УЧАСТВУЙТЕ В ОПРОСАХ


Результаты опроса

Обзор гостиничного рынка России: привлечение операторов

29.05.2013

 

При создании гостиничного проекта возникает вопрос, следует ли привлекать в проект гостиничного оператора, покупать ли франшизу или заниматься развитием гостиницы самостоятельно.

На текущий момент на российском рынке работает более 15 гостиничных операторов, их количество ежегодно растет, регулярно появляется информация о планах по выходу на российский рынок новых гостиничных сетей.

На диаграмме ниже представлена градация гостиничных операторов по объему номерного фонда, находящегося под их управлением в России. 


Градация гостиничных операторов (международных и российских) по объему номерного фонда, находящегося в управлении в России

Градация гостиничных операторов (международных и российских) по объему номерного фонда, находящегося в управлении в России

 
Анализ данных показывает, что лидерами среди международных операторов по объему номерного фонда в управлении в России являются: Carlson Rezidor, InterContinental, Marriott и Accor.

На диаграмме ниже представлены наиболее распространенные гостиничные бренды, работающие на российском рынке (цветовая гамма приведена в соответствии с первой диаграммой). 

Градация гостиничных брендов (международных и российских) по объему предложения на гостиничном рынке в России, по вертикальной оси – объем номерного фонда в управлении, подписи столбцов – количество отелей в управлении.

Градация гостиничных брендов (международных и российских) по объему предложения на гостиничном рынке в России, по вертикальной оси – объем номерного фонда в управлении, подписи столбцов – количество отелей в управлении

 
Анализ диаграммы показывает, что наиболее популярными международными гостиничными брендами и по количеству отелей и по объему номерного фонда являются: Park Inn, Radisson, Holliday Inn, Ibis и Courtyard by Marriott.

Основные достоинства привлечения в гостиничный проект оператора перечислены в таблице ниже. 


Преимущества привлечения в гостиничный проект профессионального оператора

 Ценность бренда Ценность управления
 ― признание бренда;
 ― постоянные клиенты;
 ― единая система бронирования;
 ― стандарты дизайна и  функционирования.
― опыт международного управления;
― профессиональная команда управления, постоянные тренинги и развитие персонала;
― защита и поддержка собственности;
― системы охраны и безопасности;
― единая система бухгалтерии;
― разработка бюджета и финансирования.

 
При привлечении профессиональной управляющей компании получается более быстрое завоевывание рынка, более эффективное функционирование отеля, что, в конечном счете, сказывается на увеличении прибыли. Кроме того, инвестору не надо думать, как управлять отелем, где взять персонал и т.п. Этими вопросами будет заниматься УК.

Из минусов, с точки зрения инвестора, можно назвать только расходы на управляющую компанию: в среднем 3-5% от валового дохода и 10% от валовой прибыли. В случае франшизы: 2-5% от валового дохода от номеров (ВНД), Гарантия или паушальный взнос - $20 000 – $100 000.

Паушальный взнос - это стоимость вступления во франчайзинговую систему. Он выплачивается гостиничному оператору однократно, по результатам подписания договора, величина его фиксирована и зависит от прогнозируемого экономического эффекта.

Франчайзинг. Стратегия франчайзинга является комбинацией независимого управления и по контракту, когда владелец гостиницы оставляет за собой управление и право хозяйственной деятельности, но осуществляет ее в строгом соответствии с методами и технологическими требованиями выбранной гостиничной цепи. Как правило, все крупные международные гостиничные операторы продают франшизу только тем компаниям, в управлении которых они уверены, т.е. компаниям второй категории. Вновь созданной или малоизвестной на рынке компании во франшизе международного бренда будет отказано. Таким образом, в случае выбора управления по франшизе заключаются два типа договора: 1. Договор франчайзинга с правообладателем бренда; 2. Договор на управление с компанией второй категории.

Прямое управление. Данная форма управления предусматривает на основании договора франшизы передачу владельцем полное управление гостиницей оператору. Важнейшим условием заключения контракта на управление является соответствие гостиницы технологическим стандартам выбираемой гостиничной цепи. Соблюдение стандартов гостиничного оператора в случае прямого управления более жесткие, нежели по франшизе.

Кроме того, при любой форме привлечения УК взимается вознаграждение за маркетинг:

  • маркетинговые мероприятия и бронирования – 1-3% от ВНД
  • глобальная система бронирования – $9-10/номер в месяц

Обычно перед открытием отеля оформляется договор на техническое сопровождение, когда УК дает свои стандарты для будущего отеля и контролирует их выполнение при строительстве и/или оснащении гостиницы. Стоимость такого договора составляет $1000-1500 за каждый номер.

Гостиничные управляющие компании делятся на две категории. В первую категорию входят компании, которые контролируют ежедневную операционную деятельность гостиницы, а также предоставляют принадлежность к бренду. Во вторую категорию управляющих компаний входят операторы, которые только ведут ежедневную операционную деятельность гостиницы. Эти компании не предоставляют принадлежности к бренду и часто работают по франшизе от других брендов. Например, компания Interstate Hotels или Sophos.

В таблице ниже представлены некоторые преимущества и недостатки управляющих компаний обеих категорий. Окончательный выбор зависит от наибольшей выгоды для собственника.

Преимущества и недостатки работы с управляющими компаниями первой и второй категорий

 

  Управляющая компания первой категории Управлющая компания второй категории
 Преимущества – Обычно дешевле, так как не нужна дополнительная франшиза.
– Совмещает управление и владение брендом, что упрощает структуру управления.
– Более вероятно согласие на управление гостиницами с малым номерным фондом и с иными отклонениями от стандартных требований бренда (высота потолка, ширина коридора и др.).
– Более гибкий подход по отношению к владельцу.
 Недостатки – Иногда не берут в управление гостиницы с малым номерным фондом. – Бывает дороже, так как нужна дополнительная франшиза. Однако компании второй категории, которые уже имеют опыт управления несколькими отелями по франшизе оператора первой категории, предлагают льготные условия обслуживания за счет корректировки условий договора франшизы и договора на управление по договоренности с правообладателем бренда.
– Компания иногда считается более рискованной.
– Более длительный срок договора на управление.
– Более жесткие требования к условиям соблюдения основных параметров бренда.

 
В целом, в том случае, если собственник отеля принимает решение о реконструкции существующего здания гостиницы, а не о строительстве нового здания, рекомендовано привлечение компании второй категории. Привлечение компании второй категории также целесообразно, если правообладатель бренда не предлагает условия прямого управления, а только франшизу. В остальных случаях прямое управление более выгодно для собственника.

Обзор подготовлен компанией GVA Sawyer

Материалы по теме

Гостиницы Москвы – обзор рынка 2012-2013 гг.

Гостиницы Москвы – обзор рынка 2012-2013гг.
30.05.2013 Другие За 2012 г. в Москве было введено наименьшее количество номеров за последние 5 лет Подробнее

Строительство гостиниц в приоритете

Строительство гостиниц в приоритете
17.05.2012 Москва В Москве будут строить гостиничную и социальную недвижимость Подробнее

Обзор гостиничного рынка Москвы: первое полугодие 2011 г.

Обзор гостиничного рынка Москвы
22.06.2011 Другие Первое полугодие 2011 года было отмечено рядом инвестиционных сделок в сегменте гостиничной недвижимости Москвы на общую сумму около $800 млн Подробнее

Обзор гостиничного рынка России в 2011 году

Гостиничные сети
05.05.2011 Другие Динамика и перспективы развития качественных гостиничных проектов в России Подробнее

Обзор гостиничного рынка Москвы за 2006 год

Обзор гостиничного рынка Москвы за 2006 год
27.04.2007 Другие Российские и иностранные инвесторы все чаще вкладывают средства в перспективные гостиничные проекты Подробнее

Гостиничные рынки Москвы и Санкт-Петербурга: краткий обзор по итогам трех кварталов 2016 года

Обзор отелей Москвы и Санкт-Петербурга
28.10.2016 Другие 2016 год является чрезвычайно успешным для гостиничных рынков двух российских столиц, операционные показатели значительно улучшились Подробнее

Исследование рынка ЗПИФ недвижимости: особенности, тенденции и перспективы развития

Исследование рынка ЗПИФ недвижимости: особенности, тенденции и перспективы развития
28.10.2016 Другие Согласно выводам аналитиков, несмотря на экономический кризис ЗПИФН сохранили уверенное положение на рынке Подробнее

Популярное

Ольга Штода, директор по управлению компании BlackStone Keeping Company
Проактивная эксплуатация коммерческой недвижимости как антикризисная мера
О преимуществах методики, особенностях и перспективах использования в качестве антикризисной меры, рассказала директор по управлению компании BlackStone Keeping Company Ольга Штода
подождите ...
HotLog