Краткий обзор рынка гостиничной недвижимости Санкт-Петербурга по итогам 2016 года

По итогам года общий номерной фонд качественных гостиниц Санкт-Петербурга достиг 17 300 номеров. В 2016 на рынок было выведено 6 гостиничных проектов, суммарной номерной емкостью в 634 номеров, при этом сроки ввода части заявленных проектов были перенесены на начало 2017 года. Уровень ввода качественных гостиниц постепенно достигает рекордных показателей, зафиксированных в 2008-2010 годах, что обусловлено приближающимся Чемпионатом мира по футболу.

Ключевые гостиничные проекты Петербурга, введенные в 2016 году

По итогам 2016 года максимальную долю в общем объеме качественного предложения занимают гостиницы сегмента 4* – 51,3%. На долю гостиниц категории 5* приходится 16,5% от общего объема предложения, гостиницы сегмента 3* занимают долю равную 32,1%. Структура предложения на гостиничном рынке показывает тренд к стабилизации сегмента 4* и некоторому росту сегмента 5*.

Динамика структуры предложения за период 2007-2016 годов

Структура номерного фонда в целом в Санкт-Петербурге по итогам 2016 года

Существенное увеличение показателей доходности в гостиничном сегменте Санкт-Петербурга в 2016 году укрепило заинтересованность инвесторов в строительстве новых гостиничных объектов. В процессе строительства находятся гостиницы, которые планируются к управлению международными гостиничными сетями, ранее не присутствовавшими в Санкт-Петербурге, такими как Jumerah, EliteWorldHotels и LotteGroup.

Всего до конца 2018 года, согласно предварительно заявленным срокам, ожидается ввод в эксплуатацию гостиниц с номерным фондом в диапазоне 1 700 – 1 800 номеров.

Таким образом, к 2018 году совокупный номерной фонд Санкт-Петербурга достигнет порядка 19 000 номеров (без учета мини-гостиниц, апарт-отелей и хостелов).

Динамика изменения объема номерного фонда за период 2007-2016 годов, прогноз на 2017 год

Крупнейшие перспективные гостиничные проекты

По итогам 2016 года, по оценке КИСП, Санкт-Петербург посетило порядка 7,1 млн гостей города, при этом, доля иностранных туристов увеличилась по сравнению с 2015 годом и достигла показателя в 3 млн. человек. Санкт-Петербург возглавляет рейтинг наиболее посещаемых городов России. Петербург в 2016 году второй год подряд был признан лучшим туристическим направлением в Европе, получив награду WorldTravelAwards – престижную мировую премию в области туриндустрии, что позитивно сказывается на туристическом потоке. Ключевым факторами выбора гостиниц для внутреннего туризма остается стоимость размещения, для иностранных туристов ключевым фактором выбора гостиницы останется уровень сервиса, а также возможности по обеспечению качественного приема и обслуживания туристических групп.

Количество туристов в период с 2007-2016 годов (млн человек)

Средний показатель заполняемости гостиниц Санкт-Петербурга по итогам 2016 года показал значительное увеличение и достиг значения в 68%. При этом гостиницы под управлением международных операторов демонстрировали показатель загрузки выше рынка в среднем на 5-7%, то есть на уровне 73-75%.

В высокий сезон была зафиксирована максимальная загрузка большинства отелей в городе и достигла показателя в 95-100%. Стоит отметить, что при отсутствии свободных мест в гостиницах, альтернативные варианты размещения (хостелы, апартаменты с посуточной арендой) также демонстрировали заполняемость, близкую к максимальной.

Сохранилась тенденция роста заполняемость гостиниц высокого ценового сегмента. Такие проекты больше стали более востребованы среди иностранных туристов по причине низкого курса российского рубля по отношению к доллару и евро.

Существенное влияние на высокие показатели загрузки также оказал возросший пассажиропоток из Китая, как следствие запущенной программы безвизового въезда туристических групп.

По прогнозам экспертов рынка, в ближайшие два года показатели загрузки гостиниц останутся на достигнутом уровне.

Динамика среднегодовой заполняемости гостиниц категории 3-5*

Показатель ADR (средний тариф на номер) показал прирост в среднем по рынку и на 8,5% и составил 7 200 рублей.

Для гостиниц категории 5*, средний тариф по итогам 2016 года составил 11 300 рублей, что на 8,5% выше показателя предыдущего года.

Для гостиниц категории 4* показатель ADR вырос на 7% и достиг уровня 6 700 рублей.

Наименьший рост среднего тарифа зафиксирован в сегменте гостиниц 3* и составляет 5%, на конец 2016 года тариф для данной категории составляет 3 750 рублей.

Динамика средних тарифов на размещение

Гостиничный сегмент рынка коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга продемонстрировал наиболее высокие показатели доходности за последние 5 лет, что привело к устойчивому интересу со стороны инвесторов и девелоперов к развитию проектов в данном секторе.

Существенный рост количества туристов, посетивших Санкт-Петербург, ожидается в 2017-2018 году, поскольку в эти годы будут проведены Кубок Конфедераций по футболу и Чемпионат Мира по футболу. При этом рост заполняемости будет краткосрочным и привязан к датам проведения данных мероприятий.

Вступила в силу программа развития гостиничной отрасли Санкт-Петербурга, разработанная Комитетом по инвестициям Санкт-Петербурга, предполагающая рост туристического потока в Петербург до 7,3 млн. человек, кроме этого разработана адресная программа, которая призвана стимулировать девелопмент гостиниц категории 3***. Также пока продолжается тенденция увеличения доли апарт-отелей на рынке гостиничной недвижимости Санкт-петербурга.

Перспективные проекты гостиничного сегмента в Санкт-Петербурге

• Сбербанк планирует перепрофилировать бывшие кассы Аэрофлота на Невском в отель.
• Becar собираются строить второй апарт-отель Vertical, номерной емкостью порядка на 2 000 номеров (к Чемпионату по футболу планируется  открыть первую очередь на 500 номеров).
• Сдан, но пока не открылся отель на Марсовом поле (в т.н. «доме Апраксина»).
• СК Новая Линия объявили о планах разместить отель в бывшей школе на ул. Марата рядом с ТЮЗом. Планируется 250 номеров в сегменте 3 звезды.
• ГК «Союз-Строй» планирует построить еще один апарт-отель на 250 номеров на пересечении Пулковского и Дунайского.
• ГК Пионер планирует строить второй апарт-отель Yes на месте фабрики им. Крупской. Заявленая номерная емкость – 1 000 номеров.
• В 2017 планируется открытие апрат-отеля на ул. Савушкина, д. 104 – «Елагин-Апарт» на 377 номеров.
• Бывшие казармы Новочеркасского полка на Красногвардейской площади планируется реконструировать в гостиницу на 220 номеров и «креативное пространство». Инвестором выступает ООО «Тандем-истейт», 3S Development участвует в проекте в качестве приглашенного девелопера. Управление комплексом планируется передать компании Artplay.
• На месте здания бывшей бани на ул. Таллинской, д. 11, китайские инвесторы планируют разместить деловой центр и апарт-отель на 190 номеров.

Обзор подготовлен компанией GVA Sawyer