УЧАСТВУЙТЕ В ОПРОСАХ


Результаты опроса

Инвестиции в коммерческую недвижимость России: итоги 2015 года

04.02.2016

На протяжении 2015 г. происходило стремительное снижение цен на нефть, которое началось еще в 2014 г. В связи с этим курс национальной валюты оставался волатильным, что сделало анализ стоимости активов для многих инвесторов проблематичным. Кроме того, арендный поток объектов коммерческой недвижимости практически полностью стал рублевым. Исключение составляют офисные объекты класса «А-Премиум», которым во многом удалось сохранить арендный поток, номинированный в валюте. Временные скидки и фиксации курсов в договорах аренды создали еще больший разрыв между предложениями инвесторов и ценовыми ожиданиями собственников. В связи с этим многие инвесторы ждут стабилизации ситуации на рынке коммерческой недвижимости для совершения сделок, продолжая активно анализировать потенциальные объекты для приобретений.

Основные показатели рынка в 2015 году

Показатель Значение
Общий объем инвестиций, $ млн 2 976
Офисы 1 107
Торговая недвижимость 811
Склады 562
Гостиничный сегмент 496
Ставка капитализации, «прайм»
Офисы 9,5-10,5%
Торговые центры 9,5-10,5%
Склады 12-13%

В IV квартале общий объем сделок составил более $906 млн, показав самый высокий квартальный результат за весь 2015 г. Общий объем инвестиций в недвижимость в 2015 г. составил около $3 млрд, что на 17% меньше результата 2014 г. в связи с усилившейся волатильностью на финансовых рынках. Это является худшим результатом за последние 10 лет. Помимо снизившегося общего объема инвестиций, средний объем сделки сократился до $58 млн, в то время как 2-3 года назад он составлял более $100 млн. Также стоит отметить, что в 2015 г., в отличие от 2014 г., сделок размером более $300 млн не заключалось.

Объем инвестиций в коммерческую недвижимость, $ млрд

В 2015 г. мы наблюдали усиление падения цен на нефть, которые к концу года достигли минимальных значений за последние 7 лет. Падение цен на энергоресурсы и усилившаяся геополитическая нестабильность оказали дополнительное давление на национальную валюту. В связи с этим курс рубля в течение года несколько раз поднимался выше отметки в 70 рублей за доллар. 

Цена на нефть марки Brent и курс рубля к доллару

Несмотря на девальвационные риски, ряд игроков успешно воспользовался рыночной ситуацией и увеличил свои портфели недвижимости. Активность как российских, так и западных фондов в 2015 г. оставалась высокой. Также важно отметить, что большая часть инвестиционных сделок была закрыта во II и III кварталах, когда курс национальной валюты опускался до уровня 50 рублей за доллар.

В 2015 г. доля офисного сектора в общем объеме инвестиций выросла до 37% по сравнению с 21% в 2014 г. Качественные офисные активы с долгосрочными договорами аренды лучше прогнозируемы и менее подвержены волатильности в кризисное время, что также способствует успешному завершению инвестиционных транзакций. Примером может служить знаковая сделка по продаже бизнес-центра Mercedes-Benz Plaza с крупным высококачественным арендатором.

Вклад торговой недвижимости в общий объем транзакций составил 27% в 2015 г., что почти в 2 раза выше показателя 2014 г. Основной вклад внесли сделка по продаже Торговой Галереи «Модный Сезон», а также продажа портфеля торговой недвижимости ИК «Платформа», представленного несколькими торговыми центрами в разных районах Москвы. Кроме того, в 2015 г. была закрыта сделка по продаже ТЦ «Солнечный II» из портфеля финской компании Sponda.

Доля складов в годовом объеме инвестиций практически не изменилась и составила 19%. Около половины инвестиций в склады пришлось на сделку по приобретению крупного логистического комплекса «PNK-Чехов I».

Инвестиции в гостиничный сегмент сформированы в основном транзакцией по продаже отеля Four Seasons, который является частью бывшей гостиницы «Москва», консолидированной российским инвестором в 2015 г.

Распределение инвестиций по типу сделки в 2015 году

По итогам 2015 г. мы наблюдаем снижение среднего размера сделки, а также отсутствие крупных сделок объемом более $300 млн, что сопоставимо с ситуацией 2009 г. В предыдущих 2010-2013 гг. абсолютные значения объема инвестиций и средние размеры сделок на рынке коммерческой недвижимости существенно превышали текущие результаты. При этом за последний год увеличилась доля небольших сделок объемом от $21 до $50 млн. Данная тенденция отчасти объясняется переходом многих активов в «рублевую зону» и смещением в более низкие ценовые диапазоны.

Распределение инвестиций по размеру сделки, %

При незначительном снижении доли в общем объеме транзакций иностранные инвесторы продолжили демонстрировать активность и совершили несколько крупных сделок. Редким примером является совместное приобретение зданий бизнес центра «Метрополис» I и III американской Hines и чешской PPF в I и III кварталах 2015 г. Покупатели с зарубежными источниками капитала сохранили интерес к качественным объектам со снизившейся долларовой стоимостью и рассматривают возможности приобретения качественных активов по наиболее привлекательным ценам.

Основной объем инвестиций в российскую коммерческую недвижимость традиционно сосредоточен в Москве, на которую в 2015 г. пришлось 87% от общего объема транзакций, что на 5% выше показателя 2014 г. Снижение объема инвестиций в регионы объясняется возросшими в кризисный период рисками, а также рублевой структурой региональных сделок, что отражается на снижении объема таких транзакций в долларовом эквиваленте.

Территориальное распределение инвестиций, $ млрд

Основные тенденции рынка инвестиций в 2015 году

1. Российский капитал продолжает доминировать

  • Российские инвесторы осуществили большую часть сделок в 2015 г., их доля в общем объеме транзакций составила 82%. Доля иностранных инвестиций соответственно составила 18% против 25% годом ранее.
  • Крупнейший инвестор на рынке — российская группа БИН, которая продолжает расширение своего портфеля практически во всех сегментах рынка коммерческой недвижимости.
  • Иностранные инвесторы сохраняют активность на российском рынке. Наиболее заметные сделки закрыли Hines и PPF Real Estate.

2. Сокращается как объем закрытых сделок, так и средний размер транзакции

  • В 2015 г. объем инвестиционного рынка сократился на 17% — до $3 миллиардов.
  • Также снижается средний размер сделки — со $100 млн 2-3 года назад до $58 млн в 2015 г.

3. Офисный сегмент наиболее востребован у инвесторов

  • Офисный сегмент лидирует по объему закрытых транзакций — $1,1 миллиарда.
  • Торговый сегмент увеличил свою долю за счет крупных сделок — Торговая галерея «Модный Сезон» и портфель торговых объектов ИК «Платформа».
  • Гостиничный сегмент, несмотря на ряд закрытий крупных сделок, продемонстрировал сокращение объемов инвестиций.

Значимые инвестиционные транзакции в 2015 году

Название Сегмент недвижимости Сумма сделки, $ млн Продавец Покупатель
БЦ Оружейный (49,9%) Офисная 282 Glanbury Investments Мегафон
Торговая галерея Модный Сезон (93,4%) Торговая 250-270 Nafta CDS Group
PNK-Чехов I Складская 220-250 PNK Группа БИН
Портфель ИК Платформа Торговая 170-200 ИК «Платформа» Группа БИН
Four Seasons Hotel Moscow Гостиничная 170-200 Nafta CDS Group
БЦ Метрополис III Офисная 170-190 Capital Partners PPF Real Estate/Hines
БЦ Метрополис I Офисная 120-130 Capital Partners PPF Real Estate/Hines
БЦ Mercedes-Benz Plaza Офисная 90-100 ASKK ИК «Регион»
БЦ Заречье Офисная 90-100 Группа ИСТ O1 Properties
Отель Шератон Палас Москва Гостиничная 80-90 Kotrill Limited Группа БИН
БЦ Юпитер Офисная -80 Warimpex НПФ «Благосостояние»
БЦ Бахрушин Хаус и ТЦ Солнечный II Офисная/торговая -50 Sponda Horizon Properties

Обзор подготовлен специалистами компания Colliers International

Материалы по теме

Коммерческая недвижимость – аналитический обзор по итогам 2015 года

Коммерческая недвижимость – аналитический обзор по итогам 2015 года
01.03.2016 Другие 2016 год станет самым тяжелым за всю историю рынка коммерческой недвижимости. Базовой стратегией для собственников станет минимизация потерь Подробнее

Офисная недвижимость Москвы – аналитический обзор рынка 2015 года

Офисная недвижимость Москвы - обзор рынка 2015 года
01.03.2016 Офисы Реализация новых проектов сейчас не рассматривается, некоторые офисные объекты перепрофилируют в апартаменты, в ближайшие годы темпы ввода офисных площадей замедлятся Подробнее

Обзор рынка гостиничной недвижимости Санкт-Петербурга 2015 г.

Обзор рынка гостиничной недвижимости Санкт-Петербурга 2015 г.
29.01.2016 Другие Объем предложения, структура и динамика изменения гостиничного рынка СПб Подробнее

Рынок коммерческой недвижимости Москвы – обзор за III квартал 2016 года

Рынок коммерческой недвижимости Москвы – обзор за III квартал 2016 года
07.12.2016 Другие Рынок офисов продолжает положительную динамику, на рынке торговой недвижимости без изменений, а спрос на склады снизился Подробнее

Обзор рынка инвестиций в коммерческую недвижимость Москвы за III квартал 2016 года

Обзор рынка инвестиций в коммерческую недвижимость Москвы за III квартал 2016 года
06.12.2016 Другие По итогам первых девяти месяцев 2016 года объем инвестиций в коммерческую недвижимость достиг $3,5 млрд, превысив таким образом суммарный результат за весь 2015 год Подробнее

Популярное

Сергей Калитов, исполнительный директор компании Zeppelin
Интервью с исполнительным директором Zeppelin Сергеем Калитовым
Сергей Калитов: «Самое перспективное, на мой взгляд, – это строить склады. Причем именно формата BTS. Это по своей сути универсальное помещение, спрос на которое будет всегда»
подождите ...
HotLog