Обзор рынка инвестиций за I квартал 2011 года

Объем инвестиций в российскую коммерческую недвижимость в 1 квартале 2011 года составил $589,1 млн, что на 50% больше аналогичного показателя 2010 года. 

Структура распределения инвестиций по сегментам коммерческой недвижимости по итогам первых трех месяцев 2011 года претерпела изменения по сравнению с 2010 годом. Если в течение последних полутора лет наибольшее количество капиталовложений осуществлялось в сегменте офисной недвижимости, то в 1 квартале текущего года большая часть инвестиций – 28,7% от общего объема – пришлась на сегмент торговой недвижимости. Чуть меньше – 25,6% - на офисный сегмент. 

По данным компании Praedium Oncor International, среди инвестиционных транзакций с объектами торговой недвижимости следует отметить крупнейшую в сфере коммерческой недвижимости в 1 квартале 2011 года сделку БИН банка по приобретению торгового центра «Калужский» общей площадью 29 000 кв.м (арендуемая площадь – 17 100 кв.м) за $150 млн. Сделка по продаже компанией Central Properties второй фазы бизнес-центра «Павловский» стала самой крупной в сегменте офисной недвижимости. Ее сумма оценивается приблизительно в $80 млн. В сегменте складской и индустриальной недвижимости за отчетный период было закрыто 16,9% от общего объема инвестиционных сделок. Так, например, стало известно о покупке британским инвестфондом Raven Russia индустриального парка «Южные ворота» (Московская область) у канадского девелопера Giffels. Общая сумма сделки (с учетом обязательств по кредиту перед банком UniCredit) составляет почти $100 млн. В сегменте гостиничной недвижимости было заключено несколько инвестиционных сделок на сумму, приблизительно равную $94 млрд. Так, Зарах Илиев и Год Нисанов, владельцы ТЦ «Европейский», приобрели гостиницу «Союз» на Воробьевых горах. В планах новых владельцев – полностью перестроить отель. «Система-Галс» (подконтрольна банку ВТБ) закрыла сделку по покупке гостиницы «Пекин», которая, по замыслу девелопера, по окончании реконструкции должна превратиться в пятизвездочный отель. Сумма сделок в сегменте многофункциональной недвижимости составила около $76 млн. Так, Номос-банк за $76 млн. выкупил у группы компаний ПИК долю (32,5%) в проекте «Парк Сити», который предполагает строительство жилой и коммерческой недвижимости на территориях Бадаевского пивоваренного завода и Карандашной фабрики им. Сакко и Ванцетти в центре Москвы.

Помимо вышеупомянутой сделки фонда Raven Russia, информации о других инвестиционных транзакциях, совершенных в первом квартале 2011 года с участием иностранных инвесторов, в открытых источниках не было. Таким образом, доля сделок, заключенных с участием российского капитала составила 83,1%, с участием иностранного капитала – 16,9%. 

Как отмечают аналитики Praedium Oncor International, подавляющее большинство инвестиционных сделок в 1 квартале было заключено в отношении объектов коммерческой недвижимости, расположенных в Москве и Московской области: 95,6% от общего объема. Соответственно, оставшиеся 4,4% пришлись на другие регионы страны. Среди региональных сделок можно отметить продажу холдингом RBI торгового комплекса Esfera на Невском проспекте, 152 в Санкт-Петербурге. Галерея занимает 2100 кв.м, объем сделки оценивается в сумму порядка $12 млн. Также в северной столице компания ЗАО «Гоголя, 23» выкупила бизнес-центр «Белые ночи», расположенный на ул. Мал. Морская, 23, в котором ранее являлась арендатором. Площадь бизнес центра – 6620 кв.м, сумма сделки составила $6,8 млн. 

Небольшое количество объектов офисной недвижимости (7,9% от общего объема сделок) было приобретено инвесторами для собственного размещения. 92,1% от общего объема капиталовложений в коммерческую недвижимость в 1 квартале – транзакции, совершенные в инвестиционных целях. 

На сегодняшний день некоторые крупные российские и иностранные компании рассматривают возможность приобретения объектов офисной недвижимости высокого класса для собственного размещения.

На рынке долгового финансирования проектов в сфере коммерческой недвижимости заметны отчетливые признаки активности. Кредиты выдаются не только на рефинансирование готовых объектов, но и на завершение строительства объектов, находящихся на различных стадиях готовности. Однако требования к заемщикам высоки и предпочтение отдается солидным игрокам рынка с хорошей кредитной историей. Наиболее активными на этом рынке остаются крупные российские банки с государственным участием, а также крупные иностранные банки. 

Ставки капитализации для наиболее качественных объектов коммерческой недвижимости не претерпели существенных изменений с конца 2010 года и на сегодняшний момент составляют: для офисных объектов высокого класса – 9,5-10%, для качественных торговых объектов – 10,25-10,75%, для интересных с точки зрения инвестиций активов в сегменте складской недвижимости – 12,25-12,75%.

В регионах России ставки капитализации для наиболее качественных объектов коммерческой недвижимости традиционно выше, чем в Москве. Разница составляет 50-75 базисных пунктов для объектов в Санкт-Петербурге и 300-400 базисных пунктов - для объектов в других регионах России. До конца года ожидается незначительная коррекция ставок капитализации в сторону их снижения.

Примеры инвестиционных сделок, заключенных в 1 квартале 2011 года / Examples of Investment Transactions closed in Q1 2011 

Обзор подготовлен компанией Praedium Oncor International