УЧАСТВУЙТЕ В ОПРОСАХ


Результаты опроса

Многофункциональные комплексы в регионах России – обзор, апрель 2012 год

20.04.2012

 

Согласно данным Urban Land Institute (ULI, США), многофункциональные комплексы (МФК, mixed-use developments) включают в себя три и более значимых доходных функции (такие как торговля, , жилье, гостиница, развлечения /культурные учреждения / рекреации, выставочные площади, склады), которые являются в проекте взаимоподдерживающими, обеспечивают более эффективное использование земельного участка.

На сегодняшний день до сих пор нет четкого определения МФК среди участников рынка недвижимости, так достаточно часто к МФК относят и двухфункциональные комплексы (имеющие две основные доходные функции). В данном исследовании будут рассмотрены только знаковые проекты МФК, имеющие три или более значимые доходные функции.

Города-миллионеры или города «миллионники» — группа городов на территории Российской Федерации, численность населения в административно-территориальных границах которых превышает 1 млн. человек. Города «мультимиллионеры» (Москва и Санкт-Петербург) рассмотрены в данном исследовании только в сравнении по основным показателям рынка.

Всего в России по данным на 2011 год насчитывалось 12 городов, численность населения которых превышает 1 млн человек. При этом лишь в Москве и Санкт-Петербурге число жителей выше, чем 1,5 млн человек.

Предложение МФК в регионах РФ

Среди региональных городов Российской Федерации, население которых превышает 1 млн человек, самым обеспеченным многофункциональной недвижимостью является Омск, большой объем предложения в этом городе представлен двумя комплексами, а именно: МФК «Континент» (206 тыс. кв.м, в составе которого торговая составляющая – 77,6%, офисная – 12%, гостиничная – 5,8%, выставочная – 4,6% от общей площади комплекса) и МФК «Миллениум» (72 тыс. кв.м, где офисы занимают 12%, торговля – 21%, – 16,6% и развлечения – 3,5%).

Для сравнения, объем предложения МФК в Москве более 1,6 млн. кв.м, в городе функционируют 13 МФК. Общее количество проектов МФК в исследуемых городах-миллионниках (за исключением Москвы и Санкт-Петербурга) – 14 комплексов.

На момент проведения исследования лишь в Нижнем Новгороде не было построено ни одного проекта МФК.

Численность населения в «городах-миллиониках» РФ, обеспеченность многофункциональными площадями (GВA) на 1 000 жителей 

Численность населения в «городах-миллиониках» РФ, обеспеченность многофункциональными площадями (GВA)  на 1000 жителей


Обеспеченность площадями в многофункциональных комплексах (GBA) на тысячу жителей, апрель 2012г. 

Обеспеченность площадями в многофункциональных комплексах (GBA) на тысячу жителей, апрель 2012г.

 
Знаковые проекты МФК в «городах-миллионниках» 

Название Местоположение Доминирующая функция Девелопер / Собственник Год постройки Статус объекта
Новосибирск
МФК «Сан Сити» площадь им. Карла Маркса, 7 торговая ООО «Учет»  2011  Действующий
МФК «Аврора» Коммунистическая ул. гостиничная ГК «Система»  2013-2015  Проектируемый
Екатеринбург
Антей 1-я очередь Красноармейская ул., д.10 офисная Бизнесмен Андрей Гавриловский  2004  Действующий
Антей 2-я очередь Красноармейская ул., д.10 офисная Бизнесмен Андрей Гавриловский  2006  Действующий
«Высоцкий», Антей 3-я очередь Малышева ул, 53 офисная Бизнесмен Андрей Гавриловский и ОАО УБРиР – 20 этажей  2011  Действующий
МФК «Европейский» («Призма») Челюскинцев ул./Стрелочников ул. торговая ТВЦ Европейский 2 кв. 2012 – ввод ТРЦ,
ввод БЦ с гостиничным комплексом – конец 2012-2013 гг.
 Строящийся
Мультимодальный транспортно-пересадочный узел с отелем, офисами и ТРЦ М. «Ботаническая» Н.д. PRED Group  Н.д.  Проектируемый
МФК 8 Марта ул., 162 торговая Инвестиционная компания RED  Н.д.  На стадии поиска инвестора
Нижний Новгород
«Центр международной торговли» Пересечение Октябрьского бульвара, ул. Варварская/Ковалихинская офисная ООО «ЦМТ 1», ООО «Управляющая компания Региональный ЦМТ» Строительство не началось, реализована 1-я очередь проекта БЦ  Строящийся
МФК (2 очередь «ТЦ Республика») Литвинова ул. Н.д. ГК «Столица Нижний»  Н.д.  Проектируемый
МФК в районе Гребного канала Н.д. ГК «Столица Нижний»  Н.д.  Проектируемый
Самара
МФК «Капитал Haus» Л.Толстого ул./Буянова ул офисная ранее ОАО «Первобанк», сейчас продан местному депутату Олегу Борисову  2008  Действующий
МФК «Кловер плаза» Ново-Садовая ул. Н.д. «РГС Недвижимость»  Н.д.  Проектируемый
Омск          
МФК «Миллениум» Фрунзе ул, д. 1 офисная Холдинговая группа предприятий «Миллениум»  2010  Действующий
МФК «Континент» 70 лет Октября ул., 25/1 торговая ЗАО ТЦ «Континент»    Действующий
МФК «Каскад» Маркса пр.,24 офисная компания «АСК»  2005  Действующий
МФК «Миллениум» (2-3 очередь) Фрунзе ул, д. 1 Н.д. Холдинговая группа предприятий «Миллениум»  Н.д. Проектируемый, поиск инвесторов
Казань
Korston Hotel & Mall Kazan Ершова ул., 1А торговая Korston Group  2006  Действующий
МФК «Кловер Плаза» Щербаковский пер.7 жилая ХК «Кловер Групп», Застройщик: ООО «Мегаполис»  2013-2014  Идет строительство 1-й очереди объекта - жилого дома
МФК «Олимп» Р.Зорге ул., 66. жилая ООО «Олимп» Жилье - 2 кв. 2013,  Строящийся
ТРК - 4 кв. 2012
Kazan Rivier Tower правобережье Казанки жилая ГК«Партнерз-Девелопмент»  2014-2015  Проектируемый
Челябинск
МФК «Бизнес-дом Спиридонов» Ленина пр. офисная БД«Спиридонов»  2000  Действующий
МФК «Челябинск Сити» Кирова ул., 159 офисная ООО ПКО «ЧелСИ»  2007  Действующий
Ростов-на-Дону
КВЦ «ВертолЭкспо» М. Нагибина пр., 30 выставочная ОАО «ТВЦ Роствертол»  1998  Действующий
Уфа
«Конгресс Холл» Заки Валиди ул., 2 Культуно-развлекательная Заказчик: Министерство культуры и национальной политики РБ  2007  Действующий
Clover Plaza Исторический центр города Н.д. «Кловер Групп»  2014  Проектируемый
Волгоград
«Волгоград-Сити» Рокоссовского ул, 62 офисная ООО «ИнвестСтрой»  2010  Действующий

 

На момент проведения исследования (март-апрель 2012г.) в исследуемых городах действуют 14 МФК, из них в 9 комплексах доминирует офисная составляющая, в 3-х – торговая, в двух других культурно-развлекательная.

Сегодня ситуация начинает меняться – в большинстве проектов преобладает жилая составляющая, а именно: в двух из четырех проектов (МФК «Олимп», где жилье занимает 29% от общей площади проекта и МФК «Кловер плаза» (проект «разморожен» в 2011 г, сейчас ведется строительство 1-й очереди проекта – жилого дома, при этом жилая функция будет составлять 41%). Оба проекта расположены в Казани.

В 2011 г. в исследуемых городах было введено 207000 кв.м. площадей в .

Это МФК «Высоцкий» (117 тыс. кв.м) в Екатеринбурге – самый высокий многофункциональный комплекс в Урало-Сибирском и Центрально-Азиатском регионах. Второй проект, введенный в эксплуатацию в 2011 г. - МФК «Сан Сити» (90 тыс. кв.м) в Новосибирске.

В 2012 г. планируется к вводу МФК «Европейский» (Призма) в Екатеринбурге, срок ввода торгово-развлекательной составляющей был перенесен с 2011 на май 2012 г., офисная часть проекта планируется к вводу в 2012 г. В 4 кв. 2012 г. планируется к вводу торгово-развлекательная часть проекта МФК «Олимп» в Казани. Жилые площади буду вводиться в 2013 г. В составе комплекса также будут расположены гостиничная и офисная функции.

Таким образом, строительство МФК ведется в 3-х исследуемых городах, а именно: в Казани (150 тыс. кв.м), Екатеринбурге (105 тыс. кв.м) и Новосибирске (75 тыс. кв.м).

Среди основных тенденций развития МФК в региональных городах 2011-2012 гг. отметим:

  • перенос сроков строительства;
  • пофазовый ввод в эксплуатацию объектов;
  • увеличение доли жилой функции в будущих проектах.

Спрос на МФК и финансовые условия

В городах с относительно развитым рынком МФК, таких как Москва и Санкт-Петербург, на площади в МФК не отличаются от ставок на аналогичные площади в самостоятельных проектах.

В региональных городах, где проекты МФК единичны, как правило, это знаковые объекты, порой единственные высокого класса и уникального сервиса среди остальных объектов города. Поэтому цены на площади в таких комплексах могут быть выше в сравнении с монофункциональными объектами.

В региональных городах в период кризиса наблюдалось снижение спроса на офисную недвижимость, что отразилось на качественной структуре МФК, так ни в одном из строящихся и проектируемом МФК офисная функция не является доминирующий. Аккумуляция потребности в новых площадях будет происходить постепенно. Рынок будет дольше отходить от кризиса, чем рынок Москвы, в первую очередь потому, что инвесторы вначале будут вкладывать деньги в Московский рынок, менее рискованный, чем региональные.

Первым восстанавливается рынок жилой недвижимости, этим объясняется большее количество проектов с доминирующей жилой функцией.

Учитывая, что рынок недвижимости регионов будет отходить от кризиса дольше, чем рынок недвижимости Москвы в среднем на 2-3 года, бум строительства МФК в регионах мы будем наблюдать ещё не скоро по двум основным причинам. Во-первых, трудности с привлечением инвестора в крупномасштабный региональный проект. Во-вторых, необходимо учитывать, что емкость рынка недвижимости во многих городах, ещё до кризиса, была явно переоценена, поэтому требуется время для восстановления и роста рынка, хотя перспективы у этого формата в регионах есть.

Обзор подготовлен специалистами компании GVA Sawyer

Материалы по теме

Обзор ключевых событий на рынке торговой недвижимости России в 2012 году

Итоги 2012 года на рынке торговой недвижимости
25.12.2012 Торговые Уходящий год был отмечен низкими темпами ввода новых торговых центров в Москве Подробнее

Крупнейшие сделки с офисами 2012 года

Офисы в Москве - крупнейшие сделки
24.12.2012 Аренда Децентрализация на рынке офисной недвижимости Москвы продолжится и в 2013 году Подробнее

Итоги 2012 года на рынке инвестиций в недвижимость

Итоги 2012 года на рынке инвестиций в недвижимость
24.12.2012 Другие Структура распределения инвестиций по сегментам не претерпела существенных изменений Подробнее

Коммерческая недвижимость: итоги III квартала 2012 года

Коммерческая недвижимость: итоги III квартала 2012 года
13.11.2012 Другие Цены на рынке продажи практически во всех сегментах снизились, на рынке аренды – практически не изменились Подробнее

Новые торговые центры в 2012 году

Новые торговые центры в 2012 году
14.02.2012 Москва Основные тенденции развития сегмента ТЦ Москвы Подробнее

Популярное

Интервью с Дмитрием Ананьевым, AZIMUT Hotels
Особенности реновации объектов гостиничной недвижимости
О специфике реновации и управления гостиничными объектами интервью с директором по строительству и реновации компании AZIMUT Hotels Дмитрием Ананьевым
подождите ...
HotLog