Коммерческая недвижимость России. Итоги 2015 года. Прогноз на 2016 год

На протяжении 2015 г. происходило стремительное снижение цен на нефть, которое началось еще в 2014 г. Этот фактор, а также усилившаяся геополитическая нестабильность оказали дополнительное давление на национальную валюту. В 2015 г. наблюдалось снижение запрашиваемых ставок аренды в объектах коммерческой недвижимости. Арендный поток объектов коммерческой недвижимости практически полностью стал рублевым. Цены продаж также перешли в рублевое выражение. Большая часть проектов, открытие которых было запланировано на 2015 год, перенесены на 2016 год.

МОСКВА: коммерческая недвижимость 2015 г.

1) Офисная недвижимость Москвы

В течение 2015 г. на рынке офисной недвижимости Москвы наблюдалась отрицательная динамика показателей спроса. Годовой объем сделок оценивается в 960 тыс. кв.м, что на 12% ниже, чем в 2014 г.

Избыточное предложение офисов на фоне падения макроэкономических показателей побудило многих собственников пересматривать арендные условия и ставки, что частично реанимировало спрос на новые помещения. Вместе с тем активность арендаторов в течение 2015 г. в основном предопределялась пересмотром текущих договоров аренды. Доля сделок продления и переподписания в совокупном объеме заключенных транзакций за год увеличилась вдвое — с 14% до 33%.

В 2015 г. снижение запрашиваемых ставок аренды достигло максимальных исторических значений. За 2015 г. средняя приведенная ставка аренды в долларах США упала в классе А на 36%, в классе В — на 40%. К концу IV квартала средний уровень запрашиваемой приведенной стоимости аренды для офиса класса А составил $410/кв.м/год, для офиса класса В — $210/кв.м/год.

Девальвация рубля и валютные колебания оказали серьезное влияние на рынок офисной недвижимости с точки зрения формирования коммерческих условий. Многие собственники переключились с долларовых ставок аренды на рублевые.

Существенно сократились количество и доля сделок по приобретению офисов в собственность: с 24% в 2014 г. до 8% в 2015 г. Сегмент продаж офисной недвижимости в 2015 г. значительно переформатировался: цены в подавляющем числе объектов перешли в рублевое выражение, а период заключения сделок существенно увеличился. Собственники скорректировали запрашиваемые цены в рублевом выражении незначительно (в пределах 5%), но при этом реальные сделки заключались с существенным дисконтом от заявленных рублевых цен. 

Динамика объема сделок, млн. кв.м

Прогнозы экспертов компании Colliers International относительно объемов ввода в 2015 г. подтвердились. В середине года стало известно о корректировке планов ряда девелоперов и переносе сроков ввода объектов на 2016 г. Так, около 8% объектов, запланированных к вводу до конца 2015 г., было заморожено, 40% — перенесено на более поздние периоды, при этом некоторые из них — до появления платёжеспособного клиента с реальными потребностями в офисных помещениях.

Реализация новых проектов и вовсе не рассматривается в текущих условиях финансирования. Также стали известны примеры редевелопмента офисных объектов в апартаменты, что в условиях перенасыщенности рынка представляется привлекательным вариантом с точки зрения рентабельности. Высокая стоимость и низкая доступность финансирования замедлят темпы ввода офисных площадей в ближайшие годы.

В связи с серьезным ослаблением платежеспособности арендаторов дальнейшая динамика снижения спроса сохранится. Падение объема поглощения может составить, по оценкам экспертов, 30-40% — до 600 тыс.кв.м. Дальнейшая динамика спроса будет определяться темпами роста экономики страны.

Низкий ввод новых объектов, ожидаемый в 2016 г., будет способствовать восстановлению баланса рынка. Общая доля вакантных площадей на рынке Москвы по итогам года составит около 13,5-14,0%. Снижение базовых ставок аренды в 2016 г. не превысит 10%.

2) Торговая недвижимость Москвы

В 2015 г. в Московском регионе было открыто 14 торговых центров совокупной арендопригодной площадью 620 тыс. кв.м, что более чем в 2 раза меньше озвученных ранее планов. Существенное различие в объеме планировавшихся и фактически введенных торговых площадей связано с изменением стратегии ритейлеров и девелоперов в условиях экономического кризиса. Девальвация рубля заставила большинство сетей пересмотреть свои планы по развитию и сместить фокус в сторону действующих торговых центров с понятным покупательским трафиком, уменьшив их интерес к новым, даже качественным, торговым объектам.

Несмотря на перенос открытия большого числа объектов на более поздний срок, 2015 год вошел в тройку лидеров по объему ввода торговой недвижимости в Москве, уступив только 2014 и 2009 гг.

Баланс рынка торговой недвижимости и прогноз на 2016 г.

Тенденцией конца 2014 и всего 2015 гг. стало открытие новых торгово-развлекательных центров с заполняемостью в 40-50% и ниже. По итогам 2015 г. вакантность в торговых центрах Москвы достигла 8%, что говорит о почти трехкратном росте свободных площадей в сравнении с началом 2014 г., когда вакансия составила 2,8%. Главной причиной этого стало значительное увеличение предложения торговых площадей после ввода сразу нескольких крупных объектов при одновременном сокращении планов развития большинства ритейлеров.

В 2015 г. на рынок Москвы вышло 36 новых международных брендов, ранее не представленных в России и открывших монобрендовые магазины и предприятия общепита. При этом о своих планах покинуть Россию и закрыть действующие магазины до конца 2016 г. заявили 11 ритейлеров, что сопоставимо с показателями 2014 г.

В течение 2015 г. арендодатели в основном шли на уступки, предоставляя арендаторам различные скидки, устанавливая валютные коридоры и т. д. В новых торговых центрах для привлечения и удержания арендаторов девелоперы разрабатывали индивидуальные предложения, которые позволяли ритейлерам оставаться в безубыточной зоне. К числу ключевых льгот можно отнести уплату процента с товарооборота, скидки на первые месяцы работы и т.д. Уникальным операторам предоставлялась возможность частичной компенсации отделочных работ либо зачет таких работ в счет будущей аренды. В целом процент от товарооборота стал основным инструментом регулирования арендных платежей. Практически все новые сделки осуществлялись с фиксированным курсом доллара на первый год (в диапазоне 40–60 рублей за доллар) либо в «чистых» рублях.

Большая часть данных проектов, заявленных к открытию в 2016 г. (12 ТЦ общей арендной площадью 476 тыс. кв.м) находится в высокой стадии готовности, но сроки их ввода были перенесены с 2015 г. из-за ограниченной доступности финансирования и высокой доли свободных площадей в новых объектах. 

Эксперты прогнозируют, что масштабные проекты торгово-развлекательных центров, открытие которых состоится в 2016 г., станут одними из последних в своем роде. В отношении «проектов на бумаге» в 2015 г. девелоперы чаще всего принимали решение не выходить на стройку в ожидании повышения доступности банковского финансирования и оживления рынка ритейла. Как следствие, в Москве не было запущено ни одной стройки крупного ТРЦ, либо реализация проектов была остановлена на стадии котлована, в связи с чем ожидается снижение уровня ввода в 2017–2018 гг. по сравнению с 2015 г.

Из-за продолжающегося негативного воздействия динамики нефти-рубля в 2016 г., как и в 2015 г., в целом будет характеризоваться сниженным спросом на помещения относительно докризисного периода. Однако не все торговые объекты испытывали трудности с заполнением площадей. В противовес классическим торговым центрам подмосковные аутлеты, увеличившие либо приступившие к увеличению своих площадей в 2014–2015 гг., близки к 100%-й заполняемости, а собственники объектов отмечают рост покупательского трафика в них.

Состояние напряженности в сегменте сохранится как минимум до конца первой половины 2016 г., затем возможно плавное оздоровление рынка.

В ближайшие два-три года рублевые ставки аренды смогут приблизиться к докризисному уровню, а в наиболее успешных проектах — превысить его.

На московском рынке street retail в 2015 г. отмечалась высокая активностью. Несмотря на уход ряда международных ритейлеров с российского рынка, в 2015 г. в Москву пришло 36 международных брендов, 7 из которых открылись в формате street retail. Помещения рядом с метро и на проходных коридорах пользовались стабильным спросом, в то время как в менее выигрышных локациях произошла ротация профилей: помещения в ЦАО, исторически арендуемые fashion-брендами, стали занимать продуктовые сети, способные платить высокие арендные ставки. Сети общественного питания активно развивались на центральных улицах Москвы.

Мы ожидаем, что в первой половине 2016 г. вакантность на московских улицах значительно не изменится. Освобождаемые неэффективными бизнесами торговые площади будут занимать продуктовые сети, фастфуд и рестораны. Количество новых международных брендов будет ограничено, но рынок останется динамичным, чему будет способствовать развитие новых концепций существующими на рынке ритейлерами и наличие помещений, предлагаемых на привлекательных условиях. Чем более прозрачными будут перспективы российской экономики в 2016 г., тем больший интерес будут проявлять западные бренды к выходу на этот рынок.

Ставки останутся на текущем уровне на наиболее проходных улицах, в то время как для менее ликвидных помещений стрит-ритейла, например, с менее удачными локациями, ставки продолжат снижаться, а у арендаторов будет возможность корректировать предлагаемые собственниками коммерческие условия в свою сторону.

3) Складская недвижимость Москвы

За 2015 г. было построено и введено в эксплуатацию более 953 тыс.кв.м складских помещений, что почти вдвое ниже показателя 2014 г. (рекордного по вводу). Наибольшие объемы нового ввода были сосредоточены на севере, юге и юго-западе региона.

Несмотря на сложную экономическую ситуацию в 2015 г., в Московском регионе отмечался высокий уровень спроса на аренду и покупку качественных складов, сравнимый с показателями 2012-2013 гг. Общий объем сделок на рынке составил 1,377 млн кв.м, что на 35% больше, чем в 2014 г. На данном этапе развития рынка складской сегмент ощущает себя значительно лучше, нежели торговый и офисный сегменты.

Высокая активность арендаторов и покупателей обусловлена наличием готового высококлассного предложения, возможностью выбора локации, а также лояльностью собственников и возможностью заключить выгодный договор на скорректированных коммерческих условиях.

Объем ввода и объем сделок покупки и аренды на рынке складской недвижимости, тыс. кв.м

Несмотря на высокий уровень спроса на качественную складскую недвижимость в Московском регионе, ставка аренды продолжила корректироваться и на конец 2015 г. составила 4 000 руб./кв.м/год. По сравнению с данным показателем на конец 2014 г. ставка аренды в рублях снизилась на 11,1%, а в долларах (в пересчете по соответствующему дате курсу) ставка снизилась на 24%. Цена продажи также несколько скорректировалась и на конец года составила 42 000 руб./кв.м.

В 2015 г. на рынке складской недвижимости Московского региона отмечалось превышение спроса над новым предложением. По показателю общего объема сделок 2015 г. оказался на уровне 2012-2013 гг. Данный уровень поглощения складских площадей можно назвать рекордным в условиях текущей экономической ситуации в России и на рынке коммерческой недвижимости в целом. По оценкам аналитиков, новое строительство в 2016 г. не превысит 600 000 кв.м качественных складских объектов, из них около трети составят объекты, которые будут построены под заказчика.

САНКТ-ПЕТЕРБУРГ: коммерческая недвижимость 2015 г.

1) Офисная недвижимость Санкт-Петербурга

В 2015 г. офисный рынок Санкт-Петербурга увеличился на 170 тыс. кв.м в 20 бизнес-центрах, что составляет 80% от результатов предыдущего года. Если в конце 2014 г. игроками рынка анонсировались планы по выводу почти 300 тыс. кв.м арендопригодных офисных площадей, то в течение года эти планы существенно скорректировались, а ввод ряда объектов был перенесен на 2016 г. Ожидаемый объем ввода в 2016 г. пока сопоставим с результатами 2015 г. Новое предложение в 2016 г. будет сформировано преимущественно из объектов, чьи сроки ввода были перенесены с 2015 г.

Динамика ввода офисных площадей, тыс. кв.м

По итогам 2015 г. суммарный объем чистого поглощения составил около 140 тыс. кв.м против 213,7 тыс. кв.м годом ранее. Примечательно, что снижение объемов чистого поглощения обусловлено сокращением активности со стороны компании «Газпром» и её подразделений, которые заключили в течение года ряд крупных сделок по аренде бизнес-центров целиком, однако продемонстрировали снижение темпов аренды по сравнению с 2014 г.

За прошедший год существенно увеличился уровень вакансии в объектах класса В – с 8,5% до 10,6%, или на треть в абсолютном выражении. В то же время в течение года наблюдалось снижение уровня вакантных площадей в бизнес-центрах класса А, что говорит о том, что арендаторы используют имеющуюся сейчас возможность улучшить свои условия аренды и качество объекта размещения.

За 2015 г. запрашиваемые ставки аренды в офисном сегменте просели в среднем на 7-9% без учета инфляции. По итогам года средняя ставка в классе А составила 1 240 руб./кв.м/месяц, не включая НДС и включая эксплуатационные расходы, а в классе В – 920 руб./кв.м/месяц, не включая НДС и включая эксплуатационные расходы.

Средний срок аренды по заключаемым договорам составляет три года, в то время как пятилетние договоры, а тем более 10-летние, встречаются реже, так как арендодатели зачастую не готовы фиксировать ставку аренды на столь длительный срок без возможности ее пересмотра.

Грядущий год не принесёт существенных изменений с точки зрения баланса спроса и предложения на офисном рынке относительно 2015 г., поэтому коррекция основных показателей, иллюстрирующих динамику рынка (ставки аренды, вакансии), при условии ввода запланированного объема офисных площадей в Санкт-Петербурге будет незначительной.

Текущая экономическая ситуация продолжает влиять на офисный девелопмент: низкий уровень ставок аренды и ограниченность финансирования проектов существенно сужают возможности девелоперов по строительству бизнес-центров. В связи с этим мы не ожидаем большого числа анонсов офисных проектов в течение 2016 г.

2) Торговая недвижимость Санкт-Петербурга

Ввод и открытие торговых центров пришлись преимущественно на II полугодие 2015 г., когда были открыты три торговых комплекса разных форматов суммарной арендопригодной площадью 58 050 кв.м. Активным сегментом рынка в этом году стали продуктовые и DIY-сети. В течение года в Санкт-Петербурге было открыто восемь гипермаркетов суммарной площадью около 90 тыс. кв.м. 

Новое строительство и общее предложение

Как и ожидалось, в 2015 г. наблюдалось снижение темпов продаж, связанное как с ростом стоимости импортируемых товаров, так и со снижением реальных доходов населения и, как следствие, его покупательной способности. По результатам 11 месяцев 2015 г. (данные Петростата) оборот розничной торговли в Санкт-Петербурге сократился на 11,3% по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года, в то время как оборот общественного питания, демонстрирующий снижение последние три года, составил 94,9% от показателей января-ноября 2014 г.

По итогам 2015 г. уровень вакантных торговых площадей в Санкт-Петербурге составляет около 8,5%. Основное снижение объемов занятых помещений в торговых центрах пришлось на первую половину 2015 г., когда часть арендаторов покинула торговые центры в связи с закрытием сети либо её оптимизацией и сокращением числа магазинов.

Число новых международных fashion-брендов, открывших магазины в Петербурге, составило не более 10. При этом большая их часть уже ранее была представлена в Москве.

Активно продолжают развиваться заведения общественного питания и операторы развлечений. Для последних 2015 г. стал «окном возможностей», так как многие собственники торговых центров были готовы принять их как для заполнения освобождающихся площадей, так и для улучшения имиджа комплекса в целом.

2015 год характеризовался продолжением использования различных скидок и гибких условий, которое мы наблюдали и в 2014 г. Из-за малого количества строящихся и введенных торговых центров основные изменения коснулись уже существующих объектов, где всё чаще заключались рублевые договоры аренды либо устанавливались валютные коридоры.

С точки зрения объемов будущего предложения рынок Санкт-Петербурга остается лимитированным: на 2016 г. анонсировано открытие двух новых объектов суммарной арендной площадью 86 860 кв.м. Остальные торговые центры пока остаются на стадии проектов. В противовес скромным планам девелоперов торговых центров продуктовые сети продолжат своё развитие в городе. На 2016 г. намечены открытия гипермаркетов сетей «Ряды», «Лента», SPAR. Кроме того, в условиях снижения покупательной способности населения формируется определенный потенциал у концепции дисконт-центров, а также аутлетов. Так, существующие дисконт-центры Санкт-Петербурга демонстрируют высокий уровень посещаемости и 100% заполняемости.

На рынке street retail Санкт-Петербурга в течение года спросом пользовались Невский пр. и Московский пр., а также основные торговые магистрали спальных районов (Ленинский пр., пр. Просвещения и проч.). Однако были зоны, к которым интерес в 2015 г. был снижен, – Лиговский пр., Васильевский остров, Загородный пр. и Литейный пр.

Основными игроками остались заведения общественного питания, на долю которых пришлось около четверти всех заявок на аренду помещений, а также продуктовые ритейлеры; в центре города активно открывались магазины сувениров. Сетевые операторы чувствовали себя более уверенно на фоне сложностей небольших сетей и единичных игроков.

Ставки аренды в течение 2015 г. снизились на 5–30% в зависимости от ликвидности того или иного объекта. При этом в некоторых центральных коридорах наблюдался локальный рост ставок.

Ключевыми тенденциями 2016 г. на петербургском рынке street retail, на наш взгляд, станут стабилизация ставок аренды и снижение цен по продаже помещений до актуальных рыночных. 

3) Складская недвижимость Санкт-Петербурга

В целом за 2015 г. с учетом объектов для собственных нужд в эксплуатацию было введено 168,4 тыс. кв.м складских площадей, что в два раза ниже показателей 2014 г., когда рынок увеличился на 355 тыс. кв.м. Как и годом ранее, наиболее крупные складские комплексы, построенные в течение года, представляют собой объекты, реализованные в рамках договоров built-to-suit.

По итогам 2015 г. объем сделок аренды на складском рынке Санкт-Петербурга достиг 226 тыс. кв.м, что почти на треть ниже показателей 2014 г., когда за год было закрыто сделок на 327 тыс. кв.м качественных складских площадей. Доля сделок, реализованных в формате built-to-suit, в этом году сократилась с 43%, зарегистрированных в прошлом году, до 17%. Отчасти это связано с тем, что компании имели возможность арендовать помещения в готовых объектах, построенных в течение последних двух лет. Кроме того, за прошедший год экономика проектов built-to-suit претерпела изменения в связи с меняющимися условиями получения финансирования под такие проекты, а также на фоне снижения ставок аренды.

2015 год характеризовался ростом активности небольших арендаторов в складском сегменте. В течение всего года продолжали закрываться сделки по аренде 1 000–3 000 кв.м производственными и небольшими дистрибуционными компаниями. Доля арендованных помещений такого размера в общем числе закрытых сделок в 2015 г. увеличилась до 48% против 35% годом ранее.

Уровень вакантных площадей, динамика строительства и объем сделок на рынке, тыс. кв.м

После перехода складского сегмента в рублевую зону вследствие девальвации рубля в течение I полугодия 2015 г. ставки аренды в складах в Санкт-Петербурге продолжали корректироваться. Во II полугодии средние запрашиваемые ставки аренды стабилизировались. Таким образом, на конец IV квартала рублевые ставки аренды составили 4 000–4200 руб./кв.м/год. Однако в процессе переговоров с собственниками крупные потенциальные арендаторы могут договориться о дополнительных скидках в размере 5–7% от анонсированной на старте цены.

Спекулятивные объекты по-прежнему востребованы арендаторами – на них пришлось 80% сделок аренды, закрытых в течение 2015 г. Спрос на небольшие складские площади класса В и С сохраняется на высоком уровне. В течение 2016 г. подобные площади также будут оставаться востребованными. В 2016 г. основной объем ввода придется на объекты, построенные для собственного использования, или объекты built-to-suit – их доля в общем объеме новых введенных складских площадей составит 65%, или около 130 тыс. кв.м, если сроки сдачи складов не будут переноситься. 

РОССИЯ: коммерческая недвижимость 2015 г.

1) Инвестиции в коммерческую недвижимость России в 2015 г.

На протяжении 2015 г. происходило стремительное снижение цен на нефть, которое началось еще в 2014 г. В связи с этим курс национальной валюты оставался волатильным, что сделало анализ стоимости активов для многих инвесторов проблематичным. Кроме того, арендный поток объектов коммерческой недвижимости практически полностью стал рублевым. Исключение составляют офисные активы класса «А-Премиум», которым во многом удалось сохранить арендный поток, номинированный в валюте.

Общий объем инвестиций в недвижимость в 2015 г. составил около $3 млрд, что на 17% меньше результата 2014 г. в связи с усилившейся волатильностью на финансовых рынках. Это является худшим результатом за последние 10 лет. 

Объем инвестиций в недвижимость

Помимо снизившегося общего объема инвестиций, средний объем сделки cократился до $58 млн, в то время как 2-3 года назад он составлял более $100 млн. Стоит отметить, что в 2015 г., в отличие от 2014 г., сделок размером более $300 млн не заключалось.

К концу года цена на нефть достигла минимальных значений за последние 7 лет. Этот фактор, а также усилившаяся геополитическая нестабильность оказали дополнительное давление на национальную валюту. В связи c этим курс рубля в течение года несколько раз поднимался выше отметки в 70 рублей за доллар. Несмотря на девальвационные риски, ряд игроков успешно воспользовался рыночной ситуацией и увеличил свои портфели недвижимости. Важно отметить, что большая часть инвестиционных сделок была закрыта во II и III кварталах, когда курс национальной валюты опускался до уровня 50 рублей за доллар.

Основной объем инвестиций в российскую коммерческую недвижимость традиционно сосредоточен в Москве, на которую в 2015 г.пришлось 87% от общего объема транзакций, что на 5% выше показателя 2014 г. Снижение объема инвестиций в регионы объясняется возросшими в кризисный период рисками, а также рублевой структурой региональных сделок, что отражается на снижении объема таких транзакций в долларовом эквиваленте.

Территориальное распределение инвестиций, $ млрд

В 2015 г. российские инвесторы осуществили большую часть сделок в 2015 г., их доля в общем объеме транзакций составила 82%. Доля иностранных инвестиций соответственно составила 18% против 25% годом ранее.

Сократился как объем закрытых сделок, так и средний размер транзакции. В 2015 г. объем инвестиционного рынка сократился на 17% — до $3 млрд.  Также снизился средний размер сделки.

Наиболее востребованным у инвесторов оказался офисный сегмент. Офисный сегмент лидирует по объему закрытых транзакций — $1,1 млрд. 

2) Торговая недвижимость России

Экономическая ситуация, складывавшаяся в России на протяжении 2015 г., серьезно скорректировала амбициозные планы девелоперов и анонсированные годом ранее прогнозы по вводу порядка 4 миллионов кв.м торговых площадей по всей стране. Больше половины проектов, заявлявшихся к вводу в 2015 г., были заморожены, либо срок их открытия был перенесен. На конец 2015 г. общий объем качественных торговых площадей в России увеличился на 1,86 млн кв.м за счет ввода в эксплуатацию 62 торговых центров и достиг показателя в 23,9 млн кв.м. Количество открытых в 2015 г. торговых центров сопоставимо с показателем 2014 г., однако средний размер ТЦ сократился почти на 20%.

По показателю обеспеченности населения торговыми площадями среди всех городов-миллионников России тройка лидеров по итогам 2015 г. осталась неизменной — это Самара, Санкт-Петербург и Екатеринбург. А вот Москва, занимавшая в 2014 г. 4-е место, уступила свою позицию Нижнему Новгороду, который стал лидером по приросту торговых площадей и обеспеченности (540 кв.м на 1 000 человек против 437 кв.м в 2014 г.) среди региональных городов. По оценкам экспертов, к концу 2016 г. Самара сохранит свое лидерство, а Екатеринбург переместится с 3-го на 2-е место, обогнав Санкт-Петербург.

На рынок России вышло порядка 45 новых международных брендов, при этом на долю fashion-операторов пришлось 56%. Ключевыми городами для открытия первых торговых точек по-прежнему остаются Москва и Санкт-Петербург. Однако в ушедшем году были и некоторые региональные города, выбранные международными брендами для открытия своих первых в России магазинов, например Казань (открытие первого магазина DeFacto в ТЦ «МЕГА»), Тюмень (первый монобрендовый бутик Saint James), Ростов-на-Дону (первый монобрендовый бутик линейки Polo Ralph Lauren). Тем не менее, практика выхода международных брендов на новый для себя российский рынок через региональные города остается единичной.

Пересмотр уже утвержденных на бумаге проектов торговых центров, а также адаптация действующих ТРЦ к новым реалиям рынка стали ключевыми трендами в девелопменте и управлении торговыми объектами в 2015 г. На протяжении года девелоперы старались удержать покупателей и конкурентные позиции в условиях падения посещаемости. Торговые центры подвергались реконцепции (обновление пула арендаторов, частичная реновация объекта, полный редевелопмент здания торгового центра). Полностью менялась концепция ТЦ (например, классический ТЦ переформатировался в дисконт-центр). Привлекались профессиональные управляющие компании даже теми собственниками торговых центров, которые исторически управляли своим портфелем самостоятельно.

Кризисная ситуация способствовала активному развитию сетей в сегменте «дисконт». Особенно ярко данный тренд проявился в продуктовом ритейле, причем не только среди операторов, давно действующих на рынке, как например: «Дикси» и «Пятерочка», но также развитие получили новые бренды (например, компания «О’Кей» запустила сеть дискаунтеров «Да!»). Кроме того, некоторые fashion-ритейлеры разрабатывали новые концепции магазинов под дисконт-формат.

В течение года ритейлеры экспериментировали с новыми для себя схемами сотрудничества и методами продаж. Например, было анонсировано сразу несколько проектов shop-in-shop, т. е. размещение одним ритейлером другого на своих площадях. Некоторые онлайн-ритейлеры открывали первые полноценные магазины (Wikimart, KupiVip), а кто-то из ритейлеров, наоборот, полностью перешел в онлайн формат, закрыв все оффлайн точки (Enter).

За последний год наблюдалось изменение баланса в развитии международных брендов на территории России, а именно уход некоторых западных брендов и активная экспансия на российском рынке турецких (Koton, LC Waikiki, DeFacto, DERI & MOD) и азиатских компаний (Uniqlo, Seiko, Tsumori Chisato, Orient, Erborian и другие).

3) Складская недвижимость России

За 2015 г. рынок качественной складской недвижимости в России пополнился на 1,5 млн кв.м, что на треть меньше показателя 2014 г. Из них в Московском регионе было построено и введено в эксплуатацию 878 600 кв.м, в Санкт-Петербурге — 168 400 кв.м, в регионах России — 439 000 кв.м. Данный объем нового строительства в регионах превышает аналогичный показатель 2014 г. на 15,5%.

Наибольший объем нового строительства в регионах наблюдался в Челябинске (104 800 кв.м), Ростове-на-Дону (73 140 кв.м), а также в Самаре, Краснодаре, Воронеже. Особенно стоит отметить высококлассные складские объекты, построенные в Челябинске — ТЛК «Южно-уральский» (82 320 кв.м) и Ростове-на-Дону — a2logistic (61 140 кв.м).

Около 34% нового строительства в регионах в 2015 г. пришлось на объекты, которые возводились под клиента по системе built-to-suit, например, X5 Retail Group.

Стоит отметить, что крупные федеральные девелоперы все неохотнее выходят на региональные рынки со спекулятивными проектами, поскольку спрос на складскую недвижимость остается на довольно невысоком уровне, стоимость строительства мало отличается от московского рынка, а ставки аренды и цена продажи значительно ниже, что делает данный подход к строительству нецелесообразным. У девелоперов существует высокий риск того, что их объект останется не заполненным арендаторами, а также невелика вероятность найти покупателя на готовый складской комплекс, который обладает стандартными качествами и может не соответствовать требованиям клиента.

Несмотря на высокую активность арендаторов и покупателей складских площадей в Московском регионе в 2015 г., в регионах России (не включая Москву и Санкт-Петербург) данный показатель снизился на 40% по сравнению с предыдущим рекордным годом и составил порядка 250 000 кв.м. Наибольшая активность наблюдалась в Новосибирске (было арендовано около 52 000 кв.м), в Екатеринбурге (более 32 500 кв.м), Перми (26 400 кв.м) и Владивостоке (около 20 000 кв.м).

Основными потребителями качественных складских помещений в 2015 г. стали крупные торговые компании, их доля составила около 75% (ритейлеры — 67,6%, дистрибьюторы — 7,4%). X5 Retail Group стал самым активным ритейлером в регионах в 2015 г. Компания, как арендовала складские комплексы в готовых объектах, так и заключала договоры на строительство распределительных центров для своих торговых сетей в формате built-to-suit.

В 2015 г. основной спрос на качественную складскую недвижимость был сосредоточен за Уралом (Новосибирск, Екатеринбург, Челябинск) и на Дальнем Востоке (Владивосток). Его доля составила около 50%. Преимущественно на региональные рынки, расположенные далее Центральной России, выходят крупные торговые компании (X5 Retail Group, Leroy Merlin, «Кари» и др.).

На 2016 г. девелоперами заявлено строительство и ввод в эксплуатацию порядка 500 000 кв.м, но, по оценкам аналитиков, построено будет не более 300 000–350 000 кв.м, около половины из которых будет возведено под заказчика. В связи с этим существенного увеличения свободного предложения на рынке складской недвижимости не предвидится, так же как и дальнейшего снижения ставок аренды.

Обзор подготовлен компанией Colliers International