УЧАСТВУЙТЕ В ОПРОСАХ


Результаты опроса

Инвестиционная активность на рынке коммерческой недвижимости РФ в 2014 г.

25.12.2014

 

Несмотря на то, что стратегия инвестиций в коммерческую недвижимость позволяет избежать обесценивания капитала, на сегодняшний день инвесторы под сильным влиянием факторов риска: волатильность курсов валют, замедление экономического роста, снижение цен на нефть, отрицательная динамика показателей внутреннего рынка коммерческой недвижимости России (в особенности офисного), с текущим ростом свободных площадей. Все эти факторы подпитывают ожидания обвала на рынке недвижимости в ближайшей перспективе.

Объем инвестиций в недвижимость России снизился на 35% относительно 2013 года  ($9,0 млрд), но при этом оказался на 30% выше результата 2012 ($4,5 млрд), составив по состоянию на декабрь 2014 $5,8 млрд.
Однако данный результат нельзя назвать положительным, так как в 2012 году снижение объема сделок было продиктовано дефицитом предлагаемых на продажу высоколиквидных активов, тогда как спад в 2014 году связан с реальным падением экономики страны ввиду как внутренних (падение спроса со стороны населения), так и внешних факторов (падение цен на нефть, политические и экономические санкции), к которому добавилась инертность рынка недвижимости: отсутствие желания у собственников к переоценке своих активов из-за постепенного роста вакантности и падения доходности.

По сравнению с предыдущими годами наименее активным периодом года оказался последний квартал, но до конца декабря еще ожидается закрытие крупной сделки по продаже МФК «Башни Эволюция» оценочной стоимостью $1,0 млрд.

В 2014 году объем инвестиций в недвижимость России снизился на 35%

Значительное снижение данного показателя относительно прошлого года произошло за счет сокращения доли инвестиций на рынке коммерческой недвижимости в региональных городах (без учета Санкт-Петербурга): с $1,4 млрд в 2013, и $1,5 млн в 2012 до $0,05 млрд в 2014 году.

Доля сделок в Санкт-Петербурге в абсолютном выражении возросла в 1,5 раза в сравнении с годом ранее и почти в 8 раз относительно 2012, составив $360 млн. На высокий показатель 2011 года повлияли продажа такого крупного ТЦ «Галерея» стоимостью в $1,1 млрд.

Таким образом, основной интерес инвесторов пришелся на рынок Московского региона, где традиционно сосредоточены высоколиквидные объекты. Объем инвестиций в московскую недвижимость по предварительным итогам 2014 года оказался на 25% ниже уровня 2013, составив около $5,4 млрд, и в 2 раза превысил показатель 2012.

В 2014 году  снизился объем инвестиций в региональную недвижимость

Доля иностранных инвестиций по итогам прошедших месяцев 2014 года несколько увеличилась с 17% 2013 до 22%, но в абсолютном выражении объем сделок с участием зарубежного капитала снизился с $1,4 млрд до $1,3 млрд, т. е. более, чем на 10%.

Учитывая, что средний срок сделки составляет порядка 6 месяцев, данный показатель, скорее отражает ситуацию инвестиционной активности начала года. Уже во второй половине текущего года наблюдается значительное замедление роста доли иностранного капитала, что отразится и на итоговом показателе 2015 года, который не превысит, по нашим прогнозам, 5-10% в совокупном объеме инвестиций в коммерческую недвижимость России.

Доля иностранных инвестиций в 2015 году не превысит 10%

В абсолютном выражении наибольший объем иностранного капитала пришелся на офисный сегмент, что является следствием закрытия нескольких крупных сделок швейцарским фондом Eastern Property Holdings, который дополнил свой портфель такими бизнес-центрами, как   «Северное сияние» (39 000 кв. м), «Берлинский дом» (13 400 кв. м) и «Женевский дом» (16 500 кв. м). Приобретение данных активов обошлось фонду не менее, чем в $300 млн. Всего иностранные компании вложили в офисный сектор более $544 млн – около 40% от совокупного объема инвестиций в офисную недвижимость России.

Наибольшее количество иностранного капитала привлек сегмент жилой недвижимости и апартаментов – 64% от общего объема вложенных в данный сегмент средств.  Порядка $400 млн было инвестировано в покупку комплекса «Покровские холмы» катарским фондом QIA.

Западные компании не слишком активно инвестировали в объекты многофункционального назначения – крупнейшей и единственной сделкой стало приобретение турецкой Renaissance Construction 50% проекта строительства башни «Россия» в деловом центре «Москва-Сити», стоимостью – $280 млн, что в итоге составило 17% от общего объема инвестиций в сегмент.

Лидером по объему иностранных инвестиций стал офисный сегмент

По состоянию на ноябрь 2014 года возросла доля инвестиций в «бумажные» проекты: в общем объеме с 6% в 2013 до 25%, в абсолютном выражении объем инвестиций увеличился почти в 2 раза, составив $1,6 млрд. Это обосновывается присутствием крупного инвестора, приобретающего офисные активы ММДЦ «Москва Сити» с целью долгосрочных инвестиций.

В частности, одной из таких сделок стало приобретение компанией Solvers Estate Олега Малиса проекта «Imperia Tower II» и выкуп 50% долей в проекте «Башня России», суммарная оценочная стоимость которых может превышать $0,4 млрд. Кроме того, на сегодняшний день, все больше земельных участков и проектов приобретается под дальнейшее строительство жилых объектов, в связи с возросшей актуальностью данного сегмента на территории Новой Москвы, а также с активным ростом спроса на него.

Зафиксирован также небольшой рост инвестиций в объекты незавершенного строительства относительно 2013 года с 4% до 8% (в абсолютных значениях c $330 млн до $500 млн, соответственно). Однако данное явление можно назвать временным, и характеризующим активность конца 2013 - начала 2014 годов. На сегодняшний день российский рынок пребывает в уязвимом состоянии, и многие инвесторы приостанавливают финансирование (за исключением жилой недвижимости) из-за геополитических рисков, что в среднесрочной перспективе отразится и на структуре инвестиций. Основным спросом в 2015 (90%) будут пользоваться высоколиквидные объекты на операционной стадии, или проекты с высокой степенью готовности.

Возрос объем инвестиций в «бумажные проекты» и объекты незавершенного строительства

Наибольшее количество инвестиций по итогам 2014 года ($1,6 млрд или 28% в общем объеме сделок) привлек сегмент многофункциональных комплексов (в 2013 году их доля не превысила 5%). Проекты МФК помогают диверсифицировать риски для крупных объемов площадей, однако имеют экономический смысл только для центральных районов города. Так, структура подконтрольная предпринимателям Саиту и Михаилу Гуцериевым,  купила торгово-деловой центр класса «А» «Новинский пассаж», общей площадью 78 000 кв. м ($365 млн), а также гостинично-офисный долгострой возле стадиона «Олимпийский» в Москве, за $130 млн. Примечательно, что объекты, имеющие апартаментную составляющую, вызывают все больший интерес со стороны инвесторов, например, в этом году в ММДЦ «Москва-Сити» было продано несколько комплексов аналогичного формата: «Imperia Tower», «Imperia Tower II», «Башня России».

Следующими по объему инвестиций стал офисный сегмент – на его долю пришлось около $1,4 млрд – сумма вложений уменьшилась в 3 раза в абсолютном выражении относительно показателя 2013 года, в процентном выражении снизилась с 45% до 24%. Крупнейшей сделкой стала покупка БЦ «Газойл Сити», площадью 35 200 кв. м, стоимость которого могла составить свыше $176 млн.

Стоит отметить значительную долю в распределении общего объема инвестиций участков под застройку, которая за год выросла с 5 до 28%. В этом году было закрыто несколько транзакций по приобретению участков как подготовленных для строительства, так и с существующими устаревшими постройками в промышленных зонах, которые планируется под редевелопмент.

Сопоставимый объем инвестиций пришелся на жилой, гостиничный, торговый сегменты – $0,6 млрд, $0,5 млрд, $0,5 млрд, соответственно. За счет продаж таких жилых активов, как «Покровские холмы», «Горки-8»,70% долей компании Vesper, доля сегмента жилой недвижимости превысила 10%.

В гостиницы было вложено $535 млн или 9% от общего объема транзакций на рынке. Рост доли гостиничного сектора по отношению к прошлому году составил 5 п.п, что во многом произошло за счет покупки компанией ВТБ доли ОАО «Гостиничная компания» в размере 84,1%. Портфель компании включает 14 гостиниц в Москве, суммарная стоимость которых оценивается в $500 млн.

Сегмент ритейла также занимает долю менее 10% от совокупного объема сделок купли-продажи (в 2013 году на него приходилось порядка 30%). Впрочем, качественные торговые объекты по-прежнему остаются самыми желаемыми инвестиционными продуктами на рынке, и незначительная доля данного сегмента связана с отсутствием ликвидного предложения на сегодняшний день.

Наибольшую осторожность инвесторы проявили к складскому рынку коммерческой недвижимости России.  С начала 2014 году прошла всего одна крупная сделка по покупке складского актива – приобретение компанией «Градиент» индустриального комплекса «Навигатор» в Перми, общей площадью 46 500 кв. м. Объем транзакции составил $6,1 млн, для сравнения в 2013 года итоговая сумма сделок превысила $1,7 млрд. На региональном рынке отмечено несколько крупных покупок складских площадок под строительство на сумму почти $30 млн: участок на территории «Новосибирского завода химконцентратов» и производственно-складская площадка в Колпино (г. Санкт-Петербург).

Почти четверть инвестиций пришлось на долю многофункциональных комплексов

Средний размер покупки заметно снизился с $220 млн в 2013 году до $115 млн, при этом процентное соотношение приобретаемых дорогих и дешевых активов в общем объеме инвестиций оказалось сопоставимо с распределением 2013.

Соотношение дорогих и дешевых активов в общем объеме инвестиций не изменилось

Рассматривая распределение спроса по профилям инвесторов, можно заметить увеличение активности финансового сектора и снижение доли девелоперских и нефтегазовых компаний в структуре инвестиционных сделок. В этом году на рынке доминировали банки и инвестиционные фонды, их доля превысила 50% по сравнению с 30% в 2013 году. Около 40% сделок совершалось девелоперскими компаниями. Наименее активными игроками стали нефтегазовая отрасль и промышленный сектор – совокупно они обеспечили немее 10% инвестиционного спроса.

Компании финансового сектора – наиболее активные инвесторы

Ввиду повышения стоимости финансирования и сокращения количества заинтересованных инвесторов ставки капитализации на рынке офисной недвижимости по предварительным итогам года выросли в среднем на 1,5 п.п. и составили для класса «А» – 11-12% для класса «B» / «В+» – 13-14%. При этом некоторые запрашиваемые ставки капитализации все еще не показывают отрицательной динамики и сохраняются на уровне предыдущего квартала. Однако, имеет место сильный разрыв между запрашиваемыми ставками доходностями и ориентирами покупателей, которые сильно выросли за последние полгода в ожиданиях стагнации рынка.

Для качественных торговых площадей в пределах МКАД – 10%-11% (для ТЦ за МКАД это показатель достигнет 12-13%). Ставки капитализации качественных складских комплексов составят 12%-13%.

Динамика ставок капитализации

Несмотря на ряд сделок, находящихся в стадии согласования, до конца года восстановления инвестиционной активности не произойдет – годовой объем транзакций, по прогнозам, не превысит $7 млрд, что более чем на 20% ниже результата прошлого года. В более долгосрочной перспективе, на 2015 год, ряд факторов побуждает склониться в сторону более пессимистичного сценария, когда объем инвестиционных сделок на рынке коммерческой недвижимости не превысит уровень в $3,5 млрд.

Динамика объема инвестиций в коммерческую недвижимость России

Среди угрожающих факторов – усугубление политических рисков, ухудшение макроэкономических показателей и связанный с ними рост объема выводимых с российского рынка средств. Перечисленные факторы будут способствовать снижению количества сделок с участием иностранного капитала, при этом есть ожидания роста интереса со стороны китайских и азиатских инвесторов.

Сокращение возможностей заемного финансирования может повлиять на покупательскую способность российских инвесторов.

В 2015 году изменения коснутся и структуры распределения инвестиций по сегментам: наибольший интерес будут привлекать качественные объекты ритейла, а также жилые и многофункциональные комплексы с апартаментами. Постепенно будет восстанавливаться интерес к складскому рынку, доля офисного рынка в структуре спроса при этом будет снижаться.

Отрицательная динамика на рынке недвижимости в условиях неустойчивого состояния мировой экономики может оказать негативное влияние на цены на офисную недвижимость, что в дальнейшем будет препятствовать восстановлению ставок капитализации, и с большой долей вероятности можно ожидать их роста на 1-1,5 п.п. в 2015 году. В секторе торговой недвижимости, напротив, ставки капитализации будут снижаться на фоне показателей других сегментов.

Источником устойчивого экономического роста может стать развитие национальной промышленной базы, строительство новых заводов и имущественных комплексов.

Примеры крупнейших инвестиционных сделок на рынке коммерческой недвижимости России с начала 2014 года

  Регион Объект Адрес GBA (тыс.  кв.  м)  Класс Стоимость (млн $) Продавец Покупатель
Отели Москва Гостиничная компания (13 гостиниц) 248 500 Департамент имущества  Москвы ВТБ
Другое Москва 3 участка Завод имени И.А. Лихачева 65 Га 731,3 ЗИЛ LSR Estate
Москва ОАО «Агрокомбинат «Южный», ОАО «Перовское», ОАО МГКЛ «Мосгорломбард» 224,6 Департамент имущества  Москвы ВТБ
Санкт-Петербург Завод  «Знамя Труда» Магнитогорская  ул., д. 11, лит. А 110 80  Alexandrovskiy Bank NCC
МО «Горки-8»  Рублёво- Успенское ш. 61 Га 60  Hals- development н/д
Москва СК «Олимпийский» Олимпийский пр-т - 50 Paul Fuchs ИП
МФК Москва «Империя Тауэр» Пресненская наб., д. 6, стр. 2 287 A 480 MosCityGroup Solvers
Москва «Новинский пассаж» Новинский б-р,  д. 31 78 A 365 ВЭБ Экспоком
Москва Башня «Россия» Пресненская наб., уч. 17-18 320 A 280 н/д Renaissance Construction
Москва Мельничный комбинат № 4 Шмитовский пр-д, д. 39, стр. 1 350 200 ИП Capital Group
Москва Гостинично-деловой комплекс Олимпийский пр-т 76 н/д 131,6  Кузнецкий мост девелопмент Group BIN
Москва «Империя Тауэр II» Москва-Сити, уч. 4 98 A 117,6 MosCityGroup Solvers
Офисы Москва «Газойл Сити» Намёткина ул., д. 18 35,3 A 176,3 Ташир н/д
Москва «Северное Сияние» Правды ул., д. 26 39 B+ 152,8 Lenhart Global Eastern Property Holdings
Москва «Имперский дом» Якиманский пер., д. 6 10 A 95 Capital Group UFG Real Estate
Москва «Берлинский дом» Петровка ул., д. 5 13,4 A 74,3 н/д Eastern Property Holdings
Москва «Женевский дом» Петровка ул., д. 7 16,5 A 74,3 н/д Eastern Property Holdings
Санкт-Петербург «Синоп» Синопская наб., д. 22 21 A 58 Plaza Lotus Group RWM Capital Asset Management
Ритейл Москва «River Mall» Автозаводская ул., д. 16 258 н/д 335,4 Банк Москвы Hals-development
Санкт-Петербург «River House»  Ак.  Павлова ул.,  д. 5, лит. А 30 B 55 ПСН- недвижимость Jensen Group
Склады Пермь СК «Навигатор» Промышленная ул., д. 107 14,6 н/д 6,1 Прикамье-логопарк Градиент
Земля Москва Участок земли Ленинский пр-т н/д 135 н/д Новатек
Москва Участок земли Новая Москва 54 Га 67 н/д МИЦ
Компания Москва CA Immo (16%) 368 CA Immobilien Anlagen AG O1 Group
Москва O1 Properties (26%) 340 O1 Properties ГК Ист
Москва Hals-development (42,3%) 197,3  Hals- development Банк Москвы
Москва O1 Properties (6%) 100 Centimila Goldman Sachs International
Москва Vesper (70%) 100 Vesper O1 Group
 
Обзор подготовлен специалистами компании S.A. Ricci
Материалы по теме

В 2014 году наибольшее количество инвестиций привлек сегмент МФК

Наибольшее количество инвестиций по итогам 2014 года – $1,6 млрд или 28% в общем объеме сделок – привлек сегмент многофункциональных комплексов
19.12.2014 Консультанты, управляющие Проекты МФК помогают диверсифицировать риски для крупных объемов площадей Подробнее

Обзор рынка инвестиций I полугодие 2013 г.

Коммерческая недвижимость – обзор рынка инвестиций I полугодие 2013г.
15.08.2013 Другие Банки продолжают активно поддерживать строящиеся проекты с хорошо продуманной концепцией Подробнее

Коммерческая недвижимость: обзор инвестиционного рынка за август 2011 года

Обзор инвестиционного рынка коммерческой недвижимости
07.09.2011 Другие Инвесторы проявляют интерес к объектам в Москве и Подмосковье – офисным, складским комплексам и торговым центрам Подробнее

Обзор инвестиционного рынка за февраль 2011 года

Обзор инвестиционного рынка за февраль 2011 года
09.03.2011 Другие Увеличивается активность на инвестиционном рынке коммерческой недвижимости Подробнее

Популярное

Интервью с Дмитрием Ананьевым, AZIMUT Hotels
Особенности реновации объектов гостиничной недвижимости
О специфике реновации и управления гостиничными объектами интервью с директором по строительству и реновации компании AZIMUT Hotels Дмитрием Ананьевым
подождите ...
HotLog