По данным консалтинговой компании Praedium Oncor International объем инвестиционных транзакций на рынке коммерческой недвижимости России в первом полугодии 2011 года превысил значение в 3 млрд.долларов. Примечательно, что во втором квартале текущего года объем инвестиций в российскую коммерческую недвижимость ($2435 млн.) более чем вчетверо превысил аналогичный показатель первого квартала ($589,1 млн.). Большое число крупных инвестиционных сделок, закрытых во втором квартале года, а также находящихся на стадии переговоров, позволяет говорить о том, что общий объем инвестиций в российскую коммерческую недвижимость по итогам 2011 года может значительно превысить прогнозируемые ранее $5 млрд. и достигнуть $6,5-7 млрд.
По итогам первых двух кварталов 2011 года 35% от общего объема инвестиций в российскую коммерческую недвижимость пришлось на офисный сегмент. Во втором квартале года в данном сегменте был закрыт ряд знаковых инвестиционных сделок. Так, например, компания «ВТБ Капитал» выкупила доли девелопера Coalco в бизнес-центре «Белая Площадь» общей площадью около 111 000 кв.м, а также в проекте «Белые Сады» (общая площадь – 105 000 кв.м). Оба проекта расположены в районе станции метро «Белорусская». Объем сделки по приобретению данных активов оценивается в сумму порядка $675 млн. Также в качестве одной из самых крупных в первом полугодии 2011 года в офисном сегменте сделок можно назвать приобретение компанией «Промсвязьнедвижимость» бизнес-центра «Альфа Арбат Центр» общей площадью более 47 000 кв.м на улице Арбат. Объем сделки составил порядка $230 млн.
Как отмечают аналитики компании Praedium Oncor International, в сегменте торговой недвижимости (на долю которого пришлось 25% от общего объема капиталовложений) инвестиционная активность также очень высока. Компанией МТЗ «Рубин» были проданы сразу два крупных торговых центра: ТЦ «Горбушкин Двор» и ТЦ «Филион», совокупная стоимость которых оценивается в сумму порядка $400 млн. Кроме того, можно отметить крупномасштабную портфельную транзакцию - инвестиционную покупку компанией «РМБ-Инвест» трех торговых центров «МетроМаркет» у компании Capital Group.
Доля сегмента гостиничной недвижимости в общем объеме инвестиций – 26%. Для сравнения: в 2009 году это значение составляло 4,5%, в 2010 – 2,4%. Столь значительный рост доли этого сегмента обусловлен совершением крупной транзакции по продаже компанией Capital Partners пятизвездочного отеля Ritz-Carlton на улице Тверская в Москве. Согласно данным из открытых источников, сумма сделки составила $700 млн.
7% от общего объема инвестиционных транзакций (или около $200 млн. в абсолютном выражении) было осуществлено в сегменте складской и индустриальной недвижимости. Так, например, фонд Hines Global REIT стал новым собственником складского комплекса FM Logistic в Химках общей площадью 75 000 кв.м. Объем сделки составил порядка $80 млн. Кроме того, британский фонд Raven Russia планировал выкупить контрольный пакет акций крупного складского комплекса «Южные Врата» общей площадью 76 550 кв.м. Сделка не состоялась, так как миноритарии девелопера - Van Riet Capital и Latidge Investments Limited - совместно владевшие пакетом акций в 6,6% Giffels Management Russia (девелопер объекта), увеличили свою долю в компании до 100%, воспользовавшись преимущественным правом выкупа. Тот факт, что международные инвестиционные фонды обратили свое внимание на качественные объекты складской недвижимости, может свидетельствовать о возобновлении инвестиционной активности в данном сегменте. В то же время следует отметить, что это справедливо только для проектов высокого класса.
На долю сегмента многофункциональной недвижимости в первом полугодии 2011 года пришлось также 7% от общего объема инвестиций. Так, можно отметить приобретение «НОМОС-банком» 32,5% в проекте «Парк-Сити» в Москве. Объем транзакции составил $76 млн. «Система-галс» подписала соглашение о приобретении 50% плюс одна акция в проекте мультифункционального комплекса, включающего транспортный терминал в «Москва-сити», общей площадью 228 000 кв.м. Сумма сделки могла составить $100-150 млн.
Доля инвестиционных транзакций в отношении региональных проектов в сфере коммерческой недвижимости по итогам первых двух кварталов 2011 года составила 2% от общего объема. Причем подавляющий объем инвестиций в регионах России – 80,2% - был осуществлен в сегменте торговой недвижимости.
Акцент в распределении инвестиций по источнику капитала по-прежнему смещен в сторону российских инвесторов, однако доля иностранного капитала в структуре инвестиций в коммерческую недвижимость России по итогам 1 полугодия – 29% - значительно выше, чем в предыдущих отчетных периодах (в 2009 году – 17%, в 2010 году – 14%). Этот факт благоприятен для дальнейшего роста инвестиционной активности на рынке коммерческой недвижимости.
Доля сделок, заключенных в инвестиционных целях, постепенно растет. Если в 2009 году ее значение составляло 75%, в 2010 – 87%, то в первом полугодии 2011 года этот показатель равен 97%. Соответственно, снижается доля сделок по приобретению объектов коммерческой недвижимости для собственного размещения: в 2009 году – 25%, в 2010 году – 13%, в первом полугодии 2011 года – 3%.
Минимальные ставки капитализации для наиболее качественных объектов коммерческой недвижимости в Москве с конца 2010 года снизились в среднем на 25-50 базисных пунктов. На конец первого полугодия 2011 года их значения составляют: для офисных объектов высокого класса – 9,5-9,75%, для качественных торговых объектов – 10-10,5%, для активов институционального качества в сегменте складской недвижимости – 11-11,25%. В регионах минимальные ставки капитализации для объектов коммерческой недвижимости высокого класса также претерпели незначительную коррекцию в сторону снижения.
Примеры инвестиционных сделок, заключенных в 1 квартале 2011 года / Examples of Investment Transactions closed in 1st Half of 2011
ОБЪЕКТ/ PROPERTY NAME | ГОРОД/ CITY | СТОИМОСТЬ ($ млн.) / PRICE ($ mln)* | ПРОДАВЕЦ/ VENDOR | ИНВЕСТОР/ INVESTOR |
32,5% в проекте «Парк Сити» / 32,5% of Park City project | Москва/ Moscow | 76 | Группа компаний ПИК/ PIK Group of Companies | НОМОС-банк/ NOMOS-bank |
ТК «Esfera» / Esfera SC | Санкт-Петербург/ Saint-Petersburg | 12 | RBI | Группа инвесторов/ Group of Investors |
БЦ «Белые ночи»/ Belye Nochi BC | Санкт-Петербург/ Saint-Petersburg | 6,8 | КУГИ Санкт-Петербурга/KUGI of Saint-Petersburg | ЗАО «Гоголя, 23»/ ZAO «Gogolya, 23» |
Гостиница «Союз»/ Soyuz Hotel | Москва/ Moscow | 19 | Гостиничный комплекс «Лефортово»/ Lefortovo hotel complex | Захар Илиев, Год Нисанов/ Zakhar Iliev, God Nisanov |
Гостиница «Пекин»/ Pekin Hotel | Москва/ Moscow | 75 | ВАО «Интурист»/ VAO Inturist | Система-Галс/ Sistema-Hals |
Складской комплекс «Южные Врата»/ South Gate Warehouse Complex | Москва/ Moscow | 99,3 | Giffels | Van Riet Capital and Latidge Investments Limited |
3 торговых центра «МетроМаркет»/ 3 MetroMarket Shopping Centers | Москва/ Moscow | confidential | Capital Group | РМБ-Инвест/ RMB-Invest |
50% + 1 акция в проекте МФК в «Москва-Сити» | Москва/ Moscow | 125 | Emmomax InternationalN.V. | Система-галс/ Sistema-Hals |
Альфа Арбат Центр/ Alfa Arbat Center | Москва/ Moscow | 230 | ТНК-ВР/ TNK-BP | Промсвязьнедвижимость/ Promsvyaznedvizhimost’ |
Отель Ritz-Carlton/ Ritz-Carlton Hotel | Москва/ Moscow | 700 | Capital Partners | ТОО Verny Investments Holding |
Складской комплекс FM Logistic/ FM Logistic warehouse complex | Химки (МО)/ Khimki (Moscow Region) | 80 | AIG European Real Estate Partners | Hines Global REIT |
Доля в БЦ «Белая Площадь» и часть проекта «Белые Сады»/ Part of White Square BC and a part of White Gardens project | Москва/ Moscow | 675 | Coalco | Hines Global REIT |
Проект ТЦ / SC project | Иркутск/ Irkutsk | 30 | Торговый квартал – Иркутск/ Torgovy Kvartal Irkutsk |
DVI Group |
3-я фаза ТЦ «Комсомолл»/ 3d phase of Comsomall SC | Волгоград/ Volgograd | 7 | DVI Group | Castorama |
ТЦ «Горбушкин Двор» и ТЦ «Филион»/ Gorbushkin Dvor SC and Philion SC | Москва/ Moscow | 400 | МТЗ «Рубин»/ Rubin MTZ | confidential |
Обзор подготовлен компанией Praedium Oncor International