Исследование рынка коммерческой недвижимости по итогам II квартала 2017 года

Аналитики отдела исследований Cushman & Wakefield представили подробное исследование рынка коммерческой недвижимости по итогам второго квартала 2017 года. В данном исследовании рассматриваются все сегменты коммерческой недвижимости: офисная, торговая, складская и гостиничная недвижимость.

Согласно прогнозу аналитиков Cushman & Wakefield, в III квартале 2017 года может произойти смена тренда и начало нового цикла.

Рынок недвижимости начнет реагировать на выход экономики из рецессии и оживление потребительского сектора. Эксперты не ожидают спекулятивного бума на рынке коммерческой недвижимости, речь идет о снижении давления на арендные ставки со стороны арендаторов, вынужденных оптимизировать издержки.

Несмотря на то, что объем инвестиций в российскую коммерческую недвижимость демонстрирует хорошие показатели, большинство сделок на этом рынке основаны не на ставке капитализации, а на ожиданиях от будущего арендного потока. По мнению аналитиков Cushman & Wakefield в течение всего 2017 года будет наблюдаться конвергенция ожиданий продавцов и покупателей, в связи с чем оставляем целевые ставки капитализации неизменными.

Объем инвестиций в коммерческую недвижимость ожидается на уровне 4 млрд евро по итогам года. В 2017 году значительно изменится структура инвестиций. На рынок постепенно будут возвращаться иностранные инвесторы, разрыв между ожиданиями продавцов и покупателей уменьшится и ставка капитализации снова будет играть важную роль. По итогам первого полугодия доля иностранных инвестиций составила 20%. До конца года структура инвестиций скорее всего останется неизменной. Иностранные инвестиции будут составлять 15-20% от общего объема.

Первое полугодие 2017 года хотя и было достаточно активным, но к концу показало ухудшение показателей. Критичного пока ничего не наблюдается, и аналитики ожидают выправление ситуации по итогам года. По сравнению с очень успешным первым кварталом 2017 года, когда вслед за спросом на офисы в Москве все основные показатели пошли вверх, во втором квартале спрос снизился почти в половину. А поглощение и вовсе спустилось в отрицательную зону.

Всего в первом полугодии 2017 года общий объем сделок на офисном рынке составил 947 000 кв.м, а это плюс почти 50% к показателю 2016 года. Крупных приобретений на рынке пока отмечено не было, однако до конца года вероятность таких сделок достаточно велика.

Объем поглощения в первом полугодии 2017 года составил минус 263 000 кв.м, но эксперты полагают, что во втором полугодии рынок сможет отыграть этот объем и вернуться в положительную зону. Более всего сокращение спроса заметно в классе «В-».

Во втором квартале 2017 впервые в истории офисного рынка не было введено в эксплуатацию ни одного объекта. Объем нового строительства остался неизменным – 21 000 кв.м. До конца года девелоперы обещают завершение нескольких, в том числе достаточно крупных, проектов.

Уже сейчас понятно, что 2017 год войдет в историю офисного рынка как один из самых неактивных в сфере строительства. Всего сейчас в той или иной степени готовности и активности строится и реконструируется примерно 1 млн кв.м офисов. Однако сроки реализации этих проектов растянуты до 2020 года.

Ожидается, что по итогам 2017 года общий объем нового строительства составит 380 000 кв.м, из них 240 000 кв.м – это площадь двух башен в ММДЦ «Москва Сити».

На фоне отрицательного поглощения, и практически отсутствующего нового строительства, уровень вакансий к концу первого полугодия немного поднялся. Незаполненность вводимых в эксплуатацию объектов не позволит показателю вакантности офисов значительно снизиться по итогам года. Свободные качественные офисы разного метража и в разной степени готовности в настоящее время есть практически во всех районах Москвы. Однако, при скудных объемах нового предложения эта ситуация может достаточно скоро измениться.

Как и ожидалось, возвращение долларовых ставок аренды на качественных объектах офисного рынка начинает проявляться – в первом полугодии 23% общего объема сделок в классе «А» были валютными. Это пока не тенденция и скорее всего эта доля не будет резко расти, однако в среднесрочной перспективе рост вполне возможен.

Многие компании, особенно международные, при аренде офиса все активнее обращают внимание и просчитывают возможную выгоду долларового договора.

Во II квартале 2017 года началось постепенное восстановление потребительского рынка. Прогнозы по обороту розничной торговли и доходам населения остаются позитивными, но ожидаемые темпы роста в среднесрочной перспективе будут умеренными, так же как и динамика рынка торговой недвижимости. Некоторые региональные города продолжают опережать Москву по темпам восстановления потребления. Москвичи продолжают экономить на питании вне дома, в то время как в Санкт-Петербурге оборот общественного питания второй год подряд показывает положительную динамику, что возможно в значительной степени поддерживается туристическим потоком в северную столицу.

Во втором квартале 2017 года в России было открыто 5 торговых объектов общей арендуемой площадью 116 000 кв.м. Крупнейшим открытым объектом стал торговый центр «Акварель» в городе Тольятти (GLA – 41140 кв.м). Продолжается спад объемов нового строительства, начавшийся в 2015 году. Эксперты Cushman & Wakefield прогнозируют, что до конца года будет введено около 800 000 кв.м торговых площадей, что является минимальным показателем за последние 10 лет. В 2017 году сократилось количество строящихся крупномасштабных проектов – средний размер торгового центра уменьшился с 43 000 кв.м в 2016 году до 34 000 кв.м в 2017 году.

В 2017-2018 году ожидается дальнейший спад строительной активности. Единственный крупноформатный торговый центр, планируемый к открытию до конца года – Vegas Кунцево (GLA – 119 467 кв.м). Оживление рынка ожидается не ранее 2019 года, когда начнут запускаться торговые объекты в составе ТПУ и районные торговые центры ADG Group.

Прайминдикатор арендной ставки остается без изменений на протяжении шестого квартала подряд. Однако начинающееся восстановление потребительского рынка и пересмотр прогнозов по обороту розничной торговли в сторону повышения даст индикатору стимул роста к концу 2017 года, т.к. наиболее востребованные объекты первыми реагируют на меняющуюся ситуацию.

Столичная программа реконструкции улиц с фокусом на расширение пешеходных зон вкупе с ограничением парковки в центре Москвы привели к глубинной перестройке всего сектора в целом и профайлов отдельных улиц в частности. Магазины продуктов формата daily и рестораны, ориентированные в большей степени на пешеходный трафик, продолжают замещать магазины одежды, обуви и аксессуаров. Ротация арендаторов влияет и на арендные ставки – локации, которые ранее считались самыми престижными и дорогими, становятся более доступными, в то время как вновь образованные пешеходные улицы и исторически сложившиеся микролокации продолжают удерживать свои позиции.

Полную версию обзора Cushman & Wakefield можно посмотреть в формате pdf.