Несмотря на то, что стратегия инвестиций в коммерческую недвижимость позволяет избежать обесценивания капитала, на сегодняшний день инвесторы под сильным влиянием факторов риска: волатильность курсов валют, замедление экономического роста, снижение цен на нефть, отрицательная динамика показателей внутреннего рынка коммерческой недвижимости России (в особенности офисного), с текущим ростом свободных площадей. Все эти факторы подпитывают ожидания обвала на рынке недвижимости в ближайшей перспективе.
Объем инвестиций в недвижимость России снизился на 35% относительно 2013 года ($9,0 млрд), но при этом оказался на 30% выше результата 2012 ($4,5 млрд), составив по состоянию на декабрь 2014 $5,8 млрд.
Однако данный результат нельзя назвать положительным, так как в 2012 году снижение объема сделок было продиктовано дефицитом предлагаемых на продажу высоколиквидных активов, тогда как спад в 2014 году связан с реальным падением экономики страны ввиду как внутренних (падение спроса со стороны населения), так и внешних факторов (падение цен на нефть, политические и экономические санкции), к которому добавилась инертность рынка недвижимости: отсутствие желания у собственников к переоценке своих активов из-за постепенного роста вакантности и падения доходности.
По сравнению с предыдущими годами наименее активным периодом года оказался последний квартал, но до конца декабря еще ожидается закрытие крупной сделки по продаже МФК «Башни Эволюция» оценочной стоимостью $1,0 млрд.
В 2014 году объем инвестиций в недвижимость России снизился на 35%
Значительное снижение данного показателя относительно прошлого года произошло за счет сокращения доли инвестиций на рынке коммерческой недвижимости в региональных городах (без учета Санкт-Петербурга): с $1,4 млрд в 2013, и $1,5 млн в 2012 до $0,05 млрд в 2014 году.
Доля сделок в Санкт-Петербурге в абсолютном выражении возросла в 1,5 раза в сравнении с годом ранее и почти в 8 раз относительно 2012, составив $360 млн. На высокий показатель 2011 года повлияли продажа такого крупного ТЦ «Галерея» стоимостью в $1,1 млрд.
Таким образом, основной интерес инвесторов пришелся на рынок Московского региона, где традиционно сосредоточены высоколиквидные объекты. Объем инвестиций в московскую недвижимость по предварительным итогам 2014 года оказался на 25% ниже уровня 2013, составив около $5,4 млрд, и в 2 раза превысил показатель 2012.
В 2014 году снизился объем инвестиций в региональную недвижимость
Доля иностранных инвестиций по итогам прошедших месяцев 2014 года несколько увеличилась с 17% 2013 до 22%, но в абсолютном выражении объем сделок с участием зарубежного капитала снизился с $1,4 млрд до $1,3 млрд, т. е. более, чем на 10%.
Учитывая, что средний срок сделки составляет порядка 6 месяцев, данный показатель, скорее отражает ситуацию инвестиционной активности начала года. Уже во второй половине текущего года наблюдается значительное замедление роста доли иностранного капитала, что отразится и на итоговом показателе 2015 года, который не превысит, по нашим прогнозам, 5-10% в совокупном объеме инвестиций в коммерческую недвижимость России.
Доля иностранных инвестиций в 2015 году не превысит 10%
В абсолютном выражении наибольший объем иностранного капитала пришелся на офисный сегмент, что является следствием закрытия нескольких крупных сделок швейцарским фондом Eastern Property Holdings, который дополнил свой портфель такими бизнес-центрами, как «Северное сияние» (39 000 кв. м), «Берлинский дом» (13 400 кв. м) и «Женевский дом» (16 500 кв. м). Приобретение данных активов обошлось фонду не менее, чем в $300 млн. Всего иностранные компании вложили в офисный сектор более $544 млн – около 40% от совокупного объема инвестиций в офисную недвижимость России.
Наибольшее количество иностранного капитала привлек сегмент жилой недвижимости и апартаментов – 64% от общего объема вложенных в данный сегмент средств. Порядка $400 млн было инвестировано в покупку комплекса «Покровские холмы» катарским фондом QIA.
Западные компании не слишком активно инвестировали в объекты многофункционального назначения – крупнейшей и единственной сделкой стало приобретение турецкой Renaissance Construction 50% проекта строительства башни «Россия» в деловом центре «Москва-Сити», стоимостью – $280 млн, что в итоге составило 17% от общего объема инвестиций в сегмент.
Лидером по объему иностранных инвестиций стал офисный сегмент
По состоянию на ноябрь 2014 года возросла доля инвестиций в «бумажные» проекты: в общем объеме с 6% в 2013 до 25%, в абсолютном выражении объем инвестиций увеличился почти в 2 раза, составив $1,6 млрд. Это обосновывается присутствием крупного инвестора, приобретающего офисные активы ММДЦ «Москва Сити» с целью долгосрочных инвестиций.
В частности, одной из таких сделок стало приобретение компанией Solvers Estate Олега Малиса проекта «Imperia Tower II» и выкуп 50% долей в проекте «Башня России», суммарная оценочная стоимость которых может превышать $0,4 млрд. Кроме того, на сегодняшний день, все больше земельных участков и проектов приобретается под дальнейшее строительство жилых объектов, в связи с возросшей актуальностью данного сегмента на территории Новой Москвы, а также с активным ростом спроса на него.
Зафиксирован также небольшой рост инвестиций в объекты незавершенного строительства относительно 2013 года с 4% до 8% (в абсолютных значениях c $330 млн до $500 млн, соответственно). Однако данное явление можно назвать временным, и характеризующим активность конца 2013 - начала 2014 годов. На сегодняшний день российский рынок пребывает в уязвимом состоянии, и многие инвесторы приостанавливают финансирование (за исключением жилой недвижимости) из-за геополитических рисков, что в среднесрочной перспективе отразится и на структуре инвестиций. Основным спросом в 2015 (90%) будут пользоваться высоколиквидные объекты на операционной стадии, или проекты с высокой степенью готовности.
Возрос объем инвестиций в «бумажные проекты» и объекты незавершенного строительства
Наибольшее количество инвестиций по итогам 2014 года ($1,6 млрд или 28% в общем объеме сделок) привлек сегмент многофункциональных комплексов (в 2013 году их доля не превысила 5%). Проекты МФК помогают диверсифицировать риски для крупных объемов площадей, однако имеют экономический смысл только для центральных районов города. Так, структура подконтрольная предпринимателям Саиту и Михаилу Гуцериевым, купила торгово-деловой центр класса «А» «Новинский пассаж», общей площадью 78 000 кв. м ($365 млн), а также гостинично-офисный долгострой возле стадиона «Олимпийский» в Москве, за $130 млн. Примечательно, что объекты, имеющие апартаментную составляющую, вызывают все больший интерес со стороны инвесторов, например, в этом году в ММДЦ «Москва-Сити» было продано несколько комплексов аналогичного формата: «Imperia Tower», «Imperia Tower II», «Башня России».
Следующими по объему инвестиций стал офисный сегмент – на его долю пришлось около $1,4 млрд – сумма вложений уменьшилась в 3 раза в абсолютном выражении относительно показателя 2013 года, в процентном выражении снизилась с 45% до 24%. Крупнейшей сделкой стала покупка БЦ «Газойл Сити», площадью 35 200 кв. м, стоимость которого могла составить свыше $176 млн.
Стоит отметить значительную долю в распределении общего объема инвестиций участков под застройку, которая за год выросла с 5 до 28%. В этом году было закрыто несколько транзакций по приобретению участков как подготовленных для строительства, так и с существующими устаревшими постройками в промышленных зонах, которые планируется под редевелопмент.
Сопоставимый объем инвестиций пришелся на жилой, гостиничный, торговый сегменты – $0,6 млрд, $0,5 млрд, $0,5 млрд, соответственно. За счет продаж таких жилых активов, как «Покровские холмы», «Горки-8»,70% долей компании Vesper, доля сегмента жилой недвижимости превысила 10%.
В гостиницы было вложено $535 млн или 9% от общего объема транзакций на рынке. Рост доли гостиничного сектора по отношению к прошлому году составил 5 п.п, что во многом произошло за счет покупки компанией ВТБ доли ОАО «Гостиничная компания» в размере 84,1%. Портфель компании включает 14 гостиниц в Москве, суммарная стоимость которых оценивается в $500 млн.
Сегмент ритейла также занимает долю менее 10% от совокупного объема сделок купли-продажи (в 2013 году на него приходилось порядка 30%). Впрочем, качественные торговые объекты по-прежнему остаются самыми желаемыми инвестиционными продуктами на рынке, и незначительная доля данного сегмента связана с отсутствием ликвидного предложения на сегодняшний день.
Наибольшую осторожность инвесторы проявили к складскому рынку коммерческой недвижимости России. С начала 2014 году прошла всего одна крупная сделка по покупке складского актива – приобретение компанией «Градиент» индустриального комплекса «Навигатор» в Перми, общей площадью 46 500 кв. м. Объем транзакции составил $6,1 млн, для сравнения в 2013 года итоговая сумма сделок превысила $1,7 млрд. На региональном рынке отмечено несколько крупных покупок складских площадок под строительство на сумму почти $30 млн: участок на территории «Новосибирского завода химконцентратов» и производственно-складская площадка в Колпино (г. Санкт-Петербург).
Почти четверть инвестиций пришлось на долю многофункциональных комплексов
Средний размер покупки заметно снизился с $220 млн в 2013 году до $115 млн, при этом процентное соотношение приобретаемых дорогих и дешевых активов в общем объеме инвестиций оказалось сопоставимо с распределением 2013.
Соотношение дорогих и дешевых активов в общем объеме инвестиций не изменилось
Рассматривая распределение спроса по профилям инвесторов, можно заметить увеличение активности финансового сектора и снижение доли девелоперских и нефтегазовых компаний в структуре инвестиционных сделок. В этом году на рынке доминировали банки и инвестиционные фонды, их доля превысила 50% по сравнению с 30% в 2013 году. Около 40% сделок совершалось девелоперскими компаниями. Наименее активными игроками стали нефтегазовая отрасль и промышленный сектор – совокупно они обеспечили немее 10% инвестиционного спроса.
Компании финансового сектора – наиболее активные инвесторы
Ввиду повышения стоимости финансирования и сокращения количества заинтересованных инвесторов ставки капитализации на рынке офисной недвижимости по предварительным итогам года выросли в среднем на 1,5 п.п. и составили для класса «А» – 11-12% для класса «B» / «В+» – 13-14%. При этом некоторые запрашиваемые ставки капитализации все еще не показывают отрицательной динамики и сохраняются на уровне предыдущего квартала. Однако, имеет место сильный разрыв между запрашиваемыми ставками доходностями и ориентирами покупателей, которые сильно выросли за последние полгода в ожиданиях стагнации рынка.
Для качественных торговых площадей в пределах МКАД – 10%-11% (для ТЦ за МКАД это показатель достигнет 12-13%). Ставки капитализации качественных складских комплексов составят 12%-13%.
Динамика ставок капитализации
Несмотря на ряд сделок, находящихся в стадии согласования, до конца года восстановления инвестиционной активности не произойдет – годовой объем транзакций, по прогнозам, не превысит $7 млрд, что более чем на 20% ниже результата прошлого года. В более долгосрочной перспективе, на 2015 год, ряд факторов побуждает склониться в сторону более пессимистичного сценария, когда объем инвестиционных сделок на рынке коммерческой недвижимости не превысит уровень в $3,5 млрд.
Динамика объема инвестиций в коммерческую недвижимость России
Среди угрожающих факторов – усугубление политических рисков, ухудшение макроэкономических показателей и связанный с ними рост объема выводимых с российского рынка средств. Перечисленные факторы будут способствовать снижению количества сделок с участием иностранного капитала, при этом есть ожидания роста интереса со стороны китайских и азиатских инвесторов.
Сокращение возможностей заемного финансирования может повлиять на покупательскую способность российских инвесторов.
В 2015 году изменения коснутся и структуры распределения инвестиций по сегментам: наибольший интерес будут привлекать качественные объекты ритейла, а также жилые и многофункциональные комплексы с апартаментами. Постепенно будет восстанавливаться интерес к складскому рынку, доля офисного рынка в структуре спроса при этом будет снижаться.
Отрицательная динамика на рынке недвижимости в условиях неустойчивого состояния мировой экономики может оказать негативное влияние на цены на офисную недвижимость, что в дальнейшем будет препятствовать восстановлению ставок капитализации, и с большой долей вероятности можно ожидать их роста на 1-1,5 п.п. в 2015 году. В секторе торговой недвижимости, напротив, ставки капитализации будут снижаться на фоне показателей других сегментов.
Источником устойчивого экономического роста может стать развитие национальной промышленной базы, строительство новых заводов и имущественных комплексов.
Примеры крупнейших инвестиционных сделок на рынке коммерческой недвижимости России с начала 2014 года
Регион | Объект | Адрес | GBA (тыс. кв. м) | Класс | Стоимость (млн $) | Продавец | Покупатель | |
Отели | Москва | Гостиничная компания (13 гостиниц) | – | 248 | – | 500 | Департамент имущества Москвы | ВТБ |
Другое | Москва | 3 участка | Завод имени И.А. Лихачева | 65 Га | – | 731,3 | ЗИЛ | LSR Estate |
Москва | ОАО «Агрокомбинат «Южный», ОАО «Перовское», ОАО МГКЛ «Мосгорломбард» | – | – | – | 224,6 | Департамент имущества Москвы | ВТБ | |
Санкт-Петербург | Завод «Знамя Труда» | Магнитогорская ул., д. 11, лит. А | 110 | – | 80 | Alexandrovskiy Bank | NCC | |
МО | «Горки-8» | Рублёво- Успенское ш. | 61 Га | – | 60 | Hals- development | н/д | |
Москва | СК «Олимпийский» | Олимпийский пр-т | - | – | 50 | Paul Fuchs | ИП | |
МФК | Москва | «Империя Тауэр» | Пресненская наб., д. 6, стр. 2 | 287 | A | 480 | MosCityGroup | Solvers |
Москва | «Новинский пассаж» | Новинский б-р, д. 31 | 78 | A | 365 | ВЭБ | Экспоком | |
Москва | Башня «Россия» | Пресненская наб., уч. 17-18 | 320 | A | 280 | н/д | Renaissance Construction | |
Москва | Мельничный комбинат № 4 | Шмитовский пр-д, д. 39, стр. 1 | 350 | – | 200 | ИП | Capital Group | |
Москва | Гостинично-деловой комплекс | Олимпийский пр-т | 76 | н/д | 131,6 | Кузнецкий мост девелопмент | Group BIN | |
Москва | «Империя Тауэр II» | Москва-Сити, уч. 4 | 98 | A | 117,6 | MosCityGroup | Solvers | |
Офисы | Москва | «Газойл Сити» | Намёткина ул., д. 18 | 35,3 | A | 176,3 | Ташир | н/д |
Москва | «Северное Сияние» | Правды ул., д. 26 | 39 | B+ | 152,8 | Lenhart Global | Eastern Property Holdings | |
Москва | «Имперский дом» | Якиманский пер., д. 6 | 10 | A | 95 | Capital Group | UFG Real Estate | |
Москва | «Берлинский дом» | Петровка ул., д. 5 | 13,4 | A | 74,3 | н/д | Eastern Property Holdings | |
Москва | «Женевский дом» | Петровка ул., д. 7 | 16,5 | A | 74,3 | н/д | Eastern Property Holdings | |
Санкт-Петербург | «Синоп» | Синопская наб., д. 22 | 21 | A | 58 | Plaza Lotus Group | RWM Capital Asset Management | |
Ритейл | Москва | «River Mall» | Автозаводская ул., д. 16 | 258 | н/д | 335,4 | Банк Москвы | Hals-development |
Санкт-Петербург | «River House» | Ак. Павлова ул., д. 5, лит. А | 30 | B | 55 | ПСН- недвижимость | Jensen Group | |
Склады | Пермь | СК «Навигатор» | Промышленная ул., д. 107 | 14,6 | н/д | 6,1 | Прикамье-логопарк | Градиент |
Земля | Москва | Участок земли | Ленинский пр-т | н/д | – | 135 | н/д | Новатек |
Москва | Участок земли | Новая Москва | 54 Га | – | 67 | н/д | МИЦ | |
Компания | Москва | CA Immo (16%) | – | – | – | 368 | CA Immobilien Anlagen AG | O1 Group |
Москва | O1 Properties (26%) | – | – | – | 340 | O1 Properties | ГК Ист | |
Москва | Hals-development (42,3%) | – | – | – | 197,3 | Hals- development | Банк Москвы | |
Москва | O1 Properties (6%) | – | – | – | 100 | Centimila | Goldman Sachs International | |
Москва | Vesper (70%) | – | – | – | 100 | Vesper | O1 Group |