УЧАСТВУЙТЕ В ОПРОСАХ


Результаты опроса

O1 Properties: Мы успешно оправдываем ожидания арендаторов

23.06.2014

Компания O1 Properties является одним из самых заметных игроков на столичном рынке недвижимости. Владея и управляя крупными офисными объектами высшей категории, она задает новые стандарты в своем сегменте и создает для арендаторов все условия для эффективной работы.

Директор по управлению активами O1 Properties Павел Барбашев

В беседе с директором по управлению активами O1 Properties Павлом Барбашевым нам удалось узнать о сложностях и перспективах работы на рынке, самых необычных требованиях арендаторов, наиболее удачных проектах компании. Об этом и многом другом читайте в эксклюзивном интервью для нашего портала.

- Как вы можете охарактеризовать структуру арендаторов ваших бизнес-центров?

Больше половины арендаторов бизнес-центров O1 Properties – международные корпорации, около трети арендаторов представлено крупными российскими компаниями. Средний размер арендуемой площади - 2000 метров. В наших зданиях расположены офисы таких компаний как: Volkswagen Group, General Electric, McKinsey&Company, PwC, Microsoft, Walt Disney, LG Electronics, Citibank, Goldman Sachs и другие. 

- Каковы требования компаний, размещающих свои подразделения на территории ваших объектов к инфраструктуре, помещениям, управлению объектами? Какие самые необычные условия ставили потенциальные арендаторы, и удалось ли вам их выполнить?

Мы позиционируем наши объекты как лучшие офисные здания в сегменте класса А и А Premium в Москве, соответственно у арендаторов очень высокие ожидания и требования к качеству услуг, которые предоставляет им компания. Но мы успешно эти ожидания оправдываем. Например, мы одними из первых в Москве начали проходить сертификацию зданий по экологическим стандартам. На сегодняшний день из 8 офисных зданий Москвы, имеющих сертификат экологической эффективности BREEAM, 4 принадлежат O1 Properties. Проектирование новых зданий ведется с соблюдением «зеленых» стандартов и позволит в будущем также пройти сертификацию по системе BREEAM.  Поскольку большая часть наших арендаторов – крупные международные компании, соблюдение экологических стандартов для нас очень важно.

Мы также разрабатываем и внедряем единые стандарты управления зданиями, которые касаются всех аспектов менеджмента и общения с арендаторами: от внешнего вида обслуживающего персонала до скорости реагирования на запросы. У нас есть единый перечень объектов инфраструктуры, которые должны присутствовать на каждом объекте. Помимо стандартных сервисов, мы, например, предоставляем нашим арендаторам такие принятые, скажем, в дорогих отелях услуги, как зонты в дождливую погоду. Наличие единых стандартов позволяет нашим арендаторам быть уверенными, что при переезде из одного здания O1 Properties в другое они получат такой же высокий уровень сервиса.

Что касается необычных запросов от арендаторов, то их очень мало. Как правило, арендаторы просят слишком большие скидки, которые мы не можем им предоставить. Хотя у нас был, например, случай с одной иностранной компанией, которая хотела купить или арендовать одно из зданий в бизнес-центре «Вивальди Плаза» и в целях безопасности просила нас даже построить стену на подземной парковке.

- Остаются ли в ваших объектах свободные площади? И насколько сложен поиск арендаторов для них?

1 Properties владеет и управляет 13 действующими бизнес-центрами в Москве, и конечно, при таком большом количестве объектов невозможно не иметь свободных помещений. Однако средний размер вакансий в действующих бизнес-центрах по нашему портфелю не превышает 5%, что существенно ниже среднерыночных показателей.

Что касается поиска арендаторов, то учитываятекущие реалии рынка и обострение конкурентной борьбы между собственниками коммерческих объектов, поиск арендаторов стал, естественно, сложнее, чем на пике рынка. Нам приходится конкурировать с большим количеством проектов. Если раньше шорт-лист арендаторов составлял 2 – максимум 3 проекта, то сейчас компании рассматривают по 5 – 6 проектов. Однако премиальное положение наших объектов, развитая инфраструктура и качественный сервис предлагаемых услуг делают поиск для нас легче, чем у наших конкурентов.

- Наверняка, и у вас есть требования к компаниям, претендующим на площади в одном из бизнес-центров? Какие они?

Поскольку все договора аренды долгосрочные, то основное требование к компаниям-арендаторам – это кредитоспособность, долгосрочность бизнеса, прозрачность, надежность и готовность после подписания письма о намерениях в разумные сроки согласовать и подписать договор.

- Какие из проектов были наиболее сложными в реализации и почему?

Из текущих объектов сложным в реализации можно назвать культурно–деловой комплекс «Большевик». Но он сложен не с точки зрения нахождения арендаторов, а с точки зрения реализации проекта. В настоящий момент O1 Properties реализует проект преобразования исторических зданий бывшей кондитерской фабрики в культурно-деловой комплекс, в котором помимо офисных зданий будет создана рекреационная зона и откроется первый в стране музей русского импрессионизма. Но работа с  историческими зданиями – это  всегда сложный процесс из-за того, что сложно предвидеть все нюансы. Все время приходится сталкиваться с чем-то новым и решать какие-то вопросы уже по ходу реализации проекта.

- Какой проект вы могли бы назвать  самым удачным с точки зрения реализации?

Из инвестиционных сделок – это, наверное, Ducat Place III, который представляет собой идеальное сочетание с точки зрения качества здания, качества арендаторов и потенциала развития арендного потока.

Из реализуемых практически с нуля – это Lighthouse. Объект был куплен недостроенным, в очень короткий срок, в течение 18 месяцев, он был завершен и заполнен арендаторами. Итогом этой работы стало то, что в 2012 году объект был признан лучшим бизнес-центром класса А в Москве. И сейчас он сдан на 100%.

- В условиях сегодняшних реалий нельзя не поинтересоваться, как, по-вашему мнению, политические и экономические события влияют сейчас или повлияют в будущем на развитие рынка офисной недвижимости или коммерческих объектов в целом?

Очень многие компании откладывают свои решения по развитию бизнеса, и, как следствие, по расширению или улучшению качества своих офисов. Особенно это касается крупных иностранных компаний, которые очень неохотно и очень небыстро принимают такие решения и идут на увеличение административных расходов, в том числе затрат на аренду офиса. Как следствие, сегодня изменилось соотношение спроса между иностранными и российскими компаниями. Если раньше по нашему портфелю две трети запросов приходилось на иностранные компании, то сегодня их доля снизилась до половины, а доля крупных локальных игроков выросла.

- Сегодня все больше говорят о тенденции децентрализации офисов. Что вы можете сказать по этому поводу? Насколько могут быть успешными и востребованными анонсированные проекты деловых кластеров на территории «новой» Москвы?

Децентрализация – это неотъемлемая часть политики городских властей города Москвы, и мы поддерживаем эту тенденцию. Во-первых, должно произойти перераспределение транспортных потоков, и ситуация с пробками в центре города улучшится. Во-вторых, децентрализация препятствует появлению новых объектов в центре города, следовательно, разница вставках между объектами вокруг МКАДа и Садового кольца будет увеличиваться.

Сегодня реалии таковы, что объекты, расположенные за пределами города, могут быть успешны и востребованы только при очень большой разнице в цене между конкурентами, расположенными в близи ТТК, не говоря уже о Садовом кольце. Для того, чтобы заполнить арендаторами объекты, находящиеся около МКАД или за МКАДом недостаточно качества и инфраструктуры. Компенсировать удаленность можно только ценой, что сейчас и происходит на рынке. В объектах, расположенных за МКАД цены в 2 или 3 раза ниже, чем в объектах аналогичного класса, расположенных в центральных районах. В среднем это порядка 300 - 400 долларов за метр, тогда как в центре ставка составляет 600 – 1000 долл.

- Каких изменений следует ждать арендаторам представительских офисов в среднесрочной перспективе? Сохранится ли высокий спрос в этом сегменте? Что будет  с арендными ставками?

Высокий спрос в сегменте класса А сохранится при условии выгодного, центрального расположения объекта. Офисы класса А есть и за МКАД, но это немного другой сегмент. Мы абсолютно уверены в том, что на офисы с хорошим центральным расположением спрос всегда будет, именно поэтому все  наши объекты расположены в ключевых деловых районах города. Что касается арендных ставок, то они будут диверсифицироваться. На мой взгляд, топовые объекты в цене не потеряют или потеряют очень незначительно по сравнению с объектами, которые либо далеко расположены, либо по качеству не соответствуют  заявленному уровню.

Больше всего в цене потеряют объекты, которые были введены в эксплуатацию за последние 6 – 12 месяцев и которые имеют очень большие вакансии.  Одно дело, когда объект на 80 – 90% заполнен и вакансия очень небольшая, а другое дело, когда объект  площадью  50 000 – 100 000 метров имеет вакансию 80-90%. У собственников таких зданий мотивация снижать цены намного больше. Поэтому тенденция такова, что уровень цен будет очень сильно зависеть именно от ситуации на каждом конкретном объекте и у каждого конкретного собственника.

Есть собственники, которые уже сейчас начинают немного паниковать и снижать цены, на наш взгляд, более, чем того стоило, а есть собственники, такие  как мы, у которых вакансия очень небольшая и смысла снижать цены на премиальные объекты нет никакого. Думаю, что временно на рынке вообще будет невозможно определить среднюю ставку из-за высокого разброса цен. Будут объекты класса А, которые будут стоить вплоть до 500 долларов за метр, а будут сопоставимые объекты, стоимость которых на 30 – 50% дороже.

Здесь очень много будет субъективизма, и должно пройти какое-то время, пока все эти объекты заполнятся, ситуация выровняется. Но это не значит, что средняя ставка аренды сильно поползет вниз. Мы верим, что премиальные объекты с хорошей локацией не будут падать. В целом Москва недонасыщена с точки зрения качества офисов, поэтому глобально серьезных изменений не должно произойти.

Беседовала Екатерина Мирошкина 

Материалы по теме

Сделка покупки | O1 Properties купила БЦ «Серебряный Город»

Сделка покупки | O1 Properties купила БЦ «Серебряный Город»
15.08.2012 Продажа Бизнес центр класса «А» в центре Москвы сменил собственника Подробнее

БЦ «Дукат 3» продан O1 Properties

БЦ «Дукат 3» продан O1 Properties
02.08.2012 Москва Объект обошелся Борису Минцу в 370 млн. долларов Подробнее

O1Properties покупает «Большевик»

O1Properties покупает «Большевик»
16.11.2011 Москва Здание фабрики на Ленинградском проспекте достанется Борису Минцу Подробнее

В петербургском ТЦ «Жемчужная Плаза» появился новый арендатор

В петербургском ТЦ «Жемчужная Плаза» появился новый арендатор
30.11.2016 Девелоперы, строители Для открытия своих магазинов «1001 Платье» выбирает современные концептуальные торговые центры с высоким трафиком и достойным пулом арендаторов Подробнее

Группа компаний AFI Development объявила о результатах своей деятельности за 9 месяцев 2016 года

AFI Development
22.11.2016 Девелоперы, строители Компания показала рост валовой прибыли на фоне повышения операционной эффективности бизнеса Подробнее

Популярное

Ольга Штода, директор по управлению компании BlackStone Keeping Company
Проактивная эксплуатация коммерческой недвижимости как антикризисная мера
О преимуществах методики, особенностях и перспективах использования в качестве антикризисной меры, рассказала директор по управлению компании BlackStone Keeping Company Ольга Штода
подождите ...
HotLog