Переход прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка

К покупателю недвижимого имущества, расположенного на земельном участке, находящемся в аренде у продавца, в силу пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса РФ и статьи 36 Земельного кодекса РФ переходят права и обязанности арендатора по ранее заключенному договору аренды вне зависимости от внесения в договор соответствующих изменений.

Министерство имущественных отношений Московской области обратилось к обществу с ограниченной ответственностью с иском о взыскании задолженности по арендной плате за землю по договору и пени.

Решением суда первой инстанции в удовлетворении иска отказано со ссылкой на то, что общество с ограниченной ответственностью является ненадлежащим ответчиком, поскольку с момента регистрации перехода права собственности на объект незавершенного строительства, расположенный на арендованном земельном участке, от ответчика к новому собственнику в силу п. 3 ст. 552 ГК РФ перешли права и обязанности арендатора по вышеуказанному договору.
Суд кассационной инстанции оставил указанное решение без изменения, указав, что в соответствии с п. 3 ст. 552 ГК РФ при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости. При этом обязанность заключения нового договора на пользование земельным участком или изменения ранее заключенного договора законом не установлена.

Возражения истца о том, что новый собственник приобрел права арендатора только на ту часть земельного участка, которая занята объектом незавершенного строительства, признаны несостоятельными, поскольку по условиям договора аренды земельный участок был предоставлен ответчику для строительства многоэтажного дома. Доказательств наличия на земельном участке иных сооружений, для использования которых требуется часть участка, в материалах дела не представлено.

Также кассационной инстанцией указано на ошибочность доводов истца о том, что ответчик в нарушение ст. 22 ЗК РФ не уведомил истца о передаче прав и обязанностей арендатора и не внес соответствующих изменений в договор, в связи с чем перемена арендатора не состоялась.
Судом разъяснено, что положения ст. 22 ЗК РФ не подлежат применению, поскольку регулируют отношения перенайма, то есть договорного перехода прав и обязанностей арендатора. В данном случае, переход прав и обязанностей арендатора состоялся не на основании сделки, а в силу требований закона.


По материалам:
Постановление ФАС МО от 03.10.05 № КГ-А41/9149-05 по делу № А41-К1-6185/05