Изменения законодательства РФ в градостроительном и земельном праве

Данный материал представляет собой обзор важнейших изменений законодательства, принятых в 2014 году.

В систему саморегулирования в области строительства внесены значительные уточнения

Несколькими законами (Федеральный закон № 359 от 24.11.2014 г. «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и Федеральный закон «О саморегулируемых организациях») предусматривается создание СРО в области инженерных изысканий, архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства только в форме ассоциации (союза) членов – индивидуальных предпринимателей и (или) юридических лиц, выполняющих соответствующие виды работ.

Устанавливается механизм приобретения и прекращения саморегулируемой организацией права выдачи свидетельств о допуске к работам, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства. Такое право возникает у СРО со дня внесения сведений о ней в государственный реестр саморегулируемых организаций. Вводятся дополнительные основания для исключения сведений о саморегулируемой организации проектировщиков и строителей из государственного реестра саморегулируемых организаций.

Национальные объединения СРО в сфере строительства

В соответствии с Федеральным законом № 320 от 22.10.2014 г. «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации» в сфере строительства могут быть созданы два вида национальных объединений СРО:

– основанных на членстве лиц, выполняющих инженерные изыскания, и СРО, основанных на членстве лиц, осуществляющих подготовку проектной документации (при этом данное объединение создается в результате реорганизации в форме слияния Национального объединения СРО, основанных на членстве лиц, выполняющих инженерные изыскания, и Национального объединения СРО, основанных на членстве лиц, осуществляющих подготовку проектной документации);

– основанных на членстве лиц, осуществляющих строительство.

В Градостроительный кодекс РФ введен новый термин и глава «нормативы градостроительного проектирования»

Нормативы градостроительного проектирования – это совокупность установленных в целях обеспечения благоприятных условий жизнедеятельности человека расчетных показателей минимально допустимого уровня обеспеченности объектами, населения субъектов РФ, муниципальных образований и расчетных показателей максимально допустимого уровня территориальной доступности таких объектов для населения субъектов РФ, муниципальных образований. При этом различают региональные и местные нормативы градостроительного проектирования.

Региональные нормативы градостроительного проектирования должны учитываться при подготовке проекта схемы территориального планирования субъекта РФ. Подготовка проектов генеральных планов городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга осуществляется с учетом нормативов градостроительного проектирования городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга.

Нормативы градостроительного проектирования должны быть утверждены в срок до 1 января 2015 г., а утвержденные до 5 мая 2014 г. нормативы градостроительного проектирования подлежат приведению в соответствие с новыми требованиями (Федеральный закон № 131 от 05.05.2014 г. «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации»).

Публичный технологический и ценовой аудит инвестиционного проекта

С 1 января 2014 г. в отношении крупных инвестиционных проектов с государственным участием должен проводиться обязательный публичный технологический и ценовой аудит.

Публичный технологический аудит инвестиционного проекта представляет собой проведение экспертной оценки обоснования выбора проектируемых технологических и конструктивных решений по созданию в рамках инвестиционного проекта объекта капитального строительства на их соответствие лучшим отечественным и мировым технологиям строительства, технологическим и конструктивным решениям, современным строительным материалам и оборудованию, применяемым в строительстве, с учетом требований современных технологий производства, необходимых для функционирования объекта капитального строительства, а также эксплуатационных расходов на реализацию инвестиционного проекта в процессе жизненного цикла в целях повышения эффективности использования бюджетных средств, снижения стоимости и сокращения сроков строительства, повышения конкурентоспособности производства.

Ценовой аудит – это проведение экспертной оценки стоимости объекта капитального строительства с учетом результатов публичного технологического аудита инвестиционного проекта.

В 2014 году публичный технологический и ценовой аудит должен проводиться в отношении объектов капитального строительства сметной стоимостью 8 млрд. рублей и более, а с 2015 года – в отношении объектов капитального строительства сметной стоимостью 1,5 млрд. рублей и более. (Постановление Правительства РФ № 382 от 30.04.2013 г. «О проведении публичного технологического и ценового аудита крупных инвестиционных проектов с государственным участием и о внесении изменений в некоторые акты Правительства Российской Федерации»).

Изменен срок действия технических условий при подключении объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения

Решением Верховного Суда РФ от 19.03.2014 N АКПИ14-79 признан недействующим с 1 января 2014 г. абзац 4 пункта 10 названных Правил, утвержденных Постановлением Правительства РФ № 83 от 13.02.2006 г., в части определения срока действия технических условий «не менее 2 лет с даты их выдачи». Судом было установлено, что оспариваемые положения не соответствуют требованиям Градостроительного кодекса РФ. В новой редакции Постановления Правительства № 845 от 23.08.2014 г. предусматривается, что срок действия технических условий, исчисляемый с даты их выдачи, составляет (за исключением случаев, предусмотренных законодательством) при комплексном освоении земельных участков в целях жилищного строительства не менее 5 лет, а в остальных случаях не менее 3 лет. По истечении этого срока параметры выданных технических условий могут быть изменены.

Кадастровая стоимость объектов недвижимости

Приказом ФНС России № ММВ-7-11/604 от 28.11.2014 определен состав сведений, которые должны предоставляться в налоговые органы в отношении объектов недвижимости, налогообложение которых осуществляется с их кадастровой стоимости, а именно: кадастровый номер здания (строения, сооружения), кадастровый номер помещения, условный номер единого недвижимого комплекса, адрес объекта.

С 1 января 2014 года кадастровую деятельность в отношении зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства осуществляют только кадастровые инженеры

В переходный период с 1 января 2013 года до 1 января 2014 года эту деятельность наряду с кадастровыми инженерами были вправе осуществлять также организации по государственному техническому учету и (или) технической инвентаризации (Федеральные законы № 221 от 24.07.2007 г. «О государственном кадастре недвижимости» и № 250 от 23.07.2013 г. «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части государственной регистрации прав и государственного кадастрового учета объектов недвижимости»).

Росреестром указан перечень документов, подтверждающих прекращение существования объекта недвижимости, используемых при подготовке акта обследования здания, сооружения, помещения или объекта незавершенного строительства в связи с гибелью или уничтожением такого объекта недвижимости либо прекращением существования помещения в связи с гибелью или уничтожением здания или сооружения, в которых оно было расположено. В частности, в качестве документов, подтверждающих прекращение существования объекта недвижимости, могут быть использованы распоряжение главы администрации города о сносе зданий, решение межведомственной комиссии о признании жилого здания аварийным и подлежащим сносу в соответствии с Постановлением Правительства РФ № 47 от 28.01.2006 г., справку органов государственного пожарного надзора и т.п. (Письмо ФГБУ «ФКП Росреестра» от 22.08.2014 г. N 10-2786-КЛ «О направлении информации»).

Земельный налог

В налоговое законодательство внесены изменения, в соответствии с которыми представительные органы муниципальных образований и органы государственной власти городов федерального значения наделяются полномочиями устанавливать особенности определения налоговой базы по земельному налогу и налогу на имущество физических лиц (Федеральный закон № 284 от 04.10.2014 г. «О внесении изменений в ст.ст. 12 и 85 части первой и часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и признании утратившим силу Закона Российской Федерации «О налогах на имущество физических лиц»).

На земельном участке в новой Москве установлен сервитут в размере 0,12% его кадастровой стоимости в год

В таком размере определена плата за установление сервитута для размещения объектов федерального или регионального значения на земельных участках, которые находятся в собственности Российской Федерации и расположены на территории новой Москвы. Если сервитут предполагает использование части земельного участка, плата за его установление определяется пропорционально используемой площади участка (Постановление Правительства РФ № 283 от 10.04.2014  г. «Об утверждении Правил определения размера платы и внесения ее за установление сервитута для размещения объектов федерального или регионального значения в отношении земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и расположенных на территориях, присоединенных к субъекту Российской Федерации – городу федерального значения Москве»).

Внесены изменения административное законодательство в земельной сфере

За порчу земель значительно увеличены штрафы, так за уничтожение плодородного слоя почвы, а также за порчу земель в результате нарушения правил обращения с пестицидами, агрохимикатами и иными опасными веществами размер штрафа увеличивается с 2 до 5 тыс. рублей для граждан, с 4 до 30 тыс. рублей для должностных лиц и с 40 до 80 тыс. рублей для юридических лиц. Для индивидуальных предпринимателей данный штраф возрастает с 4 до 40 тыс. рублей. Максимальный штраф за самовольное снятие или перемещение плодородного слоя почвы увеличивается с 1,5 до 3 тыс. рублей для граждан, с 3 до 10 тыс. рублей для должностных лиц и с 30 до 50 тыс. рублей для юридических лиц (Федеральный закон № 61 от 02.04.2014 г. «О внесении изменений в ст. 8.6 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях»).

За неиспользование земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в соответствии с их целевым назначением административные штрафы налагаются в процентах от кадастровой стоимости таких земельных участков: на граждан – в размере от 0,3 до 0,5% кадастровой стоимости земельного участка, но не менее 3 тыс. рублей; на должностных лиц – от 0,5 до 1,5% кадастровой стоимости земельного участка, но не менее 50 тыс. рублей; на юридических лиц – от 2 до 10% кадастровой стоимости земельного участка, но не менее 200 тыс. рублей. При этом максимальный размер административного штрафа за указанное правонарушение не может превышать 500 тыс. рублей (Федеральный закон № 6 от 03.02.2014 г.  «О внесении изменений в Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях»).

С 24 декабря 2014 года начал действовать классификатор видов разрешенного использования земельных участков

Утвержденный Приказом Минэкономразвития России № 540 от 01.09.2014 г. «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков» классификатор содержит наименование вида разрешенного использования земельного участка, его описание и код (числовое обозначение). Так, например, земельный участок, предназначенный для многоэтажной жилой застройки (высотной застройки) допускает размещение жилых домов, предназначенных для разделения на квартиры, каждая из которых пригодна для постоянного проживания (жилые дома высотой девять и выше этажей, включая подземные, разделенных на двадцать и более квартир); благоустройство и озеленение придомовых территорий; обустройство спортивных и детских площадок, хозяйственных площадок; размещение подземных гаражей и наземных автостоянок, размещение объектов обслуживания жилой застройки во встроенных, пристроенных и встроенно-пристроенных помещениях многоквартирного дома в отдельных помещениях дома, если площадь таких помещений в многоквартирном доме не составляет более 15% от общей площади дома.

Разрешенное использование земельных участков, установленное до дня утверждения соответствующего Классификатора, в соответствии с ч. 11 ст. 34 ЗК РФ признается действительным вне зависимости от его соответствия указанному Классификатору (Федеральный закон № 171 от 23.06.2014 г. «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации»). Однако, Федеральный закон № 171 вступает в силу только с 1 марта 2015 года, поэтому возникает правовая неопределенность о применении Классификатора видов разрешенного использования земельных участков в период с 24 декабря 2014 года до 1 марта 2015 года.

Дополнено содержание договора на проведение оценки объекта

Вступил в силу Федеральный закон № 225 от 21.07.2014 г. «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в котором уточняется перечень сведений, включаемых в договор на проведение оценки. В частности, в число таких сведений теперь включаются сведения о цели оценки, дате определения стоимости объекта оценки, сведения о договоре страхования ответственности юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор. При этом датой определения стоимости объекта оценки является дата, по состоянию на которую определена стоимость объекта оценки.
Предусматриваются дополнительные требования к отчету оценки. Так, например, отчет не должен допускать неоднозначное толкование.

Рыночная стоимость, определенная в отчете об оценке, рекомендуется для совершения сделок лишь в течение 6 месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством.

Предусматривается возможность обжалования действий (бездействия) эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков при экспертизе отчета, а также результатов экспертизы заинтересованными лицами в саморегулируемую организацию оценщиков.
В новой редакции излагаются положения о государственной кадастровой оценке. В частности, теперь такая оценка проводится не чаще чем 1 раз в течение 3 лет (в городах федерального значения - не чаще 1 раза в 2 года) и не реже чем 1 раз в течение 5 лет с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка.

С 30 июня 2014 года межевые планы готовятся в электронной форме

Вступил в силу Приказ Минэкономразвития России № 89 от 25.02.2014 г., согласно которому межевой план готовится в электронной форме. Он может быть дополнительно изготовлен на бумажном носителе в случае, если это предусмотрено договором подряда (Письмо Минэкономразвития России от 04.09.2014 N Д23и-3079).

Залог недвижимого имущества

Государственная регистрация ипотеки здания и земельного участка, на котором оно расположено, должна проводиться одновременно. Непредставление заявления о госрегистрации ипотеки земельного участка является основанием для отказа в госрегистрации ипотеки здания, расположенного на нем.

Федеральным законом № 367 от 21.12.2013 г., вносящим изменения в часть первую ГК РФ, предусмотрено, что положения государственной регистрации договора ипотеки не применяются к договорам, заключаемым после 1 июля 2014 года. В связи с этим, договоры об ипотеке, подписанные до этой даты, но переданные на регистрацию позже нее, подлежат государственной регистрации в прежнем порядке.

Кадастровый учет объекта недвижимости

Значительно сократились сроки осуществления кадастрового учета объекта недвижимости и государственной регистрации прав на недвижимое имущество. В течение 10 дней со дня получения соответствующего заявления (ранее 18 дней) осуществляется постановка на кадастровый учет объекта недвижимости, учет изменений объекта недвижимости, учет части объекта недвижимости или снятие с учета объекта недвижимости, а также государственная регистрация прав на недвижимое имущество.
В течение 3 рабочих дней со дня получения соответствующего заявления (ранее 5 дней) производится учет адреса правообладателя, учет изменений объекта недвижимости в связи с наличием обстоятельств, указанных в пункте 14.1 части 2 статьи 7 Федерального закона № 221 от 24.07.2007 г. «О государственном кадастре недвижимости» (Федеральный закон от 22.12.2014 N 447-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О государственном кадастре недвижимости» и отдельные законодательные акты Российской Федерации»).

Обзор подготовил Сергей Казинец, партнер юридической фирмы «АВЕЛАН»