УЧАСТВУЙТЕ В ОПРОСАХ


Результаты опроса

Инвестиционная активность на рынке коммерческой недвижимости РФ в 2014 г.

25.12.2014

 

Несмотря на то, что стратегия инвестиций в коммерческую недвижимость позволяет избежать обесценивания капитала, на сегодняшний день инвесторы под сильным влиянием факторов риска: волатильность курсов валют, замедление экономического роста, снижение цен на нефть, отрицательная динамика показателей внутреннего рынка коммерческой недвижимости России (в особенности офисного), с текущим ростом свободных площадей. Все эти факторы подпитывают ожидания обвала на рынке недвижимости в ближайшей перспективе.

Объем инвестиций в недвижимость России снизился на 35% относительно 2013 года  ($9,0 млрд), но при этом оказался на 30% выше результата 2012 ($4,5 млрд), составив по состоянию на декабрь 2014 $5,8 млрд.
Однако данный результат нельзя назвать положительным, так как в 2012 году снижение объема сделок было продиктовано дефицитом предлагаемых на продажу высоколиквидных активов, тогда как спад в 2014 году связан с реальным падением экономики страны ввиду как внутренних (падение спроса со стороны населения), так и внешних факторов (падение цен на нефть, политические и экономические санкции), к которому добавилась инертность рынка недвижимости: отсутствие желания у собственников к переоценке своих активов из-за постепенного роста вакантности и падения доходности.

По сравнению с предыдущими годами наименее активным периодом года оказался последний квартал, но до конца декабря еще ожидается закрытие крупной сделки по продаже МФК «Башни Эволюция» оценочной стоимостью $1,0 млрд.

В 2014 году объем инвестиций в недвижимость России снизился на 35%

Значительное снижение данного показателя относительно прошлого года произошло за счет сокращения доли инвестиций на рынке коммерческой недвижимости в региональных городах (без учета Санкт-Петербурга): с $1,4 млрд в 2013, и $1,5 млн в 2012 до $0,05 млрд в 2014 году.

Доля сделок в Санкт-Петербурге в абсолютном выражении возросла в 1,5 раза в сравнении с годом ранее и почти в 8 раз относительно 2012, составив $360 млн. На высокий показатель 2011 года повлияли продажа такого крупного ТЦ «Галерея» стоимостью в $1,1 млрд.

Таким образом, основной интерес инвесторов пришелся на рынок Московского региона, где традиционно сосредоточены высоколиквидные объекты. Объем инвестиций в московскую недвижимость по предварительным итогам 2014 года оказался на 25% ниже уровня 2013, составив около $5,4 млрд, и в 2 раза превысил показатель 2012.

В 2014 году  снизился объем инвестиций в региональную недвижимость

Доля иностранных инвестиций по итогам прошедших месяцев 2014 года несколько увеличилась с 17% 2013 до 22%, но в абсолютном выражении объем сделок с участием зарубежного капитала снизился с $1,4 млрд до $1,3 млрд, т. е. более, чем на 10%.

Учитывая, что средний срок сделки составляет порядка 6 месяцев, данный показатель, скорее отражает ситуацию инвестиционной активности начала года. Уже во второй половине текущего года наблюдается значительное замедление роста доли иностранного капитала, что отразится и на итоговом показателе 2015 года, который не превысит, по нашим прогнозам, 5-10% в совокупном объеме инвестиций в коммерческую недвижимость России.

Доля иностранных инвестиций в 2015 году не превысит 10%

В абсолютном выражении наибольший объем иностранного капитала пришелся на офисный сегмент, что является следствием закрытия нескольких крупных сделок швейцарским фондом Eastern Property Holdings, который дополнил свой портфель такими бизнес-центрами, как   «Северное сияние» (39 000 кв. м), «Берлинский дом» (13 400 кв. м) и «Женевский дом» (16 500 кв. м). Приобретение данных активов обошлось фонду не менее, чем в $300 млн. Всего иностранные компании вложили в офисный сектор более $544 млн – около 40% от совокупного объема инвестиций в офисную недвижимость России.

Наибольшее количество иностранного капитала привлек сегмент жилой недвижимости и апартаментов – 64% от общего объема вложенных в данный сегмент средств.  Порядка $400 млн было инвестировано в покупку комплекса «Покровские холмы» катарским фондом QIA.

Западные компании не слишком активно инвестировали в объекты многофункционального назначения – крупнейшей и единственной сделкой стало приобретение турецкой Renaissance Construction 50% проекта строительства башни «Россия» в деловом центре «Москва-Сити», стоимостью – $280 млн, что в итоге составило 17% от общего объема инвестиций в сегмент.

Лидером по объему иностранных инвестиций стал офисный сегмент

По состоянию на ноябрь 2014 года возросла доля инвестиций в «бумажные» проекты: в общем объеме с 6% в 2013 до 25%, в абсолютном выражении объем инвестиций увеличился почти в 2 раза, составив $1,6 млрд. Это обосновывается присутствием крупного инвестора, приобретающего офисные активы ММДЦ «Москва Сити» с целью долгосрочных инвестиций.

В частности, одной из таких сделок стало приобретение компанией Solvers Estate Олега Малиса проекта «Imperia Tower II» и выкуп 50% долей в проекте «Башня России», суммарная оценочная стоимость которых может превышать $0,4 млрд. Кроме того, на сегодняшний день, все больше земельных участков и проектов приобретается под дальнейшее строительство жилых объектов, в связи с возросшей актуальностью данного сегмента на территории Новой Москвы, а также с активным ростом спроса на него.

Зафиксирован также небольшой рост инвестиций в объекты незавершенного строительства относительно 2013 года с 4% до 8% (в абсолютных значениях c $330 млн до $500 млн, соответственно). Однако данное явление можно назвать временным, и характеризующим активность конца 2013 - начала 2014 годов. На сегодняшний день российский рынок пребывает в уязвимом состоянии, и многие инвесторы приостанавливают финансирование (за исключением жилой недвижимости) из-за геополитических рисков, что в среднесрочной перспективе отразится и на структуре инвестиций. Основным спросом в 2015 (90%) будут пользоваться высоколиквидные объекты на операционной стадии, или проекты с высокой степенью готовности.

Возрос объем инвестиций в «бумажные проекты» и объекты незавершенного строительства

Наибольшее количество инвестиций по итогам 2014 года ($1,6 млрд или 28% в общем объеме сделок) привлек сегмент многофункциональных комплексов (в 2013 году их доля не превысила 5%). Проекты МФК помогают диверсифицировать риски для крупных объемов площадей, однако имеют экономический смысл только для центральных районов города. Так, структура подконтрольная предпринимателям Саиту и Михаилу Гуцериевым,  купила торгово-деловой центр класса «А» «Новинский пассаж», общей площадью 78 000 кв. м ($365 млн), а также гостинично-офисный долгострой возле стадиона «Олимпийский» в Москве, за $130 млн. Примечательно, что объекты, имеющие апартаментную составляющую, вызывают все больший интерес со стороны инвесторов, например, в этом году в ММДЦ «Москва-Сити» было продано несколько комплексов аналогичного формата: «Imperia Tower», «Imperia Tower II», «Башня России».

Следующими по объему инвестиций стал офисный сегмент – на его долю пришлось около $1,4 млрд – сумма вложений уменьшилась в 3 раза в абсолютном выражении относительно показателя 2013 года, в процентном выражении снизилась с 45% до 24%. Крупнейшей сделкой стала покупка БЦ «Газойл Сити», площадью 35 200 кв. м, стоимость которого могла составить свыше $176 млн.

Стоит отметить значительную долю в распределении общего объема инвестиций участков под застройку, которая за год выросла с 5 до 28%. В этом году было закрыто несколько транзакций по приобретению участков как подготовленных для строительства, так и с существующими устаревшими постройками в промышленных зонах, которые планируется под редевелопмент.

Сопоставимый объем инвестиций пришелся на жилой, гостиничный, торговый сегменты – $0,6 млрд, $0,5 млрд, $0,5 млрд, соответственно. За счет продаж таких жилых активов, как «Покровские холмы», «Горки-8»,70% долей компании Vesper, доля сегмента жилой недвижимости превысила 10%.

В гостиницы было вложено $535 млн или 9% от общего объема транзакций на рынке. Рост доли гостиничного сектора по отношению к прошлому году составил 5 п.п, что во многом произошло за счет покупки компанией ВТБ доли ОАО «Гостиничная компания» в размере 84,1%. Портфель компании включает 14 гостиниц в Москве, суммарная стоимость которых оценивается в $500 млн.

Сегмент ритейла также занимает долю менее 10% от совокупного объема сделок купли-продажи (в 2013 году на него приходилось порядка 30%). Впрочем, качественные торговые объекты по-прежнему остаются самыми желаемыми инвестиционными продуктами на рынке, и незначительная доля данного сегмента связана с отсутствием ликвидного предложения на сегодняшний день.

Наибольшую осторожность инвесторы проявили к складскому рынку коммерческой недвижимости России.  С начала 2014 году прошла всего одна крупная сделка по покупке складского актива – приобретение компанией «Градиент» индустриального комплекса «Навигатор» в Перми, общей площадью 46 500 кв. м. Объем транзакции составил $6,1 млн, для сравнения в 2013 года итоговая сумма сделок превысила $1,7 млрд. На региональном рынке отмечено несколько крупных покупок складских площадок под строительство на сумму почти $30 млн: участок на территории «Новосибирского завода химконцентратов» и производственно-складская площадка в Колпино (г. Санкт-Петербург).

Почти четверть инвестиций пришлось на долю многофункциональных комплексов

Средний размер покупки заметно снизился с $220 млн в 2013 году до $115 млн, при этом процентное соотношение приобретаемых дорогих и дешевых активов в общем объеме инвестиций оказалось сопоставимо с распределением 2013.

Соотношение дорогих и дешевых активов в общем объеме инвестиций не изменилось

Рассматривая распределение спроса по профилям инвесторов, можно заметить увеличение активности финансового сектора и снижение доли девелоперских и нефтегазовых компаний в структуре инвестиционных сделок. В этом году на рынке доминировали банки и инвестиционные фонды, их доля превысила 50% по сравнению с 30% в 2013 году. Около 40% сделок совершалось девелоперскими компаниями. Наименее активными игроками стали нефтегазовая отрасль и промышленный сектор – совокупно они обеспечили немее 10% инвестиционного спроса.

Компании финансового сектора – наиболее активные инвесторы

Ввиду повышения стоимости финансирования и сокращения количества заинтересованных инвесторов ставки капитализации на рынке офисной недвижимости по предварительным итогам года выросли в среднем на 1,5 п.п. и составили для класса «А» – 11-12% для класса «B» / «В+» – 13-14%. При этом некоторые запрашиваемые ставки капитализации все еще не показывают отрицательной динамики и сохраняются на уровне предыдущего квартала. Однако, имеет место сильный разрыв между запрашиваемыми ставками доходностями и ориентирами покупателей, которые сильно выросли за последние полгода в ожиданиях стагнации рынка.

Для качественных торговых площадей в пределах МКАД – 10%-11% (для ТЦ за МКАД это показатель достигнет 12-13%). Ставки капитализации качественных складских комплексов составят 12%-13%.

Динамика ставок капитализации

Несмотря на ряд сделок, находящихся в стадии согласования, до конца года восстановления инвестиционной активности не произойдет – годовой объем транзакций, по прогнозам, не превысит $7 млрд, что более чем на 20% ниже результата прошлого года. В более долгосрочной перспективе, на 2015 год, ряд факторов побуждает склониться в сторону более пессимистичного сценария, когда объем инвестиционных сделок на рынке коммерческой недвижимости не превысит уровень в $3,5 млрд.

Динамика объема инвестиций в коммерческую недвижимость России

Среди угрожающих факторов – усугубление политических рисков, ухудшение макроэкономических показателей и связанный с ними рост объема выводимых с российского рынка средств. Перечисленные факторы будут способствовать снижению количества сделок с участием иностранного капитала, при этом есть ожидания роста интереса со стороны китайских и азиатских инвесторов.

Сокращение возможностей заемного финансирования может повлиять на покупательскую способность российских инвесторов.

В 2015 году изменения коснутся и структуры распределения инвестиций по сегментам: наибольший интерес будут привлекать качественные объекты ритейла, а также жилые и многофункциональные комплексы с апартаментами. Постепенно будет восстанавливаться интерес к складскому рынку, доля офисного рынка в структуре спроса при этом будет снижаться.

Отрицательная динамика на рынке недвижимости в условиях неустойчивого состояния мировой экономики может оказать негативное влияние на цены на офисную недвижимость, что в дальнейшем будет препятствовать восстановлению ставок капитализации, и с большой долей вероятности можно ожидать их роста на 1-1,5 п.п. в 2015 году. В секторе торговой недвижимости, напротив, ставки капитализации будут снижаться на фоне показателей других сегментов.

Источником устойчивого экономического роста может стать развитие национальной промышленной базы, строительство новых заводов и имущественных комплексов.

Примеры крупнейших инвестиционных сделок на рынке коммерческой недвижимости России с начала 2014 года

  Регион Объект Адрес GBA (тыс.  кв.  м)  Класс Стоимость (млн $) Продавец Покупатель
Отели Москва Гостиничная компания (13 гостиниц) 248 500 Департамент имущества  Москвы ВТБ
Другое Москва 3 участка Завод имени И.А. Лихачева 65 Га 731,3 ЗИЛ LSR Estate
Москва ОАО «Агрокомбинат «Южный», ОАО «Перовское», ОАО МГКЛ «Мосгорломбард» 224,6 Департамент имущества  Москвы ВТБ
Санкт-Петербург Завод  «Знамя Труда» Магнитогорская  ул., д. 11, лит. А 110 80  Alexandrovskiy Bank NCC
МО «Горки-8»  Рублёво- Успенское ш. 61 Га 60  Hals- development н/д
Москва СК «Олимпийский» Олимпийский пр-т - 50 Paul Fuchs ИП
МФК Москва «Империя Тауэр» Пресненская наб., д. 6, стр. 2 287 A 480 MosCityGroup Solvers
Москва «Новинский пассаж» Новинский б-р,  д. 31 78 A 365 ВЭБ Экспоком
Москва Башня «Россия» Пресненская наб., уч. 17-18 320 A 280 н/д Renaissance Construction
Москва Мельничный комбинат № 4 Шмитовский пр-д, д. 39, стр. 1 350 200 ИП Capital Group
Москва Гостинично-деловой комплекс Олимпийский пр-т 76 н/д 131,6  Кузнецкий мост девелопмент Group BIN
Москва «Империя Тауэр II» Москва-Сити, уч. 4 98 A 117,6 MosCityGroup Solvers
Офисы Москва «Газойл Сити» Намёткина ул., д. 18 35,3 A 176,3 Ташир н/д
Москва «Северное Сияние» Правды ул., д. 26 39 B+ 152,8 Lenhart Global Eastern Property Holdings
Москва «Имперский дом» Якиманский пер., д. 6 10 A 95 Capital Group UFG Real Estate
Москва «Берлинский дом» Петровка ул., д. 5 13,4 A 74,3 н/д Eastern Property Holdings
Москва «Женевский дом» Петровка ул., д. 7 16,5 A 74,3 н/д Eastern Property Holdings
Санкт-Петербург «Синоп» Синопская наб., д. 22 21 A 58 Plaza Lotus Group RWM Capital Asset Management
Ритейл Москва «River Mall» Автозаводская ул., д. 16 258 н/д 335,4 Банк Москвы Hals-development
Санкт-Петербург «River House»  Ак.  Павлова ул.,  д. 5, лит. А 30 B 55 ПСН- недвижимость Jensen Group
Склады Пермь СК «Навигатор» Промышленная ул., д. 107 14,6 н/д 6,1 Прикамье-логопарк Градиент
Земля Москва Участок земли Ленинский пр-т н/д 135 н/д Новатек
Москва Участок земли Новая Москва 54 Га 67 н/д МИЦ
Компания Москва CA Immo (16%) 368 CA Immobilien Anlagen AG O1 Group
Москва O1 Properties (26%) 340 O1 Properties ГК Ист
Москва Hals-development (42,3%) 197,3  Hals- development Банк Москвы
Москва O1 Properties (6%) 100 Centimila Goldman Sachs International
Москва Vesper (70%) 100 Vesper O1 Group
 
Обзор подготовлен специалистами компании S.A. Ricci
Материалы по теме

В 2014 году наибольшее количество инвестиций привлек сегмент МФК

Наибольшее количество инвестиций по итогам 2014 года – $1,6 млрд или 28% в общем объеме сделок – привлек сегмент многофункциональных комплексов
19.12.2014 Консультанты, управляющие Проекты МФК помогают диверсифицировать риски для крупных объемов площадей Подробнее

Обзор рынка инвестиций I полугодие 2013 г.

Коммерческая недвижимость – обзор рынка инвестиций I полугодие 2013г.
15.08.2013 Другие Банки продолжают активно поддерживать строящиеся проекты с хорошо продуманной концепцией Подробнее

Коммерческая недвижимость: обзор инвестиционного рынка за август 2011 года

Обзор инвестиционного рынка коммерческой недвижимости
07.09.2011 Другие Инвесторы проявляют интерес к объектам в Москве и Подмосковье – офисным, складским комплексам и торговым центрам Подробнее

Обзор инвестиционного рынка за февраль 2011 года

Обзор инвестиционного рынка за февраль 2011 года
09.03.2011 Другие Увеличивается активность на инвестиционном рынке коммерческой недвижимости Подробнее

Рынок коммерческой недвижимости Москвы – обзор за III квартал 2016 года

Рынок коммерческой недвижимости Москвы – обзор за III квартал 2016 года
07.12.2016 Другие Рынок офисов продолжает положительную динамику, на рынке торговой недвижимости без изменений, а спрос на склады снизился Подробнее

Обзор рынка инвестиций в коммерческую недвижимость Москвы за III квартал 2016 года

Обзор рынка инвестиций в коммерческую недвижимость Москвы за III квартал 2016 года
06.12.2016 Другие По итогам первых девяти месяцев 2016 года объем инвестиций в коммерческую недвижимость достиг $3,5 млрд, превысив таким образом суммарный результат за весь 2015 год Подробнее

Популярное

Сергей Калитов, исполнительный директор компании Zeppelin
Интервью с исполнительным директором Zeppelin Сергеем Калитовым
Сергей Калитов: «Самое перспективное, на мой взгляд, – это строить склады. Причем именно формата BTS. Это по своей сути универсальное помещение, спрос на которое будет всегда»
подождите ...
HotLog