УЧАСТВУЙТЕ В ОПРОСАХ


Результаты опроса

Обзор рынка купли-продажи коммерческой недвижимости в Москве, ноябрь 2009 г.

15.12.2009

 

Консалтинговая компания RRG в рамках еженедельного мониторинга предложения коммерческой недвижимости в Москве подвела итоги ноября 2009 г.

В ноябре на продажу было выставлено 1311 объектов коммерческой недвижимости общей площадью 2 554 тыс. кв.м. и стоимостью $10,84 млрд. Примерно такое же количество объектов с такой же суммарной площадью предлагалось и в ноябре прошлого года. Правда, осенью 2008-го, в самом начале кризиса объем предложения интенсивно возрастал: на фоне «съехавшего» практически до нуля спроса, собственники выставляли на рынок новые и новые площади в надежде получить свободные средства.

В ноябре этого года, наоборот, объем предложения на рынке коммерческой недвижимости сократился весьма ощутимо: количество и площадь объектов коммерческой недвижимости снизились на 9 и 11% соответственно. Впрочем, это следствием не стало восстановления спроса, а неготовности владельцев объектов продавать свою недвижимость ниже определенного ценового уровня.

Рынок обрел новые очертания, панических настроений уже нет, и продавцы руководствуются уже соображениями целесообразности и выгоды, а не стремлением «получить хоть что-то». Таким образом, выставив на рынок свои объекты в надежде на осеннее возрастание деловой активности и не найдя покупателей по интересной цене, часть собственников просто сняла свои объекты с продажи. Тем более, что на горизонте новогодние праздники, которые не сулят ничего, кроме потраченных впустую денег на рекламу.

При этом можно говорить о том, что к концу осени рынок окончательно пришел в стабильное состояние. Уровень средневзвешенных цен в ноябре в долларовом выражении повысился на 1% и составил 4245 $/кв.м. Однако с учетом того факта, что курс доллара в ноябре по отношению к октябрю снизился на 2%, цены в рублях снизились на 1%.

Главным результатом стабилизации можно считать продолжающуюся третий месяц некоторую активизацию спроса. Относительно высокий для кризисных времен спрос сохраняется на качественные и сбалансированные объекты как офисного, так и торгового сегмента в соответствии с сегодняшними показателями доходности и цены, а также к топовым объектам сегмента стрит-ритейл.

Однако на рынке подобных объектов представлено очень мало. В связи с этим большая часть объектов остается невостребованной, и средний срок экспонировния сохраняется на высоком уровне - около 150 дней.

В структуре предложения по общей площади значительных изменений не произошло – лидирующее положение по-прежнему занимают офисные помещения. Их доля составила 62,5%. На втором месте в структуре предложения по общей площади объектов находится сегмент производственно-складских помещений, занимающий 19,1% рынка. Доля торговых предложений составляет 12,1%. Кроме того, офисный сегмент лидирует также по доле в общей стоимости всех объектов на рыке – 71,2%. Далее следуют торговые помещения с долей 15,4%, доля ПСП – 7,3%.

Торговая недвижимость

Отдельные случаи роста цен в сегменте торговой недвижимости, на первый взгляд, в ноябре окончательно сформировались в тренд. Теперь специалисты все чаще заявляют, что все признаки ценового роста налицо.

Однако, более-менее однозначно эти признаки проявляются в только центральной части столицы. Так, количество предложения за месяц снизилось на 11% и на всей территории в пределах Садового Кольца в течение месяца продавалось всего лишь 66 (!) помещений. При этом суммарная площадь экспонируемых торговых помещений сократилась еще больше – на 16%. Это даже меньше, чем в ноябре прошлого года, когда кризис уже начался, но арендаторы еще не успели съехать в более дешевые места и активная «распродажа» еще не началась.

Изменение средневзвешенной цены торговых помещений и в долларовом и в рублевом исчислении создает впечатление, что дно пройдено и начался рост. В ноябре этот рост в долларах составил 6%, в рублях - 4%. Таким образом, в ноябре «квадрат» торговой площади предлагался в среднем за 16125$/кв.м. Однако основной рост создали структурные изменения и уменьшение средней площади объектов, и говорить формировании окончательного тренда пока рано.

«Думаю, можно надеется, что кризис для торгового сегмента центра Москвы остался позади, вернее - «падать» уже не будем - говорит генеральный директор консалтинговой компании RRG Денис Колокольников. – Как и ожидалось, «локомотивом» выхода из кризиса стал так называемый «топовый стрит-ритейл». Инвестиционный интерес к этим мы начали отмечать еще в начале лета и даже весной. Инвесторов привлекает высокая ликвидность этой категории недвижимости, а также невысокая общая стоимость, обусловленная небольшой площадью помещения. До кризиса пободные помещения на рынок практически не выходили, а те отдельные объекты, которые появлялись в экспонировании, продавались практически по любой цене. Благодаря кризису, топовый стрит-ритейл стал появляться на рынке в большем количестве и по более приемлемым ценам. Таким образом, инвесторы смогли оценить те плюсы, которые есть в любом кризисе. Но как видим по предложению, объектов стало очень мало, и возможность купить достойный за приемлемые деньги все сложнее: сегодняшние продавцы не торопятся продавать «голубые» фишки коммерческой недвижимости. Это особый сегмент рынка, и судить однозначно обо всех торговых площадях столицы, основываясь на трендах стрит-ритейла нельзя.»

За пределами Садового Кольца особого роста цен пока не наблюдается, но при стабильном положении сегмента для этого есть все предпосылки. Во-первых, по сравнению с октябрем количество предложений сократилось на 6%, общая площадь - на 13%, а средняя площадь объектов снизилась на 8%. Во-вторых, новые объекты выставляются уже по более высоким ценам. Так, цена объектов, продолживших экспонирование, осталась на прежнем уровне, в то время, как цена по остальным объектам возросла на 2%. Средневзвешенная цена пределами Садового Кольца в долларах повысилась на 1% до 4615$/кв.м. и снизилась на 1% в рублях.

И все-таки специалисты не склонны слишком оптимистично смотреть в будущее: розничный товарооборот снизился, маржа ритейлеров уменьшилась, потребительское кредитование, мягко говоря, не выгодно. Так что при всех положительных факторах, говорить о росте сегмента пока рано.

Офисная недвижимость

Для офисного сегмента кризис далеко не окончен, но определенная стабилизация наступила. Средневзвешенная цена по объектам в пределах Садового Кольца не изменилась и составила 7713$/кв.м. При этом цена объектов, продолживших экспонирование, в долларах осталась на уровне октября, а в рублях снизилась на 2%, в то время, как цена остальных объектов снизилась на 5% в рублях и на 7% в долларах. Последний факт был обусловлен появлением в ноябре экспозиций таких относительно дешевых объектов как на Цветном бульваре (7130 кв.м., 5000$/кв.м.) и на Б.Садовой ул. (4500 кв.м., 5000$/кв.м.), что свидетельствует о том, что сегмент офисов в центре еще будет предлагать площади по более-менее интересным ценам.

За пределами Садового Кольца средневзвешенная цена практически не изменилась. Рост составил 1% в долларах и -1% в рублях, цена составила 3813$/кв.м.

Объем предложения сокращается. В пределах Садового Кольца на продажу было выставлено 203 объекта общей площадью 418 тыс. кв.м. стоимостью $3,224 млрд. Общее количество предложений уменьшилось на 10%, а общая площадь – на 6%. 

Однако, специалисты склонны считать это экономией рекламных расходов в преддверии праздников, а не предвестником начала роста цен. «У офисного сегмента отсутствует такой мощный «двигатель» реализация «первичных» потребностей. – говорит Денис Колокольников. – поэтому восстановление офисного сегмента будет обусловлено исключительно состоянием компаний, развитием их бизнеса, что в конечном итоге зависит от общей экономической ситуации в стране. А генератор дохода для собственников – арендный поток - еще нестабилен, поскольку пустуют, по крайней мере, 3-4 миллиона квадратных офисных площадей всех классов».

Производственно-складские помещения и помещения свободного назначения

Учитывая, что в большинстве своем сегмент производственно-складских помещений представлен объектами «советской» постройки, в качестве инвестиционного инструмента он мало интересен. Редевелоперский потенциал в офисные объекты на данный момент также не привлекателен. Поэтому основной спрос формируют конечные пользователи.

В ноябре на продажу было выставлено 88 помещений производственно-складского назначения общей площадью 487 тыс. кв.м. и стоимостью $790 млн.

Средневзвешенная цена по объектам производственно-складского назначения осталась на прежнем уровне и составила 1621$/кв.м (в рублях снизившись на 2%). Цена по объектам, продолжившим экспонирование, снизилась на 2% в долларах, по новым же объектам возросла на 13%, что произошло, в первую очередь, за счет выставления на продажу крупного складского комплекса на Нагорном проезде (10000 кв.м., 2500$/кв.м.).

Количество объектов свободного назначения составило 227 шт., что на 8% ниже, чем в октябре. Объем предложения в денежном выражении снизился на 1% и составил $670 млн. Общая площадь предложений увеличилась на 5% до 163 тыс. кв.м.

Средневзвешенная цена по объектам свободного назначения снизилась на 5% в долларах и на 7% в рублях, в итоге составив 4104$/кв.м. Данное снижение было произошло за счет появления в ноябре таких дешевых и крупных объектов как на Студеном пр-де (6000 кв.м., 2613 $/кв.м.) и на ул. Ряжской (9630 кв.м., 1900$/кв.м.).

Кроме того, именно за счет этих объектов был зафиксирован рост средней площади на 14%.

Материалы по теме

Обзор офисов Москвы: сентябрь 2009 года

Обзор офисов Москвы
20.10.2009 Офисы Рынок офисной недвижимости Москвы нащупал дно Подробнее

Обзор рынка торговой недвижимости г. Москвы за II квартал 2009 года

Обзор рынка торговой недвижимость г.Москвы за II квартал 2009 года
20.07.2009 Торговые Объем предложения за второй квартал 2009 года увеличился на 54 000 кв. м Подробнее

Обзор складской недвижимости, 2009 год

Складская недвижимость
16.04.2009 Склады Новые тенденции на рынке складской недвижимости – складской рынок в ожидании Подробнее

Рынок коммерческой недвижимости Москвы – обзор за III квартал 2016 года

Рынок коммерческой недвижимости Москвы – обзор за III квартал 2016 года
07.12.2016 Другие Рынок офисов продолжает положительную динамику, на рынке торговой недвижимости без изменений, а спрос на склады снизился Подробнее

Обзор рынка инвестиций в коммерческую недвижимость Москвы за III квартал 2016 года

Обзор рынка инвестиций в коммерческую недвижимость Москвы за III квартал 2016 года
06.12.2016 Другие По итогам первых девяти месяцев 2016 года объем инвестиций в коммерческую недвижимость достиг $3,5 млрд, превысив таким образом суммарный результат за весь 2015 год Подробнее

Популярное

Сергей Калитов, исполнительный директор компании Zeppelin
Интервью с исполнительным директором Zeppelin Сергеем Калитовым
Сергей Калитов: «Самое перспективное, на мой взгляд, – это строить склады. Причем именно формата BTS. Это по своей сути универсальное помещение, спрос на которое будет всегда»
подождите ...
HotLog