Инвестиционный рынок Санкт-Петербурга – обзор за I квартал 2016 года

Общий объем инвестиций в недвижимость Санкт-Петербурга (включая земельные участки) за I квартал 2016 года составил $99 млн, что сопоставимо с показателями первого квартала и среднеквартальным результатом предыдущего года – $114 млн и $122 млн соответственно. Данное снижение обусловлено в первую очередь отсутствием сделок по покупке земельных участков под строительство жилой недвижимости, доля которых в 2015 году составляла 48% от общего объема инвестиционных сделок.

В I квартале текущего года наблюдалось перераспределение инвестиций по типу сделок, при котором основной инвестиционный поток был направлен на приобретение существующих объектов для инвестиционных целей и объектов под собственные нужды. Стоит заметить, что спрос на действующие объекты в процентном соотношении увеличился почти вдвое в сравнение со средним показателем 2015 года.

Распределение инвестиций по типу сделок в I квартале 2016 года

Показатели транзакций на рынке земельных участков для дальнейшего девелопмента в первом квартале остались низкими. Единственной крупной сделкой с землей для девелопмента коммерческой недвижимости стала покупка структурами компании «Газпром» 25 га под строительство логистического комплекса в индустриальном парке «Лесное».

Превалирующая доля рынка по-прежнему состоит из локальных инвесторов. Однако доля иностранных инвестиций в начале 2016 года составила 38% против 31% в IV квартале предыдущего года и против среднего показателя в 9% за 2015 год.

Индикаторы инвестиционного рынка по итогам I квартале 2016 года

Инвестиции по секторам на рынке коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга в I квартале 2016 года

Объем классических инвестиционных сделок в I квартале 2016 года составил $80 млн – около 80% от общего количества инвестиций (в том числе сделок по покупке земли, объектов будущего редевелопмента и объектов под собственные нужды). При этом существенная доля инвестиций гостиничного сектора на фоне других секторов сформирована полной консолидацией отеля W St. Petersburg одним из его владельцев. Наиболее крупной сделкой офисного сектора стала покупка Концерном «Питер» офисов Лениздата.

В складском и торговом сегментах было закрыто две сделки с привлечением иностранного капитала. В первом случае речь идет о покупке складского комплекса «Шушары», который является частью приобретенного американской инвестгруппой Blackstone логистического портфеля компании Immofinanz общей площадью около 1 млн кв.м, основные объекты которого расположены за пределами России. В торговом сегменте была закрыта сделка по приобретению финским концерном Kesko гипермаркета «Метрика» (площадь здания – 15 000 кв.м) для усиления позиций на российском рынке – приобретенное здание будет реконструировано под DIY гипермаркет K-Rauta.

Остаточная активность торгового сектора в первом квартале была обусловлена несколькими среднемасштабными сделками купли-продажи автоцентров в связи с заявленным банкротством компании-владельца.

Динамика объема инвестиций по секторам

Структура инвестиций: российские / иностранные инвесторы, %

Тенденции и прогнозы на рынке инвестиций Санкт-Петербурга

Основной интерес на рынке инвестиций Санкт-Петербурга на начало года был сконцентрирован на офисном, торговом и индустриальном рынках. Предрасположенность офисных арендаторов к покупке занимаемых площадей может способствовать увеличению объемов инвестиций в данном сегменте.

Поправки в закон «О стратегических инвестиционных проектах, стратегических инвесторах и стратегических партнерах Санкт-Петербурга», принятые в I квартале 2016 года, могут послужить позитивным сигналом для инвесторов и способствовать увеличению транзакций на рынке новых девелоперских проектов.

Кроме того, на рынке начали появляться интересные институциональные активы для приобретения. В течение года ожидаются закрытия ряда сделок объемом свыше 1,5 млрд рублей каждая. Принимая во внимание небольшое количество сделок купли-продажи за последние годы, одиночная сделка может существенно повлиять на итоговый объем денежных инвестиций в Санкт-Петербурге.

Обзор подготовлен компанией Colliers International