УЧАСТВУЙТЕ В ОПРОСАХ


Результаты опроса

Как снять офис в аренду

11.11.2010

Принимая решение снять офис в аренду, нужно определиться с тем, какие требования вы предъявляете к будущему рабочему пространству вашей компании. Это будет представительский офис или бэк-офис, планировочные решения предпочтительны в виде свободной планировки с открытым пространством или в виде кабинетной системы.
Существует множество вариантов того, где может размещаться офис, начиная от стандартного административно-офисного здания до современного бизнес центра или клубного особняка класса «Премиум».
Изначально все зависит от бюджета и того, как именно вы себе представляете свой будущий офис. Кроме того, много времени может занять поиск помещения, даже если ваш бюджет не лимитирован. Несмотря на то, что Москва является огромным мегаполисом, в котором достаточно предложений и всегда есть спрос, полностью соответствующий вашим представлениям, зачастую не просто.
Чтобы правильно подойти к подбору в , необходимо разобраться в существующих классификациях офисных объектов.
Существует классификация офисов, которая состоит из простых обозначений типа недвижимости - классы А, В и С. Более сложные классификации рядом с буквенным обозначением часто имеют знак плюс или минус. Однако очень сложно классифицировать всю офисную недвижимость в зависимости от этих букв, так как каждый объект обладает своими характеристиками. И каждая из этих характеристик может быть рассмотрена субъективно, для кого – то определенная черта будет плюсом, а для кого-то минусом. В результате получается, что собственник объекта коммерческой недвижимости имеет свое мнение о ней. И это мнение часто не совпадает с мнением арендатора. Если цена не устраивает одну из сторон, в результате все остаются ни с чем, одна сторона без арендных поступлений, а другая без нового офисного помещения.
Если следовать общеизвестному правилу, то арендодатели заинтересованы в том, чтобы получить наибольшую выгоду от использования имеющихся у них в собственности помещений, те же, кто планирует снять офис в аренду, заинтересованы в том, чтобы сделка соответствовала реалиям рынка и проводилась на максимально выгодных для них условиях. Для того чтобы избегжать нежелательных споров и заключать сделки быстро и с пользой для обеих сторон, была придумана система, которая позволяет объективно относиться к коммерческой недвижимости. Естественно, если снять офис в аренду желает широко известная во всем мире компания, то для нее очень важно, чтобы помещение было высшего класса. И речь об экономии тут не идет. От того, насколько благоприятное впечатление от офиса складывается у сотрудников компании, зависит уровень их производительности и лояльности к работодателю. Таким образом, классификация коммерческой недвижимости позволяет проще сориентироваться в типах офисной недвижимости, что позволяет всем найти именно то, что необходимо для целей данной компании.
Главной задачей специалиста, который занимается недвижимостью и принимает участие в сделках аренды офисов, является адекватная оценка качества и стоимости недвижимости и способность убедить обе стороны в том, что такая оценка справедлива. В результате длительного анализа рынка недвижимости сформировалось мнение, что наиболее объективной является оценка по шкале «А+» (класс премиум), «А», «В+», «В» и «С». При этом объекты класса D можно не включать в классификацию, так как такие помещения обычно мало пригодны для нормального, успешного бизнеса.
Чтобы понять, что из себя представляет каждая из классификаций, необходимо сопоставить очень много факторов.

I) Премиум класс - «А+» является новым зданием, которое является бизнес-центром. Также сюда относится особняк с современным и неповторимым ремонтом. Либо же это может быть реконструированный объект, который параллельно является памятником архитектуры. Если говорить о местоположении, то очевидно, что такие здания должны размещаться в центре Москвы, либо же в престижных районах города, таких как Арбат, Пречистенка, Остоженка, Тверская и район Замоскворечье-Якиманка. Также эти объекты характеризует близость к Кремлю. Немалое значение имеет и вид из окна объектов. Если окна выходят на Кремль и или Храм Христа Спасителя, и также на другие объекты, создающие ощущение избранности у присутствующих, то такие объекты относятся к данной категории недвижимости. Кроме этого, должна быть удобная подземная парковка (с пандусом, а не лифтом для автомобилей) а также охраняемая наземная парковка. Автомобиль, размещенный на парковке такого здания, должен иметь свободный доступ к главным магистралям города.
Здание должно быть полностью автоматизировано и укомплектовано. Не малое значение имеют лифты. В подобных бизнес центрах они имеют уникальное интеллектуальное управление, дорогой интерьер и неповторимый внешний вид. Некоторые объекты, относящиеся к данному классу, могут не иметь
лифтов. Однако это касается только архитектурных памятников, если они не выше трех этажей. Кроме того, обязательно наличие кондиционирования и центральной вентиляции, а в каждой комнате должна быть установлена система микроклимата. Система безопасности должна быть продумана до
мелочей. Здание должно быть под контролем круглосуточно. Кроме того, в зданиях подобного типа обязательна система ресепшн и комплекс деловых услуг. В непосредственной близости от объекта должны быть объекты инфраструктуры для сотрудников компаний, арендующих помещения в БЦ. Общественное питание сотрудников обязано быть организовано соответствующим образом. Зоны общего пользования должны соответствовать мировым стандартам по техническому обеспечению и декоративной отделке. Высота потолков должна быть от 3-х метров. Внутренняя отделка должна быть выполнена из высококачественных, первоклассных материалов, которые находятся на пике популярности. Такой объект обычно принадлежит одному собственнику.
Обязательно должно быть минимум два провайдера связи. Арендная ставка в подобном помещении не может быть меньше 1000 долларов за квадратный метр в год. Когда в помещении данного класса находится потенциальный клиент, он понимает, что компания сделает все для того, чтобы его заполучить, так как уровень комфорта и качества здесь самый высокий из всех возможных.  производится компаниями с иностранными капиталами, которые могут себе это позволить. Надо сказать, что несмотря на высокие цены все равно находится множество желающих арендовать именно такое помещение. На то есть причины. Главная заключается в том, что офис является лицом компании. И если услуги, предлагаемые компанией, достаточно дороги, то и офис и состав арендаторов БЦ должны соответствовать по максимуму, создавая правильный имидж.
Следует отметить, что подобных предложений на рынке недвижимости Москвы не так много. Многие из объектов, которые есть в наличии, находятся в постоянном пользовании всемирно известных компаний, и естественно, не попадают на рынок недвижимости. Однако достаточно интересные объекты подобного класса появляются в связи со строительством в центре Москвы (как правило, это объекты второй очереди уже функционирующих высококлассных БЦ). В перспективе нельзя ожидать появления множества элитных зданий, так как престижной земли осталось немного, однако выкуп и реконструкция памятников архитектуры является весьма вероятной перспективой пополнения данного сегмента рынка недвижимости.
Аренда помещений класса А+ возможна как непосредственно от собственника, так и с помощью ведущих риэлторских и консалтинговых компаний, работающих в этом сегменте.

II) Класс «А» представлен зданием бизнес-центра, либо же элитным особняком с новым ремонтом, либо реконструированным объектом, имеющим уникальную архитектуру или историю. Местом расположения, характерным для этого типа недвижимости является Бульварное и Садовое кольцо, деловые районы до ТТК, но как правило, это . Как известно, вид из окна часто тоже оказывает влияние на арендные ставки. Для данного типа недвижимости характерен вид на исторический центр города. Однако класс А периодически выходит за пределы Садового кольца. Примером является деловой центр Москва-Сити. Москва-Сити в данное время доступна многим компаниям - свободные офисные площади там всегда есть в наличии. Для данного типа недвижимости характерно наличие подземного паркинга, либо внутренняя территория с охраняемой стоянкой. Наземный гостевой паркинг должен быть достаточным и концептуально не нарушать архитектурные особенности основного здания. Ближайшая станция метро должна быть на расстоянии не более 5-10 минут пешком. Здание должно быть полностью автоматизировано.
Обязательно наличие источника бесперебойного питания. Кроме того, система безопасности здания и сотрудников должна быть продумана до мелочей. Под охраной объект должен находиться круглосуточно. На первом этаже обязательно наличие ресепшн, сотрудники которого выполняют
множество задач. Переговорные помещение должны быть современными и стильными. Кроме того, в подобных зданиях должен присутствовать развернутый комплекс деловых услуг. Зона питания сотрудников должна быть организована до мелочей. Так, полностью исключается наличие очередей.
Высота потолка в зонах общего пользования должна быть в пределах 2,8-3,2 метров.
Внутренняя отделка офисов должна быть выполнена с использование высококачественных материалов в самом современном стиле. Компромиссы тут исключаются.
Такой объект обычно принадлежит одному собственнику. Чаще всего находится в аренде у крупных, известных компаний, которые работают по европейским стандартам. Обязательно наличие минимум двух провайдеров связи. Арендная ставка в год за метр составляет 650-1000 долларов. Однако может быть и больше.  
Следует отметить, что класс А с точки зрения развития деловой активности города Москва является очень перспективным. , построенные в 90-е годы, на данный момент не дотягивают по техническому обеспечению до данного класса. Однако имеется ряд бизнес-центров, которые следят за
тенденциями в мире архитектуры и дизайна, постоянно проводя реконструкцию всех систем здания и обновляя его внешний вид. Недвижимость данного класса на первый взгляд ничем не отличается от той, которая имеет класс выше. И это является отличной возможностью сэкономить немалые средства на аренде, сохранив имидж компании перед клиентами и партнерами.

III) Недвижимость класса «В+» является той категорией, к которой относится большинство . И именно среди них очень много тех, которые позиционируют себя уровнем выше, причем необоснованно. В целом, разница между этим классом и классом А небольшая, так как и те и другие являются прекрасными офисными зданиями, которые, тем не менее, имеют некоторые недостатки, которые могут быть незаметны на первый взгляд.
Чаще всего, эти объекты недвижимости являются зданиями, которые расположены не в самых респектабельных районах. Неудобный подземный паркинг - автомобиль заезжает в лифт и таким образом попадает в паркинг, что создает много неудобств, включая очереди в час пик и невозможность пользоваться подземным паркингом для больших представительских автомашин. Отсутствие гостевой парковки. Вид из окон обычно также не самый лучший. Однако собственники подобных зданий компенсируют недостатки окружающих пейзажей более современной отделкой помещений, ультрасовременными материалами и расширенными услугами. Если сложить все эти факторы, то получится, что здания типа В+ являются новыми и или реконструированными зданиями бизнес-центров, либо особняком с новым ремонтом либо офисным зданием с солидной архитектурой. Местом расположения этих объектов является Бульварное и Садовое кольцо, престижные районы Москвы до ТТК, За ТТК также есть бизнес центры, однако здесь арендные ставки резко снижаются, поэтому совершенствовать такие здание технически не слишком выгодно для собственников. В случаях с такими бизнес-центрами в Москве часто уместен торг при аренде офисов. Подземные паркинги имеются. Чаще всего у здания есть внутренняя парковка с охраняемой территорией. Станция метро находится в пределах досягаемости пешком в течение 15-20 минут. Обязательна полная комплексная автоматизация здания. Тем не менее, здесь часто не самая качественная система кондиционирования. Она может являться скрытым способом экономии денежных средств. Электроснабжение имеет ограничения по мощности, а источник бесперебойного питания может отсутствовать. Тем не менее, система безопасности здания должна быть продумана до мелочей. На ресепшн достаточно присутствия одного человека. Также отсутствуют переговорные помещения. Инфраструктура здания ограничена. Если в здании недостаточно арендаторов, то корпоративное питание может и вовсе отсутствовать. Обязательно наличие кафе. Конференц-зал может быть, а может и не быть.
Зона общего пользования имеет современную отделку, высота потолков общественных мест составляет от 2,5 до 2,6 метров. Внутренняя отделка офисов современная, однако выполнена не из самых дорогих материалов. Складывается впечатление того, что объект выглядит стандартно. Может принадлежать
нескольким собственникам. Все телекоммуникации присутствуют, однако достаточно наличия одного провайдера связи.  колеблется в среднем от 450 до 700 долларов за квадратный метр в год.
Следует отметить, что данный тип здания отлично подходит для тех, кто хочет сэкономить. Крупные арендаторы за последнее время переехали на более престижную площадь. Что касается оставшихся пустыми помещений, то их стоимость была существенно снижена. Именно в этом сегменте бизнес центров Москвы сейчас стали возможны покупки офисов, что раньше было невозможным.

IV) Недвижимость класса «В» является наиболее распространенной категорией недвижимости. Разницы в классах В+ и В не много, однако она есть. К данному классу относятся бизнес центры, офисные здания, особняки и реконструированные здания. Они не слишком престижны. Для них характерны устаревшие инженерные системы, более старая и менее качественная отделка, а также черты, присущие недвижимости периода 90-х годов.
Тем не менее, ряд зданий этого класса имеет хорошие фасады, инженерные системы. Им часто присущи коридорные системы. Местом расположения подобных зданий может быть центр Москвы, Бульварное и Садовое кольцо, однако также они могут располагаться совсем неудобно для работников и клиентов. Система вентиляции центральная, однако что касается кондиционирования, то эта система может оказаться со сплит-системами. Лифты зарубежных марок, но произведенные в России или Китае. Что касается электроснабжения, то оно стандартное. Система безопасности круглосуточная, также обеспечивается охраняемая парковка, хотя возможно и наличие подземного паркинга.
Также в таких зданиях, как правило, вместо ресепшн гостей встречает охрана. Инфраструктура ограничена, однако обязательно есть кафе. Конференц-зал отсутствует. Банкомат и платежный терминал считаются одними из самых ярких черт инфраструктуры. Внутренняя отделка зон общего пользования часто лучше, чем убранство офисов. В целом, заметна экономия средств на обеспечение максимального комфорта сотрудников. Часто такой объект принадлежит нескольким собственникам. Допускается наличие только одного провайдера. Что касается арендной ставки, то она составляет 350-500 долларов в год за квадратный метр. Выбор здесь существенно выше чем в классе А и класса В существенно проще.  
Следует отметить, что тут чаще всего работает соотношение цены и качества. Если для компании, арендующей помещение, не важен престиж, то такое место подойдет как нельзя лучше. В офисе, размещенном на арендованной площади данного класса, есть все необходимое для качественной работы и для того, чтобы сотрудники компании-арендатора чувствовал себя комфортно.
Однако, разница между этим классом и классом А видна невооруженным глазом. И если клиент раньше бывал в офисе более высокого класса, то эту разницу он непременно почувствует.

V) К классу недвижимости В- относятся офисные здания, , здания после реконструкции и административные здания в центре города. Такие здания отличаются старыми инженерными системами и плохой отделкой. Месторасположение еще более неудобное, чем в случае с классом В. На
таких объектах можно чаще всего проследить нежелание собственников вкладывать в него деньги. Система вентиляции присутствует, однако она может уже давно быть технически устаревшей. На ресепшн чаще всего сидит охранник. Внутреннее устройство всего здания представлено коридорными системами. Санузлы расположена на этаже. Что касается лифтов, то чаще всего они старые, отечественные. Хотя некоторые компании устанавливают более современные лифты. Система безопасности объекта соблюдается.
Инфраструктура может отсутствовать. Однако обязательно наличие столовой, буфета.
Что касается зон общего пользования, то отделка обычно не впечатляет. Что касается арендной платы, то она равна 300-400 долларов за квадратный метр в год.  
Следует отметить, что именно эта категория является последней, которой можно отнести к категории бизнес-здания.

VI) Что касается класса «С», то они чаще всего являются вполне приличными заведениями, однако их уже нельзя назвать бизнес-центрами. Это просто помещения, которые пригодны для деловой деятельности. К ним относятся офисные здания, реконструированные офисные здания, административные здания в центральной части города Москва. Такие здания нельзя назвать престижными. Им присущи старые инженерные системы и низкое качество отделки. Месторасположение подобных зданий чаще всего неудобное ни для сотрудников, ни для клиентов. Система вентиляции чаще всего полностью отсутствует. Что касается системы кондиционирования, то в лучшем случае это сплит-системы. Ресепшн отсутствует, а на его месте располагается пункт охраны. Арендаторы в подобных зданиях чаще всего довольно разнообразны. Для данного типа недвижимости присуща единая система организации внутреннего пространства – коридорная система. Что касается системы электроснабжения, то она стандартная. Инфраструктура обычно отсутствует в принципе. Сотрудники, в большинстве своем, обедают на рабочих местах. Такой объект может принадлежать как одному, так и нескольким собственникам. Что касается арендных ставок на этот тип недвижимости, то они зависят от месторасположения объекта и начинаются от 200 долларов за квадратный метр в год.  
Следует отметить, что такие  эконом-класса подходят для компаний небольших начинающих свой бизнес компаний. Или арендаторами офисов класса С являются компании, в офис которых клиенты и посетители никогда не приезжают. Так как клиенты, которые привыкли к более качественному обслуживанию, вряд ли оценят помещение такого рода.

VII) Класс «D» является самым последним в классификации типов коммерческой недвижимости. Чаще всего они представлены помещениями в старых производственных зданиях, часто это жилые помещения в обычных домах, или цокольные и подвальные этажи здания. Инженерные системы
старые, и очень часто работают плохо, с перебоями. Несмотря на это, у таких зданий (бывших производственных) часто имеется большая территория под стоянку автомобилей.
Арендная плата составляет от 100 долларов в год за квадратный метр.  
Подобные снимаются как правило в случае крайней необходимости и как правило небольшими компаниями, которые помимо аренды офиса интересует также аренда производственных помещений.

Служба информации

Материалы по теме

Где находятся самые дорогие офисы Москвы

Где находятся самые дорогие офисы Москвы
15.10.2013 Москва Самые дорогие БЦ Москвы по стоимости аренды Подробнее

В Петербурге растет спрос на офисы в бизнес центрах

Бизнес центры в России
01.07.2011 Регионы РФ Офисные комплексы высокого уровня сейчас в дефиците Подробнее

Московские офисы вошли в семерку самых дорогих

Московские офисы вошли в семерку самых дорогих
21.02.2011 Москва На территории Европы российская столица уступила по этому показателю только Лондону Подробнее

Обзор офисов Москвы: сентябрь 2009 года

Обзор офисов Москвы
20.10.2009 Офисы Рынок офисной недвижимости Москвы нащупал дно Подробнее

Изменения в законе об оценочной деятельности

Изменения в законе об оценочной деятельности
07.06.2016 Право Для оценщиков вводится квалификационный аттестат, а экспертиза отчёта об определении кадастровой стоимости больше не входит в обязательный перечень действий по госоценке Подробнее

2016 год: новое в законодательстве РФ о недвижимости, строительстве и земельных отношениях

Авелан
15.01.2016 Право Обзор важнейших изменений законодательства РФ в области недвижимости, строительства и земельных правоотношений, вступающих в силу с 2016 года Подробнее

Популярное

Ольга Штода, директор по управлению компании BlackStone Keeping Company
Проактивная эксплуатация коммерческой недвижимости как антикризисная мера
О преимуществах методики, особенностях и перспективах использования в качестве антикризисной меры, рассказала директор по управлению компании BlackStone Keeping Company Ольга Штода
подождите ...
HotLog