Обзор рынка инвестиций в недвижимость России в 2013 году

На рынке инвестиций в недвижимость по-прежнему наблюдается позитивная динамика, и замедление роста экономики России не оказало влияния на активность инвесторов. Учитывая объем сделок (на стадии переговоров) в офисном и складском сегментах, можно прогнозировать на конец 2013 года объем инвестиций в недвижимость России до 8 млрд долларов США.

Продолжается рост активности в регионах России. Офисный и торговый сегменты рынка остаются в приоритете у инвесторов, на их долю пришлось 38% и 35% от общего объема с начала года. Доля складского сектора выросла до 17%, как и ожидалось. Доля иностранного капитала составила 42% от общего объема инвестиций за 9 месяцев 2013 года.

Ключевые показатели рынка инвестиций в недвижимость

Рост инвестиций в недвижимость превзошел экономическую активность. На рынке инвестиций в недвижимость по-прежнему наблюдается позитивная динамика, и замедление роста экономики России не оказало влияния на активность инвесторов. Учитывая объем сделок в офисном и складском сегментах на стадии переговоров, мы пересмотрели наш прогноз на 2013 год и повысили его с 7,5 млрд долл. США до 8 млрд. В то время как МВФ недавно пересмотрело прогноз роста ВВП России на 2013 г. до 1,5% с 3,7%, прогнозируемого в начале года.

Российский капитал продолжит доминировать на рынке, но при этом растет влияние иностранного капитала. По нашим предварительным подсчетам, доля иностранного капитала составит не меньше 30% от общего объема инвестиций за год по сравнению с 17% в 2012. Если сравнить со слабой динамикой прямых иностранных инвестиций в экономику России, то это, несомненно, положительная тенденция.

Доля региональных инвестиций в общем объеме, скользящее среднее за 12 месяцев

Изменения в налоговом кодексе повлияют на налоговую нагрузку компаний работающих с недвижимостью на территории России. Новый порядок расчета налога предполагает изменения налогооблагаемой базы с чистой балансовой стоимости на кадастровую, максимально приближенной к рыночной стоимости. Текущий подход учитывает амортизацию здания, которая приводит к очень низкой или нулевой балансовой стоимости. 

Поправки также имеют еще одну четкую цель: стимулирование приватизации и развития объектов недвижимости. Возросшие отчисления по налогу на недвижимость станут стимулом повышения качества объектов для сохранения рентабельности. Ожидается, что новый подход к расчету увеличит доходы от налогов в регионах, что в свою очередь положительно повлияет на бюджет страны, но окажется менее выгодным для владельцев крупных портфелей недвижимости, чье налоговое бремя возрастет.

Инвестиции в недвижимость по типам

Минимальные доходности в Москве

Доли инвестиций по стране происхождения

Инвестиции в 3 квартале снизились в годовом сопоставлении, тем не менее, показав за 9 месяцев небольшой рост. По итогам первых трех кварталов 2013 года российский рынок инвестиций в недвижимость показал рост активности (+1,3%) в сравнении с соответствующим периодом прошлого года, несмотря на замедление роста экономики. Общий объем вложений в недвижимость России составил 5,3 млрд долл. США, в том числе 1,5 млрд долл. были инвестированы в 3-ем квартале (снижение на 37,8% к аналогичному периоду предыдущего года).

Доли инвестиций по секторам

Доля иностранного капитала за 9 месяцев оказалась выше в два раза, чем в соответствующем периоде прошлого года. Благодаря закрытию нескольких крупных сделок с участием зарубежных инвесторов, с начала 2013 года доля иностранного капитала составила 42% против 19% в соответствующем периоде 2012 года. Аналогичный показатель в Москве достиг 46% по сравнению с 19% за аналогичный период 2012 года. В 1-3 кварталах 2013 года иностранные инвесторы стали владельцами таких высококачественных объектов в Москве, как ТЦ «Метрополис» и БЦ «Аквамарин III».

Доли инвестиций по городам, 1-3 кв. 2013 года

Интерес инвесторов был по-прежнему сосредоточен в офисном и торговом сегментах рынка: их доли в общем объеме вложений составили 38% и 35% в 1-3 кварталах 2013 года соответственно. Как мы и прогнозировали, за девять месяцев доля складов в общем объеме инвестиций увеличилась до 17% по сравнению с 10% в соответствующем периоде 2012 года.

Активность на региональных рынках увеличилась в течение 3-го квартала, составив 20% от общего объема сделок. Несмотря на то, что большая часть инвестиций по-прежнему приходится на Москву (73% от общего объема 3-го квартала 2013), мы продолжаем наблюдать рост активности в регионах. Инвестиции в «нестоличные» города составили 299 млн долл., или 20% от общего объема сделок 3-го квартала по сравнению с 13% в прошлом квартале. Закрытие крупнейшей в истории рынка региональной сделки, а именно – продажа ТЦ «Аура» в Новосибирске (около 260 млн долл.), способствовало значительному увеличению доли инвестиций в регионы.

Доли инвестиций по размеру сделок (объем)

Большие сделки (более 300 млн долл.) стали присущи российскому рынку. Размер сделок на рынке инвестиций в недвижимость уже на протяжении долгого времени сохраняется на высоком уровне – в последние три года доля сделок выше 300 млн долл. в среднем держится на уровне 50% от всего объема. Это стало возможным благодаря доступности финансирования и стабильности интереса со стороны инвесторов.

Обзор подготовлен компанией Jones Lang LaSalle