УЧАСТВУЙТЕ В ОПРОСАХ


Результаты опроса

Недвижимость и кредиторы

30.07.2009

 

Стандартная на сегодняшний день ситуация: до кризиса бизнес процветал, поэтому было решено взять кредит на развитие (увеличение оборота, покупка нового оборудования, расширение производственных мощностей и т.п.). В качестве обеспечения банку передана в залог недвижимость. Однако кризис сильно пошатнул экономическое положение предприятия, и оно перестало успевать вовремя погашать очередные платежи по кредиту.

Более того, банк потребовал досрочного погашения, на которое денег вообще найти невозможно. Если учитывать сегодняшние цены, то даже после продажи недвижимости может остаться непогашенная часть долга. Предоставь банк отсрочку (пусть даже с повышенными процентами) — проблему, скорее всего, удалось бы решить. Однако банк не пошел навстречу.

Подобных случаев много (покупка коммерческой недвижимости по ипотечной схеме, требование о досрочном погашении из-за уменьшения стоимости залога и т.п.). Объединяют их следующие существенные признаки:

- Кредит взят под залог недвижимости.

- Нет возможности соблюдать график платежей.

- Банк требует досрочного погашения кредита и обращения взыскания на заложенную недвижимость.

- При получении отсрочки банка мог бы появиться шанс исправить ситуацию.

- Банк отсрочку не предоставляет.

Первое, что приходит на ум владельцам бизнеса в этой ситуации, — каким-то образом попытаться вывести недвижимость из-под удара. Однако в подавляющем большинстве случаев это невозможно: если бы недвижимость можно было так просто вывести из-под залога, то он был бы совершенно бесполезным инструментом обеспечения обязательств. Залог — основа стабильности кредита, поэтому его нормативное регулирование очень жесткое.

Единственное, что реально сделать, — отсрочить момент выплаты. Кризис когда-нибудь закончится, бизнес пойдет в гору, и сегодняшние проблемы станут решаемыми. Кроме того, вопрос, как правило, не столько в самой необходимости найти деньги, сколько в возможности сделать это быстро. Затягивание процесса взыскания дает жизненно необходимое время.

Как затянуть процесс?

Методика действий зависит от того, вступило в силу решение об обращении взыскания на предмет залога или нет.

- До вступления решения суда в силу. Для того чтобы продать недвижимость с торгов, банк вынужден обращаться в арбитраж с иском об обращении взыскания на предмет залога. До тех пор, пока решение по этому иску не вступит в законную силу, взыскание не начнется. Ст. 144 АПК РФ предусматривает право, а ст. 143 АПК РФ — обязанность арбитражного суда приостановить производство по делу в ряде случаев. При богатой фантазии юристов должника можно использовать большинство из девяти оснований для приостановки. Вот наиболее популярные из них:

- Невозможность рассмотрения дела до разрешения другого дела, рассматриваемого другим судом (п. 1 ч. 1 ст. 143 АПК РФ). В этом случае подаются надуманные иски по оспариванию кредитного договора, процедуры его заключения, регистрации залога; можно оспорить сделку по передаче имущества в залог как крупную. Если банк перед предоставлением кредита получил протокол об одобрении крупной сделки, этот протокол тоже можно оспаривать. Здесь, как говорится, главное не результат, а участие. Все понимают, что такие иски направлены на затягивание, но по закону суд обязан приостановить дело до вынесения решения по надуманному иску. После вынесения его можно обжаловать и так далее. Умелые действия могут затянуть взыскание на годы.

- Назначение арбитражным судом экспертизы (п. 1 ст. 144 АПК РФ). Можно оспаривать подлинность подписи и самих документов, если что-то где-то вызывает сомнения.

- Если гражданин, участвующий в деле, находится в лечебном учреждении или длительной служебной командировке (п. 4 ст. 144 АПК РФ). Правда, распространяется это на участников дела, являющихся именно физическими лицами, но опять же при изобретательности юристов можно сделать физическое лицо участником в деле. Например, если акционер (физ. лицо) оспаривает кредитный договор как сделку с заинтересованностью или крупную сделку.

- После того как решение суда об обращении взыскания на предмет залога вступит в законную силу (после вынесения решения апелляционной инстанцией), можно подать кассационную жалобу и попросить арбитражный суд приостановить исполнение решения о взыскании — на основании того, что если кассационный суд вынесет решение в пользу заемщика, отменить и повернуть исполнение решения будет невозможно или затруднительно (право предусмотрено ст. 283 АПК РФ). В этом случае кассационный суд может приостановить исполнение до вынесения окончательного решения по делу («постановления по результатам рассмотрения кассационной жалобы»).

Все эти факты говорят о том, что творческий подход юриста к ситуации даст возможность получить значительную отсрочку. Но затягивание нужно рассматривать именно как отсрочку, а не панацею. К слову, напомню, что в процессе рассмотрения дела проценты и штрафы по кредиту продолжают начисляться.

Настоятельно рекомендую начинать с переговоров с банком о реструктуризации долга и постоянно продолжать их вести параллельно с затягиванием, используя его как аргумент. На деле банки не настолько несговорчивы и жестки, как о них обычно думают заемщики. Перспектива отложить момент взыскания года на два — хороший аргумент в переговорах. Кроме того, за время судов в банке могут произойти благоприятные для должника перемены:

- поменяется политика в отношении таких должников; придет другой руководитель;

- банк получит государственную поддержку или будет приобретен более крупной структурой, в результате чего срочный возврат кредитов перестанет быть для него первоочередной задачей и банк станет более лояльным.

Также советую быть смелее. Банки не так могущественны, как это кажется. По опыту могу сказать, что очень многое зависит от личного настроя бизнесмена: одни еще до получения каких-либо требований готовы подчиниться любым, даже самым неразумным, требованиям банка, другие же готовы бороться до последнего и умудряются выбить для себя отличные условия.

Дмитрий Агапов
Генеральный Директор
«Консалтинговая компания «Перспектива»

 

Материалы по теме

Кредиты для AFI Development подешевели

Кредиты для AFI Development подешевели
05.03.2012 Москва ВТБ понизил ставки для девелопера на 2% Подробнее

Девелоперам станет сложнее получать кредиты

Кредиты девелоперам
27.07.2011 Москва Центробанк усложняет процедуру получения кредитов для оффшорных компаний Подробнее

ВТБ раздает кредиты девелоперам

ВТБ раздает кредиты девелоперам
07.06.2011 Регионы РФ Структуры ВТБ получат кредиты на реализацию девелоперских проектов Подробнее

Сбербанк выдал кредит на достройку «Федерации»

Сбербанк выдал кредит на достройку «Федерации»
18.05.2011 Москва Деловой комплекс «Башня Федерация» будет достраиваться за счет кредитных средств, выделенных Сбербанком Подробнее

Изменения в законе об оценочной деятельности

Изменения в законе об оценочной деятельности
07.06.2016 Право Для оценщиков вводится квалификационный аттестат, а экспертиза отчёта об определении кадастровой стоимости больше не входит в обязательный перечень действий по госоценке Подробнее

2016 год: новое в законодательстве РФ о недвижимости, строительстве и земельных отношениях

Авелан
15.01.2016 Право Обзор важнейших изменений законодательства РФ в области недвижимости, строительства и земельных правоотношений, вступающих в силу с 2016 года Подробнее

Популярное

Сергей Калитов, исполнительный директор компании Zeppelin
Интервью с исполнительным директором Zeppelin Сергеем Калитовым
Сергей Калитов: «Самое перспективное, на мой взгляд, – это строить склады. Причем именно формата BTS. Это по своей сути универсальное помещение, спрос на которое будет всегда»
подождите ...
HotLog