УЧАСТВУЙТЕ В ОПРОСАХ


Результаты опроса

Обзор street-retail помещений в Москве по итогам 2016 года

23.01.2017

Эксперты компании МАГАЗИН МАГАЗИНОВ оценили ситуацию во всех сегментах рынка street-retail Москвы, а также обозначили ключевые тенденции и прогнозы на рынке торговой недвижимости столицы.

В последние годы московские власти активно взялись за облик города: реконструируют улицы, городские парки, промзоны.

В 2015 году было благоустроено 47 улиц, а в 2016 – 59, а в 2017 установлен план на более чем 50 улиц, в том числе за Садовым кольцом.

В 2016 году прошло две волны массового сноса самостроя – в феврале, когда было снесено 103 объекта объекта общей площадью около 50 000 кв. м, и в августе, когда было ликвидировано 107 объектов площадью более 30 000 кв. м. В результате ликвидации самостроя в 2 этапа было снесено около 80 000 кв. м ликвидных торговых площадей, что сопоставимо с первой очередью «Метрополиса».

Минусы для ритейла:

  • нарушение эффективной работы торговых профилей при планировании некоторых территорий; например, в проекте одной из пешеходных зон на Новом Арбате между зданием, в котором расположены рестораны, и зоной, где будут находиться их веранды, расположен проход для пешеходов;
  • потеря привлекательности улиц для арендаторов street-retail помещений на период реконструкции (например, на сегодня не готовы идти на Сретенский бульвар или просят арендные каникулы в связи с предстоящей реконструкцией);
  • расположение ярмарок поблизости с магазинами люксовых и премиальных брендов, которое отпугивает посетителей этих магазинов;
  • полный запрет парковки в некоторых зонах, арендаторы которых ориентированы в том числе на автомобилистов; например, Кутузовский и Ленинградский проспект стоят полупустые, и цены на них упали, потому что с тех пор, как с них убрали парковки, общепит не хочет там размещаться;
  • недостаточная парковочная инфраструктура в окружении парковых зон, пользующихся популярностью для семейного отдыха.

Плюсы для ритейла:

  • создание комфортной городской среды: Москва станет «местом, пригодным для жизни», как говорится на официальном сайте мэра и правительства Москвы;
  • рост пешеходного трафика до 20% и, как следствие, рост товарооборота ритейлеров;
  • возвращение на стрит непродовольственных профилей: товаров для дома, косметики, услуг и др.
  • появление новых заведений общепита и магазинов с уникальными концепциями и форматами;
  • формирование новых торговых зон, которые имеют синергетический эффект (например, Патриаршие пруды, как зона баров и кафе);
  • развитие развлекательной составляющей: появление все большего количества event-площадок, ярмарок (напротив ГУМа, на Кузнецком мосту, на Никольской улице);
  • при запрете парковок на одних улицах, они появились на других (так, на Мясницкой и Пятницкой улицах парковок не было, а теперь появились парковочные карманы).

Несмотря на то, что собственники павильонов понесли убытки и произошло перераспределение спроса на помещения, это событие осталось почти незаметным для рынка.

Важно отметить, что интерес арендаторов к уже реконструированным улицам есть, и он стабильный. При этом на реконструируемых улицах собственники готовы рассматривать процент от оборота в качестве арендных платежей или до 25% дисконта от арендных договоренностей. Возможно, что вслед за изменением улиц изменится состав арендаторов на них в соответствии со своими требованиями к размещению.

Тенденции рынка стрит-ритейла столицы

Многие тенденции рынка стрит-ритейла, актуальные в 2015 году, продолжили своё развитие и в 2016 году.

Fashion-ритейл преобладает в ТЦ. Многие ритейлеры не могут позволить себе помещения в стрит-ритейле по текущим ценам с учетом платежеспособности населения, и отказываются от помещений (например, Zara покинула Тверскую улицу). При этом не следует думать, что fashion-операторы уходят с улиц: на хорошие объекты в центре спрос имеет место и по высокой цене, т.к. их предложение ограничено. Также некоторые ритейлеры стали чаще использовать временный pop-up формат (так, H&M открывал pop-up магазин на территории комплекса «Лужники» в июле, Uniqlo – на Большой Дмитровке в октябре).

Начиная с прошлого года, продолжает развиваться практика, когда арендная плата имеет и фиксированную часть, и часть, которая рассчитывается как процент от товарооборота. В этом году собственники чаще готовы обсуждать это условие, чем в прошлом. Оно выгодно и арендаторам (как сокращение расходов на аренду в случае, если товарооборот окажется низким), и собственникам (как защита от девальвации, когда при обесценивании денег растет товарооборот и, соответственно, арендная плата). Однако, такие случаи пока очень редки.

Развитие мини-маркетов и эко-маркетов. Начиная с 2015 года, активно развиваются мини-маркеты («Биостория»), эко-маркеты ( «АВ Маркет») и фреш-маркеты (рынки, внедренные в концепции ТЦ, например в торговых центрах «МЕГА»). Также в этом году прошла еще одна реконцепция рынка: вслед за Даниловским был переформатирован Усачевский рынок в Хамовниках.

Ярмарки продолжают набирать популярность. Но оцениваются они по-разному: с одной стороны, они привлекают людей, а с другой, положение ритейлеров ухудшается: например, арендаторы на Кузнецком мосту жалуются, что их витрины оказываются закрытыми от прохожих, а люди, пришедшие на ярмарку, как правило, идут именно на ярмарку, а не к ним. Возможно, некоторые российские арендаторы относятся к ярмаркам негативно, потому что просто не привыкли к ним и никогда не сталкивались с ними напротив своих магазинов. И через несколько лет будут воспринимать их нейтрально или даже позитивно. Например, во многих городах Европы ярмарки проводятся постоянно, и их принимают как само собой разумеющееся.

Кроме того, в этом году активно развиваться стали русские дизайнеры: если раньше они были главным образом в ТЦ, то сейчас готовы открывать pop-up сторы в стрит-ритейл.

По оценке специалистов компании МАГАЗИН МАГАЗИНОВ, на столичный рынок street-retail помещений оказали влияние следующие факторы:

  • снижение платежеспособности населения;
  • активное развитие новых форматов магазинов.

В результате снижения платежеспособности населения, снизились товарообороты ритейлеров. Арендаторы стали настаивать на скидках по арендной плате, стремясь уменьшить свои затраты. Как следствие, собственники, чьи ожидания не оправдываются, начинают проводить мониторинг рынка в поисках замены. При этом они действуют очень осторожно, чтобы не остаться вовсе без арендатора.

Поскольку экономия стала главным трендом в потреблении, появились новые концепции и сократились площади арендуемых помещений.

К примеру, в сегменте общепита появились и/или стали активно развиваться:

  • Экспресс-форматы (Cofix, «Три правила»), которые предлагают готовую еду с собой. В этом сегменте ритейлеры предъявляют спрос на небольшие помещения (около 50-60 кв.м) Для обеспечения прибыльности не требуется большого количества посадочных мест, поскольку люди не проводят много времени внутри. При этом, начиная с начала года, стало появляться все больше не только американского фаст-фуда, но и азиатского (Pho Bo, Ramen House) и греческого (Grill & Gvros, Sito).
  • Недорогие рестораны (True Cost Live, PloveBerry) со средним чеком около 600-700 рублей. Под рестораны арендаторы теперь охотнее берут помещения с готовыми коммуникациями, где преде располагалось другое заведение общепита. Если раньше средние инвестиции в открытие одного ресторана составляли около 20 млн рублей, то сегодня ритейлеры готовы инвестировать не более 15 млн рублей.
  • Доставка еды на дом (Delivery Club, Foodfox). Теперь в Москве в любое время можно получить еду из практически любого ресторана (или даже из нескольких сразу). Стоит отметить, что выручка от Интернет-продаж не учитывается в товарообороте при расчете арендной платы.

В других сегментах появилась тенденция сокращения площадей арендуемых помещений. Как следствие в Москве стали популярны:

  • Отделения банков площадью около 50 кв.м. Если в период кризиса банки занимались оптимизацией, предпочитая закрыть несколько небольших помещений и открыть одно большое, то сейчас появляется все больше малых форматов, в том числе круглосуточных.
  • Малые форматы магазинов БТиЭ (например, первый магазин формата 700-900 кв.м открылся летом 2016 года под названием «Эльдорадо-экспресс»).

Вакантность площадей в сегменте стрит-ритейл в Москве

Вакантность в стрит-ритейле сократилась на 2% за 2016 год и составила 7%. Увеличить заполняемость основным торговым коридорам столицы помогла в том числе городская программа по реконструкции улиц. Так, на Мясницкой улице вакантность сократилась с 9% в I квартале 2015 года до 2% после двух этапов реконструкции, а на Тверской – с 15% до 10%. По большинству остальных основных торговых коридоров вакантность колебалась на несколько процентов в большую или меньшую сторону.

Уровень вакантных помещений* в сегменте стрит-ритейл (%)

* Примечание: указан средний уровень вакантных помещений по торговым коридорам Москвы в пределах Садового кольца

Спрос на street-retail помещения в Москве

Основной спрос на помещения стрит-ритейл в Москве по-прежнему формируют общепит и продовольственная розница.

Распределение запросов арендаторов по сегментам (%)

Марина Маркова, Руководитель направления Street retail компании «Магазин Магазинов», комментирует: «Сегодня наиболее популярными запросами арендаторов на рынке основных торговых коридоров являются кафе, рестораны и продукты питания. Они составляют 55% от общего объема спроса. В этом году наметилась тенденция восстановления интереса со стороны сегментов одежда-обувь, аксессуаров, косметики и сферы услуг – на эти запросы приходится 19% от общего объема запросов на подбор помещений. Это связано с постепенным насыщением рынка ТЦ и позитивными ожиданиями розничных сетей от стрит-ритейла. Но говорить о том, что это кардинально изменит расстановку сил на рынке, в настоящий момент не приходится. Что касается банков, их запросы в течение длительного времени сокращались в результате отзыва лицензий и перехода к интернет-обслуживанию. Однако, сегодня этот сектор рынка демонстрирует стабильный спрос на уровне 2%, и данная ситуация, скорее всего, не будет меняться в ближайшее время».

Коммерческие условия аренды стрит-ритейла в Москве

По мнению специалистов компании, коммерческие условия и ставки аренды площадей стрит-ритейл в 2016 году не изменились.

Стоимость помещений* по основным торговым коридорам Москвы

Торговый коридор  II полугодие
2015 года
(тыс. руб. за кв.м
в мес.)
II полугодие
2016 года
(тыс. руб. за кв.м
в мес.)
Изменение 
Столешников пер. 2 000 – 2 500  2 000 – 2 500  – 
Петровка ул. 1 800 – 2 000  1 200 – 1 400  – 31% 
Кузнецкий Мост ул. 1 200 – 1 600  1 200 – 1 600 
Никольская ул. 1 200 – 1 400  1 200 – 1 400 
Тверская ул. (четная сторона улицы –
от Охотного Ряда до Пушкинской площади)
1 000 – 1 200  1 100 – 1 300  – 9% 
Тверская ул. (нечетная сторона улицы –
от Охотного Ряда до Пушкинской площади)
800 – 1 000  900 – 1 100  – 11% 
Маросейка ул. 800 – 1 000  800 – 1 000 
Новый Арбат ул. (участок улицы от центра
до Новинского бульвара)
650 – 800  750 – 900  + 14%
Старый Арбат ул. 650 – 800  750 – 900  + 14%
Тверская ул. (четная сторона улицы –
от Пушкинской площади до ст.м. «Маяковская»)
700 – 900  700 – 900 
Кутузовский пр-т (участок улицы от центра
до ТТК)
700 – 800  600 – 700  – 13% 
Большая Дорогомиловская ул.  700 – 800  600 – 700  – 13% 
Покровка ул. (участок улицы от центра
до Чистопрудного бульвара)
650 – 750  750 – 850  + 14%
Ленинский пр-т (участок улицы от центра
до ТТК)
500 – 600  500 – 600 
Мясницкая ул. (участок улицы от центра
до Чистопрудного бульвара)
600 – 700  800 – 1 000  + 38%
Мира пр-т (участок улицы от центра до ТТК) 300 – 400  300 – 400 

* Указаны диапазоны средней стоимости аренды помещений стрит-ритейл площадью 150-200 кв.м, расположенных на первой линии домов, в пределах ТТК Москвы, за 1 месяц, с учетом НДС, по состоянию на конец декабря 2016 года.

Не изменились и диапазоны средней стоимости стрит-ритейл помещений по профилям.

Диапазон средней стоимости аренды помещений* в основных торговых коридорах Москвы

Профиль   Формат (кв.м) II полугодие
2015 года
(тыс. руб.
за кв.м в мес.)
II полугодие
2016 года
(тыс. руб.
за кв.м в мес.)
Изменение
Банки   100 – 300  500 – 1 000  500 – 1 000 
Общепит  < 100  500 – 650  500 – 650 
100 – 300  600 – 1 000  700 – 1 000  + 6%
300 – 1 000  1000 – 1 800  1 000 – 2 000  + 7%
Одежда и обувь   < 200  600 – 800  600 – 800 
Продукты   100 – 250  600 – 1 000  600 – 1 000 
500 – 1000  1 000 – 1 800  1 000 – 1 800 
1 000 – 3 000  1 500 – 2 500  1 500 – 2 500 
Мебель и предметы интерьера   150 – 500  300 – 500  300 – 500 
Услуги  30 – 100  350 – 500  350 – 500 
Электроника и связь  30 – 100  350 – 500  350 – 500 
Косметика и парфюмерия   200 – 400  700 – 1 000  700 – 1 000 
Товары для детей   500 – 1 700  700 – 1 200  700 – 1 200 

* Указаны диапазоны средней стоимости аренды помещений стрит-ритейл площадью 150-200 кв.м, расположенных на первой линии домов, в пределах ТТК Москвы, за 1 месяц, с учетом НДС, по состоянию на конец декабря 2016 года.

Обзор подготовлен специалистами компании МАГАЗИН МАГАЗИНОВ

Материалы по теме

Предварительные итоги 2016 года на рынке складской недвижимости Московской области

Предварительные итоги 2016 года на рынке складской недвижимости Московской области
19.12.2016 Склады В 2016 году доля складов класса «А» в совокупном объеме нового предложения составила 96%, а класс «B» – 4 % (419 000 кв. м и 17 000 кв. м) Подробнее

Рынок коммерческой недвижимости РФ: итоги 2016 года и прогноз на 2017 год

Итоги 2016 года и прогноз на 2017 год на рынке недвижимости
09.12.2016 Другие Основные тенденции на рынках офисной, складской, торговой и гостиничной недвижимости Подробнее

Офисный рынок Москвы: итоги десятилетия – 2007-2017 гг.

Офисный рынок Москвы: итоги десятилетия – 2007-2017 гг.
06.12.2016 Офисы Пройдя несколько циклов, рынок офисной недвижимости Москвы к концу 2016 года достиг баланса в его нижней точке Подробнее

Обзор рынка ТЦ Москвы за I полугодие 2016 года

Обзор рынка ТЦ Москвы за I полугодие 2016 года
20.09.2016 Торговые В первом полугодии в Москве был открыт всего один торговый центр – «Ривьера» (100 тыс. кв. м) Подробнее

Торговая недвижимость Петербурга: обзор за первый квартал 2017 года

Торговая недвижимость Петербурга: обзор за первый квартал 2017 года
27.04.2017 Торговые Уровень вакантных площадей на основных торговых улицах Петербурга составил 4,9%, в ТЦ этот показатель равен 6,5% Подробнее

Обзор рынка стрит-ритейл помещений Москвы: итоги I квартала 2017 года

Обзор рынка стрит-ритейл помещений Москвы: итоги I квартала 2017 года
13.04.2017 Торговые За первые 3 месяца 2017 года вакантность в стрит-ритейле сократилась с 7% до 6%. Увеличить заполняемость основным торговым коридорам столицы помогла в том числе городская программа по реконструкции улиц Подробнее

Популярное

Коммерческий директор компании ADG Group - Анна Образцова
ADG Group превратит бывшие советские кинотеатры в районные центры культурного притяжения
Об особенностях формирования пула арендаторов будущих МФЦ и их основных преимуществах по сравнению с другими районными объектами рассказала коммерческий директор ADG Group Анна Образцова
подождите ...
HotLog