить такие условия.

- Какие требования предъявляются к помещениям для коммерческих целей арендаторами и покупателями?

Есть помещения свободного назначения: в «Одинбурге» большинство именно таких. Определенные требования предъявляют банки, которым нужны защищенные хранилища и кассовые зоны, а также кафе и рестораны. Для них мы заранее предусматриваем дополнительную вентиляцию. Для каких-то специфических объектов — например, фитнес-центра с бассейном и spa — правильнее строить отдельное здание.

- В числе преимуществ жилого микрорайона «Одинбург» фигурирует наличие ТРЦ в шаговой доступности. О каком объекте идет речь, и каковы его характеристики?

Мы пока разрабатываем его параметры. Мы будем подстраиваться под рынок, изучать конъюнктуру. Сейчас мы понимаем, кто наш покупатель — портрет прорисовывается абсолютно четко. А вот какой будет «начинка» объекта, станет понятно позднее. Статистика говорит, что размер площадей, отводимых под заведения общепита, в торговых центрах постоянно растет. Все больше внимания уделяется развлекательной составляющей. Что появится в торговом центре «Одинбурга»: условно, 10 или 20 кафе мы там откроем — решим к моменту строительства.

- Какие инфраструктурные и коммерческие объекты войдут в первую очередь «Одинбурга»? И в какой стадии находится строительство? Вы укладываетесь в сроки?

Первый дом уже готов. Мы сдадим его в декабре. Вчера, например, мы поставили детскую площадку во дворе. Все сроки соблюдаются четко по графику, без отклонений. У нас уже есть заявки на коммерческие площади, пока мы не готовы раскрывать, какие именно. Мы постараемся сделать все, чтобы определенный пул коммерческих объектов начал работу параллельно с заселением первого корпуса.

- Когда дом сдается, квартиры дорожают примерно на 20%. Как обстоит ситуация с ценами на коммерческие площади в зависимости от степени готовности объекта?

Срок окупаемости коммерческого объекта сейчас составляет 10 лет. Это очень отложенная перспектива. Поэтому здесь тщательно просчитываются все показатели. С одной стороны, вход на начальной стадии позволяет уменьшить инвестиции. Но достаточный трафик будет обеспечен только после того, как весь комплекс будет заселен. Многое зависит от возможностей предпринимателя: кто-то имеет деньги и готов вложиться на раннем этапе, понимая все риски и дожидаясь, когда микрорайон вырастет. Такая тактика характерна для крупных компаний. Кому-то важен трафик сразу, поэтому частникам, например, выгоднее взять помещение в аренду. В любом случае, по мере заселения комплекса цена на коммерческую недвижимость увеличивается. И расти эта цена может даже выше средней по рынку.

- Как повлиял кризис на реализацию проекта и его коммерческой составляющей? Пришлось ли адаптировать его к новым реалиям или изменений не последовало?

Кризис, как известно, в головах. В любом случае, это временное явление. Потребности людей остаются. Они могут меньше себе позволять в какое-то определенное время, но рано или поздно все встает на свои места. Девелопмент, как мода: мы должны угадывать будущее и быть немножко футурологами. Те комплексы, которые строились 10 лет назад, уже кажутся морально устаревшими. Девелопер должен думать, где люди будут гулять, где будут учиться, где — лечиться и делать покупки.

Мы конкурируем за будущее и должны закладывать в объект что-то такое, что привлечет людей. Мы не собираемся отказываться от своих планов в пользу уменьшения себестоимости строительства. Коммерческие площади в жилом комплексе — это только сопровождение, но при этом исключительно важное.

- Рубен, от имени редакции Zdanie.info, я благодарю Вас за столь интересную беседу и желаю вашей компании успехов и новых интересных проектов.

Беседовала Екатерина Мирошкина 

Материалы по теме

«АФИМОЛЛ Сити» отметил свой третий день рождения

«АФИМОЛЛ Сити» отметил свой третий день рождения
28.05.2014 Консультанты, управляющие Покупательский трафик во время празднования дня рождения превысил 300 000 человек Подробнее

ТРЦ «АФИМОЛЛ Сити» – новая достопримечательность Москвы

ТРЦ АФИМОЛЛ Сити
19.07.2013 Девелоперы, строители Интервью с директором по внешним коммуникациям AFI Development Михаилом Лоскутовым Подробнее

В петербургском ТЦ «Жемчужная Плаза» появился новый арендатор

В петербургском ТЦ «Жемчужная Плаза» появился новый арендатор
30.11.2016 Девелоперы, строители Для открытия своих магазинов «1001 Платье» выбирает современные концептуальные торговые центры с высоким трафиком и достойным пулом арендаторов Подробнее

Группа компаний AFI Development объявила о результатах своей деятельности за 9 месяцев 2016 года

AFI Development
22.11.2016 Девелоперы, строители Компания показала рост валовой прибыли на фоне повышения операционной эффективности бизнеса Подробнее

Популярное

Ольга Штода, директор по управлению компании BlackStone Keeping Company
Проактивная эксплуатация коммерческой недвижимости как антикризисная мера
О преимуществах методики, особенностях и перспективах использования в качестве антикризисной меры, рассказала директор по управлению компании BlackStone Keeping Company Ольга Штода
подождите ...
HotLog