Обзор рынка коммерческой недвижимости по итогам I квартала 2016 г. – Москва и регионы РФ

В конце первого квартала 2016 года бизнес в целом адаптировался к новой реальности за счет снижения издержек, оптимизации объемов и т.п. Отдел исследований Cushman & Wakefield  ожидает во втором квартале низкую деловую активность и относительно стабильные индикаторы рынка коммерческой недвижимости (ставки, объемы сделок). Многое указывает на то, что дно рынка близко, однако состояние потребительского рынка остается основным фактором риска. Снижение ставки налога на недвижимость до 1,3% от кадастровой стоимости в Москве говорит о том, что власти обеспокоены состоянием дел в отрасли, однако до стимулирования экономики пока еще далеко.

С середины 2015 года кредитование строительства стагнирует. Незначительное снижение объемов выданных отрасли рублевых кредитов компенсируется столь же незначительным ростом валютных заимствований. В целом же по экономике, рост кредитования в номинальном рублевом исчислении возобновился. Вопреки ожиданиям, доля просроченных рублевых кредитов, выданных на строительство, составляет 23%, в то время как валютные кредиты обслуживаются хорошо и доля просрочки составляет лишь 4%. Скорее всего это объясняется проблемами у нескольких крупных рублевых заемщиков.

Кредитование экономики и строительного сектора (млрд рублей)

Если в целом в экономике доля просроченных кредитов составляет около 7%, то доля просроченных кредитов в строительстве составляет 20%.

Доля просроченных кредитов

Арендные ставки на офисы в Москве в постоянных ценах достигли исторического минимума в марте 2016 года. Несмотря на сильное падение номинальных ставок в реальном исчислении коррекция незначительна. Опережающие темпы роста номинальных валютных ставок определяют инвестиционную привлекательность рынка недвижимости. При окончательном переходе на рубли отрасли придется искать новую инвестиционную идею.

Индексы арендных ставок на офисы в Москве в текущих ценах и в постоянных ценах

Суммарный объём инвестиций в коммерческую недвижимость России в I квартале 2016 года составил 2,5 млрд долларов США. К концу 2016 года ожидается 3,5 млрд долларов США. В 2015 году фактический объем инвестиций составил 2,8 млрд долларов. Эксперты Cushman & Wakefield в I квартале 2016 года оставили неизменной оценку ставок капитализации. Ставки капитализации в первом квартале составили: офисные здания – 10,50%, торговые центры – 11,00%, складские объекты – 12,75%. Указанные ставки применимы к объектам с долларовым денежным потоком. В I квартале 2016 года арендаторы продолжили выдавливать объекты в рублёвую зону. По сравнению с IV кварталом 2015  суммарный объём рублёвых сделок увеличился.

Ставки капитализации в первом квартале 2016 года

В I квартале 2016 года объём инвестиций в коммерческую недвижимость России составил 2,5 млрд долларов США. Большие объёмы инвестиций были зафиксированы лишь во II квартале 2012 года и в I квартале 2013. Произошедшее объясняется переносом сроков закрытия сделок. Потенциальные покупатели офисных площадей считают цену продавцов завышенной. Последние же не желают уступать. Остающаяся реальной угроза роста доли вакантных площадей в торговых центрах и режим экономии, ставший новой моделью поведения покупателей, делают объекты торговой недвижимости непривлекательными в глазах инвесторов. Наиболее предсказуемым сегментом остаётся складская недвижимость. Участники рынка полагают, что прохождение рынком минимума  – дело ближайших месяцев, что воспринимается как предпосылка роста. Эксперты Cushman & Wakefield пересмотрели свой прогноз инвестиций на 2016 год, увеличив его до 3,5 млрд долларов.

Объём инвестиций в коммерческую недвижимость

Структура инвестиций в коммерческую недвижимость не претерпела принципиальных изменений. Интерес к офисным объектам сохраняется, к складским объектам – интерес  скромный, к торговым  – практически отсутствует.

В I квартале 2016 года иностранные компании воздерживались от активного инвестирования. Однако следует упомянуть выход на рынок Mubadala из ОАЭ (хотя и весьма скромный – 50 млн долларов США). Львиную долю всех инвестиций составили покупки местных компаний – 2,43 млрд долларов США, большая часть которых – 1,74 млрд долларов – инвестиции в офисный сегмент. 1,47 млрд долларов были потрачены местными компаниями на приобретение офисной недвижимости для собственных нужд. Инвестиции в торговую недвижимость практически отсутствовали.

Сумма пяти крупнейших сделок I квартала 2016 года – 2,3 млрд долларов

Крупнейшей сделкой стала покупка компанией ТРАНСНЕФТЬ башни «Эволюция» в ММДЦ «Москва-Сити» за 1 140 000 000 долларов США.

Офисная недвижимость в I квартале 2016 года

Вслед за не самым успешным 2015 годом, I квартал 2016 продолжил негативную динамику. Отдел исследований Cushman & Wakefield ожидает в 2016 году стабильно низких показателей рынка. При общем объёме офисных площадей в 16 млн. кв.м, доля свободных офисов в аренду составляет 3,1 млн кв.м (19,3%). Объём нового строительства офисных площадей составил в I квартал 2016 года 63 000 кв.м. Объём поглощения – 21 500 кв.м (этот же показатель в I квартале 2015 года – 210 000 кв.м). Общий объём сделок составил 360 000 кв.м.

Поглощение офисов и новое строительство

Поглощение офисов по классам (поквартальное)

Объем оборота офисных помещений не уменьшился: 405 новых сделок, что составляет +70% по сравнению с I кварталом 2015 года. Общий объем арендованных и купленных для собственного использования офисных помещений в I квартале 2016 года остался на уровне предыдущего квартала, составив примерно 360 000 кв. м. Прирост показателя на 70% относительно аналогичного показателя предыдущего года является эффектом низкой базы. При этом показатель поглощения был отрицательным, примерно  – 21  000 кв. м. Отрицательный объем поглощения обычно связан с традиционно низкой деловой активностью в начале года и не является явным показателем ухудшения ситуации, особенно на фоне достаточно высокой активности компаний на рынке. Низкий объем нового строительства офисов в Москве позволяет поддерживать баланс спроса и предложения и определяет стабильность на рынке.

Крупнейшие сделки в I квартале 2016 года

В I квартале 2016 года не было введено в эксплуатацию ни одного объекта класса «А». Все 63 000 кв. м – это бизнес-центры с офисами класса «В» расположенные за пределами центра Москвы. Как и ожидалось, в начале 2016 года сроки реализации большинства строящихся объектов были перенесены. По многим проектам срок сдвинулся на 2017 год. Некоторые проекты из офисных были перепрофилированы в жилые. По-прежнему достаточно большой объем (около миллиона кв. м) офисных помещений находится в стадии строительства. Однако активность на этих стройках настолько низкая, что ожидать скорого ввода их в эксплуатацию не приходится. По итогам года ожидается, что офисный рынок прирастет порядка 300 000 кв. м качественных офисов. Абсолютное большинство объектов, которые будут построены в 2016 и 2017 годах, изначально планировались к вводу в 2015 году.

Объем нового строительства офисов по классам

Каждый пятый квадратный метр московских офисов по-прежнему вакантен. Такая ситуация сохранится до конца года. С начала ухудшения экономической ситуации уровень вакансий на офисном рынке Москвы увеличивался каждый месяц. В конце 2015 года средний показатель по классам «А» и «В» вплотную приблизился к 20% и его рост остановился. Такие показатели были зафиксированы впервые в истории московского рынка офисной недвижимости. Учитывая достаточно низкий объем ввода в эксплуатацию офисных помещений, ожидается сохранения уровня индекса близкого к текущему на протяжении всего 2016 года, но не ожидается значительного увеличения объемов вакантных помещений в следующем 2017 году. Однако значительного снижения уровня вакансий в ближайшие 2-3 года скорее всего не произойдет.

Доля свободных офисных площадей в Москве

Некоторые офисные помещения ищут резидентов более 3 лет

Ставки аренды (указаны без операционных расходов и НДС)в долларовом исчислении продолжают бить антирекорды. В I квартале 2016 года долларовые эквиваленты ставок аренды снова обновили исторические минимумы. Рублевые эквиваленты, как и долларовые, демонстрируют падение. Ожидается, что стабильный курс доллара в 2016 году позволит ставкам оставаться на уровне близком к текущему в течение всего года. Объем договоров, заключаемых в рублях или с прописанными условиями оплаты долларовых ставок будет превалировать на рынке в ближайшие годы.

Ставки аренды в I квартале 2016 года в долларовом исчислении

В I квартале 2016 года доля рублевых договоров аренды офисов в Москве составила около 94%.

Ставки аренды в I квартале 2016 года в рублевом исчислении

Соотношение рублевых и долларовых договоров аренды на I квартал 2016 года

Торговая недвижимость в I квартале 2016 года

На начало 2016 года рынок замедлил падение, игроки рынка отмечают относительную стабилизацию. Основным фактором риска остаётся сужающийся потребительский рынок. С учётом продолжающегося роста цен, снижения уровня доходов и высокого уровня закредитованности населения отдел исследований Cushman & Wakefield  ожидает снижения потребительской активности, и как результат снижения активности арендаторов, возможен рост уровня вакансий в торговых центрах.

Доля свободных торговых площадей (все торговые центры Москвы) составляет около 12%. Прайм индикатор арендной ставки торговых площадей – 145 000 рублей. Общее количество форматных торговых центов в Москве (торговые центры, многофункциональные комплексы c торговой составляющей, аутлеты, ритейл-парки) составляет 116 объектов общей площадью 4,6 млн кв.м.

Ротация арендаторов в стабилизированных торговых центрах продолжается, заметен незначительный рост вакансий, но он не носит массовый характер. Торговые центры, открытые в 2014-2015 годах с высокой долей свободных площадей, постепенно заполняются, но срок экспозиции помещений заметно увеличился. Операторы сейчас очень избирательны при выборе помещений для новых открытий. Девелоперы рассматривают преференции для арендаторов в индивидуальном порядке и в зависимости от своей бизнес модели. Наиболее уверенно чувствуют себя проекты, реализованные с привлечением рублёвых кредитов и на собственные средства. Если в прошлом году говорили о том, что рынок девелопера превратился в рынок арендатора, то сейчас всё внимание обращено на потребителя. Снижение денежной массы, перераспределяемой между форматами и категориями торговых операторов, может привести к росту уровня свободных площадей в торговых центрах в результате сокращения торговых точек сетевых операторов, а также открытия новых объектов с высокой долей свободных площадей. В этой ситуации активными будут оставаться крупноформатные игроки и продуктовые сети.

Снижение потребительской активности наиболее заметно в крупных городах. В I квартале 2016 года продолжается снижение посещаемости торговых центров (тенденция отмечается с 2015 года). Наиболее устойчивым оказался районный формат торгового центра. В Санкт-Петербурге снижение посещаемости менее заметно ввиду эффекта «низкой базы».  На столичном рынке изменения потребительского поведения в 2015 году оказались более ощутимыми – москвичи всегда характеризовались агрессивным характером потребления, поэтому коррекция потребительских привычек более заметна.

Среднемесячная динамика посещаемости ТЦ Москвы в I квартале 2016 года снизилась на 3,6%. А динамика посещаемости ТЦ Санкт-Петербурга снизилась на 2,5%.

Изменение посещаемости ТЦ по размеру объекта (I кв. 2016 года к I кв. 2015 года)

Многие арендаторы торговых площадей рассматривают предложения об открытиях новых точек, но стараются минимизировать свои затраты и риски расширения сети. В целом активность торговых сетей значительно ниже той, что была до 2014 года. Если девелопер заинтересован в привлечении бренда, он может дать преференции (компенсация отделки, льготный период). Чаще всего о программах развития заявляют продуктовые сети, точки фаст-фуда / кафе / кондитерских, DIY операторы и алкомаркеты. Продолжается тенденция создания девелоперами собственных торговых операторов (например, ТЦ «Авиапарк» создаёт собственный универмаг площадью 6 000 кв. м). Некоторые операторы испытывают финансовые трудности (например,Sbarro, Moon Accessorize, «Дети», «ЦентрОбувь»). Люксовые бренды рапортуют об увеличении продаж и открытии новых магазинов. Среди возможных причин этого тренда – увеличение потока китайских туристов, рост курса твёрдых валют при котором товары этого класса дешевле приобретать в России.

Очевидным трендом является расширение зоны развлечений в торговых центрах – крупные форматы эффективно снижают уровень вакансий, также они призваны повышать посещаемость, создавать идентичность и уникальность проекта. Меняется восприятие и подход к формированию этих зон. На место традиционных ледовых катков, боулинга, игровых автоматов приходят новые, набирающие популярность форматы: контактные зоопарки, города детских профессий, верёвочные парки, батутные центры, квесты, тематические театры, выставки и магазины товаров для хобби. В московский регион выходит очередная сеть детских игровых центров«Фиеста Парк», развивается сеть «Леонардо», в ТЦ «Авиапарк» открылся магазин радиоуправляемых моделей «Пилотаж» в новом формате (с тренировочными трассами и полигонами для соревнований и мастер-классов).

Почти четверть всех торговых площадей Москвы построена за последние два года. Вакантность по стабилизированным торговым центрам (открытые более двух лет назад, имеющие лояльную целевую аудиторию и сбалансированную структуру арендаторов) изменилась за последний год незначительно. Прайм-объекты (успешные торговые центры в прайм-локациях) стабильно показывают высокую заполняемость, хотя в них отмечается ротация. 

Объекты, построенные за последние два года и открывавшиеся с заметно высокой долей свободных торговых площадей постепенно снижают уровень вакансий. В новых реалиях рынка активность операторов заметно снизилась, срок экспозиции помещений увеличился и важным фактором снижения уровня вакансий являются преференции арендаторам для открытия и на начальный период аренды.

Вместе с объемами строительства снижается и средний размер торгового центра. Торговые центры продолжают открываться с низкой заполняемостью торговой галереи. Девелоперы открывают объекты в несколько очередей. Прослеживается тенденция перехода от строительства крупномасштабных проектов к торговым объектам меньшего размера. Так, средний размер существующего торгового центра составляет 36 000 кв. м, строящегося в 2016 году – 31 000 кв. м.

Потенциал абсорбции региональных рынков ниже, чем у более крупных столичных рынков Москвы и Санкт-Петербурга, поэтому ввод в эксплуатацию даже одного крупного торгового центра с низкой заполняемостью резко отражается на показателях рынка в целом.

В Новосибирске после открытия ТЦ «Галерея Новосибирск» в конце 2014 года уровень свободных площадей в среднем по рынку вырос до 15%, но в отсутствие вывода на рынок новых крупных объектов показатель заполняемости в среднем по рынку в течение года вернулся к уровню 8-10%. В крупных городах, где такого ощутимого ввода новых площадей в 2015 году не было, наблюдается ротация арендаторов в существующих торговых центрах, но уровень вакансии сохраняется на уровне около 10% (например, в Санкт-Петербурге, Казани, Екатеринбурге). При этом в ключевых, наиболее успешных проектах сохраняется высокая заполняемость (уровень вакансий составляет 2-3%).

В Москве в первом квартале 2016 года не было открыто ни одного торгового центра. Сроки ввода большинства проектов в Москве и Московской области отложены на 2-3 месяца. Однако специалисты Cushman & Wakefield ожидают, что крупные проекты, такие как ТЦ «Океания», ТЦ «Хорошо!», «Бутово Молл», вторая фаза ТЦ «Метрополис», откроются до конца года. Торговые центры будут открываться с высоким уровнем свободных помещений, несмотря на то, что количество подписанных договоров аренды обычно выше, чем количество фактически открытых магазинов. Торговые центры будут постепенно заполняться в дальнейшем. Новые торговые центры анонсируются, однако в основном это небольшие проекты или сопутствующие торговые объекты в составе МФК или ТПУ.

Ежегодный объём ввода в эксплуатацию новых торговых площадей в Москве (тыс. кв. м)

Впервые за историю наблюдений рынка торговой недвижимости Москвы индикатор арендной ставки в прайм-торговых центрах номинируется в рублях. По факту, даже если основные договора аренды номинированы в иностранной валюте, на данный момент по всем ним арендаторам предоставлены льготные условия, фиксирующие арендный платёж в рублях.

С середины прошлого года индикатор арендного платежа в рублях не показал значительной динамики, что справедливо как для Москвы, так и региональных рынков России. В стабилизированных торговых центрах по существующим договорам продлеваются льготные условия (как правило, скидка по фиксированной ставке или фиксация курса валют), согласованные в прошлом году. В крупных проектах форматных торговых центров, находящихся на этапе строительства, ставка рассчитывается на основании процента от прогнозируемого оборота арендатора, тем не менее, часто в договорах фиксируется максимальная (% от оборота с максимальным фиксированным платежом) или минимальная граница (% от оборота, но не менее фиксированной суммы). По новым договорам с льготной структурой платежа заметна тенденция к снижению сроков договоров  – с 5 до 3 лет (для операторов торговой галереи). Процент от оборота, прописываемый в договорах остаётся неизменным: 3-7% – для якорных арендаторов торговой галереи, 12-15% – в среднем для операторов торговой галереи, 10-15% – для кафе и ресторанов, 1-3% – для крупных якорных операторов (гипермаркеты).  

Складская недвижимость в I квартале 2016 года

Средние ставки аренды на рынке складской недвижимости в первом квартале снизились. Доля вакантных площадей остается стабильной. Основа спроса на рынке складов – запросы от розничных сетей. Значительный объем сделок со складами связан с переездом для оптимизации коммерческих условий. Наблюдается высокая активность арендаторов по пересогласованию текущих коммерческих условий.

Большой объем свободных площадей является ключевым фактором, влияющим на рынок качественной складской недвижимости. Последние 6 месяцев доля вакантных площадей на рынке Москвы остается стабильной и составляет 10%. Сокращения не происходит из-за высоких темпов нового строительства и высвобождения площадей после оптимизации площадей арендаторами.

Доля вакантных складских площадей (класс «А»)

Надеясь побыстрее заполнить пустующие складские площади, часть собственников в I квартале 2016 года снизили арендные ставки. Вследствие чего, за первые 3 месяца 2016 года, средние арендные ставки в Московском регионе снизились на 3-5% и составили 3800-4000 рублей за кв. м в год. Платой за снижение ставки является более короткий договор аренды.

Чистая рублевая ставка аренды складов (руб. за кв. м в год)

Темпы строительства складов сохраняются на уровне 2015 года. После пика девелоперской активности в 2014 году объемы строительства в 2015 снизились в два раза, в 2016 году тенденция снижения активности сохранится. В I квартале 2016 года было введено в эксплуатацию около 47 000 кв. м новых складских площадей. По данным девелоперов, рост предложения в 2016 году составит 824 000 кв. м, что соответствует аналогичному показателю 2015 года. Только 20% новых складских площадей составляют новые складские проекты, остальные 80% – развитие уже существующих складских проектов. Доля вакантных площадей в прошедшем квартале не изменилась и составила 10%. По прогнозам экспертов, доля вакантных площадей до конца года не изменится и составит 9,5%-10,5%.

Ежегодный ввод в эксплуатацию новых складских площадей (классы «А» и «В»)

Объем заключенных сделок остается стабильно высоким. Основу спроса составляют запросы торговых сетей специализирующихся на продуктах питания и товарах для дома. Объем заключенных сделок по аренде и покупке складской недвижимости в I квартале 2016 года составил 218 000 кв. м, что выше аналогичного среднего показателя 2008-2015 годов на 60 %. Не смотря на низкую цену продажи складских площадей, потребители предпочитают аренду покупке, только 6% площадей было куплено в I квартале 2016 года. Сложившуюся ситуацию низких рублевых арендных ставок и большого объема свободного предложения на рынке арендаторы используют в свою пользу, эксперты отмечают увеличение активности компаний арендаторов по пересмотру условий договоров в арендованных ими складских комплексах, переезду из худших проектов в лучшие, консолидации складских площадей.

Объем арендованных и купленных складских площадей (классы «А» и «В», тыс. кв. м)

В регионах России темпы строительства складов падают, но объем заключенных сделок остаётся стабильным. По прогнозам Cushman & Wakefield, в этом году в регионах России будет построено около 470 000 кв. м новых складских площадей, что ниже показателя прошлого года на 40%. Строительство небольших, до 30 000 кв. м складских проектов продолжают местные компании. Крупные федеральные девелоперы предлагают на своих площадках в регионах РФ строить склады под заказчика.

Объем заключенных сделок в I квартале 2016 года составил 61 000 кв. м, что на 10% выше аналогичного среднего показателя 2008-2015 годов. По прогнозам экспертов, объем заключенных сделок в 2016 году будет аналогичен показателю 2015 года и составит около 450 000 кв. м.

Ежегодный ввод в эксплуатацию новых складских площадей (классы «А» и «В», тыс. кв. м)

Объем арендованных и купленных складских площадей (классы «А» и «В», тыс. кв. м)

Крупнейшие складские проекты в Москве и регионах РФ в 2016 году

* Расстояние до ближайшего регионального центра

Заключение: стандартные условия договоров аренды

Сроки договоров аренды

• Офисы: 5 лет.
• Склады: краткосрочные (1-3 лет) или долгосрочные (более 5 лет).
• Торговые площади: в среднем 3-5 лет, якорные арендаторы – 10-25 лет.

Досрочное расторжение

• Офисы: возможно через 3 года после начала аренды с удержанием депозита в качестве штрафной санкции. Это условие стало более популярно в кризисный период. Уведомление о расторжении высылается за 6-9 месяцев. Если в договоре есть условие о пересмотре арендной ставки после 3 лет, договор может быть расторгнут любой из сторон в этот период.
• Торговля: стандартный договор аренды не предусматривает досрочного расторжения.

Валюта договора и периодичность платежей

• Офисы и торговля: рубли или доллары США за кв. м в год, оплата производится ежемесячно или ежеквартально, авансом.
• Склады: рубли.

Депозит

• Офисы: эквивалент арендной платы за 1-3 месяца (возможна банковская гарантия, но она используется достаточно редко, т.к. арендодатели предпочитают депозит).
• Торговые площади: эквивалент арендной платы за 1-2 месяца (возможна банковская гарантия).
• Склады: эквивалент арендной платы за 1-3 месяца (возможна банковская гарантия, но она используется достаточно редко, т.к. арендодатели предпочитают депозит).

Пересмотр ставки аренды

• В кризисный период данное условие часто включается в договоры аренды (срок пересмотра – предмет для переговоров).

Индексация

• Офисы: для договоров в рублях – 7-10%, для договоров в валюте – 3-5% или на уровне инфляции Еврозоны или США.
• Торговые помещения: для договоров в рублях – инфляция в России или 8-9%, для договоров в долларах США –US CPI или 5%.
• Склады: 8-10%.

Дополнительная плата за вход в проект

• Возможное внесение дополнительной платы за «вход в проект» – применимо только для прайм-объектов.
• Процент от оборота в качестве арендного платежа (только для торговли). В торговых центрах очень часто применяется комбинированная ставка аренды (минимальный фиксированный платёж + % от оборота арендатора). В среднем процентная ставка варьируется между 10 %-15% для операторов торговой галереи и 2-5% для якорей.

Переуступка прав аренды / субаренда

• Офисы и склады: обычно возможно, но предмет для переговоров с собственником.
• Торговля: нет общепринятой практики.

Ремонтные работы

• Арендатор: поддержка состояния и обслуживание внутренних помещений.
• Арендодатель: ремонт общих зон, несущих конструкций здания.

Страхование

• Арендатор: страхование собственного имущества.
• Арендодатель: страхование здания, которое обычно включено в операционные расходы, оплачиваемые арендаторами.

Операционные расходы

• Оплачиваются арендатором по принципу «открытая книга» или фиксированный размер платежа.

Коммунальные платежи

• Часто включены в операционные расходы, но возможны различные варианты в разных проектах.

Налог на недвижимость

• Арендатор: нет.
• Арендодатель: для офисов и торговых помещений размер налога варьируется в зависимости от региона (в Москве составляет 1,2% от кадастровой стоимости объекта в 2015 году, 1,3% в 2016 году, 1,4% в 2017 году и 1,5% в 2018 году). НДС 18%.

Правила измерения площади

• Площади измеряются в основном по системе БОМА (BOMA). Некоторые собственники зданий используют систему БТИ.

Обзор подготовлен отделом исследований компании Cushman & Wakefield