УЧАСТВУЙТЕ В ОПРОСАХ


Результаты опроса

Обзор коммерческой недвижимости Москвы за III квартал 2013 г.

26.11.2013

 

По итогам трех кварталов 2013 г. прирост качественного офисного предложения Московского региона составил порядка 503 тыс. кв. м, что выше аналогичного показателя прошлого года на 35%. При этом на долю офисов класса «А» пришлось 55% нового предложения, соответственно, доля помещений класса «В» составила 45%.

Значительная часть нового офисного предложения была введена в ЦАО (порядка 48%), на втором месте – юго-западный округ столицы (28% предложения).

Таким образом, совокупный объем качественных офисных площадей по состоянию на конец 3 квартала 2013г. составил 12,37 млн кв.м.

С учетом прироста нового предложения уровень вакантных офисных помещений класса «А» на конец сентября 2013г. составляет 10%, для класса «В» - порядка 11-12%.

Одной из заметных новостей третьего квартала стала инициатива мэрии Москвы стимулировать девелоперов быстрее выходить на строительные площадки посредством повышения арендной платы за земельный участок: чем дольше объект остается в состоянии строительства, тем выше будет ставка. Данная инициатива призвана стимулировать деятельность застройщиков и увеличить темпы строительства недвижимости.

Среди новых проектов, строительство которых было анонсировано в течение 3 квартала 2013г., можно отметить:

  • ГК «Пик» приобрела 100% акций ЗАО «Бизнес-парк Фили». На участке площадью 2,4 га на месте бывшей промышленной зоны появится МФК общей площадью 52,8 тыс. кв. м. Соинвестором проекта выступает инвестиционная девелоперская компания Central Properties.
  • УК Clever Estate завершила разработку концепции реновации территории нового БП Techno Loft, расположенного на месте бывшей промзоны в ЮВАО по адресу 3-й Угрешский пр-д, вл. 8. БП Techno Loft будет представлять собой комплекс из 13 малоэтажных зданий площадью от 200 до 2000 кв.м, этажностью от одного до трех. Предполагается паркинг на 120 машино-мест. Завершение строительства ожидается в 2015г.
  • Компания 01 Properties анонсировала строительство бизнес-центра общей площадью 27 300 кв.м по адресу: ул.Василисы Кожиной, вл.1 (ЗАО Москвы).
  • ИФК «Метрополь» продала 30 000 кв.м территории бывшего завода «Москвич» правительству столицы для создания технополиса «Москва» (управляет проектом ГУП «Стройэкспром»). Предполагается, что технополис будет способствовать развитию научно-технических и инновационных проектов в городе, предоставляя производственные и офисно-торговые площади в долгосрочную аренду.

Офисные проекты, заявленные к строительству в 3 квартале 2013 года

 

Спрос на объекты офисной недвижимости

Активность арендаторов и покупателей на рынке офисной недвижимости Московского региона в 3 квартале 2013г. оценивается на умеренно высоком уровне. Общий объем поглощения за три квартала 2013 г. составил порядка 585 000 кв.м, что выше аналогичного показателя прошлого года.

В структуре спроса на аренду офисных помещений в зависимости от класса объекта лидером является «А» класс, на долю которого пришлось более половины заявок (57%). На помещения категории «В» пришлось 24% заявок, на класс «В+» -19%.

Что касается спроса в сегменте купли-продажи, то в III квартале 2013г. также доминировали заявки на покупку помещений класса «А» (42%).

В структуре спроса на аренду качественных офисных помещений, по метражу по-прежнему наиболее популярны крупные офисные блоки. Так, в сегменте аренды наибольшим спросом пользовались офисные помещения от 500 до 1 500 кв.м (порядка 52% запросов). Лишь 6% запросов поступило на офисы мелкой нарезки, менее 200 кв.м.

В структуре спроса на покупку офисов по метражу ситуация несколько иная. Наиболее популярными являются как небольшие офисные блоки до 200 кв. м (порядка 30% заявок), так и крупные блоки площадью более 1 500 кв.м (35% заявок).

До конца 2013 г. прогнозируется:

  • Усиление тенденции децентрализации спроса;
  • Восходящий характер деловой активности участников рынка;
  • Увеличение количества сделок по предварительным договорам;
  • Увеличение количества инвестиционных сделок для последующего редевелопмента объектов коммерческой недвижимости.

Арендные ставки и цены продажи офисов

В III квартале 2013г. наблюдалась стагнация ставок аренды на офисные помещения, в некоторых случаях было зафиксировано снижение ставок. Данная тенденция обусловлена структурными изменениями и ростом нового предложения.

На конец 3 квартала 2013г. ставки аренды на качественные офисные помещения класса «А» варьировались от $550 до $1700 за кв.м в год, в классе «В+» диапазон ставок составил $300-$1500 за кв.м в год.

Ставки аренды офисных помещений класса «В-» варьировались от $200 до $1400 за кв.м в год (все ставки без учета НДС и эксплуатационных расходов).

На конец 3 квартала 2013г. средняя ставка аренды в классе «А» составляла $980, в классе «В+» $660, в классе «В-» - $550 за кв.м в год. Эксплуатационные расходы за исследуемый период составили $60–$237 за кв. м в год для помещений класса «А», для офисов класса «В+», «B-» - $50-$187.

Что касается сегмента купли-продажи, то диапазон цен здесь традиционно широкий: для офисов класса «А» цена варьируется от $4 600 до 20 500 за кв.м, класса «В+»/«B-» - $4 000 - $16 000 за кв.м.

В целом, ценовые показатели на рынке офисной недвижимости Московского региона будут оставаться стабильными. При этом, учитывая рост объема нового офисного предложения и, соответственно, увеличения уровня вакантности на рынке, можно ожидать сохранение незначительной волатильности ставок аренды в 4 квартале 2013г. - начале 2014г.

Значимые события и сделки с офисами в 3 квартале 2013 года

В течение 3 квартала 2013г. было закрыто и анонсировано несколько крупных инвестиционных сделок и перспективных приобретений на рынке офисной недвижимости:

  • Компании 01 Properties приобрела земельный участок площадью 0,41 га рядом со станцией метро «Парк Победы» под строительство бизнес-центра общей площадью 27 300 кв. м. По оценкам экспертов, инвестиции в этот проект с учетом приобретения участка могут составить $100-116 млн.
  • Также компания O1 Properties приобретает БЦ «Нахимовский, 58». Несмотря на то, что договор о
  • приобретении комплекса подписан, полностью сделка будет завершена после 100% сдачи БЦ в аренду.
  • Компания Millhouse Романа Абрамовича закрыла сделку по покупке БЦ «Белые сады» рядом со станцией метро «Белорусская». По оценкам, сумма покупки составила порядка $800 млн.
  • Владелец ТРЦ «Метрополис» (общая площадь 311 000 кв.м), компания Morgan Stanley Real Estate, приняла решение продать 20% ТРЦ американскому фонду Hines CalPERS Russia Long Term Hold Fund. Точная сумма сделки не раскрывается, однако, по заявлениям экспертов рынка, может составить порядка $225 млн.
  • Enka Holding приобрела 44% ОАО «Москва – Красные Холмы» (БЦ« Риверсайд Тауэрс», гостиница «Swissotel Красные Холмы»). Комплексы расположены по адресу: Космодамианская наб., д.52, стр. 6,13.

Некоторые из сделок с офисами III квартала 2013 года

 

Торговая недвижимость

В течение I-III кварталов 2013г. рынок профессиональной торговой недвижимости Москвы пополнился четырьмя крупными объектами. В результате совокупное предложение качественной торговой недвижимости выросло на 196 000 кв.м и составляет по итогам III квартал 2013г. 6,75 млн. кв.м общей площади (из них арендопригодная площадь – 3,39 млн кв.м).

Обеспеченность населения Москвы профессиональными торговыми центрами составила 325 кв.м на 1 000 жителей.

Что касается новых проектов, то в Москве были анонсированы такие крупные ТРЦ, как «Кунцево Плаза», общей площадью 245 000 кв.м, компании Enka (на месте бывшего торгового центра «Рамстор» на Ярцевской улице), а также торгово-развлекательный центр на Хорошевском шоссе (девелопер «ТПС-Недвижимость», общая площадь 130 000 кв.м).

Важной тенденцией является «размораживание» приостановленных в кризис проектов: стало известно о возобновлении в Одинцово строительства ТЦ, ранее принадлежавшего компании «РТМ», и торгового центра «Жук» в Жуковском. В региональных городах прирост нового предложения происходил медленнее, чем в предыдущие годы.

Однако в отношении будущих планов девелоперы сохраняют высокую активность: за I-III кварталы 2013г. в региональных городах были анонсированы более 15 крупных проектов суммарной общей площадью более 2 млн кв.м.

Торговые центры вышедшие на рынок во II квартале 2013 года

Спрос на торговые площади в III квартале 2014г.

Международные торговые операторы продолжают активно развиваться на российском рынке, причем максимальная активность наблюдается в сегменте общественного питания. Всего с начала года в Россию пришли следующие торговые сети:

  • Сети ресторанов Marugame (японские лапшичные), Johnny Rockets (американская кухня), Buddha Bar (паназиатская кухня), Quiznos (фаст-фуд), Krispy Kreme (кофейни);
  • Сеть ювелирных магазинов Trollbeads;
  • Сеть магазинов мебели и предметов интерьера Missoni Home;
  • Сеть магазинов акустических систем Harman;
  • Сеть магазинов обуви ASH;
  • Сеть магазинов детской одежды Pili Carrera;
  • Сеть магазинов сумок и аксессуаров из кожи Serapian.

Высокий спрос на качественные торговые помещения со стороны новых для российского рынка брендов, равно как и высокая активность российских сетей (прежде всего в Москве, но также и в региональных городах) способствуют сохранению минимальных значений доли вакантных площадей в востребован ных профессиональных торговых центрах и на основных торговых улицах. О планируемом в 2014г. выходе на российский рынок заявили:

  • Сеть магазинов молодежной одежды Forever21;
  • Сеть супермаркетов Eataly.

Летом стало известно о закрытии последнего магазина и ухода с российского рынка британской сети магазинов женской одежды Dorothy Perkins. В Москве функционировал один магазин данной марки (в торговом центре «Еропарк» на Рублевском шоссе и еще два – в Санкт-Петербурге и Воронеже). Бренд позиционировался в сегменте недорогой молодежной повседневной одежды, который на сегодняшний день характеризуется высокой конкуренцией как международных, так и российских сетей. С этой точки зрения наличие одного магазина в Москве нельзя признать достаточным для успешного развития бренда.

Что касается федеральных торговых сетей, то необходимо отметить несостоявшуюся сделку по слиянию сетей магазинов бытовой техники и электроники «М.Видео» и «Эльдорадо». В соответствии с заявлениями сторон, одной из причин отказа от сделки стало требование Федеральной антимонопольной службы по закрытию магазинов «Эльдорадо» в ряде регионов страны, что делало сделку менее привлекательной.

Ставки аренды на торговые помещения

По итогам III квартала 2013г. ставки аренды не претерпели существенных изменений ввиду традиционного летнего снижения деловой активности. Таким образом, прирост ставок с начала года составляет в среднем 5-7%. Активность международных и российских торговых сетей будет способствовать дальнейшему росту ставок в успешных торговых центрах с учетом замедления темпов прироста нового предложения, начавшегося в 2012 г. и сохраняющегося в 2013г.

Активное развитие будет продолжаться и в сегменте street retail: спрос на помещения на центральных торговых коридорах Москвы остается стабильно высоким. Стоит отметить, что в структуре этого спроса все большую долю занимают предприятия питания.

Уровень вакантных площадей и арендные ставки в торговых коридорах Москвы по состоянию на конец I полугодия 2013г. и в сравнении с I полугодием 2012 г.

Уровень вакантных площадей и арендные ставки в торговых коридорах Москвы  по состоянию на конец I полугодия 2013г. и в сравнении с I полугодием 2012 г.

Несмотря на летнее снижение деловой активности, для московского и региональных рынков профессиональной торговой недвижимости остается характерным появление новых анонсируемых проектов и новых форматов торговых центров; спектр представленных на российском рынке международных сетей пополняется новыми брендами.

До конца года ожидается выход ряда крупных проектов торговых центров (Good Zone, «Братеево Молл» и др.), что повлияет на средний уровень вакантны площадей в сторону повышения. Однако с учетом низких темпов прироста предложения в 2012г. и начале 2013г. можно прогнозировать, что новые торговые площади будут успешно поглощены рынком.

Обзор подготовлен специалистами компании Blackwood

Материалы по теме

Краткий обзор рынка офисной недвижимости – III квартал 2013 г.

Краткой обзор рынка офисной недвижимости - 3 квартал 2013 г.
26.12.2013 Офисы Наблюдается снижение общего объема заключаемыз сделок аренды и куплю-продажи офисов Подробнее

Краткий обзор рынка инвестиций – III кв. 2013 г.

Краткий обзор рынка инвестиций - 3 кв. 2013 г.
25.12.2013 Другие В третьем квартале 2013 года основной объем инвестиций пришелся на офисную недвижимость Подробнее

Обзор торговой недвижимости России за III квартал 2013 года

Обзор торговой недвижимости за III квартал 2013 года
24.12.2013 Торговые Продолжающийся рост товарооборота стимулирует дальнейший рост рынка торговой недвижимости России Подробнее

Обзор рынка инвестиций в коммерческую недвижимость Москвы за III квартал 2016 года

Обзор рынка инвестиций в коммерческую недвижимость Москвы за III квартал 2016 года
06.12.2016 Другие По итогам первых девяти месяцев 2016 года объем инвестиций в коммерческую недвижимость достиг $3,5 млрд, превысив таким образом суммарный результат за весь 2015 год Подробнее

Гостиничные рынки Москвы и Санкт-Петербурга: краткий обзор по итогам трех кварталов 2016 года

Обзор отелей Москвы и Санкт-Петербурга
28.10.2016 Другие 2016 год является чрезвычайно успешным для гостиничных рынков двух российских столиц, операционные показатели значительно улучшились Подробнее

Популярное

Сергей Калитов, исполнительный директор компании Zeppelin
Интервью с исполнительным директором Zeppelin Сергеем Калитовым
Сергей Калитов: «Самое перспективное, на мой взгляд, – это строить склады. Причем именно формата BTS. Это по своей сути универсальное помещение, спрос на которое будет всегда»
подождите ...
HotLog