Паркинг в бизнес-центрах Москвы: обзор за 2011 г.

В последние годы при аренде офиса для арендатора стал особенно актуальным вопрос, на каких условиях предлагаются места во входящем в состав бизнес центра паркинге и как он устроен. Необходимость наличия организованной парковки объясняется загруженностью бизнес-кварталов Москвы и невозможностью оставить автомобиль в рамках стихийной парковки. И как хорошо обустроенный и организованный паркинг может стать значительным преимуществом при выборе компанией-арендатором нового офиса, так и, напротив, бизнес-центр, имеющий выгодное расположение и другие преимущества качественного объекта, может проиграть конкурентную борьбу, не имея в своем составе качественной парковки.

Для ответа на вопрос, как местоположение объекта и его удаленность от центра Москвы влияет на такие показатели как арендная ставка, парковочный коэффициент и стоимость парковочного места, была изучена организация парковок, предусмотренных для арендаторов офисныхпомещений в бизнес центрах Москвы, и проанализированы условия предоставления парковочных мест арендаторам офисных центров. Вышеупомянутые показатели были рассмотрены, в основном, для объектов офисной недвижимости класса А, так как арендаторы площадей именно этого сегмента редко могут пренебречь подобным аспектом при выборе офиса в аренду.

Так, были взяты объекты, расположенные в различной удаленности от центра города: внутри Садового Кольца, в районе между Садовым Кольцом и Третьим Транспортным Кольцом, в пределах между ТТК и до МКАД, а также далее в сторону Московской области. В последнее время подобное расположение бизнес-центров в районе МКАД и непосредственно за её пределами становится очень актуальным. Расположение офисных объектов в экологически более благоприятных зонах с развитой инфраструктурой и меньшей плотностью застройки, удобство арендаторов с точки зрения транспортной доступности объектов (против движения основного транспортного потока) и намерений правительства вынести государственные учреждения за пределы МКАД, делают подобные объекты особо привлекательными для арендаторов, желающих найти качественные офисные помещения на наиболее привлекательных условиях.

По данным компании Praedium Oncor International, по состоянию на сентябрь 2011 года базовая арендная ставка на офисные площади в составе бизнес-центров класса А, расположенных в пределах СК, составляет $800-1500/кв.м в год, между СК и ТТК - $600-1200/кв.м в год, в районе ТТК - до МКАД – $355-800/кв.м в год, далее в область – $380-600/кв.м в год.

В настоящий момент собственниками бизнес-центров предлагаются следующие условия предоставления парковочных мест арендаторам. На практике, в рассмотренных в настоящем исследовании бизнес центрах класса А, парковочный коэффициент составляет 1/75 - 1/115 – внутри СК, 1/70 - 1/150 – в зоне от СК до ТТК, 1/55 - 1/150 – от ТТК до МКАД и 1/20 - 1/60 – в районе МКАД и далее в область. При этом в соответствии с Классификацией Офисных Зданий, разработанной Московским Исследовательским Форумом в 2007 г., парковочный коэффициент для офисных центров класса А в зависимости от расположения должен составлять не менее 1/100, 1/80, 1/60 и 1/30 – 1/40 и более, соответственно. Таким образом, средний парковочный коэффициент по исследованным объектам офисной недвижимости в пределах СК составляет около 1 м/м на 93 кв.м арендуемой офисной площади и соответствует классификации, тогда как при большей удаленности от центра Москвы средний показатель оказался меньше предложенного в классификации и составляет приблизительно 1/103 и 1/90 соответственно, за исключением самого удаленного из рассматриваемых районов, где значение данного показателя значительно повышается и составляет около 1/42, что практически соответствует оптимальному значению.

Говоря о величине парковочного коэффициента в центральных районах города, аналитики Praedium Oncor International отмечают, что соблюдение данного показателя при строительстве бизнес центров класса А не гарантирует отсутствие транспортных проблем, сопряженных с парковкой автомобилей сотрудников компаний арендаторов. Действительно, при наличии возможности оставить машину на прилегающей территории, руководство компаний не видит необходимости арендовать для своих сотрудников парковочные места по высоким ставкам аренды, вследствие чего паркинги большинства бизнес-центров заполнены не полностью. Однако ситуация может кардинально измениться, если Правительством Москвы будет принято постановление, предусматривающее отмену бесплатной парковки на проезжих частях улиц и закрытие доступа на все дворовые территории шлагбаумами. В результате могут значительно вырасти и арендные ставки на машино-места в паркингах, а также значительно уменьшиться доля вакантных мест на парковках.

Лимит машино-мест арендаторам устанавливается в соответствии с парковочным коэффициентом вне зависимости от расположения бизнес-центра. Дополнительные места на парковке могут быть выделены арендатору после проведения переговоров с собственником или управляющей компанией офисного центра, результат зависит, в первую очередь, от загруженности паркинга. 

 
Карта расположения БЦ Москвы

 
Следует отметить, что подземный паркинг всегда отапливается, и чаще всего используется для размещения автомобилей руководства компаний-арендаторов. Важно отметить, что обязательным является наличие крытой парковки и соблюдение величины парковочного коэффициента, в то время как подземный паркинг может отсутствовать в составе офисного центра класса А.

Бизнес-центры в пределах Садового кольца, редко имеют в своем составе организованную наземную парковку. По данным Praedium Oncor International, стоимость аренды одного м/места в наземном паркинге составляет столько же, сколько и в подземном: $350-700. В районе СК – ТТК ставка аренды офисов колеблется в интервале $232-300 в наземном паркинге и около $400-500 в подземном. Арендаторам офисов между ТТК и до МКАД аренда офиса в наземной парковке обходится в $175-400, в подземной - $150-433. Наиболее привлекательные ставки аренды м/мест предлагаются в паркингах бизнес-центров, расположенных в районе МКАД и далее в область: наземная парковка (в т.ч. и открытая) обойдется в $70-200 и $250-400 - в подземном паркинге. Все ставки приведены за одно машино-место в месяц без учета НДС.

Обзор подготовлен специалистами компании Praedium ONCOR International