УЧАСТВУЙТЕ В ОПРОСАХ


Результаты опроса

Аналитический обзор инвестиций рынка коммерческой недвижимости, III квартал 2011 г.

12.10.2011

 

По данным консалтинговой компании Praedium Oncor International, третий квартал 2011 года для российского рынка инвестиций в оказался почти втрое результативнее аналогичного периода 2010 года: $852,3 млн. против $293 млн. соответственно. Таким образом, объем инвестиций в российскую коммерческую недвижимость за первые три квартала 2011 года составил $4,896 млрд., что уже на 17,3% превышает суммарный объем инвестиций за весь 2010 год ($4,171 млрд).

По итогам первых девяти месяцев 2011 года наибольшая доля инвестиций – 37% - пришлась на сегмент торговой недвижимости. Помимо знаковых транзакций, заключенных в первом полугодии (например, покупка компанией Fort Group портфеля торговой недвижимости сети «Макромир» в Санкт-Петербурге, продажа компанией МТЗ «Рубин» «Горбушкин Двор» и «Филион», приобретение компанией «РМБ-Инвест» трех торговых центров «МетроМаркет» у компании Capital Group и др.), в данном сегменте можно отметить ряд примечательных сделок, закрытых в период с июля по сентябрь. 

Динамика объема инвестиций в коммерческую недвижимость России

Так, группа компаний «Ташир» приобрела проект торгово-развлекательного центра имени Райкина (ул. Шереметьевская) у корпорации «ОПИН». Эта сделка стала единственной в третьем квартале, заключенной в отношении объекта незавершенного строительства, объем сделки - $50 млн. Фонд Romanov Property Holdings Fund стал новым собственником торгового комплекса Dream House (общая площадь – 13 000 кв.м) в подмосковной Барвихе. В Санкт-Петербурге была закрыта инвестиционная сделка в торговом сегменте: банк ВТБ подписал с Jensen Group договор о продаже торгового центра «Пассаж» на Невском проспекте.

Как отмечают аналитики Praedium Oncor International, в сегменте офисной недвижимости (34% от общего объема инвестиций в период с января по сентябрь) в третьем квартале текущего года можно отметить сделку фонда UFG Real Estate по покупке «Конкорд» (включая торговый центр «МетроМаркет» в его составе) и бизнес-центра «Пушкинский Дом» у компании Capital, а также приобретение фондом Heitman одного из трех офисных зданий класса А в многофункциональном комплексе «Метрополис». Арендуемая площадь указанного здания составляет 22 170 кв.м. Примечательно, что в третьем квартале все инвестиционные сделки в офисном сегменте были заключены с участием иностранного капитала.

 

Распределние инвестиций по сегментам

Сегмент гостиничной недвижимости, который в 2009-2010 годах инвесторы преимущественно обходили стороной, по результатам первых трех кварталов 2011 года вышел на третье место по объему капиталовложений (после торгового и офисного сегментов) – 19% от общей суммы инвестиций (или $957,2 млн. в абсолютном выражении). В числе крупных инвестиционных сделок в третьем квартале в этом сегменте можно отметить покупку структурами Михаила Шишханова 49% акций ОАО «Декмос», владеющего гостиницей «Москва».

На сегменты складской и индустриальной и многофункциональной недвижимости пришлось 6% и 4% от общего объема инвестиций соответственно. В московском регионе в складском сегменте можно отметить следующую сделку: Raven Russia стала единственным владельцем индустриального парка «Восточный» в городе Ногинск Московской области, выкупив 50% проекта у партнеров. Кроме того, в собственность Raven Russia перешли и 50% Кулон-Пулково в северной столице, таким образом, объект теперь полностью принадлежит британскому фонду.

Инвестиции в российскую недвижимость

Среди других региональных сделок третьего квартала, помимо упомянутых выше, можно отметить покупку компанией «Региональная Гостиничная Сеть» отеля Park Inn на 161 номер в Ижевске. В целом на регионы России в январе-сентябре 2011 года пришлось 15% от общего объема инвестиционных транзакций в сфере , в то время как по итогам аналогичного периода 2010 года значение данного показателя составило всего 3%.

Распределение инвестиций по источнику капитала

Вопреки прогнозам скептиков, утверждавших, что по окончании кризиса скорого возвращения иностранных инвесторов на российский рынок ожидать не стоит, доля иностранных инвестиций в общем объеме по итогам первых трех кварталов 2011 года возросла: в указанном периоде значение этого показателя составило 29% (для сравнения: в первом – третьем кварталах 2010 года – 18%).

распределние инвестиций по типу сделки

Третий квартал 2011 года не внес существенных корректив в структуру общего объема инвестиций в части соотношения инвестиционных транзакций и сделок по приобретению объектов коммерческой недвижимости для собственного размещения по сравнению с первым полугодием: на долю первых приходится львиная доля капиталовложений по итогам первых девяти месяцев года – 96%.

Ставки капитализации для объектов коммерческой недвижимости, расположенных в Москве и Московской области, по состоянию на конец сентября 2011 года составляют: для офисных объектов высокого класса – 9,5-9,75%, для качественных торговых объектов – 10-10,5%, для активов институционального качества в сегменте – 11-11,25%. Ставки капитализации для объектов, расположенных в Санкт-Петербурге и других регионах, выше в среднем на 50 и 250 базисных пунктов соответственно.
 

Минимальные ставки капитализации для качественных объектов коммерческой недвижимости
 

Третий квартал текущего года для рынка долгового финансирования проектов в сфере коммерческой недвижимости был отмечен ростом ставок фондирования как для российских, так и для иностранных банков. Как следствие, в ближайшем будущем следует ожидать повышения стоимости заемных средств, привлекаемых для финансирования и рефинансирования строящихся и готовых объектов. Увеличение коснется и фиксированных, и плавающих ставок (как по валютным, так и по рублевым корпоративным кредитам) и в среднем составит 1-3%.

Высокая волатильность на мировых фондовых рынках, отмечавшаяся в августе – сентябре текущего года, наряду с отсутствием ясного сценария развития ситуации на них, для многих инвесторов стала дополнительным аргументом в пользу рассмотрения инвестиций в недвижимость в качестве одной из наиболее надежных форм капиталовложений. Тем более что основной драйвер роста инвестиционной привлекательности объектов коммерческой недвижимости – ставки аренды (применительно к наиболее качественным объектам во всех сегментах рынка) – демонстрируют стремительную положительную динамику, опережающую самые смелые прогнозы аналитиков.

 

Примеры инвестиционных сделок на рынке коммерческой недвижимости заключенных в 1-3 кварталах 2011 года 

Объект Город  Стоимость ($ млн) Продавец Инвестор
32,5% в проекте «Парк Сити» Москва 75 Группа компаний ПИК/ PIK Group of Companies НОМОС-банк
ТК «Esfera»/ Esfera SC Санкт-Петербург 12 RBI Группа инвесторов
БЦ «Белые ночи» Санкт-Петербург 6,8 КУГИ Санкт-Петербурга ЗАО «Гоголя, 23»
Гостиница «Союз» Москва 19 Гостиничный комплекс «Лефортово» Захар Илиев, Год Нисанов
Гостиница «Пекин» Москва 75 ВАО «Интурист» Система-Галс
Портфель торговых центров «Макромир» Санкт-Петербург confidential Макромир Fort Group
Складской комплекс «Южные Врата» Москва 99,3 Giffels Van Riet Capital and Latidge Investments Limited
3 торговых центра «МетроМаркет» Москва confidential Capital Group РМБ-Инвест
50% + 1 акция в проекте МФК в «Москва-Сити» Москва 125 Emmomax InternationalN.V. Система-галс
Альфа Арбат Центр Москва 230 ТНК-ВР Confidential
Отель Ritz-Carlton Москва 700 Capital Partners ТОО Verny Investments Holding
Складской комплекс FM Logistic Химки (Московская обл.) 80 AIG European Real Estate Partners Hines Global REIT
Доля в БЦ «Белая Площадь» и часть проекта «Белые Сады» Москва 675 Coalco ВТБ Капитал/ VTB Capital
Проект ТЦ Иркутск 30 Торговый квартал – Иркутск DVI Group
3 фаза ТЦ «Комсомолл» Волгоград 7 DVI Group Castorama
ТЦ «Горбушкин Двор» и ТЦ «Филион» Москва 600 МТЗ «Рубин» confidentia
49% гостиницы «Москва» Москва 126 Гостиничная Компания Михаил Шишханов
БЦ «Метрополис» (1 здание) Москва 140 Capital Partners Heitman
ТЦ «Пассаж» Санкт-Петербург 70 Банк ВТБ Jensen Group
БЦ «Конкорд» (в т.ч. ТЦ «МетроМаркет») Москва 167 Capital Group UFG Real Estate
БЦ «Пушкинский Дом» Москва 90 Capital Group UFG Real Estate
ТК Dream House Московская обл. 104 n/a Romanov Property Holdings Fund
Отель Park Inn Ижевск 16 ООО «Ижевск-Отель» Региональная Гостиничная Сеть
Проект ТPЦ имени Райкина Москва 50 ОПИН ГК «Ташир»


Аналитический обзор подготовлен специалистами компании Praedium Oncor International

Материалы по теме

Краткий обзор рынка инвестиций – III кв. 2013 г.

Краткий обзор рынка инвестиций - 3 кв. 2013 г.
25.12.2013 Другие В третьем квартале 2013 года основной объем инвестиций пришелся на офисную недвижимость Подробнее

Обзор рынка инвестиций I полугодие 2013 г.

Коммерческая недвижимость – обзор рынка инвестиций I полугодие 2013г.
15.08.2013 Другие Банки продолжают активно поддерживать строящиеся проекты с хорошо продуманной концепцией Подробнее

Обзор инвестиционного рынка коммерческой недвижимости в 1-м полугодии 2011 года

Обзор инвестиционного рынка коммерческой недвижимости в 1-м полугодии 2011 года
07.07.2011 Другие По итогам первой половины 2011 года треть инвестиций в российскую коммерческую недвижимость пришлось на офисный сегмент Подробнее

Рынок коммерческой недвижимости Москвы – обзор за III квартал 2016 года

Рынок коммерческой недвижимости Москвы – обзор за III квартал 2016 года
07.12.2016 Другие Рынок офисов продолжает положительную динамику, на рынке торговой недвижимости без изменений, а спрос на склады снизился Подробнее

Обзор рынка инвестиций в коммерческую недвижимость Москвы за III квартал 2016 года

Обзор рынка инвестиций в коммерческую недвижимость Москвы за III квартал 2016 года
06.12.2016 Другие По итогам первых девяти месяцев 2016 года объем инвестиций в коммерческую недвижимость достиг $3,5 млрд, превысив таким образом суммарный результат за весь 2015 год Подробнее

Популярное

Сергей Калитов, исполнительный директор компании Zeppelin
Интервью с исполнительным директором Zeppelin Сергеем Калитовым
Сергей Калитов: «Самое перспективное, на мой взгляд, – это строить склады. Причем именно формата BTS. Это по своей сути универсальное помещение, спрос на которое будет всегда»
подождите ...
HotLog