Исследование условий аренды коммерческой недвижимости в I полугодии 2016 года

Согласно данным отдела исследований компании Cushman & Wakefield на рынке качественной коммерческой недвижимости в настоящее время чаще всего предлагаются условия аренды площадей, соответствующие следующим критериям.

Сроки договоров аренды

Офисная недвижимость: срок договоров аренды – 5 лет.
Складская недвижимость: краткосрочные (1-3 года) или долгосрочные договоры аренды (более 5 лет).
Торговая недвижимость: в среднем – 3-5 лет, якорные арендаторы – 10-25 лет.

Условия досрочного расторжения договоров аренды

Офисная недвижимость: предусматривается возможность расторжения договоров через 3 года после начала аренды с удержанием депозита в качестве штрафной санкции. Это условие стало более популярно в кризисный период. Уведомление о расторжении высылается за 6-9 месяцев. Если в договоре есть условие о пересмотре арендной ставки после 3 лет, договор может быть расторгнут любой из сторон в этот период.

Торговая недвижимость: стандартный договор аренды не предусматривает досрочного расторжения.

Валюта договора и периодичность арендных платежей

Офисная и торговая недвижимость: рубли или доллары США за кв. м в год, оплата производится ежемесячно или ежеквартально, авансом.

Складская недвижимость: валюта договора аренды – рубли.

Депозит

Офисная недвижимость: депозит эквивалентен арендной плате за 1-3 месяца.
Торговая недвижимость: депозит эквивалентен арендной плате за 1-2 месяца.
Складская недвижимость: депозит эквивалентен арендной плате за 1-3 месяца.

Во всех случаях возможна банковская гарантия, но она используется достаточно редко, т.к. арендодатели предпочитают депозит.

Возможность пересмотра ставки аренды

В настоящее время условие пересмотра ставки аренды часто включается в договоры аренды (срок пересмотра – предмет для переговоров).

Индексация

Офисная недвижимость: для договоров в рублях – 7-10%, для договоров в валюте –3-5% или на уровне инфляции Еврозоны или США.

Торговая недвижимость: для договоров в рублях – инфляция в России или 8-9%, для договоров в долларах США – US CPI или 5%.

Складская недвижимость: 8-10%.

Дополнительная плата за вход в проект

При аренде возможно внесение дополнительной платы за «вход в проект» – применимо только для прайм объектов. Возможен процент от оборота в качестве арендного платежа (только для торговли). В торговых центрах очень часто применяется комбинированная ставка аренды (минимальный фиксированный платёж + процент от оборота арендатора). В среднем процентная ставка варьируется между 12%-15% для операторов торговой галереи, 1-3% для крупных якорных арендаторов.

Переуступка прав аренды / субаренда

Офисная и складская недвижимость: обычно допускается возможность субаренды, но это предмет для переговоров с собственником.

Торговая недвижимость: нет общепринятой практики возможности субаренды.

Ремонтные работы на объекте

На Арендатора возлагается поддержка должного состояния и обслуживание внутренних помещений.
На Арендодателя возлагается ремонт общих зон здания, несущих конструкций здания.

Страховка

На Арендатора возлагается страхование собственного имущества.

На Арендодателя возлагается страхование здания (которое обычно включено в операционные расходы и оплачиваемые арендаторами).

Операционные расходы

Операционные расходы оплачиваются арендатором по принципу «открытая книга» или фиксированный размер платежа.

Коммунальные платежи при аренде

Часто коммунальные платежи при аренде включены в операционные расходы, но возможны различные варианты на разных объектах.

Налог на недвижимость

Арендатор: не платит.

Арендодатель: для офисов и торговых помещений размер налога на недвижимость варьируется в зависимости от региона. В Москве составляет 1,2% от кадастровой стоимости объекта в 2015 году, 1,3% в 2016 году, 1,4% в 2017 году и 1,5% в 2018 году. НДС 18%.

Правила измерения арендуемой площади помещения

Арендуемые площади измеряются в основном по системе БОМА (BOMA). Некоторые собственники зданий используют при аренде площадей измерение по БТИ.

По данным компании Cushman & Wakefield