УЧАСТВУЙТЕ В ОПРОСАХ


Результаты опроса

Многофункциональные комплексы в регионах России – обзор, апрель 2012 год

20.04.2012

 

Согласно данным Urban Land Institute (ULI, США), многофункциональные комплексы (МФК, mixed-use developments) включают в себя три и более значимых доходных функции (такие как торговля, , жилье, гостиница, развлечения /культурные учреждения / рекреации, выставочные площади, склады), которые являются в проекте взаимоподдерживающими, обеспечивают более эффективное использование земельного участка.

На сегодняшний день до сих пор нет четкого определения МФК среди участников рынка недвижимости, так достаточно часто к МФК относят и двухфункциональные комплексы (имеющие две основные доходные функции). В данном исследовании будут рассмотрены только знаковые проекты МФК, имеющие три или более значимые доходные функции.

Города-миллионеры или города «миллионники» — группа городов на территории Российской Федерации, численность населения в административно-территориальных границах которых превышает 1 млн. человек. Города «мультимиллионеры» (Москва и Санкт-Петербург) рассмотрены в данном исследовании только в сравнении по основным показателям рынка.

Всего в России по данным на 2011 год насчитывалось 12 городов, численность населения которых превышает 1 млн человек. При этом лишь в Москве и Санкт-Петербурге число жителей выше, чем 1,5 млн человек.

Предложение МФК в регионах РФ

Среди региональных городов Российской Федерации, население которых превышает 1 млн человек, самым обеспеченным многофункциональной недвижимостью является Омск, большой объем предложения в этом городе представлен двумя комплексами, а именно: МФК «Континент» (206 тыс. кв.м, в составе которого торговая составляющая – 77,6%, офисная – 12%, гостиничная – 5,8%, выставочная – 4,6% от общей площади комплекса) и МФК «Миллениум» (72 тыс. кв.м, где офисы занимают 12%, торговля – 21%, – 16,6% и развлечения – 3,5%).

Для сравнения, объем предложения МФК в Москве более 1,6 млн. кв.м, в городе функционируют 13 МФК. Общее количество проектов МФК в исследуемых городах-миллионниках (за исключением Москвы и Санкт-Петербурга) – 14 комплексов.

На момент проведения исследования лишь в Нижнем Новгороде не было построено ни одного проекта МФК.

Численность населения в «городах-миллиониках» РФ, обеспеченность многофункциональными площадями (GВA) на 1 000 жителей 

Численность населения в «городах-миллиониках» РФ, обеспеченность многофункциональными площадями (GВA)  на 1000 жителей


Обеспеченность площадями в многофункциональных комплексах (GBA) на тысячу жителей, апрель 2012г. 

Обеспеченность площадями в многофункциональных комплексах (GBA) на тысячу жителей, апрель 2012г.

 
Знаковые проекты МФК в «городах-миллионниках» 

Название Местоположение Доминирующая функция Девелопер / Собственник Год постройки Статус объекта
Новосибирск
МФК «Сан Сити» площадь им. Карла Маркса, 7 торговая ООО «Учет»  2011  Действующий
МФК «Аврора» Коммунистическая ул. гостиничная ГК «Система»  2013-2015  Проектируемый
Екатеринбург
Антей 1-я очередь Красноармейская ул., д.10 офисная Бизнесмен Андрей Гавриловский  2004  Действующий
Антей 2-я очередь Красноармейская ул., д.10 офисная Бизнесмен Андрей Гавриловский  2006  Действующий
«Высоцкий», Антей 3-я очередь Малышева ул, 53 офисная Бизнесмен Андрей Гавриловский и ОАО УБРиР – 20 этажей  2011  Действующий
МФК «Европейский» («Призма») Челюскинцев ул./Стрелочников ул. торговая ТВЦ Европейский 2 кв. 2012 – ввод ТРЦ,
ввод БЦ с гостиничным комплексом – конец 2012-2013 гг.
 Строящийся
Мультимодальный транспортно-пересадочный узел с отелем, офисами и ТРЦ М. «Ботаническая» Н.д. PRED Group  Н.д.  Проектируемый
МФК 8 Марта ул., 162 торговая Инвестиционная компания RED  Н.д.  На стадии поиска инвестора
Нижний Новгород
«Центр международной торговли» Пересечение Октябрьского бульвара, ул. Варварская/Ковалихинская офисная ООО «ЦМТ 1», ООО «Управляющая компания Региональный ЦМТ» Строительство не началось, реализована 1-я очередь проекта БЦ  Строящийся
МФК (2 очередь «ТЦ Республика») Литвинова ул. Н.д. ГК «Столица Нижний»  Н.д.  Проектируемый
МФК в районе Гребного канала Н.д. ГК «Столица Нижний»  Н.д.  Проектируемый
Самара
МФК «Капитал Haus» Л.Толстого ул./Буянова ул офисная ранее ОАО «Первобанк», сейчас продан местному депутату Олегу Борисову  2008  Действующий
МФК «Кловер плаза» Ново-Садовая ул. Н.д. «РГС Недвижимость»  Н.д.  Проектируемый
Омск          
МФК «Миллениум» Фрунзе ул, д. 1 офисная Холдинговая группа предприятий «Миллениум»  2010  Действующий
МФК «Континент» 70 лет Октября ул., 25/1 торговая ЗАО ТЦ «Континент»    Действующий
МФК «Каскад» Маркса пр.,24 офисная компания «АСК»  2005  Действующий
МФК «Миллениум» (2-3 очередь) Фрунзе ул, д. 1 Н.д. Холдинговая группа предприятий «Миллениум»  Н.д. Проектируемый, поиск инвесторов
Казань
Korston Hotel & Mall Kazan Ершова ул., 1А торговая Korston Group  2006  Действующий
МФК «Кловер Плаза» Щербаковский пер.7 жилая ХК «Кловер Групп», Застройщик: ООО «Мегаполис»  2013-2014  Идет строительство 1-й очереди объекта - жилого дома
МФК «Олимп» Р.Зорге ул., 66. жилая ООО «Олимп» Жилье - 2 кв. 2013,  Строящийся
ТРК - 4 кв. 2012
Kazan Rivier Tower правобережье Казанки жилая ГК«Партнерз-Девелопмент»  2014-2015  Проектируемый
Челябинск
МФК «Бизнес-дом Спиридонов» Ленина пр. офисная БД«Спиридонов»  2000  Действующий
МФК «Челябинск Сити» Кирова ул., 159 офисная ООО ПКО «ЧелСИ»  2007  Действующий
Ростов-на-Дону
КВЦ «ВертолЭкспо» М. Нагибина пр., 30 выставочная ОАО «ТВЦ Роствертол»  1998  Действующий
Уфа
«Конгресс Холл» Заки Валиди ул., 2 Культуно-развлекательная Заказчик: Министерство культуры и национальной политики РБ  2007  Действующий
Clover Plaza Исторический центр города Н.д. «Кловер Групп»  2014  Проектируемый
Волгоград
«Волгоград-Сити» Рокоссовского ул, 62 офисная ООО «ИнвестСтрой»  2010  Действующий

 

На момент проведения исследования (март-апрель 2012г.) в исследуемых городах действуют 14 МФК, из них в 9 комплексах доминирует офисная составляющая, в 3-х – торговая, в двух других культурно-развлекательная.

Сегодня ситуация начинает меняться – в большинстве проектов преобладает жилая составляющая, а именно: в двух из четырех проектов (МФК «Олимп», где жилье занимает 29% от общей площади проекта и МФК «Кловер плаза» (проект «разморожен» в 2011 г, сейчас ведется строительство 1-й очереди проекта – жилого дома, при этом жилая функция будет составлять 41%). Оба проекта расположены в Казани.

В 2011 г. в исследуемых городах было введено 207000 кв.м. площадей в .

Это МФК «Высоцкий» (117 тыс. кв.м) в Екатеринбурге – самый высокий многофункциональный комплекс в Урало-Сибирском и Центрально-Азиатском регионах. Второй проект, введенный в эксплуатацию в 2011 г. - МФК «Сан Сити» (90 тыс. кв.м) в Новосибирске.

В 2012 г. планируется к вводу МФК «Европейский» (Призма) в Екатеринбурге, срок ввода торгово-развлекательной составляющей был перенесен с 2011 на май 2012 г., офисная часть проекта планируется к вводу в 2012 г. В 4 кв. 2012 г. планируется к вводу торгово-развлекательная часть проекта МФК «Олимп» в Казани. Жилые площади буду вводиться в 2013 г. В составе комплекса также будут расположены гостиничная и офисная функции.

Таким образом, строительство МФК ведется в 3-х исследуемых городах, а именно: в Казани (150 тыс. кв.м), Екатеринбурге (105 тыс. кв.м) и Новосибирске (75 тыс. кв.м).

Среди основных тенденций развития МФК в региональных городах 2011-2012 гг. отметим:

  • перенос сроков строительства;
  • пофазовый ввод в эксплуатацию объектов;
  • увеличение доли жилой функции в будущих проектах.

Спрос на МФК и финансовые условия

В городах с относительно развитым рынком МФК, таких как Москва и Санкт-Петербург, на площади в МФК не отличаются от ставок на аналогичные площади в самостоятельных проектах.

В региональных городах, где проекты МФК единичны, как правило, это знаковые объекты, порой единственные высокого класса и уникального сервиса среди остальных объектов города. Поэтому цены на площади в таких комплексах могут быть выше в сравнении с монофункциональными объектами.

В региональных городах в период кризиса наблюдалось снижение спроса на офисную недвижимость, что отразилось на качественной структуре МФК, так ни в одном из строящихся и проектируемом МФК офисная функция не является доминирующий. Аккумуляция потребности в новых площадях будет происходить постепенно. Рынок будет дольше отходить от кризиса, чем рынок Москвы, в первую очередь потому, что инвесторы вначале будут вкладывать деньги в Московский рынок, менее рискованный, чем региональные.

Первым восстанавливается рынок жилой недвижимости, этим объясняется большее количество проектов с доминирующей жилой функцией.

Учитывая, что рынок недвижимости регионов будет отходить от кризиса дольше, чем рынок недвижимости Москвы в среднем на 2-3 года, бум строительства МФК в регионах мы будем наблюдать ещё не скоро по двум основным причинам. Во-первых, трудности с привлечением инвестора в крупномасштабный региональный проект. Во-вторых, необходимо учитывать, что емкость рынка недвижимости во многих городах, ещё до кризиса, была явно переоценена, поэтому требуется время для восстановления и роста рынка, хотя перспективы у этого формата в регионах есть.

Обзор подготовлен специалистами компании GVA Sawyer

Материалы по теме

Обзор ключевых событий на рынке торговой недвижимости России в 2012 году

Итоги 2012 года на рынке торговой недвижимости
25.12.2012 Торговые Уходящий год был отмечен низкими темпами ввода новых торговых центров в Москве Подробнее

Крупнейшие сделки с офисами 2012 года

Офисы в Москве - крупнейшие сделки
24.12.2012 Аренда Децентрализация на рынке офисной недвижимости Москвы продолжится и в 2013 году Подробнее

Итоги 2012 года на рынке инвестиций в недвижимость

Итоги 2012 года на рынке инвестиций в недвижимость
24.12.2012 Другие Структура распределения инвестиций по сегментам не претерпела существенных изменений Подробнее

Коммерческая недвижимость: итоги III квартала 2012 года

Коммерческая недвижимость: итоги III квартала 2012 года
13.11.2012 Другие Цены на рынке продажи практически во всех сегментах снизились, на рынке аренды – практически не изменились Подробнее

Новые торговые центры в 2012 году

Новые торговые центры в 2012 году
14.02.2012 Москва Основные тенденции развития сегмента ТЦ Москвы Подробнее

Гостиничные рынки Москвы и Санкт-Петербурга: краткий обзор по итогам трех кварталов 2016 года

Обзор отелей Москвы и Санкт-Петербурга
28.10.2016 Другие 2016 год является чрезвычайно успешным для гостиничных рынков двух российских столиц, операционные показатели значительно улучшились Подробнее

Исследование рынка ЗПИФ недвижимости: особенности, тенденции и перспективы развития

Исследование рынка ЗПИФ недвижимости: особенности, тенденции и перспективы развития
28.10.2016 Другие Согласно выводам аналитиков, несмотря на экономический кризис ЗПИФН сохранили уверенное положение на рынке Подробнее

Популярное

Ольга Штода, директор по управлению компании BlackStone Keeping Company
Проактивная эксплуатация коммерческой недвижимости как антикризисная мера
О преимуществах методики, особенностях и перспективах использования в качестве антикризисной меры, рассказала директор по управлению компании BlackStone Keeping Company Ольга Штода
подождите ...
HotLog