Обзор гостиничных рынков Москвы, Подмосковья и Санкт-Петербурга – итоги 2016 и прогноз на 2017 год

Компания JLL представила анализ результатов 2016 года на рынке качественных гостиниц Москвы, Московской области и Санкт-Петербурга (анализ на основе данных STR Global). В 2016 году рынок гостиниц в крупнейших городах РФ серьезно изменился, а для отельеров двух российских столиц прошедший год оказался невероятно успешным.

Впервые с 2014 года можно говорить о начале восстановления операционных показателей в долларовом эквиваленте на рынке качественных отелей.

Рынок гостиничной индустрии в 2016 году установил несколько рекордов:

• Впервые за историю наблюдений каждый сегмент двух основных рынков России (Москва и Санкт-Петербург) закончил год с ростом доходности на номер (RevPAR) по сравнению с предыдущим годом;
• Впервые за всю историю наблюдений каждый сегмент рынка Москвы завершил год ростом загрузки по сравнению с предыдущим;
• В 2016 году был зафиксирован наивысший уровень среднего тарифа (ADR) в рублях за пять лет во всех сегментах гостиничного рынка Санкт-Петербурга за год;
• Самая высокая среднерыночная динамика трех основных операционных показателей в Москве за последние пять лет в годовом сопоставлении: рост загрузки на 7,4% (4,9 п.п.), ADR – на 6,8%, RevPAR – на 13,7%.

«Кроме того, впервые с начала экономической турбулентности в 2014 году можно говорить о начале восстановления операционных показателей в долларовом эквиваленте, – отмечает Татьяна Веллер, руководитель департамента гостиничного бизнеса компании JLL. – Большинству отельеров на рынках обоих городов 2016 год дал возможность начать наращивать цены, так как, похоже, исчезла необходимость бороться за загрузку. В Санкт-Петербурге все сегменты превзошли показатели 2015 года в разрезе долларовой средней цены на номер. В гостиницах Москвы и Санкт-Петербурга RevPAR в долларах во всех сегментах превзошел показатели 2015 года, а в люксовом сегменте в Санкт-Петербурге результат был даже выше, чем в 2014 году».

Средний тариф в долларах по сегментам качественного гостиничного рынка

     Москва                                                                        Санкт-Петербург

Гостиничный рынок Москвы и Московской области

Результаты 2016 года свидетельствуют о том, что российская столица, безусловно, может выдержать рост предложения в средней категории: в верхнем пределе среднего сегмента загрузка увеличилась на 3,6 п.п. к 2015 году, приблизившись к 80%. Наибольший рост загрузки был зафиксирован в среднем сегменте – на 7,6 п.п, до 73%.

Лидером по росту среднего тарифа в 2016 году был люксовый сегмент, где показатель достиг 17,1 тыс рублей за ночь (на 14,5%, или 2 200 рублей выше, чем в предыдущем году). Динамика показателя RevPAR была также наивысшей в самом дорогом сегменте: доходность на номер выросла почти на 18%, или 1 700 рублей, до 11 400 рублей. Единственным сегментом, где цены несколько снизились в 2016 году, был средний – до 3 900 рублей по сравнению с 4 000 рублей в 2015 году.

Операционные показатели качественных гостиниц Москвы (январь-декабрь)

«Беспрецедентные операционные показатели качественного гостиничного предложения Московской области были результатом продолжающейся тенденции к локализации поездок в пределах России, которая дала возможность отелям на этом рынке получить больше гостей, чем когда-либо. Наряду с отдыхающими в данные отели поехали и туристы сегмента MICE, которые ранее предпочитали бюджетные зарубежные направления, – комментирует Татьяна Веллер. – В результате в 2016 году среднегодовая загрузка этих отелей составила около 50% (на 30%, или 11,5 п.п. выше, чем в 2015 году), что в совокупности с небольшим увеличением тарифов (на 400 рублей, до примерно 5 000 рублей) привело к росту RevPAR более чем на 40% и дало твердые основания называть минувший год самым успешным в истории для этого рынка».

Операционные показатели качественных гостиниц Московской области (январь-декабрь)

Гостиничный рынок Санкт-Петербурга

«Для Северной столицы 2016 год стал годом столь же пристального внимания к качеству, как раньше к количеству гостей, а также к управлению спросом и тарифными политиками. Хотя среднерыночный показатель загрузки незначительно снизился (на 1 п.п., до 65%), это было более чем компенсировано ростом среднего тарифа (на 19%, до 5 900 рублей), что привело к увеличению RevPAR на те же 19%, –говорит Татьяна Веллер. – Операционные показатели здесь были на рекордно высоком уровне в рублевом выражении».

Лидером в росте показателя RevPAR стал верхний сегмент, следом за ним, с небольшим отставанием по темпам роста доходности, идет люксовый сегмент.

В целом все сегменты качественного гостиничного рынка Петербурга показали рост ADR по меньшей мере на 15%, при этом лидером стал средний сегмент, где показатель вырос на 21,3% по сравнению с предыдущим годом, до почти 3 000 рублей. Данные отели принимают бюджетоориентированные слои массового туристического рынка, и в 2016 году они начали управлять качеством принимаемых туристов за счет повышения цен, поскольку загрузка здесь упала в результате новой политики на 4 п.п., до 62%.

Лидером в росте показателя RevPAR был верхний сегмент, где результат 2015 года был превышен на 24,3% и достиг 4 300 рублей. Следом с небольшим отставанием по темпам роста доходности идет люксовый сегмент: здесь RevPAR увеличился на 21,5% и составил 9 700 рублей.

Операционные показатели качественных гостиниц Санкт-Петербурга (январь-декабрь)

Новые предложения на гостиничном рынке

В целом для гостиничного рынка России 2016 год был более неспешным, чем предыдущий, с точки зрения выхода нового номерного фонда, что, вероятно, вызвано экономическим спадом 2014-2015 годов и, как следствие, задержкой в реализации новых проектов. Тем не менее как в Москве, так и в Санкт-Петербурге было введено большее количество новых гостиничных номеров, чем в 2015 году.

Почти 3 500 новых номеров должны открыться в Москве и области и чуть менее 400 в Санкт-Петербурге.

Брендированный гостиничный рынок Москвы и области за 2016 год увеличился на 1 200 номеров, что составляет немногим более половины от заявленного на год объема (2 200 номеров). Новые участники рынка – это мультибрендовый отель оператора Accor на Киевской (Adagio, Ibis, Novotel), Ibis в Ступине, «Holiday Inn Москва Селигерская» (ребрендинг Iris Congress Hotel), 2-я очередь «Radisson Resort Завидово» с брендированными резиденциями.

Санкт-Петербург должен был получить около 400 брендированных номеров в 2016 году, из которых на рынок вышло 314: ребрендинг гостиницы «Октябрьская» возле Московского вокзала в Best Western и новый «Hampton by Hilton Экспофорум». Открытие отеля Jumeirah, заявленного на 2016 год, в настоящее время отложено на неопределенный срок.

«Подготовка к Чемпионату мира по футболу 2018 года наращивает обороты, и еще немало гостиничных проектов заявлены к открытию в 2017 году как международными, так и локальными брендами. Почти 3 500 новых номеров должны открыться в Москве и области и чуть менее 400 в Санкт-Петербурге, – говорит Татьяна Веллер. – В числе ожидаемых проектов этого года – «Hyatt Regency Петровский Парк», который станет вторым отелем оператора в российской столице и частью проекта «ВТБ Арена парк»; ребрендинг старой советской гостиницы «Белград» возле Министерства иностранных дел в Москве в «Азимут» после полной реконструкции здания, которую инвестор смог выполнить в чрезвычайно короткий срок – около 18 месяцев, согласно дате запланированного открытия; второй в России отель корейского бренда Lotte, который начнет принимать гостей в этом году в Санкт-Петербурге».

Инвестиции на гостиничном рынке

2015 год стал периодом слияний и поглощений не только в мире (в числе крупнейших транзакций – Accor-FRHI, Marriott-Starwood), но и в России. Несколько важных сделок 2016 года:

• Приобретение одного из домов-книжек на ул. Новый Арбат, д. 15 компанией аффилированной с Capital Group для перепланировки в многофункциональный комплекс с отелем;
• Покупка владельцами «Киевской площади» («Radisson Славянская», «Radisson Royal Москва») проекта на ул. Варварка, д. 14, рядом с парком Зарядье, для завершения строительства люксового отеля;
• Приобретение портфеля из девяти отелей «Региональной Гостиничной Сети» АФК «Система».

Помимо этого, по нескольким трофейным активам, которые были выставлены на продажу ранее, в 2016 году начаты активные переговоры с потенциальными покупателями, но окончательные договоренности пока не достигнуты.

Прогнозы развития гостиничного рынка на 2017 год

На оживление гостиничного рынка в 2017 году в части как подписания новых договоров на управление, так и открытия отелей позволяют рассчитывать несколько ключевых факторов:

• Экономический – медленно, но верно восстанавливающаяся уверенность в цене на нефть, устойчивости рубля и стабилизации российской экономики, что должно оказать позитивный эффект и на близлежащие страны;
• Туристический – устойчиво высокий объем внутреннего туризма;
• Спортивный – подготовка к Чемпионату мира по футболу 2018 года, который пройдет в 11 городах по всей России.

«Значительное количество новых гостиничных номеров – около 4 000 – прогнозируется к открытию в 2017 году только в Москве и Санкт-Петербурге. Эта высокая активность поддерживается признаками стабилизации экономики и осторожным оптимизмом в прогнозировании небольшого роста ВВП и снижения инфляции в 2017 году. Инвесторы, похоже, становятся более уверенными в будущем, чем когда-либо в течение последних трех лет. Это должно дополнительно простимулировать дальнейшую консолидацию гостиничных портфелей в руках крупных игроков, а также размораживание и запуск ряда новых проектов», – комментирует Татьяна Веллер.

В отсутствие серьезных изменений во внешней и внутренней политике, сегментация гостей, сформировавшаяся за последние два года, должна сохраниться и в нынешнем году. По словам Татьяны Веллер, «игроки гостиничных рынков Москвы и Санкт-Петербурга в 2017 году, скорее всего, будут удерживать достигнутые в прошлом году позиции. Рост операционных показателей должен замедлиться, но теперь можно ожидать постепенного восстановления долларовых тарифов в более высоких сегментах».

Обзор подготовлен экспертами компании JLL