УЧАСТВУЙТЕ В ОПРОСАХ


Результаты опроса

Принудительный перевод арендных ставок в рубли – последствия и перспективы

24.02.2016

Минпромторг 19 февраля 2016 года попросил владельцев торговых центров перевести арендные ставки в рубли. Если собственники ТРЦ откажутся это сделать добровольно, ведомство намерено принять закон, запрещающий аренду в иностранной валюте. Проект закона Минпромторгом уже подготовлен.

По мнению экспертов компании S.A. Ricci, принудительный перевод рынка на рублевые договоры аренды окажет на негативное влияние, приведет к сокращению объемов нового строительства и дальнейшему снижению доверия инвесторов к российскому рынку коммерческой недвижимости.

«В последнее время переход на рублевые ставки аренды происходит на рынке коммерческой недвижимости естественным путем. Так, например, на складском рынке тенденция установления ставок аренды в рублях, начавшаяся в конце 2014 года, в 2015 году сохранилась и стала повсеместной», – отмечает Дмитрий Герастовский, директор департамента складской недвижимости S.A. Ricci.

Наиболее принципиальным является вопрос пересмотра валютных контрактов, заключенных до декабря 2014 года и возможности собственников ограничены кредитными договорами. Как правило, объекты коммерческой недвижимости строились на долларовые кредиты (ставки по которым были ниже по сравнению с рублевыми, составляли от 3 до 6%). Долларовые кредиты девелоперы брали на срок от 10 до 20 лет. Многие высококачественные коммерческие объекты с высокой долларовой арендной ставкой были построены за счет валютных кредитов, поэтому пересмотру условий аренды зачастую препятствуют кредитные организации.

В офисном сегменте практически класса В и В+ перешли на рублевые ставки аренды, поэтому, если данная инициатива распространится на офисы, она будет иметь воздействие только на БЦ класса А.  «Большинство зданий класса А кредитовались в валюте, именно поэтому в этом сегменте ещё остаются валютные сделки, но основная их масса относится к сделкам по пересмотру условий, а новые сделки, как правило, заключаются либо в рублях, либо с валютным коридором», – рассказывает Дмитрий Жидков, директор департамента офисной недвижимости S.A. Ricci.

В 2015 году много торговых операторов перешли на оплату аренды в процентах от товарооборота, который исчисляется в рублях. «Конечно, в ряде («Метрополис», «Галерея» и т.д.), сохранились ставки в долларах. Также остались долгосрочные договоры аренды, заключенные ранее. Но, на самом деле, уже сейчас арендный поток в ТРЦ нельзя считать валютным, поэтому можно сказать, что переход на рубли происходит естественным образом», – комментирует Павел Анисимов, заместитель директора торговой недвижимости S.A. Ricci.

По мнению Александра Морозова, директора департамента консалтинга и оценки S.A. Ricci, рассмотрение вопроса дедолларизации на рынке коммерческой недвижимости следует рассмотреть отдельно на уровне новых и старых контрактов.

«С точки зрения новых сделок в 2015 году во всех сегментах коммерческой недвижимости произошел массовый переход на рублевые ставки аренды или на фиксацию ставки и определения валютного коридора. В сегменте торговой недвижимости около 80% всех сделок заключается с процентом от товарооборота (иногда добавляется минимальная арендная ставка). Наметившиеся тенденции сохранится и в 2016 году.

В заявлении Минпромторга говорится о том, что «высокие ставки аренды это большая проблема для тех, кто реализует свой товар в розничных сетях». Видимо, речь идет в первую очередь о продовольственных сетях и сельскохозяйственной продукции, что связно с политикой импортозамещения и поддержкой отечественного производителя. Между тем продуктовые ритейлеры, как и многие другие торговые операторы, уже давно перешли на оплату аренды в процентах с товарооборота, который исчисляется в рублях. Если фиксированная ставка и присутствует, то она минимальна и не влияет на сотрудничество с производителями, в отличие от внутренних правил и политик ритейлеров. Таким образом, предложенная инициатива приобретает популистский характер, так как в действительности не способна улучшить положение «тех, кто реализует свой товар в розничных сетях», – комментирует Александр Морозов.

«Ценообразование в области коммерческой недвижимости должно регулироваться рыночным путем, на основе спроса и предложения, любое искусственное принуждение собственников к рублю как единственной валюте договора лишь ухудшит и без того не самый благоприятный инвестиционный климат на рынке коммерческий недвижимости Москвы», - считает Алексей Богданов, управляющий партнер S.A. Ricci.

«Законодательный запрет на валютное ценообразование с применением к уже заключенным договорам повлечет за собой вынужденный пересмотр действующих контрактов и судебные разбирательства, которые приведут к неисполнению кредитных обязательств, снижению инвестиционной стоимости объектов, череде банкротств и переходу целого ряда качественных объектов недвижимости в собственность кредиторов, часто являющимися международными финансовыми институтами, – комментирует Александр Морозов. – При этом, учитывая упавшую инвестиционную стоимость, собственники могут столкнуться с необходимостью передачи кредитору дополнительных активов для покрытия его убытка, и, следовательно, хозяина могут поменять не только конкретные объекты, но и целые компании. Безусловно, такое развитие событий окажет крайне негативное влияние на рынок коммерческой недвижимости Москвы: паника и недоверие инвесторов к рынку, отток капитала, снижение бизнес-активности, сокращение объемов нового строительства, снижение налоговых отчислений».

Материал подготовлен специалистами компании S.A. Ricci

Материалы по теме

Коммерческая недвижимость России так дешево не стоила еще никогда

S.A. Ricci
26.01.2016 Консультанты, управляющие По прогнозам S.A. Ricci, в 2016 году мы увидим рост инвестиционных сделок во всех сегментах коммерческой недвижимости Подробнее

Арендаторы успешно пересогласовывают условия договоров аренды

S.A. Ricci
27.07.2015 Консультанты, управляющие На офисном рынке наблюдается рост сделок по пересогласованию условий аренды Подробнее

Популярное

Ольга Штода, директор по управлению компании BlackStone Keeping Company
Проактивная эксплуатация коммерческой недвижимости как антикризисная мера
О преимуществах методики, особенностях и перспективах использования в качестве антикризисной меры, рассказала директор по управлению компании BlackStone Keeping Company Ольга Штода
подождите ...
HotLog