УЧАСТВУЙТЕ В ОПРОСАХ


Результаты опроса

Коммерческая недвижимость Санкт-Петербурга – обзор за I квартал 2013 г.

19.04.2013

 

Офисная недвижимость Санкт-Петербурга

По итогам 1 кв. 2013 года общий объем рынка качественной офисной недвижимости в Санкт-Петербурге составил около 1 938 тыс. кв.м. При этом новых объектов класса А за 1 квартал введено в эксплуатацию не было. В связи с низким объемом ввода и стабилизацией спроса, уровень вакантных площадей снизился. Наблюдается рост арендных ставок, хотя в отдельных локациях зафиксировано падение ставок.

Основные показатели рынка офисной недвижимости Санкт-Петербурга, по итогам 1 кв. 2013 г.

Основные показатели рынка офисной недвижимости Санкт-Петербурга, по итогам 1 кв. 2013 г.

1) Предложение

Общий объем рынка качественной офисной недвижимости Санкт-Петербурга по итогам 1 кв. 2013 г. составил 1938 тыс. кв.м. По итогам 1 кв. 2013 г. было введено всего 15 тыс. кв.м арендопригодных офисных площадей.

Обеспеченность качественными офисными площадями жителей Санкт-Петербурга на 1 000 человек составила около 388 кв.м.

За 1 кв. 2013 г. было введено 15 тыс. кв. м в бизнес-центрах класса В+В (бизнес-центры «Интеграл» и «На маршала Говорова»). Бизнес-центров класса А в Санкт-Петербурге в 1 кв. 2013 года введено не было.

Объем качественного предложения, класс А и В, тыс. кв.м

Объем качественного предложения, класс А и В, тыс. кв.м

По итогам 1 кв. 2013 г. доля бизнес-центров класса А составляет 25% в общем объеме качественного предложения. Несмотря на то, что в 1 кв. 2013 года не было введено бизнес-центров класса А, в дальнейшем можно прогнозировать постепенное, но не очень значительное, увеличение доли бизнес-центров класса А.

Знаковые проекты БЦ Санкт-Петербурга, запланированные к вводу в 2013 гг.

Знаковые проекты БЦ Санкт-Петербурга, запланированные к вводу в 2013 гг.

До конца года должны быть открыты несколько крупных проектов, сроки ввода которых постепенно смещались. Среди таких проектов следует выделить Lider Tower – самое высокое коммерческое здание города, а также проект «Невская ратуша» - крупнейший офисный кластер класса А в центре города.

Согласно заявленным планам, в 2013 году должно быть открыто около 245 тыс. кв.м качественных офисных площадей, однако ряд проектов, как и в предыдущие годы, ввести не успеют, поэтому по прогнозам GVA Sawyer в 2013 году рынок офисной недвижимости Санкт-Петербурга увеличится на 200-210 тыс. кв.м. Большая часть новых объектов будет относиться к классу А.

На конец 1 кв. 2013 г. уровень вакантных площадей составил около 12,0% в классе А и 7,9% в классе В+/В.

В среднем по городу к концу 1 кв. 2013 г. уровень вакантных площадей в качественных бизнес-центрах составил 8,9% (выборка бизнес центров составила около 80% (по GLA) от всех бизнес-центров класса А, для класса В+/В –43%).

Уровень вакантных площадей

Уровень вакантных площадей

Количество вакантных площадей за 1 кв. 2013 г. сократилось на 3,7% в классе А и на 1,4% - в классе В+/В. Сокращение среднего уровня вакантных площадей объясняется стабильным спросом при отсутствии нового предложения. Постепенно заполняются крупные объекты, введенные в 2012 году ( например такие бизнес-центры в Московском районе около ст.м Электросила-Московские ворота, как «Собрание», «Мегапарк-2»). Достаточно высокая доля вакантных площадей в классе А формируется за счет незанятых помещений в отдельных локациях, в частности за счет незаполненности таких крупных объектов, как «Санкт-Петербург Плаза», «Сенатор 17 линия», «Сенатор Большой пр. В.О.».

В то же время, в 2013 году будет открыто несколько значимых проектов, которые существенно повлияют на рынок, поэтому по итогам года можно ожидать стабилизации вакантных площадей на уровне 13% в классе А, до 6% в классе В+/В.

Среди основных тенденций 1 кв. 2013 г. выделим:

  • Задержки с вводом объектов класса А;
  • Активизация девелоперской активности, что выразилось в заявлениях о строительстве 10 новых объектов, совокупной арендопригодной офисной площадью около 125 тыс. кв.м
  • Постепенное снижение уровня вакантных площадей.

2) Спрос

Объем чистого поглощения за 1 кв. 2013 г. на офисном рынке Санкт-Петербурга оценивается в 35-40 тыс. кв.м.

Структура спроса по востребованной площади постепенно меняется в сторону уменьшения доли запросов на небольшие помещения. В 1 кв. 2013 г. наблюдалось постепенное небольшое увеличение доли запросов на средние площади (особенно в сегменте 300-500 кв.м) за счет уменьшения доли запросов на маленькие помещения.

Структура спроса в 1 кв. 2013 г.

Структура спроса в 1 кв. 2013 г.

Примеры крупнейших сделок по аренде офисных помещений, анонсированные в 1 кв. 2013 г., приведены в таблице ниже.

Крупнейшие сделки по аренде в БЦ, анонсированные в 1 кв. 2013 г.

Крупнейшие сделки по аренде в БЦ, анонсированные в 1 кв. 2013 г.

Среди анонсированных сделок по купле-продаже бизнес-центров следует отметить покупку компанией «Империя» (сеть бизнес-центров «Сенатор») Фрунзенского универмага у «Сбербанка». Сумма пока еще не закрытой сделки оценивается в $12-13 млн.

3) Финансовые условия

Средние заявленные арендные ставки по офисным помещениям класса А на конец 1 кв. 2013 г. составили 14 890 рублей за кв. м в год (включая эксплуатационные расходы, без НДС) (+1,2% по сравнению с концом 2012 г.). Для класса В+/В средние арендные ставки за квартал увеличились на 0,9% и составили 12 120 рублей/кв.м.

Средний рост ставок сдерживается снижением ставок в отдельных локациях, в частности на Васильевском острове и Петроградской стороне. Это связано со значительным ростом предложения в 2012 году и текущими транспортными ограничениями.

По итогам 2013 года можно ожидать умеренного роста арендных ставок, на уровне 4-6% в годовом исчислении. Более высокие темпы роста можно ждать в классе А, где очень сильное влияние на рынок может оказать появление проекта «Невская Ратуша».

Средние ставки аренды для офисов класса А и В, руб./кв.м в год, с учетом эксплуатации, без НДС

Средние ставки аренды для офисов класса А и В, руб./кв.м в год, с учетом эксплуатации, без НДС

Торговая недвижимость Санкт-Петербурга

Оборот розничной торговли в Санкт-Петербурге в 1 кв. 2013 года составил 216,8 млрд рублей, что на 8,6% больше, чем за аналогичный период 2012 года. Рост оборотов розничной торговли, как и ранее, происходит за счет торговли непродовольственными товарами, тогда как обороты торговли продуктами питания достаточно стабильны. Таким образом, растет спрос именно на современные форматы торговой недвижимости в Санкт-Петербурге.

Среди событий 1 кв. 2013 года стоит отметить открытие двух проектов ХК «Адамант» («Континент на Звездной» и «Балкания NOVA»). В некоторых районах наблюдается локальное насыщение рынка, отметим, например, крайне высокую конкуренцию торговых комплексов во Фрунзенском районе.

Основные показатели рынка торговой недвижимости Санкт-Петербурга, по итогам 1 кв. 2013 г.

Основные показатели рынка торговой недвижимости Санкт-Петербурга, по итогам 1 кв. 2013 г.

1) Предложение

Общее предложение качественных торговых (арендопригодных) площадей в Санкт-Петербурге по итогам 1 кв. 2013 г. составило 3 548 тыс. кв.м.

Обеспеченность качественными торговыми площадями в Санкт-Петербурге с вводом крупных торговых комплексов превысила показатель в 700 кв.м на 1 000 жителей и составила на конец 1 кв. 2013 года 709 кв.м GLA на 1 000 жителей.

По итогам 1 кв. 2013 г. в Санкт-Петербурге было введено 103,8 тыс. кв.м торговых площадей (GLA) за счет двух проектов ХК «Адамант». Были открыты ТК «Континент на Звездной» и 2-я очередь ТРК «Балкания NOVA». Кроме того, следует отметить полноценное открытие торговой галереи в ТРК «Континент на Бухарестской», ввод в эксплуатацию которого произошел в конце 2013 года.

Динамика объема качественного предложения в 2008-2013 гг., GLA, тыс. кв.м

Динамика объема качественного предложения в 2008-2013 гг., GLA, тыс. кв.м

Согласно планам девелоперов, объем ввода в 2013 году сохранится на уровне 2012 года и должен составить около 270 тыс. кв.м арендопригодных торговых площадей. Одним из наиболее знаковых событий будет намеченный на 3 кв. 2013 г. ввод первого торгового центра регионального масштаба в Красносельском районе – ТРЦ «Жемчужная Плаза». Помимо этого отметим ожидаемое открытие еще одного проекта от компании «Адамант» («Заневский каскад III»), а также двух проектов компании Fort Group («5 озер» и «Лондон Молл»).

Знаковые проекты ТЦ Санкт-Петербурга, 2013 г.

Знаковые проекты ТЦ Санкт-Петербурга, 2013 г.

Среди тенденций и событий 2012 г. следует выделить следующие:

  • Локальное насыщение рынка торговых площадей в отдельных районах. В частности в связи с открытием в 2012 г. – 1 кв. 2013 г. крупных торговых комплексов во Фрунзенском районе (ТРК «РИО», «Международный», «Континент на Бухарестской»), резко усилилась конкуренция в этой зоне.
  • Децентрализация рынка. После открытия в 2009 году комплексов на пл. Восстания, свободных площадок под крупноформатную торговлю в центре города почти не осталось. В результате, новые комплексы открываются за пределами центральной части города.
  • Открытие торговых комплексов в непосредственной близости от станций метрополитена. И «Континент на Звездной» и «Балкания NOVA» расположены в непосредственной близости от ст. метро.

Уровень вакантных площадей в среднем по рынку за 1 кв. 2013 г. увеличился с 7-8%  до 8-9% к концу квартала. Это увеличение связано со значительным количеством вакантных площадей в крупных объектах, преимущественно открывшихся в 2012 – 1 кв.2013 гг.

В частности, к объектам с высоким уровнем вакантных площадей относятся ТРК «Питерленд», ТК «Космос», ТРЦ «РИО», «Балкания NOVA» и некоторые другие. В то же время, в давно действующих объектах, расположенных вблизи станций метрополитена или в спальных районах, уровень вакантных площадей редко превышает 1-2%.

В 2013 году уровень вакантных площадей согласно прогнозам GVA Sawyer будет постепенно уменьшаться до 5-6%, растущий спрос будет компенсироваться вводом новых качественных площадей.

2) Спрос

Чистое поглощение торговых площадей в 1 кв. 2013 года оценивается в 60 тыс. кв. м GLA.

Среди основных тенденций спроса, проявившихся в 1 кв. 2013 года следует выделить следующие:

  • Развитие развлекательной составляющей в торгово-развлекательных центрах. Открылся каток ICE PARK в составе 2-й очереди «Балкания NOVA», сеть кинотеатров «Мираж Синема» стала якорным арендатором в будущем ТРЦ «Монпансье», «Формула кино» - в ТРК «Европолис». Объявлено о то, что сетевой интерактивный тематический парк для детей «Минополис» станет якорным арендатором развлекательной составляющей ТРК «Европолис», развлекательный центр Wonder land – в ТРК «Континент на Бухаресткой», заявлено о планируемом открытие второго «Кидбурга» в Санкт-Петербурге.
  • Продолжается достаточно активное развитие операторов на рынке общественного питания. В частности, ресторан-пивоварня Maximilian Brauhaus Hall площадью 2000 кв.м открылась в ТРК «Балкания NOVA», компания «Суши Сити» объявила о планах по серьезному расширению в формате «to go», новые точки планируют открыть такие сети, как Cinnabon, Any Pasta.
  • Происходит сближение форматов офф-лайн и он-лайн торговли: гипермаркет электроники и бытовой техники Elhaus.ru открыл очередной пункт выдачи заказов в ТРК «Вояж», открыт магазин «Ситилинк» в ТК «Космос»;
  • Продолжается развитие продуктовых супермаркетов. В частности, гипермаркет Prisma стала якорным арендатором в будущих ТРК «Монпасье» и ТРК «Европолис».

Сделок купли-продажи торговых комплексов в 1 кв. 2013 года не зафиксировано.

3) Финансовые условия

В 1 кв. 2013 г. арендные ставки были стабильны.

К наиболее часто встречающимся изменениям в условиях уже действующих или согласуемых договоров аренды можно отнести следующие моменты:

  • На сегодняшний день банковская гарантия, как одно из обеспечений обязательств, встречается все реже, в основном арендаторы платят обеспечительный платеж от одного месяца и более, как правило, это зависит от арендуемой площади.
  • Все реже арендаторы настаивают на расчете ставки, исходя из процента от оборота. Большое количество договоров на проценте от оборота было подписано именно в кризис, т.к. арендаторы были не готовы подписываться на какие-либо фиксированные условия в нестабильный финансовый период. В посткризисное время многие собственники также стали применять в договорах такой взаиморасчет, т.к. фиксированные ставки были слишком низкие, а сумма от процента от оборота была большей или меньшей в разные периоды. Способ расчета определяется на переговорах, исходя из различных условий.

В 2013 году ожидается умеренный рост арендных ставок, который в годовом выражении составит 7-10%.

Диапазон ставок аренды для операторов торговых центров Санкт-Петербурга, по итогам 1 кв. 2013г.

Диапазон ставок аренды для операторов торговых центров Санкт-Петербурга, по итогам 1 кв. 2013г.

Обзор подготовлен компанией GVA Sawyer

Материалы по теме

Cкладская недвижимость Санкт-Петербурга: обзор за III кв. 2013 г.

Cкладская недвижимость Санкт-Петербурга: обзор за III кв. 2013г.
18.12.2013 Склады Дефицит предложения высококачественных складских площадей приводит к росту числа проектов build-to-suit Подробнее

Бизнес центры Санкт-Петербурга

БЦ в СПб
10.12.2012 Статьи В настоящее время на рынке офисов СПб – брендинговое бескультурье Подробнее

Крупнейшие моллы и ТЦ Санкт-Петербурга

Крупнейшие моллы и ТЦ Санкт-Петербурга
13.09.2011 Статьи Рынок торговых центров Санкт-Петербурга консолидирован в большей степени, чем рынок ТЦ Москвы Подробнее

Гостиничные рынки Москвы и Санкт-Петербурга: краткий обзор по итогам трех кварталов 2016 года

Обзор отелей Москвы и Санкт-Петербурга
28.10.2016 Другие 2016 год является чрезвычайно успешным для гостиничных рынков двух российских столиц, операционные показатели значительно улучшились Подробнее

Исследование рынка ЗПИФ недвижимости: особенности, тенденции и перспективы развития

Исследование рынка ЗПИФ недвижимости: особенности, тенденции и перспективы развития
28.10.2016 Другие Согласно выводам аналитиков, несмотря на экономический кризис ЗПИФН сохранили уверенное положение на рынке Подробнее

Популярное

Ольга Штода, директор по управлению компании BlackStone Keeping Company
Проактивная эксплуатация коммерческой недвижимости как антикризисная мера
О преимуществах методики, особенностях и перспективах использования в качестве антикризисной меры, рассказала директор по управлению компании BlackStone Keeping Company Ольга Штода
подождите ...
HotLog