УЧАСТВУЙТЕ В ОПРОСАХ


Результаты опроса

Градостроительное законодательство – изменения 2011г.

28.12.2011

Представляем обзор наиболее важных изменений в градостроительном законодательстве РФ, принятых в 2011 году. К самым существенным градостроительным изменениям можно отнести следующие:

Закон уточняет, что такое «реконструкция» и определяет, что такое «капитальный ремонт» и «парковка». Закон разделил реконструкцию и капитальный ремонт. Изменение производственной мощности и качества инженерно-технического обеспечения больше не считается реконструкцией. К ней относится изменение высотности, этажности, объема и площади объекта, а именно - надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства.
Замена и (или) восстановление не несущих строительных конструкций или их элементов, систем и сетей инженерно-технического обеспечения и их элементов является капитальным ремонтом. Если в несущих конструкциях заменяются только отдельные элементы, при этом они заменяются на аналогичные или иные улучшающие их показатели элементы или если эти элементы восстанавливаются – это также капитальный ремонт.

Специально определяется реконструкция линейных объектов – это изменение параметров линейных объектов или их участков (частей), которое влечет за собой изменение класса, категории и (или) первоначально установленных показателей функционирования таких объектов (мощности, грузоподъемности и других) или при котором требуется изменение границ полос отвода и (или) охранных зон таких объектов. Если работы на линейном объекте не затрагивают эти характеристики – это будет капитальный ремонт (ФЗ-215 от 18.07.11).

Закон определил, что такое "парковка (парковочное место)»: это специально обозначенное и при необходимости обустроенное и оборудованное место, являющееся в том числе частью автомобильной дороги и (или) примыкающее к проезжей части и (или) тротуару, обочине, эстакаде или мосту либо являющееся частью подэстакадных или подмостовых пространств, площадей и иных объектов улично-дорожной сети, зданий, строений или сооружений и предназначенное для организованной стоянки транспортных средств на платной основе или без взимания платы по решению собственника или иного владельца автомобильной дороги, собственника земельного участка либо собственника соответствующей , строения или сооружения (Федеральный закон от 21.04.2011 N 69-ФЗ).

Упрощается процедура получения разрешений на строительство и ввод в эксплуатацию, определяются органы власти, выдающие эти разрешения на территориях без градостроительных регламентов, вводится переход прав на эти разрешения при смене владельца участка.
Упрощается процедура выдачи разрешения на строительство и на ввод объекта в эксплуатацию (Федеральный закон от 01.07.2011 N 169-ФЗ).

На капитальный ремонт не надо получать разрешение на строительство.
С 1.07.2012 для получения разрешения на строительство можно не представлять правоустанавливающие документы на земельный участок, если они есть в ЕГРП, а также градостроительный план и разрешение на отклонение от параметров разрешенного строительства (если оно выдавалось), так как эти документы должны представляться теми органами власти, которые их выдали, по запросу органов выдающих разрешение. Неполучение этих документов не должно быть основанием для отказа в выдаче разрешения на строительство. Для получения разрешения на ввод можно не представлять правоустанавливающий документ на землю, градплан, разрешение на строительство, заключение ГСН; остальные документы также могут не представляться, если они находятся в распоряжении органов власти.
Определен срок разрешения на строительство в зависимости от прав на землю: действие разрешения прекращается в 30-дневный срок с момента прекращения прав на землю или недра. При переходе прав на землю, недра, при образовании новых участков действует разрешение, выданное прежнему владельцу участка. Новые владельцы должны сообщить о переходе права в уполномоченные на выдачу разрешений органы для внесения в него изменений.
Стало ясно, кто выдает разрешения на строительство на территориях, где не применяются градостроительные регламенты: в особых экономических зонах, особо охраняемых природных территориях, на участках недр, на объекты культурного наследия, атомной энергетики, гидротехники, а также в зависимости от протяженности объекта (раньше существовала путаница в полномочиях органов власти, выдающих разрешения на такие объекты). Перечень уполномоченных органов обозначен в законе.

Исключена необходимость получения градостроительных планов (ГПЗУ) при строительстве линейных объектов – их заменяют проекты планировки и межевания (Федеральный закон от 20.03.2011 N 41-ФЗ). Установлен переходный период до 31.12.2012, когда ГПЗУ могут еще предоставляться. Как известно, ГПЗУ является основанием для проектирования (этот документ заменил собой с 2005 года архитектурно-планировочное задание – АПЗ) и для получения разрешения на строительство. Однако при строительстве линейных объектов возникала проблема получения градпланов, так как линейные объекты проходят по разным земельным участкам.
Поскольку территория строительства линейных объектов определяется проектами планировки и
межевания, именно эти документы будут основой для проектирования таких объектов и получения
на них разрешения на строительство.

Внесены изменения в порядок проведения госстройнадзора. Надзор за капремонтом проводиться не должен.
Застройщик может не представлять в надзорный орган копию разрешения на строительство, проект и заключение экспертизы - орган надзора их запрашивает самостоятельно в уполномоченных
органах после получения извещения о начале работ.
Органы ГСН действуют не по ежегодному плану проверок, а по программе, которая строится с учетом поступивших извещений о начале работ. Если ГСН получил информацию о нарушении, он может провести выездную поверку, не уведомляя об этом нарушителя. Проверки также проводятсяm по истечение срока предписания, по требованию прокурора.
Предусмотрены особенности проверок СРО: они должны планироваться по истечении года с момента внесения СРО в реестр, а также истечении 2 лет с момента проведения последней проверки, внеплановые поверки СРО могут проводиться по истечении срока предписания, по информации о нарушениях и по требованию прокурора.
В очередной раз переносятся сроки запретов на застройку и некоторых других запретов, связанные с отсутствием генеральных планов и правил землепользования и застройки.

В который раз переносится «страшная дата», после которой нельзя будет получить разрешение на строительство, если в населенном пункте не приняты правила землепользования и застройки (то есть нет еще градостроительных регламентов). На этот раз срок вновь продлен на полгода - до 31.12.2012. Перенос этого срока стал уже традицией. На тот же срок переносятся и другие неприятные запреты. В частности, если в поселении нет генерального плана, пока еще (до 31.12.12) можно будет переводить землю в другую категорию, утверждать планировочную документацию и изымать земли для общественных надобностей. (ФЗ-
246 от 19.07.11).
Многократный перенос этих сроков, очевидно, связан с тем, что далеко не во всех муниципалитетах приняты генеральные планы и правила землепользования и застройки. Очевидно также и то, что и через год вряд ли они будут приняты повсеместно.

Допускается применение проектной документации иностранных государств.
С 1 апреля 2012 года допускается возможность применения проектной документации,
которая разработана и утверждена в иностранных государствах. Экспертиза иностранной проектной документации будет проводиться только в отношении конструктивных решений фундамента. Также будет обязательна экспертиза декларации, подаваемой застройщиком, о соблюдении условий применения проектов. Для получения разрешения на строительство при применении таких проектов указан особый перечень документов.
До 1.04.2012 Правительство должно определить виды объектов, по которым возможно применение иностранных проектов, форму декларации о соответствии проектов условиям применения на территории Российской Федерации и состав требований при эксплуатации.
Введение норм о применении иностранных проектов позволит легализовать практику их
использования, в ходе которой приходилось изобретать различные способы и схемы для вовлечения
хороших проектов в российскую застройку.

Установлены правила консервации объектов. Стала понятной процедура консервации ОКС. Правительство РФ утвердило Правила проведения консервации объекта капитального строительства (Постановление от 30.09.2011 №802).
Консервация проводится в случае прекращения строительства (реконструкции) или в случае необходимости приостановления строительства (реконструкции) объекта на срок более 6 месяцев. На период консервации застройщик обязан обеспечить прочность, устойчивость и сохранность конструкций, оборудования и материалов, а также безопасность объекта и строительной площадки для населения и окружающей среды. До принятия решения о консервации застройщик должен провести инвентаризацию объекта и подготовить техническую документацию, фиксирующую его состояние. О консервации, а также о возобновлении работ на объекте уведомляются органы, выдавшие разрешение на строительство и ГСН.

Кроме этих изменений представляет интерес также следующая информация, касающаяся застройки:
1. Пленум ВАС РФ разъяснил, кто может привлекаться к административной ответственности за строительство и эксплуатацию объекта без разрешения по части 1 и 5 статьи 9.5 КоАП РФ (постановление от 17.02.2011 N 11 "О некоторых вопросах применения Особенной части Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях").
Отвечать будут:
- застройщик (заказчик по договору строительного подряда), а также иные лица, осуществляющие соответствующие работы, например, подрядчик или субподрядчик, так как они обязаны удостовериться в том, что застройщик, привлекая их к осуществлению работ по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объектов капитального строительства, обладает соответствующим разрешением на строительство. - лица, непосредственно осуществляющие эксплуатацию объекта капитального строительства, а если эксплуатацию ведут несколько лиц одновременно - каждое из них, а не только то лицо, которое начало эксплуатировать соответствующий объект первым.
2. С 14.07.2011 действует новая форма градостроительного плана земельного участка (Приказ Минрегиона РФ от 10.05.2011 № 207) .
По сравнению с прежней формой в плане дополнительно будет отражаться описание
местоположения границ участка и проектируемого объекта на нем, в чертеже – линии
градостроительного регулирования (в отсутствии ПЗЗ до 1.01.2012 - на основе проектов планировки и
межевания), схема расположения участка в окружении смежных, красные линии, обозначение всех
ОКС, в том числе незавершенных и не соответствующих регламенту. Из градплана исключена
информация по ТУ.
3. Утверждены требования к проекту межевания земельных участков (приказ
Минэкономразвития России от 03.08.2011 № 388, вступил в силу с 4.10.2011)
Требования касаются вопросов подготовки проекта межевания земельных участков
сельскохозяйственного назначения для выдела таких участков в счет земельной доли. Следует
учитывать, что данный документ согласно ст. 22.2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" имеет большое
значение для государственной регистрации права собственности на образуемые земельные участки
сельскохозяйственного назначения.
4. Постановлением Правительства от 24.03.2011 № 207 принят комплекс минимально
необходимых требований к выдаче СРО свидетельств о допуске к работам по:
- строительству, реконструкции и капитальному ремонту объектов капитального строительства, которые оказывают влияние на безопасность объектов использования атомной энергии,
- подготовке проектной документации, которые оказывают влияние на безопасность объектов использования атомной энергии;
- инженерным изысканиям, которые оказывают влияние на безопасность объектов использования атомной энергии;
- строительству, реконструкции и капитальному ремонту объектов капитального строительства, которые оказывают влияние на безопасность особо опасных и технически сложных объектов (кроме объектов использования атомной энергии);
- подготовке проектной документации, которые оказывают влияние на безопасность особо опасных и технически сложных объектов (кроме объектов использования атомной энергии);
- инженерным изысканиям, которые оказывают влияние на безопасность особо опасных и технически сложных объектов (кроме объектов использования атомной энергии).
5. С 06.09.2011 применяется новая форма Свидетельства о допуске к определенному виду или видам работ, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства (утверждена Приказом Ростехнадзора от 05.07.2011 N 356 ). В ней отдельно будут учитываться объекты использования атомной энергии.
6. Приказом МЭРТ от 3 июня 2011 г. N 267 утвержден Порядок описания местоположения границ объектов землеустройства, в том числе границ между субъектами Российской Федерации, границ муниципальных образований, населенных пунктов, территориальных зон, зон с особыми условиями использования территорий, а также границ частей указанных территорий и зон. Из перечня объектов, проекты которых не подлежат госэкспертизе, исключены объекты в границах охранных зон объектов трубопроводного транспорта (ФЗ-257 от 21.07.11).

Значительные перемены в градостроительном процессе должны произойти в связи с принятием Федерального закона № 337-ФЗ от 28.11.2011.
Можно выделить следующие основные изменения, предусмотренные этим законом:
Вместо заказчика будет действовать технический заказчик как уполномоченное застройщиком лицо. Закон определил понятие заказчика, чего раньше не было. Теперь это технический заказчик (заменяет по всему кодексу заказчика), которым может быть либо сам застройщик либо уполномоченное им лицо, которое от его имени готовит задания и заключает договоры на выполнение инженерных изысканий, подготовку проекта, строительство, реконструкцию, капитальный ремонт, представляет исполнителям необходимые документы, утверждает проект, подписывают документы, необходимые для получения разрешения на ввод в эксплуатацию. То есть технический заказчик фактически управляет процессом проектирования, строительства и ввода объекта в эксплуатацию. Новый термин «технический заказчик» вносит ясность во
взаимоотношения участников строительного процесса, т.к. на практике приходилось сталкиваться со смешением понятий "заказчик" в гражданско-правовом смысле и "заказчик" в "строительном" смысле. Однако мы все же рекомендуем прописывать обязанности технического заказчика в договорах.

Государство отменяет обязательность государственной экспертизы результатов инженерных изысканий и проектов строительства и реконструкции, предоставляя застройщику право выбора между государственной и негосударственной экспертизой.
Система негосударственной экспертизы, которую сможет выбрать застройщик как альтернативу существующей сейчас государственной, должна начать действовать с 1.04.2012. В настоящее время обязательна только государственная экспертиза, которая проводится органами власти или подведомственными им учреждениями. Негосударственная экспертиза и сейчас может проводиться по желанию застройщика, но ее проведение не исключает обязательности проведения государственной экспертизы.
С будущего года застройщик или технический заказчик смогут выбрать, где проводить эту экспертизу – в государственных инстанциях или негосударственных. Исключение составляют бюджетные объекты, автодороги, памятники, объекты на землях особо охраняемых природных территорий, в исключительной экономической зоне, на континентальном шельфе, во внутреннем море, расположенные на территориях более 2х субъектов РФ, связанные с размещением опасных отходов, - по ним проводится только государственная экспертиза.
Проводить негосударственную экспертизу смогут аккредитованные юридические лица, имеющие свой Интернет-сайт, где должен быть размещен регламент проведения экспертизы, утвержденный приказом руководителя организации, и сведения о составе органов управления организацией и пофамильный состав аттестованных экспертов. В штате должно быть не менее 5 сотрудников, аттестованных для дачи экспертных заключений либо по результатам инженерных изысканий, либо по проектам. Минрегион должен разработать перечень направлений деятельности экспертов и требования к содержанию этих направлений.

Также Минрегион должен разработать и вести реестр аттестованных лиц с размещением его сведений на сайте и фиксацией сведений о лишении аттестата, а также форму аттестата. Установлены условия аттестации экспертов: высшее профессиональное профильное образование, постоянное проживание в России, стаж работы над проектами и инженерными изысканиями не менее 5 лет или не менее 3 лет работы в экспертных организациях, отсутствие судимости, обладание специальными знаниями. Квалификационный аттестат, дающий право на подготовку заключений, будет выдавать Минрегион на 5 лет с возможностью продления срока путем переаттестации. Правительство должно установить порядок всех необходимых процедур.
Следует учесть, что по сравнению с ныне действующим порядком для аттестации не должны браться
в расчет опыт работы в области стройнадзора и строительного контроля. Аттестат будет аннулирован, если установят факт участия эксперта в экспертизе, представления для аттестации недостоверных документов, привлечения к ответственности за нарушения в профессиональной сфере деятельности.
Так как негосударственная экспертиза уже существует (до 1.04.2012 в необязательной форме), порядок аккредитации организаций негосударственной экспертизы установлен Постановлением Правительства от 17.10.2011 № 845. Этим актом с 1.11.2011 учреждена Федеральная аккредитационная служба (Росаккредитация), которая будет аккредитовывать градостроительные экспертные организации вместо Минрегиона.
Реестр аккредитованных организаций с 1.11.11 вместо Минрегиона должна вести Росаккредитация. Порядок ведения реестра должно установить Правительство, поэтому то положение о реестре негосударственных экспертных организаций, которое действует сейчас по Приказу Минрегиона от 2 апреля 2009 г. N 106, будет отменено.
По сравнению с действующим порядком в будущем реестре аккредитованных организаций будут почти те же сведения, но менее подробные в части информации об экспертах – с указанием их фамилии, имени, отчества и направлений деятельности (сейчас по согласию указываются паспортные и некоторые другие данные).

Установлено правило, что те организации, которые вели проектирование или инженерные изыскания, не вправе делать по ним экспертизу. Нарушение этого правила может привести к аннулированию аккредитации. Аттестованные сотрудники экспертных организаций не вправе давать заключения при наличии личной заинтересованности в результате, которая определяется либо их участием в разработке проекта и проведении инженерных изысканий либо участием их близких родственников (родителей, детей, усыновителей, усыновленных, родных братьев и родных сестер, дедушек, бабушек, внуков, супругов).
В то же время, органам государственной экспертизы запрещено участвовать в проектировании и инженерных изысканиях.

Вводится право застройщика и его представителей в течение 3 лет обжаловать заключение
эксперта
(как государственного, так и негосударственного) в экспертной комиссии, которая создается
Минрегионом. Решение комиссии может быть обжаловано в суд. При этом сохраняется право на обжалование отрицательного заключения экспертизы непосредственно в суд.
Возникает вопрос, смогут ли экспертные организации, которые уже существуют и аккредитованы, участвовать в негосударственной экспертизе после 1.04.2012.
Закон позволяет им это делать при условии их соответствия требованиям, предъявляемым этим законом к аккредитации юридических ли (то есть наличие сайта с информаций, наличие нужного количества аттестованных экспертов и отсутствие их личной заинтересованности в результатах). При этом переаккредитации не требуется. Однако поверку соответствия требованиям будет осуществлять Росаккредитация, которая до 1.04.2012 должна сформировать реестр таких организаций.
Те же правила в отношении экспертов: сохраняют свои права быть экспертами и те физические лица, которые до 1.04.2012 были аттестованы Минрегионом. Они будут вправе осуществлять подготовку заключений по направлениям деятельности, указанным в квалификационном аттестате, до истечения срока действия аттестата. При этом им не нужно проходить переаттестацию.

До 1 апреля 2012 года должны быть приняты новые правила проведения государственной и
негосударственной экспертизы проектов
и результатов инженерных изысканий, порядок аккредитации, ведения реестра аккредитованных юридических лиц, аттестации (переаттестации) на право подготовки заключений, в том числе порядок продления срока действия квалификационного аттестата. Минрегион также должен принять порядок обжалования заключений экспертизы, перечень направлений деятельности экспертов и требования к содержанию данных направлений для получения юридическим лицом аккредитации, форму квалификационного аттестата, порядок ведения реестра аттестованных лиц.
После 1.04.2012, если экспертиза была негосударственной, застройщик для получения разрешения на строительство должен представить копию свидетельства об аккредитации экспертной организации.

В Градостроительном кодексе определен порядок эксплуатации . Через год, с 1.01.13, начнет действовать новый раздел ГСК РФ об эксплуатации зданий и сооружений. До настоящего времени не было документа, в целом регулирующего процесс эксплуатации – отдельные нормы разбросаны по техническим регламентам, СНиПам, ГОСТам и т.п.
Регулирование вопросов эксплуатации в целом имеется лишь применительно к жилищному фонду, но не уровне закона, а ведомственным актом (Постановление Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170 "Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда"). В Техническом регламенте о безопасности зданий и сооружений" дается только определение нормальных условий эксплуатации, как учтенного при проектировании состояния здания или сооружения, при котором отсутствуют какие-либо факторы, препятствующие осуществлению функциональных или технологических процессов. Также в ТР определены требования к проектированию и другим стадиям строительного процесса, обеспечивающие в дальнейшем нормальную эксплуатацию здания и требования к самой эксплуатации.
Последними изменениями в ГСК РФ предусматривается новый раздел проекта: требования к обеспечению безопасной эксплуатации объектов капитального строительства.
Эксплуатация начинается с момента получения разрешения на ввод в эксплуатацию, а по объектам, которые могут строиться без разрешения на строительство – с момента окончания строительства, реконструкции, капитального ремонта.

Законом вводится обязанность строителей передавать застройщику по окончании стройки документацию, необходимую для эксплуатации объекта (результаты инженерных изысканий, проект, акты свидетельствования и др.). Далее эта документация должна быть передана лицу, ответственному за эксплуатацию объекта. Кто отвечает за эксплуатацию?
Во-первых, по общему правилу это собственник.
Во-вторых, собственник может, передавая объект во владение арендатору, предприятию, учреждению, передать и обязанности по эксплуатации.
В-третьих, отвечать за эксплуатацию может и специально нанятое для этих целей лицо (например, управляющая организация по договору с собственниками), хотя сам объект ему во владение может и не передаваться. При наличии более 1 собственника вопрос ответственности за эксплуатацию решается по соглашению между ними, если их более 5 – решением общего собрания.
В ходе эксплуатации должно обеспечиваться техническое обслуживание, эксплуатационный контроль и текущий ремонт здания. Техническое обслуживание и текущий ремонт должны обеспечивать надлежащее техническое состояние здания по параметрам устойчивости, надежности, исправности строительных конструкций, инженерных сетей и систем в соответствии с ТР и проектом.
Ответственный за эксплуатацию должен вести журнал эксплуатации с датами и результатами техосмотров, контрольных проверок, мониторинга, выполнении работ по объекту, результатов проведения контроля органами власти. Вся эта документация при смете такого лица должна передаваться новому ответственному за эксплуатацию лицу.
Лицо, ответственное за эксплуатацию, должно проводить эксплуатационный контроль, к которому относятся периодические осмотры, контрольные проверки и мониторинг состояния оснований, строительных конструкций, систем и сетей на соответствие их требованиям безопасности и проекту.

Периодичность поверок и состав работ должны определяться проектом и зависят от результатов контроля.
Эксплуатирующее лицо должно извещать о случаях аварийных ситуаций собственника, орган местного самоуправления, либо государственный контролирующий орган (если он осуществляет специальный контроль на объекте).
Вводится обязанность органов местного самоуправления по заявлениям граждан или организаций о нарушения правил эксплуатации об угрозах разрушения или аварий проводить осмотр в целях оценки технического состояния и обслуживания с выдачей по его результатам рекомендаций. Такие осмотры проводятся, только если на объекте не осуществляется государственный контроль (надзор) (например, на объектах атомной энергетике есть специальные органы надзора).
Эксплуатация объекта может быть приостановлена в случае выявления серьезных нарушений и прекращается в связи с ликвидацией объекта.

Внимание собственникам ОКС. До 1.01.2013 собственники должны разработать правила безопасной эксплуатации зданий, сооружений в случае, если в отношении таких зданий, сооружений отсутствует раздел проектной документации, устанавливающий такие требования. Это не касается собственников, объекты которых не требовали разработки проекта и получения разрешения на строительство.
Правила безопасности включают:
- требования к способам проведения мероприятий по техническому обслуживанию зданий, сооружений, при проведении которых отсутствует угроза нарушения безопасности строительных конструкций, сетей инженерно-технического обеспечения и систем инженерно-технического обеспечения;
- минимальную периодичность осуществления проверок, осмотров и освидетельствования состояния строительных конструкций, оснований, сетей инженерно-технического обеспечения и систем инженерно-технического обеспечения зданий, сооружений и (или) необходимость проведения мониторинга окружающей
среды, состояния оснований, строительных конструкций и систем инженерно-технического обеспечения в процессе эксплуатации зданий, сооружений;
- сведения для пользователей и эксплуатационных служб о значениях эксплуатационных нагрузок на строительные конструкции, сети инженерно-технического обеспечения и системы инженерно-технического обеспечения, которые недопустимо превышать в процессе эксплуатации зданий, сооружений;
- сведения о размещении скрытых электрических проводок, трубопроводов и иных устройств, повреждение которых может привести к угрозе причинения вреда жизни или здоровью людей, имуществу физических или юридических лиц, государственному или муниципальному имуществу, окружающей среде, жизни или здоровью животных и растений.
Закон предусматривает возможность утверждения Минрегионом типовых правил эксплуатации отдельных видов объектов, в том числе многоквартирных домов (сейчас действует акт Госстроя по технической эксплуатации жилищного фонда). Указано на то, что эксплуатация многоквартирных домов должна осуществляться с учетом особенностей, предусмотренных жилищным законодательством.
Существенно ужесточились требования о компенсации вреда, причиненного в ходе Строительства.

Государство серьезно усиливает ответственность за вред, причиненный строительством и в ходе эксплуатации объекта и прямо указывает, кто будет отвечать.
С 1.07.2013 будет действовать жесткое правило, обязывающее собственника здания или
сооружения
, во-первых, возместить вред имуществу и личности в случаях разрушения и повреждения объекта или его части, нарушений требований по безопасной эксплуатаци. Во-вторых, сверх этого вреда выплатить компенсацию родственникам погибшего в размере 3 миллиона рублей, самому потерпевшему в случае причинения тяжкого вреда здоровью – 2 миллиона рублей, а вреда средней тяжести – 1 миллион рублей. К родственникам относятся родители, супруги, дети, усыновители и усыновленные. Если у объекта несколько собственников, все они несут солидарную ответственность. В случае банкротства собственника выплата компенсации относится к первоочередным выплатам.
При страховании гражданской ответственности будет возмещаться сумма, превышающая размер страховой выплаты.

Если вред причинен в период действия концессии на объект, эту ответственность несет концессионер, однако, договор может не предусматривать такую ответственность.
Собственник и концессионер освобождаются от выплат только если докажут, что последствия наступили в результате умысла самих пострадавших, или действий других лиц, или вследствие непреодолимой силы (например, стихийное бедствие). Такую же ответственность несет застройщик, если вред причинен при строительстве.
Технический заказчик будет оплачивать вред и компенсацию, если эта его ответственность предусмотрена договором с застройщиком.
Все перечисленные лица, которые возместили вред и компенсацию, могут взыскать эти суммы в свою очередь с виновных лиц, если именно в результате их действий возникли разрушения и повреждения или были нарушены требования безопасности.
Виновными могут быть:
- лица, которые вели инженерные изыскания, готовили проект, осуществляли строительство,
- СРО, выдавшие свидетельство о допуске к этим работам; они отвечают в пределах
компенсационного фонда;
- экспертная организация, выдавшая положительное заключение, если вред причинен в результате несоответствия объекта экспертизы требованиям технических регламентов;
- федеральный или региональный бюджет, если при положительном заключении ГСН выясняется, что в ходе строительства нарушались требования безопасности;
- лица, допустившие нарушения при эксплуатации объекта.
Все перечисленные лица и инстанции отвечают солидарно (то есть в равной степени) перед тем, кто выплатил ущерб и компенсацию.
Однако эти правила не касаются многоквартирного дома – в отношении него действуют те же нормы что и раньше. То есть за вред отвечают не собственники дома, а непосредственно виновные в его причинении в результате недостатков инженерных изысканий, проектирования или строительной деятельности. Вместе с тем вводится солидарная с ними ответственность СРО, экспертных организаций и бюджета при вине госстройнадзора.

Земельное и кадастровое законодательство: итоги 2011 года.
К наиболее существенным изменениям, произошедшим в 2011 году, следует отнести следующие:
Сокращается количество документов, которые должны представлять лица, заинтересованные в образовании земельного участка, его выкупе, получении под строительство, переводе в другую категорию, кадастровом учете.
С 1.07.2012 вводится общее для всех бюрократов правило: заявитель может не предоставлять те документы, которые он получил от органов власти. (ФЗ № 169-ФЗ от 01.07.2011 и ФЗ № 32-ФЗ от 1.07.2011).
Сокращен перечень документов, прилагаемых к заявлениям об образовании земельных участков, выкупе земельных участков под объектами, предоставлении земельного участка для строительства, об участии в аукционах, о переводе земель – заявители не должны (но вправе) представлять те документы, которые подтверждают информацию, имеющуюся в органах власти (о государственной регистрации юридического лица, кадастровый паспорт земельного участка, о правах на землю). Эту информацию должны запрашивать сами органы власти друг у друга. Более того – если ответ из другого ведомства в срок не получен, это не должно быть препятствием в выдаче необходимого документа. Таким образом, закон делает попытку снять с организаций и граждан излишние требования по представлению той информации, за которую отвечают органы власти. Для осуществления кадастрового учета кадастровый орган должен будет сам запрашивать в порядке межведомственного взаимодействия копии разрешения на ввод в эксплуатацию, документ о категории земель, разрешенном использовании земельного участка, изменении назначения
объекта.

Те же правила введены в отношении регистрации прав. Например, при регистрации права на незавершенный строительством объект разрешение на строительство и проектная документация запрашиваются регистратором в органе, выдавшем разрешение на строительство, если заявитель не
представил указанные документы самостоятельно. Для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве застройщик может не представлять разрешение на строительство и проектную декларацию – они тоже запрашиваются через межведомственное взаимодействие.
Определен статус искусственных земельных участков. Наконец-то законодатель определен статус искусственных земельных участков (ФЗ от 19.07.2011 № 246-ФЗ). В практике при использовании береговой полосы нередко возникал вопрос о том, что такое намытые земли, чья это собственность, как ею можно распорядиться, и вообще - становится ли такое сооружение самостоятельным объектом права. Закон определил, что искусственный земельный участок - это сооружение, создаваемое на водном объекте, находящемся в федеральной собственности, или его части путем намыва или отсыпки грунта либо использования иных технологий и признаваемое после ввода его в эксплуатацию также земельным участком. Нужно учесть, что почти все водные объекты в стране – федеральная собственность (кроме прудов и обводненных карьеров), поэтому намыв участка на реках, водохранилищах, озерах и т.п. будет подпадать под действие этого закона. Право собственности на такие участки регистрируется на основании решения об их создании и разрешения на ввод их в эксплуатацию. Участок может быть создан по договору и на него может быть зарегистрирована общая долевая собственность. Предусмотрены особенности выдачи разрешения на строительство и ввод в эксплуатацию этого объекта.

Стало ясно, что можно и что нельзя делать в береговой полосе. Как известно, земельный участок в пределах береговой полосы не может быть выкуплен и сама береговая полоса имеет особенности в использовании. На практике нередко возникает вопрос о пределах и способах такого использования и, в частности, можно ли сдавать в аренду участки этой полосы. По факту известно, что берега многих наших водоемов застроены и к берегу не пройти.
Однако отныне условием заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного в пределах береговой полосы водного объекта общего пользования, должно быть обеспечение свободного доступа граждан к воде и береговой полосе (ФЗ-246). Береговая полоса общих водных объектов включена в перечень территорий общего пользования.

Исключена необходимость регистрации ограничений по использованию земельных участков.
Очень важно! Отменена обязательная регистрация всех ограничений использования
земельных участков.
К ограничениям относятся особые условия использования участков в охранных зонах, на территориях памятников, сроки застройки и другие ограничения, указанные в статье 56 ЗК РФ. На практике при установлении охранных зон власти далеко не всегда регистрировали вводимые в связи с этим ограничения хозяйственной деятельности (например, в зонах охраны памятников, санитарно-защитных зонах и т.п.). Дальше возникали споры о том, с какого момента эти ограничения начинают действовать – с момента принятия решения об установлении зоны или с момента регистрации ограничений. Теперь ограничения должны регистрироваться в ЕГРП, только если об этом прямо сказано в законе (ФЗ № 257 от 21.07.2011). Например, по ст.279 ГК РФ подлежит обязательной регистрации решение об изъятии земельного участка. И наоборот, ограничения в охранных и других зонах с особыми условиями использования территорий теперь не
регистрируются, так как законодательство об их установлении не содержит такой обязанности.
Следовательно, установленные в зонах ограничения вводятся с момента вступления в силу акта об их введении или действуют в силу закона (например, в водоохранных зонах).

Продлены сроки приобретения земли по льготным ценам. Расширен круг участников такого выкупа.
В очередной раз продлен срок льготного выкупа земельных участков под недвижимостью и срок переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками.
22.11.11 принят федеральный закон, который продлевает этот срок до 1 июля 2012 года.
Для граждан, являющихся собственниками жилых домов, индивидуальных гаражей, дачного, садового дома, созданных на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, права которых на указанные здания у них возникли до 1 января 2012 года, льготный порядок определения цены сохраняется и после 1 июля 2012г.
Те, кто переоформляет право бессрочного постоянного пользования, смогут приобрести участки по льготной цене (в процентах от кадастровой стоимости) (ФЗ № 214-ФЗ от 18.07.2011).
Собственники объектов - арендаторы участков, которые с 22.07.2011 по 1.01.2012 переоформили право постоянного бессрочного пользования на аренду, также смогут выкупить их по льготной цене.
Переоформление путем продажи или перехода на аренду производится при наличии кадастрового паспорта. Если в его выдаче отказано из-за отсутствия кадастровых сведений о координатах характерных точек границ земельного участка, участок все равно должны переоформить, при этом последующее уточнение границ не изменяет цену выкупа.

Отсутствие координат также не является препятствием для регистрации переоформленного права.
Давно возникший вопрос о том, можно ли выкупить участок под незавершенным строительством объектом, разрешается так. Если на объект незавершенного строительства до 1.01.2012 зарегистрировано право собственности, земельный участок под ним может быть взят в аренду без проведения торгов в порядке, установленном для оформления прав на земельные участки собственниками зданий, сооружений.

Для Москвы и Санкт-Петербурга предусмотрены специальные правила одностороннего расторжения договоров аренды земельных участков, предоставленных для строительства или реконструкции объектов недвижимого имущества, в случае существенного нарушения условий договора или существенного изменения обстоятельств. К этим условиям отнесены:
- нарушение сроков, предусмотренных договором или разрешением на строительство в случае, если строительная готовность объекта недвижимого имущества на последний день такого срока составляет менее чем сорок процентов общего объема его строительства по проекту;
- отсутствие по истечение пяти лет со дня заключения договора разрешения на строительство, в случае, если в договоре не предусмотрен срок окончания строительства;
- расторжение договора на строительство на данном участке (в этом случае договор аренды считается с этого же момента расторгнутым, если иное не оговорено в договоре).
Предполагается, что подобные меры помогут ускорению освобождения участков от долгостроя и позволят высвободить их под другие цели.

Установлено, с какого момента перевод земель в другую категорию считается состоявшимся.
Закон установил, что перевод земель из одной категории в другую считается состоявшимся с момента кадастрового учета изменений, а не с момента внесения записи в ЕГРП (ФЗ № 246-ФЗ от 19.07.2011). Следовательно, режим использования участка при переводе меняется не с момента регистрации, а с момента внесения изменений в кадастровый учет этого участка.
Обновлен перечень документов, представляемых на выкуп участка.
Приказом МЭРТ от 13.09.2011 № 475 утвержден новый Перечень документов, необходимых
для приобретения прав на земельный участок.
По сравнению с прежним порядком исключено требование о том, что выписки из ЕГРП о правах на объекты, находящиеся на участке либо уведомление об отсутствии в ЕГРП сведений о правах, должны быть взяты не позднее чем за месяц до дня подачи заявления, а кадастровый паспорт участка – за 3 месяца. То есть эти документы могут быть взяты у регистраторов и кадастровиков и непосредственно перед подачей заявления.
К перечню документов добавлено сообщение заявителя о перечне всех объектов на земельном участке и указанием их кадастровых номеров (если они есть у заявителя) и адресных ориентиров.
В отношении федеральных земельных участков приказ уже действует с 1.10.2011, а в отношении остальных будет действовать с 1.07.2012.

Утверждены правила определения площади для кадастрового учета. Появились правила определения площади объектов для их кадастрового учета. Приказом МЭРТ от 30.09.2011 № 531 в целях кадастрового учета утверждены Требования к определению площади здания, помещения.
Для помещений в зданиях, возведенных по типовым проектам из сборных конструкций заводского изготовления с типовой планировкой на этажах, допускается производить определение площадей по подвальному, первому и типовому этажу. Для последующих этажей площадь может быть принята по типовому, за исключением помещений, в которых имеются изменения планировки.

Площадь здания определяется как сумма площадей всех надземных и подземных этажей (включая технический, мансардный, цокольный). Общая площадь жилого помещения, жилого дома состоит из суммы площадей всех частей такого помещения, жилого дома, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас. К площади помещений вспомогательного использования относятся площади кухонь, коридоров, ванн, санузлов, встроенных шкафов, кладовых, а также площадь, занятая внутриквартирной лестницей.

Поэтапно вводится новый порядок государственного учета ОКС.
Вводится новый порядок осуществления государственного учета зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства в переходный период (ФЗ-129 от 4.06.2012). Он установлен в Приказе Минэкономразвития РФ от 14.10.2011 № 577 и вводится поэтапно для разных групп регионов с 1.01, 1.04 и 1.09.2012г.
Этот документ заменит Приказ Минэкономразвития России от 8 сентября 2006 г. N 268 "Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра объектов капитального строительства". Если заявление об учете объекта подано до 1.01.2012, оно будет рассмотрено еще по старому порядку.
Новый документ описывает порядок представления и состав документов для учета, основания для приостановления учета и отказа в его осуществлении; порядок включения в государственный кадастр недвижимости сведений об объектах, государственный учет которых осуществлен в переходный период. Порядком предусматривается, что с даты его вступления в силу государственный учет зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства осуществляется подведомственными Росреестру государственными бюджетными учреждениями.
При этом документы, необходимые для проведения государственного учета, подготавливаются организациями по государственному техническому учету и (или) технической инвентаризации и кадастровыми инженерами.

Кроме этого, можно коротко отметить также следующие изменения и новшества:
- если частный участок занят объектами социально-культурного, коммунально-бытового назначения, объектами инженерной, транспортной инфраструктур или предназначен в соответствии с документацией по планировке территории для размещения таких объектов, закон допускает возможность передачи такого участка в государственную или муниципальную собственность по соглашению с органом власти в обмен на
равноценный (ФЗ № 56-ФЗ от 5.04.2011);
- государственный земельный контроль переименован в государственный земельный надзор (ФЗ № 242-ФЗ от 18.07.2011); предмет надзора не изменился;
- к дополнительным сведениям об объекте, которые вносятся в кадастр, отнесены кадастровый номер реконструированного объекта недвижимости, а также сведения о границах охранной зоны, установленной в отношении объекта ;
- введено право любых заинтересованных лиц получать из кадастра недвижимости бесплатно сведения о кадастровой стоимости объекта и его кадастровом номере (ФЗ № 129 от 4.06.2011); форма кадастровой справки об этом утверждена приказом МЭРТ от 30.09.2011 № 530;
- Приказом МЭРТ от 11.01.2011 № 1 утвержден Порядок включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенных объектах недвижимости; Росреестру в срок до 1 января 2013 г. поручено обеспечить включение в государственный кадастр сведений о ранее учтенных объектах, государственный кадастровый учет которых не осуществлен, но права на которые зарегистрированы и которым регистратором присвоены условные номера (вступил в силу с 1.06.2011);
- Приказом МЭРТ от 29.07.2011 № 382 утверждены требования к отчету об определении кадастровой стоимости: установлена структура отчета и требования к ее частям, включающим содержание, уточнения, необходимые для установления содержания терминов, используемых в отчете (определения); вводную, расчетную и заключительную части;
- Приказом МЭРТ от 28.07.2011 № 375 установлены требования к картам и планам, являющимся картографической основой государственного кадастра недвижимости;
- Приказом МЭРТ от 4 апреля 2011 г. N 144 утверждены Порядок кадастрового деления территории Российской Федерации и Порядок присвоения объектам недвижимости кадастровых номеров. Установленное ранее кадастровое деление и кадастровые номера применяются в целях присвоения объектам недвижимости
кадастровых номеров и действуют до их изменения. При включении сведений о ранее учтенном земельном участке в государственный кадастр недвижимости ранее присвоенный такому земельному участку кадастровый номер сохраняется, если указанный номер соответствует новым требованиям. Утвержденные ранее Правительством Правила кадастрового деления территории Российской Федерации и Правила присвоения кадастровых номеров земельным участкам признаны утратившим силу с 14.06.2011 (постановление № 469);
- Приказом МЭРТ от 4.07.2011 № 328 утвержден федеральный стандарт оценки "Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения (ФСО N 5)", а приказом от 7.11.2011 628 - Федеральный стандарт оценки "Требования к уровню знаний эксперта саморегулируемой
организации оценщиков (ФСО N 6)". 

 

Материал подготовлен:  
Сергей Казинец, Партнер юридической фирмы «АВЕЛАН» 
Наталья Северина, Партнер юридической фирмы «АВЕЛАН» 
Валерий Лазебный, Партнер юридической фирмы «АВЕЛАН» 

 

Материалы по теме

2015 год: новое в законодательстве РФ о недвижимости и строительстве

Обзор важнейших изменений законодательства РФ в недвижимости и строительстве, вступающих в силу с 2015 года
22.01.2015 Право Обзор важнейших изменений законодательства РФ в недвижимости и строительстве, вступающих в силу с 2015 года Подробнее

Изменения законодательства РФ в градостроительном и земельном праве

Изменения законодательства РФ в градостроительном и земельном праве
20.01.2015 Право Важнейшие изменения законодательства, принятые в 2014 году Подробнее

Земельное и градостроительное Законодательство в 2012 году: перспективы

Земельное и градостроительное Законодательство в 2012 году: перспективы
27.01.2012 Право Обзор перспектив развития законодательства о земле и недвижимости в 2012 году Подробнее

Изменения в законе об оценочной деятельности

Изменения в законе об оценочной деятельности
07.06.2016 Право Для оценщиков вводится квалификационный аттестат, а экспертиза отчёта об определении кадастровой стоимости больше не входит в обязательный перечень действий по госоценке Подробнее

2016 год: новое в законодательстве РФ о недвижимости, строительстве и земельных отношениях

Авелан
15.01.2016 Право Обзор важнейших изменений законодательства РФ в области недвижимости, строительства и земельных правоотношений, вступающих в силу с 2016 года Подробнее

Популярное

Сергей Калитов, исполнительный директор компании Zeppelin
Интервью с исполнительным директором Zeppelin Сергеем Калитовым
Сергей Калитов: «Самое перспективное, на мой взгляд, – это строить склады. Причем именно формата BTS. Это по своей сути универсальное помещение, спрос на которое будет всегда»
подождите ...
HotLog