О дефиците в сегменте индустриально-складской недвижимости в Москве говорят и пишут часто. Это на самом деле довольно актуальная проблема, которая стала тенденцией последнего времени. Уже на этапе строительства качественные площади продаются или сдаются в аренду, темпы ввода новых объектов остаются на достаточно низком уровне по сравнению с имеющимися потребностями. Уровень вакантных площадей на территории удачно расположенных качественных комплексов стремится к нулю.
Стоит ли девелоперам и потребителям ждать каких-то изменений на этом рынке? Как будет развиваться складской сектор, и с какими проблемами приходится сталкиваться работающим в этой сфере компаниям? Эти и другие вопросы мы обсудили с руководителем отдела продаж «Технопарка М4» компании RDI Дмитрием Новожиловым.
- Сейчас на рынке складской недвижимости наблюдается явный дефицит. Чем вызвано такое положение дел в сегменте?
Стоит отметить, что дефицит на складском рынке наблюдается уже несколько лет. Причины просты: отрасли экономики, нуждающиеся в качественных складских площадях (ритейл, легкая промышленность и т.п.), стремительно растут. Складская же недвижимость является одним из наиболее неповоротливых сегментов рынка коммерческой недвижимости. Чтобы реализовать проект, как правило, обычно требуется несколько лет. При этом инвестиции окупаются относительно медленно, поэтому инвесторы и девелоперы достаточно осторожно подходят к реализации таких проектов. Значительная часть складских комплексов сегодня строится под конкретных арендаторов или покупателей.
- Есть мнение, что новым инвесторам очень сложно выйти на этот рынок: его большую часть покрывают 5-7 крупных компаний? Как вы это прокомментируете?
Рынок, безусловно, имеет свою специфику, но он достаточно открыт. Учитывая высокий спрос, здесь еще достаточно места для новых амбициозных проектов. Другое дело, что самим инвесторам этот рынок может быть не так интересен, как высокодоходные жилье, офисы, ритейл. Ставки доходности здесь не так высоки, всего 10% годовых, а стоимость строительства достаточно высокая. Тем не менее, инвесторы могут здесь нормально работать и получать прибыль.
- В 2013 году заявлен ввод около 1 млн. квадратных метров складов. Как вы оцениваете эти прогнозы? Удастся ли сдать в срок все заявленные объекты?
Первое время, когда спрос только начал расти, большинство крупных игроков выжидало, предпочитая перестраховаться. Да и сегодня уже не приходится слышать о мега проектах, кризис научил девелоперов осторожности. Тем не менее, стоит отметить, что количество новых проектов неуклонно растет, пусть и не так быстро, как хотелось бы потребителям. Так за первые три месяца текущего года на рынок было выведено около 130 тыс. квадратных метров, еще примерно 830 тыс. должно быть построено до конца 2013 года. Учитывая неизбежный для этого сегмента перенос сроков, это все равно гораздо более значительные объемы, чем в прошлом году, когда аналогичный показатель составил только 700 тыс. квадратных метров.
Среди наиболее заметных проектов текущего года можно выделить новые очереди комплекса «ПНК-Чехов» (312 тыс. кв.м), а также «Логопарк Север» площадью 110 тыс. кв.м, «Южные Врата» (233 тыс. кв.м) и «Никольское» (106 тыс. кв. м).
- Со стороны каких компаний отмечается наибольший интерес к складам в Москве и Подмосковье?
Наиболее активны ритейлеры и дистрибьюторы, а также – традиционно, логистические операторы. Если говорить о складах built to suite, то тут заметные клиенты и крупные производственные компании. Неожиданно заметным стал онлайн-ритейл (раньше никто не задумывался о таких компаниях как о значимых арендаторов). Здесь есть свои специфические требования: возможность держать сразу большое количество разных позиций, скорость доставки и т.п.
- Что характерно для развития рынка складской недвижимости сейчас? Какие тенденции можно отметить?
Несмотря на активное строительство новых объектов, спрос все так же превышает предложение. Большинство складов занимаются арендаторами или продаются еще в ходе строительства, свободных площадей крайне мало, а заполняемость достигает 97%. Очень распространены сейчас сделки на начальных стадиях строительства объектов и проекты формата build to suite.
- Какие объекты пользуются наибольшей популярностью у арендаторов?
Наибольшим спросом пользуются объекты площадью 10-15 тыс. кв.м. Как и в прочих сегментах недвижимости, определяющую роль играет расположение. В данном случае привлекательность места определяет логистика – рядом должны располагаться автомагистрали, железнодорожные развязки и т.п.
Если говорить о московском регионе, то определенное значение может иметь и удаленность от МКАДа. Помимо этого, за последнее время значительно возросли требования к качеству строительства. Крупные западные арендаторы имеют свои жесткие стандарты (в части инженерных систем, экологичности зданий, пожарной безопасности). До недавнего времени даже склады класса А не могли предоставить помещения соответствующего качества, что тормозило экспансию ряда мировых сетей. Сейчас ситуация стала меняться: несмотря на существующий дефицит девелоперы вынуждены повышать качество строительства, чтобы получить топовых арендаторов. Поэтому высоко востребованы, особенно у западных арендаторов, склады, полностью соответствующие западным стандартам качества таким, как FM Global, BREAM и т.д.
- Почему иностранные инвесторы с осторожностью относятся к этому сегменту?
Стоит отметить, что иностранные инвесторы довольно активны на этом рынке. Правда, речь идет об игроках, которые уже давно здесь работают. Так один из ключевых инвесторов по-прежнему, Raven Russia – британский «старт ап», удачно выстреливший, когда отечественный рынок только начинал формироваться. Очень активны Flemming Family & Partners. Другое дело, что новые игроки заходят не так активно, что понятно, учитывая сложную специфику рынка, сопряженную, в том числе и с рисками, лежащими в административной плоскости. Хотя Москва входит в ТОП-5 городов Европы с самыми большими ставками аренды в складском сегменте, чтобы привлечь новых инвесторов рынок должен или продемонстрировать значительно более высокую доходность, которая компенсирует все риски (как это было до кризиса), или стать абсолютно прозрачным.
- Какие сложности есть сейчас в этом сегменте, с какими проблемами приходится сталкиваться девелоперам при строительстве технопарков, индустриальных парков, логистических комплексов, складов?
Еще одна существенная проблема – отсутствие качественных строительных материалов, квалифицированных кадров. Известны примеры, когда при строительстве складов для зарубежных партнеров, компаниям приходилось специально завозить строительные материалы из-за границы или даже налаживать собственное производство. Несколько тормозит развитие рынка и не высокий интерес инвесторов. Последнее время сложнее стало найти хороший участок для строительства. Впрочем, все эти проблемы решаемы.
- Какими вам видятся перспективы этого рынка на ближайшие годы?
Точный прогноз по тому, как будет дальше развиваться ситуация дать проблематично. Складской рынок полностью зависит от общеэкономических трендов, однако большинство аналитиков сходится на том, что насыщение наступит года через два, не раньше. Разумеется, при условии, что сохранятся все существующие тенденции, в том числе и то, что каждый год на рынок выводится ощутимо больше площадей, чем годом ранее.
Беседовала Екатерина Мирошкина, ZDANIE.INFO
.jpg "МТС построила комплексную телеком-инфраструктуру в бизнес-центре «Сириус Парк»")