УЧАСТВУЙТЕ В ОПРОСАХ


Результаты опроса

Обзор рынка коммерческой недвижимости Москвы за III квартал 2015 года

01.12.2015

После масштабной коррекции начинается консолидация рынка. Арендные ставки стабилизируются, деловая активность снижается. Сегодня на рынке недвижимости действует два фактора: переоценка, вызванная девальвацией, и коррекция под давлением избыточного предложения при дефиците спроса.

В четвертом квартале рынок будет пытаться нащупать дно в условиях новой реальности. Мы полагаем, что техническим (если ориентироваться на индикаторы) дном рынка станет первый квартал 2016 г.

Что касается инвестиционной активности, то мы уже отмечаем всплеск интереса к подешевевшим активам со стороны иностранных инвесторов, и в ближайшие месяцы инвесторам предстоит сформировать бизнес-модели инвестирования в т.н. «рублевые» активы.

Структурные изменения в экономике приведут к изменению рынка коммерческой недвижимости Москвы. Что означает переход от модели экстенсивного развития и крупномасштабных проектов к тонкой настройке концепций и долгосрочным бизнес-моделям.

Инвестиционная активность на рынке коммерческой недвижимости Москвы

Ожидаемый суммарный объём инвестиций в коммерческую недвижимость в 2016 году – 2,0 млрд долларов США (прогноз на 2015 год остается на уровне 2,5 млрд долларов США).

За первые три квартала 2015 г. суммарный объём инвестиций в коммерческую недвижимость России составил 2,0 млрд долларов США, что сравнимо с объёмом инвестиций за аналогичный период 2010 год.

Ожидается, что инвестиции по итогам 2015 года составят 2,5 млрд долларов США.

В 2016 году ожидается дальнейшее замедление темпов инвестиционной активности до уровня 2,0 млрд долларов США (что соответствует активности рынка в 2009 году).

В 2016 г. мы можем увидеть на рынке коммерческой недвижимости появление новых игроков из разных стран, привлеченных подешевевшими активами. Поэтому не исключено значительное оживление инвестиций на рынке коммерческой недвижимости в конце 2016 – начале 2017 г.

Объём инвестиций в недвижимость по сегментам (млн долларов США)

Третий квартал подряд ставка капитализации держится на уровне 11% для офисных объектов и торговых центров, 13% для складских помещений. Данные ставки капитализации применимы для объектов высшего качества с арендным потоком, номинированным в валюте. Однако, под давлением арендаторов все меньшее число объектов остается в «долларовой зоне».

В 2015 году около половины суммарного объёма инвестиций традиционно пришлось на офисный сегмент. За первые три квартала 2015 года суммарный объём инвестиций в коммерческую недвижимость Москвы составил около 2,0 млрд долларов США. Почти в половине сделок (913 млн долларов США, что составляет 45%) традиционно фигурировали объекты офисной недвижимости. Как показывает практика, качественные офисные помещения стабильно привлекают до половины всех инвестиций. Результаты первых девяти месяцев 2015 года подтверждают эту тенденцию. Примечательным является факт инвестирования более трёх пятых этой суммы иностранными компаниями, чья доля в сегменте за прошедшую пятилетку не превышала пятнадцати процентов.

Складской недвижимости удалось привлечь объём инвестиций, сравнимый со средним за последние пять лет. В сочетании со значительным сокращением общего объёма инвестиций это привело к почти трёхкратному увеличению доли складской недвижимости в общем объёме – с 11% до 28%. Доля складской недвижимости выросла в том числе и за счёт оттока средств из гостинично-рекреационного сегмента, привлёкшего лишь 57 млн долларов.

Склады – единственный сегмент, объём инвестиций в который по итогам года может сравняться со средним за прошедшую пятилетку. За девять месяцев 2015 г. суммарный объём инвестиций составил 574 млн долларов (включая сделку по продаже складского комплекса ПНК-Чехов, претендующую на звание крупнейшей в сегменте). Эксперты рынка считают текущие цены на рынке складской недвижимости близкими к минимальным. Ожидаемый рост цены делает текущий момент оптимальным для долгосрочных инвестиций. Существенный объём инвестирован местными и европейскими ритейлерами, приобретавшими складские помещения как для собственного использования, так и в инвестиционных целях. Более двух пятых суммарного объёма инвестиций пришлись на европейские компании. На данный момент азиатские и американские компании от инвестиций воздерживаются.

По результатам девяти месяцев 2015 года доля иностранного капитала в общем объёме инвестиций составила 42%. Большую долю иностранные инвестиции составляли лишь в 2006 – 2008 годах. В течение первых трёх кварталов 2015 года наиболее активными были европейские компании. Их суммарные инвестиции составили 644 млн долларов, что почти на 100 млн долларов больше среднего за прошедшую пятилетку значения. Североамериканские инвесторы (кроме компании Hines) занимают выжидательную позицию. Несмотря на потенциальный интерес к российской коммерческой недвижимости со стороны азиатских инвесторов и близкие к завершению переговоры о приобретении торговых центров, доля сделок, закрытых компаниями из Азии, по-прежнему мала.

Торговая недвижимость за первые три квартала 2015 года привлекла инвестиций на сумму 486 млн долларов. Можно уверенно констатировать максимальное падение объёма инвестиций в данный сегмент по сравнению с пятью прошедшими годами. Нестабильная экономическая ситуация, требующая от покупателей более ответственного подхода к трате денег, а также высокая доля вакантных площадей превращают торговые центры в актив с плохо предсказуемым финансовым поведением. В данной ситуации инвесторы предпочитают занять выжидательную позицию. Иностранные же компании в моменте практически потеряли интерес к инвестированию в объекты торговой недвижимости.

Объём инвестиций по происхождению капитала (млн долларов США) и доля иностранного капитала (%)

Рынок офисной недвижимости Москвы

Офисный рынок продолжает испытывать негативное влияние экономической ситуации. Спрос на новые офисные помещения немного растет, но он недостаточен для каких-либо значительных положительных изменений.

В III квартале 2015 года общий объем чистого поглощения (поглощение показывает изменение занимаемого арендаторами офисного пространства в течение периода и рассчитывается как разница объемов всех занятых помещений на конец и начало периода) вернулся к положительному показателю после трех кварталов отсутствия спроса на новые офисные помещения.

Поглощение в классе «А» на протяжении всего года оставалось положительным: от 4 000 кв.м в первом квартале до 101 000 кв.м в третьем. В классе «В» поглощение по-прежнему негативное, но его величина постепенно уменьшается (с -178 000 кв.м до -11 000 кв.м за тот же период).

По итогам года ожидается объем поглощения близкий к нулю. В 2016 году поглощение вернется к положительным величинам.

Новое строительство и поглощение на офисном рынке

Оборот офисных помещений гораздо ниже показателей последних пяти лет, но выше, чем в кризисном, 2009 году. Большая часть активности компаний связана с пересогласованием и продлениями договоров аренды. Из 1325 новых сделок аренды офисов, средний размер арендуемого офисного блока около 640 кв.м.

Объем нового офисного строительства значительно снизился и в ближайшие несколько лет этот показатель останется на стабильно низком уровне.

В течение трех кварталов 2015 года в Москве было введено в эксплуатацию 464 292 кв. м качественных офисных площадей. Сравнение аналогичных периодов 2014 и 2015 годов демонстрирует более чем двукратное падение в 2015 году. По результатам года ожидается один из самых низких показателей объема нового строительства за последние 10 лет. Всего за год будет введено в эксплуатацию приблизительно 640 000 кв. м офисов. При этом 2015 год продолжает тенденцию 2014 года, когда объем нового строительства класса «А» превышает показатель нового строительства класса «В». Общий объем нового строительства по итогам года окажется гораздо меньше заявляемого ранее из-за замедления строительной активности, переносов сроков ввода объектов в эксплуатацию. Большинство объектов, которые будут построены в 2016-2017 годах, изначально заявлялись к вводу в 2015 году. Учитывая достаточно сложную ситуацию с реализацией офисных помещений, многие девелоперы откладывают или пересматривают концепции «бумажных» проектов. Известно о перепрофилировании нескольких объектов под жилые, с соответствующей им инфраструктурой.

Объем нового строительства по классам офисов

Уровень вакансий в классе «А» стабилен, в классе «В» прибавляет 1 процентный пункт ежеквартально. Последние два года в классе «А» рост уровня вакантных помещений происходит скачкообразно и связан в первую очередь с вводом в эксплуатацию крупных нереализованных проектов. В классе «В» уровень вакансии начал ощутимо расти с I квартала 2014 года и с тех пор прибавил почти 7 процентных пунктов - приблизительно 1 п.п. ежеквартально.

Срок экспозиции вакантных помещений увеличивается. При сохранении текущих тенденций общий уровень вакансий к концу 2015 года года может прибавить 3,5 п.п. к показателю конца 2014 года и составить чуть более 20%. Рост площади вакантных помещений по-прежнему будет происходить за счет помещений класса «В».

В 2016 году запланирован ввод в эксплуатацию нескольких крупных офисных объектов. Вместе с тем эксперты ожидаем закрытия достаточно крупных анонсированных сделок, что обезопасит рынок от резкого увеличения вакансий.

Доля свободных офисных помещений

Площадь свободных офисных помещений

Ставки аренды в долларовом исчислении показали исторический минимум и практически весь сегмент класса «В» перешел на рублевые договоры. 90% сделок аренды офисов в классе «В» - это рублёвые договоры. При этом в классе «А» доля договоров с фиксацией в долларах/евро составляет около 70%.

Динамика ставок аренды в долларовом выражении

Динамика ставок аренды в рублёвом выражении

Приведены запрашиваемые ставки аренды за кв.м в год без операционных платежей и НДС. Рублевые ставки пересчитываются в доллары по курсу ЦБ на дату сделки.

Как рублевые, так и долларовые ставки демонстрируют падение. В III квартале 2015 года долларовые эквиваленты ставок показали исторические минимумы. Из-за ослабления курса рубля долларовые эквиваленты снижаются гораздо быстрее рублевых.

Порядка 90% сделок аренды офисных помещений класса «В» 2015 году были заключены в рублях, при этом средняя ставка в таких сделках составила 15 500 рублей.

Класс «А» по-прежнему остается в большинстве случаев долларовым: 70% сделок со средней ставкой $687. В объеме вакантных офисов ситуация примерно такая же: 90% предложения класса «В» и 40% класса «А» рублевые. Однако если в случае класса «В» рублевые ставки предлагаются на весь срок аренды, то в классе «А» это скорее фиксированные курсы доллара или валютные коридоры на первые один-два года аренды. После этого срока предполагается возврат к долларам по курсу ЦБ.

Рынок торговой недвижимости Москвы и регионов РФ

На рынке торговой недвижимости Москвы продолжается процесс адаптации к новым экономическим условиям. Покупательскую активность в 2015 году можно оценить как низкую, перспектив для роста доходов и потребления также пока нет. Посещаемость торговых центров в Москве снизилась в начале 2015 года примерно на 10% относительно среднего уровня 2010 –2014 гг. и в течение года она не превышает показателей 2010 г.

В сегменте аренды торговой недвижимости продолжается пересмотр договоренностей между собственниками и арендаторами. Их позитивное взаимодействие позволило сохранить высокую заполняемость торговых центров: в стабилизированных торговых центрах столицы вакантно около 2,35% (+0.18 п.п. за III квартал), а в среднем по Москве –6.5 % (без изменений в III квартале, по данным Ватком).

В течение III квартала 2015 года ставки аренды были относительно стабильными для действующих торговых центров, открытых до середины 2014 года. В новых торговых центрах арендаторы предпочитают платить процент от оборота, а не фиксированную ставку аренды. Скидки, предоставленные арендаторам в конце 2014 года, в основном продлеваются до конца 2015 года.

Ритейлеры продолжали активно оптимизировать затраты на недвижимость (в т. ч. на аренду, операционную деятельность, число торговых точек и занимаемую ими площадь). Новых торговых операторов мало, в основном это новые российские компании или новые проекты международных брендов, уже работающих в России. Вместе с тем количество заявлений ритейлеров о прекращении деятельности сократилось. Большинство крупных торговых сетей в III квартале даже объявило о планах развития. Планы ритейлеров по развитию консервативны, но тем не менее, они рассматривают появившиеся привлекательные возможности для открытия новых магазинов.

Торговые операторы всё так же чувствительны к изменению конъюнктуры рынка. Они продолжают оптимизацию своих сетей, избавляясь от неэффективных магазинов и используя новые открывающиеся возможности (например, несколько сетей открыли флагманские магазины -befree в Санкт-Петербурге, Deri&Mod в ТЦ Афимолл, Forever 21 в ТЦ Метрополис, United Color of Benetton в Ярославле). Другие операторы объявляли о точечном открытии новых магазинов в Москве и регионах. Отражая изменение в покупательском поведении, дискаунтеры отмечают рост оборотов и продолжают открывать новые торговые точки (например, Дикси, Пятёрочка, Магнит). Новая сеть немецких дискаунтеров Euroshop заявила о выходе на российский рынок по франшизе. 

В III квартал 2015 год на рынок вышли новые операторы Rookie и Смартори. Некоторые операторы продолжают развитие с фокусом на франчайзинговую схему, таким образом минимизируя риски на нестабильном рынке (McDonald’s, Воккер, Sbarro), другие развивают новые форматы. Например, Лента заявила о развитии в формате супермаркетов в Санкт-Петербурге.

В ближайшее время мы увидим развитие сегмента развлечений. Существующие и новые торговые центры обновляют подходы и концепции для привлечения покупателей, а также заполнения вакантных площадей. Развлекательные сети ФэнтазиГрад и Хлоп-Топ подписали договоры аренды в торговых центрах Санкт-Петербурга и Москвы.

Во всех регионах России с начала 2015 года было открыто 25 торговых объектов, с общей арендуемой площадью около 750 000 кв.м. В течение III квартала 2015 года в регионах России было введено в эксплуатацию 12 торговых объектов (включая новые фазы существующих торговых центров) с общей арендуемой площадью 202 000 кв.м.

Размеры новых торговых центров значительно меньше чем раньше. В 2015 году средняя площадь нового торгового центра составил 22 700 кв м (в 2014 –36 900 кв.м). В результате количество новых торговых центров соответствует уровню предыдущих лет, а общее количество новых торговых площадей уменьшилось на 35%.

В большинстве торговых центров прошли технические открытия с заполняемостью торговой галереи около 30%. Проекты, запланированные к открытию в IV квартале 2015 г., находятся в высокой степени готовности и вероятность их открытия (возможно, технического) высока. Эксперты ожидают, что в IV квартале в России будет введен объем торговых площадей, сопоставимый с общим объемом, введенным за первые три квартала.

В 2015 году новые проекты не анонсировались, а развивались лишь проекты, которые были запланированы до 2014 года.

Ежегодный ввод в эксплуатацию новых торговых площадей (тыс.кв.м)

Все новые торговые центры, построенные в России
Город Торговый центр Торговая площадь (GLA, кв.м) Введен в эксплуатацию
Пермь СпешиLove 43 700 I кв.
Ижевск Италмас 40 000 I кв.
Тюмень Остров 30 000 I кв.
Мурманск Murmansk-Mall 45 000 II кв.
Екатеринбург Максидом 28 000 II кв.
Магнитогорск Тетрис 22 000 II кв.
Барнаул Волна 18 000 II кв.
Озерск Фестиваль 15 000 II кв.
Саратов Тау Галлерея 44 000 III кв.
Орел МегаГРИНН (3 фаза) 37 000 III кв.
Тверь РИО 20 000 III кв.
Владикавказ Алания Молл 20 000 III кв.
Смоленск Галактика (фаза 2) 15 800 III кв.
Санкт-Петербург Au Ponte Rouge 11 200 III кв.
Красноярск Галерея Енисей (фаза 1) 9 000 III кв.
Чита Ноvосити (фаза 1) 8 500 III кв.
Ростов-на-Дону Мегацентр Горизонт (фаза 2) 5 000 III кв.
Улан-Удэ Пионер (фаза 2) 3 500 III кв.
Челябинск Алмаз 85 000 План IV кв.
Тула Макси 85 000 План IV кв.
Нижний Новгород Жар-Птица 75 000 План IV кв.
Нижний Новгород Небо 69 650 План IV кв.
Иркутск Сильвер Молл 53 000 План IV кв.
Владивосток Седанка-сити 45 000 План IV кв.
Брянск Аэро парк (фаза 2) 40 000 План IV кв.
Общая арендуемая площадь, Россия (не включая Москву) 1 717 613

(таблица включает все введенные в эксплуатацию торговые центры в регионах РФ, а также крупнейшие (GLA 40 000 + кв.м) торговые центры, планируемые к вводу до конца 2015 года)

В Москве за I-III кварталы 2015 года открылось 5 новых торговых центров общей торговой площадью 306 000 кв.м. Объем новых площадей ниже рекордного 2014 года, но значительно выше уровня 2010-2013 гг. Строительная активность в Москве продолжает оставаться высокой.

В III квартале в Москве не открылось ни одного качественного торгового центра. Все запланированные на III квартал открытия торговых центров перенесены на конец 2015 или на 2016 год.

В IV квартале 2015 года планируется открытие двух торговых центров компании «Ташир» – Avenue South West (GLA 40 000 кв.м) и запуск торговой галереи ТЦ РИО на Киевском шоссе (GLA 45 000 кв.м), где в сентябре открылся якорный гипермаркет Лента. Новые проекты открываются в удалении от центра Москвы, в том числе до конца года ожидается открытие крупнейшего в Московской области торгового центра Зеленопарк (GLA 110 000 кв.м).

Ежегодный ввод в эксплуатацию новых торговых площадей в Москве (тыс.кв.м)

Крупнейшие новые торговые центры в Москве и Московской области, построенные в 2015 году
Город Торговый центр Торговая площадь (GLA, кв.м) Введен в эксплуатацию
Москва Columbus 136 00 I кв.
Москва Кунцево Плаза 65 000 I кв.
Москва Центральный Детский Магазин 34 000 I кв.
Москва Мари 50 000 II кв.
Москва Клен 21 000 II кв.
Москва РИО на Киевском шоссе 45 000 План IV кв.
Москва Avenue South-West 40 000 План IV кв.
Москва Калита 22 000 План IV кв.
Общая арендуемая площадь, Москва, 2015 413 000
Красногорск Июнь (фаза 2) 13 000 III кв.
Одинцово Атлас 15 000 III кв.
Балашиха Восточный ветер 10 000 План IV кв.
Зеленоград Зеленопарк 110 000 План IV кв.
Люберцы Выходной 27 177 План IV кв.
Общая арендуемая площадь, Московская область, 2015 175 177

Заполняемость торговых центров Москвы стабильна, однако есть тенденция роста вакантности площадей. С начала 2015 года посещаемость торговых центров снизилась в среднем на 10%. Уровень заполняемости действующих торговых центров в течение 2015 года относительно стабилен. В стабилизированных торговых центрах Москвы с устоявшейся зоной охвата средний уровень свободных площадей за квартал вырос незначительно - с 2,17% до 2,35%. В среднем по Москве уровень вакантности составляет 6,5% (данные компании Ватком). Новые торговые центры, открытые в конце 2014 - начале 2015 года, постепенно заполняются арендаторами, наблюдается позитивная динамика заполняемости.

Вакантность площадей в ТЦ Москвы

Все большую популярность получает арендный платеж как процент от оборота ритейлера. Особенно этот вид платежа распространен в новых торговых центрах. Коммерческие условия определяются оборотами торговых центров и торговых операторов.

Значительно увеличился разброс ставок аренды в действующих и вновь вводимых торговых объектах. Понятие средней ставки становится слишком далеким от реальных величин. Для определения справедливой цены на переходном этапе наиболее оптимальным представляется анализ оборота торгового центра в целом и каждого арендатора в отдельности.

Ставки аренды в течение III квартала были относительно стабильными для торговых центров, открытых до середины 2014 года. В конце 2014 г. - начале 2015 г. большинство ритейлеров уже получили максимально возможные временные скидки, действие которых, чаще всего, продлевается как минимум до конца 2015 года. Дополнительное снижение размера арендных платежей все еще возможно для некоторых групп арендаторов. Рост ставок аренды (из-за полной или частичной отмены временных скидок) может начаться не ранее середины 2016 года.

Величина средней арендной ставки в ТЦ Москвы составляет 2 800 долларов США за кв.м в год.

Ставка аренды для помещений на основных торговых коридорах Москвы составила 3 800 долларов США за кв.м в год.

Обзор подготовлен компанией Cushman & Wakefield

Материалы по теме

Обзор рынка офисной недвижимости Москвы по итогам III квартала 2015 года

Обзор рынка офисной недвижимости Москвы по итогам III квартала 2015 года
12.11.2015 Офисы Темпы нового строительства продолжают снижаться, сроки ввода все большего количества объектов переносятся на более поздние периоды. С января по октябрь на рынке было введено 530 000 кв.м, что на 45% меньше, чем за аналогичный период прошлого года. Подробнее

Обзор рынка складов Москвы и области по итогам III квартала 2015 года

Обзор рынка складов Москвы и области по итогам III квартала 2015 года
02.11.2015 Склады По прогнозам S.A. Ricci объем поглощения складов во втором полугодии окажется в два раза больше, чем в первом, и составит по итогам 2015 года около 950 000 кв. м Подробнее

Рынок коммерческой недвижимости Москвы – обзор за III квартал 2016 года

Рынок коммерческой недвижимости Москвы – обзор за III квартал 2016 года
07.12.2016 Другие Рынок офисов продолжает положительную динамику, на рынке торговой недвижимости без изменений, а спрос на склады снизился Подробнее

Обзор рынка инвестиций в коммерческую недвижимость Москвы за III квартал 2016 года

Обзор рынка инвестиций в коммерческую недвижимость Москвы за III квартал 2016 года
06.12.2016 Другие По итогам первых девяти месяцев 2016 года объем инвестиций в коммерческую недвижимость достиг $3,5 млрд, превысив таким образом суммарный результат за весь 2015 год Подробнее

Популярное

Сергей Калитов, исполнительный директор компании Zeppelin
Интервью с исполнительным директором Zeppelin Сергеем Калитовым
Сергей Калитов: «Самое перспективное, на мой взгляд, – это строить склады. Причем именно формата BTS. Это по своей сути универсальное помещение, спрос на которое будет всегда»
подождите ...
HotLog