УЧАСТВУЙТЕ В ОПРОСАХ


Результаты опроса

Исследование рынка ЗПИФ недвижимости: особенности, тенденции и перспективы развития

28.10.2016

В настоящее время закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости (ЗПИФН) являются одним из наиболее привлекательных и понятных инструментов в области инвестиций для владельцев недвижимости, банков, инвестиционных компаний и девелоперов. Преимущества таких фондов – надежная защита капитала инвесторов и их прав, возможность использования преимущества отложенного налогообложения и, как следствие, высокая потенциальная доходность.

Эксперты IPT Group оценили ситуацию во всех сегментах рынка жилой и коммерческой недвижимости, а также обозначили ключевые тенденции и прогнозы рынка закрытых паевых инвестиционных фондов (ЗПИФ) недвижимости. По прогнозам IPT Group, стоимость чистых активов (СЧА) ЗПИФ недвижимости в целом показывает положительную динамику. На конец 2015 г. СЧА ЗПИФН составляла 1 021 млрд руб., что на 10,9 % выше, чем на конец 2014  г. За первое полугодие 2016 г. СЧА ЗПИФН несколько сократилась – на 2,3 %, по сравнению с концом 2015 г., и составила 997 млрд руб. В 2017 г. СЧА ПИФ будет постепенно увеличиваться и к концу года составит 2 484 млрд руб.

Стоимость чистых активов (СЧА) ЗПИФН

Согласно выводам аналитиков, несмотря на экономический кризис ЗПИФН сохранили уверенное положение на рынке. В то же время специалисты IPT Group указывают на несовершенство законодательных норм регулирования рынка коллективных инвестиций, а также отсутствие внятного представления у инвесторов о возможностях, которые предоставляют паевые фонды. 

Рынок ЗПИФ недвижимости 

За первые три квартала 2016 г. число ЗПИФН увеличилось на 4% по сравнению с показателем 2015 г. IPT Group прогнозирует, что за 2016 г. число ЗПИФН увеличится на 6,3%, по сравнению с уровнем 2015 г., и составит 687. По оценкам аналитиков, число ЗПИФН на конец 2017 г. составит 704, а по итогам 2018 г. достигнет 728.

По прогнозам IPT Group, стоимость чистых активов (СЧА) ЗПИФ недвижимости в целом показывает положительную динамику. По стоимости чистых активов (СЧА) ЗПИФы занимают наибольшую долю среди всех ПИФов. За первое полугодие 2016 г. СЧА ЗПИФН несколько сократилась – на 2,3%, по сравнению с концом 2015 г., и составила 997 млрд руб. По итогам 2-го полугодия 2016 г. СЧА ЗПИФов будет равняться 2 262 млрд руб., что составляло 94,4% объема СЧА всех ПИФов. В 2017 г. СЧА ПИФов будет постепенно увеличиваться и к концу года составит 2 484 млрд руб.

Преимущества и особенности ЗПИФ недвижимости

На сегодняшний день, закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости является самым распространенным инструментом коллективных инвестиций на российском рынке. Закрытые паевые фонды также являются актуальными инструментами инвестирования для розничных инвесторов, поскольку в условиях кризиса именно недвижимое имущество является устойчивым защитным активом.

Активное применение фондов как инструмента инвестирования объясняется наличием у них ряда преимуществ: выгодная система налогообложения; дополнительная правовая защита инвесторов; конфиденциальность информации о владельцах инвестиционных паев; удобная модель управления (структуризации) проектов с разными инвесторами. 
Важным моментом является тот факт, что раскрытие информации о деятельности фондов для квалифицированных инвесторов не предусмотрено законодательством.

Тенденции и прогнозы рынка коллективных инвестиций и ПИФ

В период экономического кризиса ПИФы сохраняют уверенное положение на рынке. Это связано с тем, что закрытые паевые инвестиционные фонды как финансовый институт показали свою надежность и перспективность. Наличие отложенного налога на прибыль при структурировании активов недвижимости через ПИФ или участие в девелоперских проектах с использованием такого механизма по-прежнему является одним из важных факторов для привлечения инвесторов. Кроме того, расширяется использование фондов как реального инструмента коллективных инвестиций, обеспечивающего возможность широкому кругу инвесторов стать владельцем доли активов и получения регулярного дохода. 

Вместе с тем рынок коллективных инвестиций в России существенно отстает в своем развитии от стран с развитыми экономиками как по объемам инвестиций (в экономически развитых странах объем активов фондов сопоставим с объемом ВВП и может доходить до 80 и более от объема ВВП), так и по участию в инвестировании хозяйствующих субъектов (до 3/4 от общего количества хозяйствующих субъектов инвестируют свободные средства через фонды). К факторам, тормозящим или негативно влияющим на развитие рынка коллективных инвестиций, эксперты относят: неразвитость рынка; недоверие к рынку коллективных инвестиций; законодательная зарегулированность.

Таким образом, дальнейшее развитие паевых фондов следует связывать с совершенствованием законодательных норм регулирования рынка коллективных инвестиций, а также экономическим и информационным развитием.

Ключевые новации законодательства об инвестиционных фондах. Последствия для рынка коллективных инвестиций и ПИФ

Изменения принципиального подхода к деятельности инвестиционных фондов содержатся в проекте Центрального банка России Указания «О составе и структуре активов акционерных инвестиционных фондов и активов паевых инвестиционных фондов». Новое Указание снижает количество категорий фондов (2 категории для неквалифицированных инвесторов и 3 категории для квалифицированных), но при этом расширяет возможности для инвестирования, в том числе комбинации различных инвестиционных инструментов. Основной посыл этих изменений – дать инвестору возможность максимально самостоятельно определять степень инвестиционного риска, который инвестор готов на себя принять. С другой стороны – в целях защиты инвесторов (в первую очередь неквалифицированных) установлены требования по диверсификации вложений и по ликвидности активов, что, в свою очередь, должно защитить интересы розничных клиентов и повысить доверие к паевым фондам. 

Указанные изменения в подходе к инвестиционному процессу и принципам принятия инвестором риска могут дать существенный толчок к развитию рынка коллективных инвестиций. Управляющие компании получат возможность разрабатывать уникальные инвестиционные продукты для различных целей и разных категорий инвесторов.

Тенденции рынка офисной недвижимости

По оценке IPT Group, по итогам 1-го полугодия 2016 г. объем качественных офисных площадей (БЦ класса А и B) в Москве составил 16,5 млн кв. м.

В структуре офисных площадей Москвы по итогам 1 полугодия 2016 г. наибольшую долю занимают БЦ класса «B+». Объем площадей данного класса равен 7,0 млн кв. м, что составляет 42,5 % всех офисных площадей. Площади БЦ класса «B-» равны 5,3 млн кв. м (31,9%), площади БЦ класса «A» составляют 4,2 млн кв. м (25,6 %).

Структура офисных площадей Москвы по классам, 1 полугодие 2016 г., млн кв. м, %

По прогнозам IPT Group, за 2016 г. прирост офисных площадей составит 5,1%, а в 2017 г. – только 1,9%, в связи с тем, что практически не заявлено строительство новых бизнес-центров на ближайшее время. По оценкам IPT Group, объем офисных площадей в Москве на конец 2017 г. составит 17,4 млн кв. м. Наибольший объем строительства новых офисных площадей наблюдался в 2014 г., составив тогда 1 368 тыс. кв. м. Начиная с 2015 г. наблюдается уменьшение объема ввода новых офисных площадей.

Во 2-м полугодии 2016 г. на рынке офисной недвижимости Москвы будут сохраняться тенденции, наметившиеся в первой половине года. Большая часть девелоперских компаний приостановила реализацию новых проектов, а пополнение рынка новыми объектами недвижимости будет происходить благодаря объектам с перенесенными сроками ввода в эксплуатацию. В 2016-2017 гг., по прогнозам IPT Group, объем ввода офисных площадей будет уменьшаться.  

Динамика строительства новых офисных площадей в Москве, млн кв. м

В течение последних лет наблюдается увеличение доли вакантных площадей в БЦ Москвы. Так, на конец 2013 года доля вакантных площадей составляла 13,2%, а по итогам 1-го полугодия 2016 г. она увеличилась до 17,2%.

Во 2-м квартале 2016 г. рынок офисной недвижимости Москвы находился под воздействием ранее сформированных кризисных тенденций, однако в течение квартала наблюдалась следующая положительная динамика: увеличение деловой активности; снижение вакантности в классе А. В БЦ класса А доля вакантных площадей по итогам 1-го полугодия 2016 г. составила 23,3%, в БЦ класса B – 15,0%.

Динамика доли вакантных площадей офисной недвижимости Москвы, %

На рынке офисной недвижимости наблюдаются следующие тенденции:

•    Низкая девелоперская активность, снижение объема ввода на рынке офисной недвижимости;
•    Отложенный ввод в эксплуатацию объектов недвижимости;
•    Сокращение вакантности БЦ класса А;
•    Доминирование рублевых цен арендных ставок;
•    Сделки M&A применяются для решения проблем с долговыми обязательствами владельцев; 
•    Снижение инвестиционной активности в сделках с недвижимостью;
•    Высокая конкуренция на рынке офисной недвижимости; 
•    Гибкая политика в отношении коммерческих условий договоров.

С одной стороны, на рынке офисной недвижимости ощущаются последствия кризиса последних двух лет (снижение строительной активности и перепроизводство), с другой – наблюдается стабилизация ситуации и имеется потенциальная возможность для роста (восстановление баланса спроса и предложения, рост объемов инвестиций). В целом выход рынка офисной недвижности из кризиса можно ожидать ближе к концу 2017 года.  

Торговая недвижимость Москвы: основные тренды

По оценкам IPT Group, по итогам 2015 г. объем торговых площадей в Москве составил 5,35 млн кв. м, что выше показателя 2014 г. на 8,4%. Наибольший прирост торговых площадей наблюдался в 2014 г. и составил 21,6% по сравнению с предыдущем годом. IPT Group прогнозирует, что по итогам 2016 г. объем торговых площадей в Москве составит 5,88 млн кв. м, продемонстрировав рост в 9,9%. Однако в 2017 г. практически не заявлено строительство новых ТЦ, в связи с чем прирост торговых площадей будет минимальным и составит 3,7%, а их объем к концу 2017 г. составит 6,1 млн кв. м. 

Динамика объема торговых площадей в Москве, млн кв. м

Наибольший объем строительства торговых площадей наблюдался в 2014 г., составив тогда 617 тыс. кв. м. За 2015 г. в Москве было построено 472 тыс. кв. м. По прогнозам IPT Group, в 2016 г. будет построено 558 тыс. кв. м торговых площадей – на 18,3 % больше, чем в 2015 г. В 2017 г. в Москве прогнозируется низкий уровень строительства новых ТЦ – IPT Group оценивает объем строительства новых ТЦ в 2017 г. на уровне 220 тыс. кв. м. 

Динамика строительства торговых площадей в Москве, тыс. кв. м

IPT Group прогнозирует, что по итогам 2016 г. доля вакантных площадей в ТЦ Москвы составит 12,1%. При этом в 2017 г. ожидается уменьшение доли вакантных площадей до 9,1%. Это связано, во-первых, с экономической ситуацией в стране, которая будет постепенно улучшаться, а во-вторых, с низким уровнем ввода новых торговых площадей в 2017 г.

Объем рынка ЗПИФН

Согласно данным «Эксперт РА», объем рынка доверительного управления и коллективных инвестиций по итогам 2015 г. составил порядка 4,8 трлн руб. (исходя из совокупного объема активов под управлением компаний), показав за год существенный прирост (+26 %). Однако необходимо отметить, что в рейтинге «Эксперт РА» участвовали только крупные управляющие компании, поэтому фактически объем рынка ДУ и коллективных инвестиций, и в частности ЗПИФ, выше.

Структура рынка доверительного управления и коллективных инвестиций (в %)

За первые три квартала 2016 г. число ЗПИФН увеличилось на 4% по сравнению с показателем 2015 г. IPT Group прогнозирует, что за 2016 г. число ЗПИФН увеличится на 6,3%, по сравнению с уровнем 2015 г., и составит 687. По оценкам IPT Group, число ЗПИФН на конец 2017 г. составит 704, а по итогам 2018 г. достигнет 728.

Прогноз числа ЗПИФов недвижимости в России

В течение 1-го и 2-го кварталов 2016 г. доходность паевых фондов в целом, и ЗПИФН в частности, существенно снизилась по сравнению с уровнем 2015 г.  Доходность ЗПИФН по итогам 2-го квартала 2016 г. была отрицательной и составила – 1,3 %, в то время как на конец 2015 г. составляла 6,1 %. Доходность рентных фондов по итогам 2-го квартала 2016 г. также была отрицательной и составила 2 % (по итогам 2015 г. составляла 11,6 %).

Средневзвешенная доходность (изменение стоимости пая), %

Тип ПИФ II кв. 2015 III кв. 2015 IV кв. 2015 I кв. 2016 II кв. 2016
Все ПИФы 4,0 5,1 5,5 0,6 0,8
ЗПИФ 3,6 4,5 4,5 0,7 0,8
ЗПИФ недвижимости 4,8 5,9 6,1 -1,4 -1,3
Рентный фонд -0,6 2,2 11,6 0,4 -2,0

По прогнозам IPT Group, стоимость чистых активов (СЧА) ЗПИФ недвижимости в целом показывает положительную динамику. По стоимости чистых активов (СЧА) ЗПИФы занимают наибольшую долю среди всех ПИФов. По итогам 2-го полугодия 2016 г. СЧА ЗПИФов будет равняться 2 262 млрд руб., что составит 94,4% объема СЧА всех ПИФов. СЧА ЗПИФов увеличилась за год (2 кв. 2016 г. к 2 кв. 2015 г.) с 2 167 млрд руб. на 4,4%.

На конец 2015 г. СЧА ЗПИФН составляла 1 021 млрд руб., что на 10,9% выше, чем на конец 2014 г. За первое полугодие 2016 г. СЧА ЗПИФН несколько сократилась – на 2,3%, по сравнению с концом 2015 г., и составила 997 млрд руб. В 2017 г. СЧА ПИФ будет постепенно увеличиваться и к концу года составит 2 484 млрд руб.

Преимущества и особенности ЗПИФ недвижимости

ЗПИФН является одним из наиболее привлекательных и понятных инструментов в области инвестиций для владельцев недвижимости, банков, инвестиционных компаний и девелоперов. Преимущества таких фондов – надежная защита капитала инвесторов и их прав, возможность пользования преимущества отложенного налогообложения и, как следствие, высокая потенциальная доходность.

На сегодняшний день закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости является самым распространенным инструментом коллективных инвестиций на российском рынке. Принципиальной чертой фонда недвижимости является его тесная связь с рынком недвижимости. Это проявляется не только в общих тенденциях развития и привлечения средств инвесторов, но и во взаимном проникновении реального и финансового рынков недвижимости. Так, на практике разработаны и активно применяются фонды недвижимости для инвестирования и управления в строительном бизнесе. При строительстве какого-либо объекта все финансовые потоки идут через ЗПИФН. После сдачи объекта он переходит в активы фонда. Как следствие, дальнейшая аренда или продажа производится без выплаты налогов.

Закрытые паевые фонды также являются актуальными инструментами инвестирования для розничных инвесторов, поскольку в условиях кризиса именно недвижимое имущество является устойчивым защитным активом.

Активное применение фондов как инструмента инвестирования объясняется наличием у них ряда преимуществ:

  • Выгодная система налогообложения. Паевой фонд является имущественным комплексом без образования юридического лица, следовательно, не выплачивает налог на прибыль. Это преимущество выгодно для инвесторов, так как в случае вложения полученного дохода в реализацию новых проектов пайщик сэкономит на отложенном моменте налогообложения прибыли.
  • Дополнительная правовая защита инвесторов (нормативные ограничения в деятельности по управлению фондом, контроль специализированного депозитария, возможность контроля за сделками со стороны инвесторов через инвестиционный комитет, надзор Банка России).
  • Конфиденциальность информации о владельцах инвестиционных паев (для квалифицированных фондов предусмотрен максимальный режим ограничения на распространение информации – любая информация о фонде запрещена к публикации и иному открытому распространению).
  • Удобная модель управления (структуризации) проектов с разными инвесторами.
  • Важным моментом является тот факт, что раскрытие информации о деятельности фондов для квалифицированных инвесторов не предусмотрено законодательством.

В целом же закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости – эффективный и перспективный инструмент привлечения и аккумулирования финансовых ресурсов, используемых для реализации различных инвестиционных проектов на рынке недвижимости, действенный в части увеличения объемов строительства и снижения рисков для инвесторов.

Тенденции и прогнозы рынка ПИФ

  • Уверенное положение ПИФ на рынке в период экономического кризиса сохраняется. Это связано с тем, что закрытые паевые инвестиционные фонды как финансовый институт показали свою надежность и перспективность.
  • Наличие отложенного налога на прибыль при структурировании активов недвижимости через ПИФ или участие в девелоперских проектах с использованием такого механизма по-прежнему является одним из важных факторов для привлечения инвесторов.
  • Использование  фондов не ограничивается исключительно реализацией задач экономии налога на прибыль. Расширяется использование фондов как реального инструмента коллективных инвестиций, обеспечивающего возможность широкому кругу инвесторов стать владельцем доли активов и получения регулярного дохода. В ближайшее время могут появиться новые стимулы для расширения этого сегмента, в первую очередь за счет услуг для квалифицированных инвесторов.
  • Дополнительный интерес инвесторов к ПИФ связан с законодательством о контролируемых иностранных компаниях и раскрытии реальных бенефициаров владельцев. Результатом этого стал растущий интерес к использованию фондов  не только для целей оптимизации налогообложения, но и для защиты от излишнего внимания к бенефициарным владельцам активов.

Рынок коллективных инвестиций в России существенно отстает в своем развитии от стран с развитыми экономиками как по объемам инвестициям (в экономически развитых странах объем активов фондов сопоставим с объемом ВВП и может доходить до 80 и более от объема ВВП), так и по участию в инвестировании хозяйствующих субъектов (до ¾ от общего количества хозяйствующих субъектов инвестируют свободные средства через фонды).

Для сравнения – объем российского рынка инвестиционных фондов к настоящему времени не превышает 3% ВВП. С одной стороны, это является показателем неразвитости рынка коллективных инвестиций в России, с другой стороны, это дает широкий горизонт для развития.

Можно отметить несколько факторов тормозящих или негативно влияющих на развитие рынка коллективных инвестиций.

1. Неразвитость рынка

Как уже отмечалось, что по сравнению с развитыми странами российский рынок коллективных инвестиций находится еще в зачаточном состоянии, даже несмотря на то, что с момента появления первых паевых фондов прошло 20 лет. Однако неразвитость рынка заключается не только в экономической составляющей, но и в информационной. Множество потенциальных инвесторов просто не имеют достаточно внятного представления о возможностях, которые предоставляют паевые фонды.

2. Недоверие к рынку коллективных инвестиций

Российские паевые инвестиционные фонды берут свое начало с того же периода, что и существовавшие когда-то ЧИФы (Чековые инвестиционные фонды). Негативный шлейф от ЧИФов, к сожалению, дает отпечаток и на паевые фонды. При этом следует отметить, что за 20 лет существования не было ни одного существенного случая обмана пайщиков паевых фондов.

3. Законодательная зарегулированность

Деятельность паевых фондов жестко регулируется законодательством. Такой подход требуется для защиты инвесторов и во многом себя оправдывает. Тем не менее, чрезмерно жесткое регулирование в отдельных областях существенно снижает возможности инвестирования, а значит и привлекательность паевых фондов как инструмента.

В качестве примера можно привести требования к составу и структуре активов ПИФ. В настоящее время все паевые фонды поделены на 16 категорий, при этом каждая категория имеет свой довольно узкий перечень активов, в которые могут быть направлены инвестиции. Такой подход существенно снижает инвестиционные возможности по выбору объектов для инвестирования.

Изменения в законодательстве. Новые требования ЦБ к ЗПИФ. Прогноз

Центральным банком России подготовлен проект Указания «О составе и структуре активов акционерных инвестиционных фондов и активов паевых инвестиционных фондов». В настоящее время Указание утверждено Центральным банком и направлено на регистрацию в Минюст РФ.

Данный нормативный акт меняет принципиальный подход к деятельности инвестиционных фондов. В настоящее время инвестирование активов инвестиционных фондов существенно ограничено Положением о составе и структуре активов – инвестировать можно только туда, куда позволяет состав активов той или иной категории фондов (всего 16 категорий).

Новое Указание снижает количество категорий фондов (2 категории для неквалифицированных инвесторов и 3 – для квалифицированных), но при этом расширяет возможности для инвестирования, в том числе комбинации различных инвестиционных инструментов. Это в первую очередь касается фондов для квалифицированных инвесторов. Основной посыл этих изменений – дать инвестору возможность максимально самостоятельно определять степень инвестиционного риска, который инвестор готов на себя принять. При этом Указание содержит общие нормативы, а непосредственно состав и структура активов должны фиксироваться в соответствующем разделе правил доверительного управления ПИФ – инвестиционной декларации. В частности, Указанием предусмотрено, что в состав активов инвестиционных фондов, относящихся к категории комбинированных фондов, могут входить любые активы, за исключением наличных денежных средств. Такой подход представляет весьма широкие возможности для инвестиций.

С другой стороны, в целях защиты инвесторов (в первую очередь неквалифицированных) установлены требования по диверсификации вложений и по ликвидности активов, что, в свою очередь, должно защитить интересы розничных клиентов и повысить доверие к паевым фондам. Следует также отметить, что для неквалифицированных фондов сохранен подход в жесткости регулирования состава активов возможных для инвестирования.

Указанные изменения в подходе к инвестиционному процессу и принципам принятия инвестором риска могут дать существенный толчок к развитию рынка коллективных инвестиций. Управляющие компании получат возможность разрабатывать уникальные инвестиционные продукты для различных целей и разных категорий инвесторов.

Обзор подготовлен компанией IPT Group

IPT Group – крупная консалтинговая компания, в течение 10 лет успешно оказывающая услуги в области юридического и финансового сопровождения бизнеса. Компания осуществляет правовое сопровождение организаций, работающих в различных сферах бизнеса. Совокупный годовой оборот компаний, входящих в число клиентов IPT Group, в 2014 году превысил 200 млрд руб. Общий объем активов под управлением ЗПИФН «АйПиТи Недвижимость» составляет 3,6 млрд руб. Компания сопровождала рекордную сделку на столичном рынке в 2014 году по приобретению объекта недвижимости площадью 200 000 кв.м. 

Материалы по теме

Обзор рынка торговых помещений формата street-retail в Москве, I полугодие 2016 года

Обзор рынка торговых помещений формата street-retail в Москве – I полугодие 2016 года
04.10.2016 Торговые Ожидается дальнейшее развитие сегмента общепита и fashion-операторов, а в банковском сегменте ожидается высвобождение помещений Подробнее

Обзор рынка коммерческой недвижимости за II квартал 2016 года

Обзор рынка коммерческой недвижимости за II квартал 2016 года
24.08.2016 Другие Рынок сделал паузу: во II квартале 2016 года инвестиции в коммерческую недвижимость практически отсутствовали, рублёвые ставки аренды стабильны три квартала подряд Подробнее

Обзор крупнейших сделок на офисном рынке Москвы за последний год

Обзор крупнейших сделок на офисном рынке Москвы за последний год
02.08.2016 Офисы Крупные российские компании за последний год купили более 90 000 кв.м и арендовали около 77 000 кв.м офисов в Москве Подробнее

Популярное

Интервью с Дмитрием Ананьевым, AZIMUT Hotels
Особенности реновации объектов гостиничной недвижимости
О специфике реновации и управления гостиничными объектами интервью с директором по строительству и реновации компании AZIMUT Hotels Дмитрием Ананьевым
подождите ...
HotLog