УЧАСТВУЙТЕ В ОПРОСАХ


Результаты опроса

Земельное законодательство: изменения по итогам 2015 года

15.01.2016

Данный материал представляет собой обзор важнейших изменений земельного законодательства РФ, принятых на протяжении 2015 года.

Важным событием в земельных отношениях стало принятие Федерального Закона №171-ФЗ от 23 июня 2014 г. «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации (ЗК РФ) и отдельные законодательные акты Российской Федерации», который вступил в силу 1 января 2015 года (далее ФЗ № 171). Данным законом предусмотрено реформирование значительных земельных норм и введение новых глав в ЗК РФ.

Кроме того, на основании внесенных изменений в ЗК РФ нововведения затронули Лесной, Градостроительный кодексы РФ, а также Федеральный закон «О государственном кадастре недвижимости».

Земельный участок – недвижимая вещь

Земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных ЗК РФ прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально-определенной вещи (п. 3 ст. 6 ЗК РРФ).

Изменен порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а именно установлены особенности приобретения участка на торгах и без проведения торгов, за плату и бесплатно

В ЗК РФ введена новая глава (V.1), устанавливающая основания предоставления земельных участков без проведения торгов. Например, для комплексного освоения территории; для развития застроенной территории; для размещения объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, реализации масштабных инвестиционных проектов на основании распоряжений Правительства РФ или высших должностных лиц субъекта РФ и др.

Льготные категории граждан (ветераны, многодетные семьи, специалисты и др.) могут приобрести земельные участки в безвозмездное пользование, а по истечении 6 лет в собственность, при этом начальная цена участков устанавливается из кадастровой стоимости.

Органы публичной власти обязаны выставлять на торги свободные земельные участки на основании заявлений граждан и юридических лиц (исключения: земельный участок зарезервирован для государственных или муниципальных нужд, ограничен в обороте и т.п.). Торги проводятся в форме аукциона.

Обмен земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на земельный участок, находящийся в частной собственности.

С 1 апреля 2015 г. в соответствии с положениями новой Главы V.2 ЗК РФ такой обмен допускается, если земельный участок, находящийся в частной собственности, изымается для государственных или муниципальных нужд в соответствии с документацией по планировке территории и предназначен для размещения объекта социальной инфраструктуры, объектов инженерной и транспортной инфраструктур или на нем уже расположены указанные объекты. Собственник изымаемого участка может получить взамен землю такого же или другого разрешенного использования, но равноценную по стоимости. Если с землей изымается здание, то за него органы власти должны доплатить. 

Аренда земельных участков

С 1 марта 2015 г. согласно п. 15 ст. 39.8 ЗК РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Последствия прекращения договора аренды земли, заключенного на аукционе

С 1 марта 2015 г. вступили в силу положения, предусматривающие последствия прекращения заключенного по результатам аукциона договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (ст. 239.1 ГК РФ в ред. Закона ФЗ № 171). В первую очередь изменения касаются арендаторов, осуществляющих строительство на таких земельных участках. Бывший арендодатель (орган власти, уполномоченный на распоряжение земельным участком) вправе обратиться в суд с требованием о принудительной продаже с публичных торгов объекта незавершенного строительства, находящегося на участке.

Начальная цена объекта определяется исходя из его рыночной стоимости. Если публичные торги признаны несостоявшимися, то в течение двух месяцев объект может быть приобретен в государственную или муниципальную собственность. Средства, полученные от продажи объекта с публичных торгов либо в результате его приобретения в государственную или муниципальную собственность, выплачиваются его бывшему собственнику. Расходы на подготовку и проведение публичных торгов удерживаются из указанной суммы.

Новые правила не применяются в отношении договоров аренды земельных участков (находящихся в публичной собственности), заключенных до 1 марта 2015 г.

Правила расчета арендной платы, установленные Правительством РФ, применяются только для земель, находящихся в собственности Российской Федерации

Утвержденные Постановлением Правительства РФ № 582 от 16 июля 2009 г. Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, применяются только к федеральным землям. В отношении остальных публичных земель (региональных, муниципальных, а также тех, госсобственность на которые не разграничена) правительственные Правила определения размера арендной платы не действуют. При этом основные принципы ее расчета обязательны при использовании всех публичных земель (Определение Верховного Суда РФ от 27 августа 2015 г. по делу № 309-ЭС14-7950, А47-15325/2012 (Судебная коллегия по экономическим спорам)).

Особенности исчисления размера арендной платы при аренде публичных земель

Согласно позиции Верховного Суда РФ (Определение ВС РФ № 303-КГ15-6224 от 21 сентября 2015г.  по делу № А51-14102/2014) арендная плата за земли субъектов РФ может превышать ставки для федеральных земель. При определении размера арендной платы следует руководствоваться соответствующим постановлением субъекта РФ. Ставки платы за аренду муниципальных участков, а также земель, государственная собственность на которые не разграничена, также могут быть больше, чем федеральные ставки.

Договор аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности (ст. 39.8 ЗК РФ), заключается на конкретный срок, который зависит от вида разрешенного использования участка.

Новые условия оформления самовольной постройки в собственность (изменения предусмотрены Федеральным законом № 258 от 13 июля 2015 г.).

С 1 сентября 2015 г. одним из условий является наличие у лица прав на земельный участок, допускающих строительство на нем этого объекта. Также на день обращения в суд постройка должна отвечать параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки и др.

Сохранение постройки не должно нарушать права и охраняемые законом интересы других лиц и создавать угрозу жизни и здоровью граждан. Признать право собственности на такую постройку можно за лицом, у которого земельный участок находится: в собственности; пожизненном наследуемом владении; постоянном (бессрочном) пользовании.

В некоторых случаях за признанием данного права может обратиться арендатор земельного участка. Согласно позиции Верховного Суда РФ, в случае, когда арендатор без необходимых разрешений возводит постройку на арендованном для ее строительства земельном участке, он может стать ее собственником. При этом, не допустимо существенное нарушение строительных и иных норм и правил, а также нарушение права других лиц (Определение ВС РФ № 32-КГ14-19 от 14 апреля 2015 г.).

При соблюдении всех перечисленных требований право собственности на самовольную постройку может быть признано судом.

Увеличивать ставки аренды муниципальной земли для компенсации потерь бюджета неправомерно

Муниципальное образование не вправе повышать ставки из-за того, что кадастровая стоимость земель уменьшена. Как указано в Определении Верховного Суда № 32-КГ15-12 от 16 сентября 2015 г., это противоречит принципу экономической целесообразности, если увеличение направлено исключительно на компенсацию бюджетных потерь и получение дополнительных доходов.

Изменен порядок установления сервитутов на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности

В соответствии с новой главой V.3 ЗК РФ в отношении земельного участка, находящегося в публичной собственности, определены: основания для установления сервитута; лица, заключающие соглашения об установлении сервитута; соглашение об установлении сервитута; порядок заключения соглашения.

Соглашение об установлении сервитута может заключаться при размещении линейных объектов, сооружений связи, специальных информационных знаков и защитных сооружений, не препятствующих разрешенному использованию земельного участка, проведении изыскательских работ, а также работ, связанных с пользованием недрами (ст. 39.23 ЗК РФ).

Сервитут может быть установлен не только с собственником земельного участка, но и по соглашению с его законным владельцем.

С 1 марта 2015 г. действует Постановление Правительства РФ № 1461 от 23 декабря 2014 г. «Об утверждении правил определения размера платы по соглашению об установлении сервитута в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности», согласно которому размер данной платы определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка и рассчитывается как 0,01% кадастровой стоимости земельного участка за каждый год срока действия сервитута.

Новые правила исчисления земельного налога. Кадастровая стоимость земельного участка

Согласно ст. 388 НК РФ налогоплательщиками земельного налога являются организации и физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, при условии, что такие земельные участки признаются объектом налогообложения в соответствии со ст. 389 НК РФ. С 1 января 2015 г. не признаются объектом обложения земельным налогом земельные участки, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома (пп. 6 п. 2 ст. 391 НК РФ).

С 2015 г. индивидуальные предприниматели, а также физические лица, уплачивают земельный налог на основании налоговых уведомлений, направленных инспекцией (п.4 ст. 397 НК РФ). То есть определить налоговую базу и размер налога, подлежащего уплате в отношении земельного участка, теперь является обязанностью налогового органа (п. 4 ст. 391, п. 3 ст. 396 НК РФ). Новое правило действует только в отношении налогового периода с 2015 г. (при уплате земельного налога за 2014 г. применяется ранее действовавший порядок).

Если кадастровая стоимость земельного участка была изменена при исправлении технической ошибки, допущенной Росреестром, то измененная кадастровая стоимость в целях исчисления земельного налога применяется начиная с периода, в котором была допущена указанная ошибка (абз. 5 п. 1 ст. 391 НК РФ).

При изменении кадастровой стоимости ее новая величина будет учитываться при расчете земельного налога начиная с периода, в котором подавалось заявление o пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения оспариваемой стоимости в госкадастр (абз. 6 п.1 ст. 391 НК РФ).

Административный иск о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка.

Споры об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с 15 сентября 2015 г. рассматриваются судом в соответствии с гл. 25 Кодекса административного судопроизводства РФ (КАС РФ). Обращаясь в суд с требованием об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, не допускается заявлять другие требования. В частности, о пересмотре налоговых обязательств, арендных платежей, о признании недействующим нормативного правового акта.

Установлены случаи и основания для использования земель, находящихся в публичной собственности, на основании разрешений уполномоченного органа без прохождения процедуры их предоставления и установления сервитута

К указанным случаям в новой статье 39.33 ЗК РФ отнесено проведение инженерных изысканий, капитальный или текущий ремонт линейного объекта и строительство временных или вспомогательных сооружений, складирование строительных и иных материалов, техники для обеспечения строительства, реконструкции линейных объектов федерального, регионального или местного значения, размещение нестационарных торговых объектов, рекламных конструкций, а также иных объектов, виды которых устанавливаются Правительством РФ. Введение данной нормы сократит время, затрачиваемое на оформление земельных правоотношений при выполнении перечисленных работ. При этом строительство и реконструкция объектов капитального строительства из данного перечня случаев прямо исключены.

Определена цена земельного участка, находящегося в федеральной собственности, при его купле-продаже без проведения торгов

С 7 апреля 2015 г. вступило в силу Постановление Правительства Российской Федерации «Об утверждении правил определения цены земельного участка, находящегося в федеральной собственности, при заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов» № 279 от 26 марта 2015 г.

Цены земельного участка, находящегося в федеральной собственности, определяется в размере:

  1. его кадастровой стоимости;
  2. 60 % его кадастровой стоимости при продаже: участка, предоставленного для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства, гражданину, являющемуся собственником здания или сооружения, расположенных на таком земельном участке; участка, предоставленного юридическому лицу — собственнику здания или сооружения, являющихся объектами федерального или регионального значения и расположенных на приобретаемом земельном участке;
  3. 2,5 % его кадастровой стоимости при продаже некоммерческой организации, созданной гражданами, или юридическому лицу земельного участка, образованного в результате раздела земельного участка, предоставленного такой некоммерческой организации для комплексного освоения территории в целях индивидуального жилищного строительства и относящегося к имуществу общего пользования, или раздела земельного участка, предоставленного юридическому лицу для ведения дачного хозяйства и относящегося к имуществу общего пользования.

Утверждены Правила проведения административного обследования объектов земельных отношений

С 1 апреля 2015 г. действует Постановление Правительства Российской Федерации от № 251 от 18 марта 2015 г. «Об утверждении правил проведения административного обследования объектов земельных отношений» в целях систематического наблюдения за исполнением требований земельного законодательства Российской Федерации. Административное обследование осуществляется должностными лицами органов государственного земельного надзора. Установлены критерии земель и земельных участков, в отношении которых административное обследование осуществляется в обязательном порядке: кадастровая стоимость которых выше удельного показателя кадастровой стоимости в соответствующем муниципальном образовании; востребованных в гражданском обороте (исходя из статистики сделок купли-продажи по данным ЕГРП); которые в случае их изъятия в связи с ненадлежащим использованием могут быть предоставлены гражданам и организациям; сельскохозяйственные угодья; земли сельскохозяйственного назначения, используемые для ведения сельскохозяйственного производства.

В случае отсутствия по итогам проведения административного обследования признаков нарушений земельного законодательства РФ следующее административное обследование такого объекта может быть проведено не ранее чем через 2 года со дня утверждения заключения об отсутствии нарушений земельного законодательства РФ.

Ольга Заиграева, советник юридической фирмы «АВЕЛАН»
Материалы по теме

С 2017 года налог на имущество придется платить независимо от площади торгово-офисного объекта

С 2017 года налог на имущество придется платить независимо от площади торгово-офисного объекта
29.11.2016 Москва В 2015 году перечень охватывал около 62% всех торгово-офисных объектов Москвы, в 2017 году - более 90% Подробнее

В сделках с коммерческой недвижимостью Санкт-Петербурга все чаще встречается нотариальный депозит

Нотариальный депозит в сделках с коммерческой недвижимостью
11.11.2016 Регионы РФ Новый инструмент стал доступен с 1 января прошлого года и начинает постепенно захватывать свою долю рынка Подробнее

Изменения в законе об оценочной деятельности

Изменения в законе об оценочной деятельности
07.06.2016 Право Для оценщиков вводится квалификационный аттестат, а экспертиза отчёта об определении кадастровой стоимости больше не входит в обязательный перечень действий по госоценке Подробнее

2016 год: новое в законодательстве РФ о недвижимости, строительстве и земельных отношениях

Авелан
15.01.2016 Право Обзор важнейших изменений законодательства РФ в области недвижимости, строительства и земельных правоотношений, вступающих в силу с 2016 года Подробнее

Популярное

Ольга Штода, директор по управлению компании BlackStone Keeping Company
Проактивная эксплуатация коммерческой недвижимости как антикризисная мера
О преимуществах методики, особенностях и перспективах использования в качестве антикризисной меры, рассказала директор по управлению компании BlackStone Keeping Company Ольга Штода
подождите ...
HotLog