Обзор рынка торговой недвижимости Петербурга за III квартал 2016 г.

Компания Colliers International подготовила исследование по итогам третьего квартала 2016 года на рынке торговой недвижимости Санкт-Петербурга. В ходе исследования, специалисты Colliers International обозначили ключевые тенденции и представили свои прогнозы развития рынка торговых помещений СПб.

Основные индикаторы рынка торговой недвижимости, III квартал 2016 года

Торговые центры Санкт-Петербурга

Общее предложение классических торговых центров по итогам III квартала 2016 года составило 2,77 млн кв.м. Состоялись запланированные открытия суперрегионального ТРЦ «Охта Молл» (GLA 78 000 кв.м) компании SRV и второй очереди ТРК «Порт Находка» (GLA 10 900 кв.м) компании FORTGROUP. Прирост новых площадей с начала года составил 3,3%. Таким образом, обеспеченность торговыми площадями в Санкт-Петербурге достигла 529 кв.м на 1 000 жителей.

В структуре действующих классических торговых центров Санкт-Петербурга наибольший объем площадей сформирован окружными торговыми центрами (36%), при этом практически на одном уровне находятся региональные и суперрегиональные объекты. По количеству торговых центров немногим более половины всего предложения − 51% приходится на районные ТЦ.

Структура действующих классических торговых центров по формату *, % от GLA (внутреннее кольцо) и от количества ТЦ (внешнее кольцо) , III квартал 2016 года

* Классификация торговых центров Colliers International:
  Районный ТЦ – до 20 000 кв. м (GLA)
  Окружной ТЦ – 20 000 – 50 000 кв. м (GLA)
  Региональный ТЦ – 50 000 – 75 000 кв. м (GLA)
  Суперрегиональный ТЦ – более 75 000 кв. м (GLA)

Строительство крупных торговых центров в текущих экономических реалиях по-прежнему остается ограниченным. На начальном этапе строительства находится один объект − четвертая очередь ТРК «Заневский Каскад» компании «Адамант». В Приморском районе сохраняются планы по строительству суперрегионального торгового центра. Торговые центры районного формата в условиях активного строительства новых жилых массивов будут востребованы как у жителей этих районов, так и, соответственно, у девелоперов, развивающих эти районы. Например, в настоящее время в микрорайоне Кудрово ведутся предпроектные работы по строительству торгового центра окружного формата.

Распределение обеспеченности торговыми площадями в ТЦ по районам в III квартале 2016 года

На фоне снижения новой строительной активности девелоперы занялись обновлением действующих торговых центров, не закрывая их для посетителей. Компания «Адамант» реконструировала входные группы ТЦ «Невский» (первая очередь) и ТРК «Балканский». Компания FORTGROUP перезапустила ТРК «Южный Полюс», частично реновировав объект. Продолжается переформатирование ТЦ «Капитолий» в дисконт-центр. Также произошла реконцепция торгового центра Prisma на Выборгском шоссе. В настоящее время ТЦ называется «Китай город», и часть объекта представляет собой ярмарку китайских товаров.

Street-retail в Петербурге

В III квартале 2016 года рынок street-retail характеризовался стабильностью: по-прежнему активно развиваются операторы общественного питания, в том числе несетевые заведения, продуктовые ритейлеры рассматривают новые площадки для развития, fashion-операторы сохраняют определенную активность и точечно открывают новые магазины.

Постоянство рынка подтверждается следующими фактами: объем вакансии и средний размер арендных ставок на основных центральных коридорах не показали существенных изменений в сравнении с предыдущим кварталом. Вакансия в III квартале 2016 года оставалась стабильно низкой, на уровне 3%. Также наблюдалась незначительная ротация арендаторов, которая не повлияла на структуру арендаторов по профилю в целом. Значительного изменения арендных ставок до конца года не ожидается, при условии отсутствия негативных экономических факторов.

Доля вакантных площадей на основных центральных коридорах

Средние диапазоны ставок аренды на основных центральных коридорах на помещения от 100 кв.м

Наиболее активными операторами, в течение девяти месяцев 2016 года, по-прежнему остаются операторы общественного питания. За январь – сентябрь 2016 открылось более 130 новых заведений с интересными концептуальными решениями. В общем объеме открытий несетевые кафе и рестораны превалируют, на них приходится 80%. Из новых несетевых заведений общепита, открывшихся в III квартале, можно отметить такие, как Doggy Dog, Pho'n'Roll cafe, Cucumbers cafe, «Бар, которого нет», «Всё просто!», «Квартира Кости Кройца» и др. Расширяют свое присутствие как местные, так и федеральные сети пекарен, например «Цех 85», «Хлебница», «Хлеб с маслом».

Присутствие арендаторов на основных центральных коридорах в III квартале 2016 года

Открытие флагманских магазинов в формате street-retail по-прежнему представляет интерес для fashion-ритейлеров. С точки зрения выхода новых брендов в III квартале 2016 года состоялось одно открытие − в начале сентября на Большом проспекте П.С. заработал магазин аксессуаров итальянского бренда O bag. Также произошла релокация магазина аксессуаров французского модного дома Louis Vuitton с Большой Конюшенной улицы на Невский проспект.
Продуктовые супермаркеты продолжили развиваться, например, X5 Retail Group арендовала помещение в ЖК Skandi Klubb под супермаркет «Перекресток».

В последнее время на фоне растущего туристического потока наметилось обострение конкуренции среди сувенирных магазинов. В настоящий момент этот сегмент находится на пике своего роста. Возможно плавное снижение активности подобных арендаторов к концу года в связи с наступлением низкого сезона в сфере туризма. Однако в следующем году, к началу нового летнего сезона, операторы сувенирных магазинов вновь активизируются и будут искать возможности по расширению своего присутствия на торговых коридорах Санкт-Петербурга.

Спрос на торговые помещения в СПб

Оборот розничной торговли в Санкт-Петербурге за январь – август 2016 года составил 775,5 млрд рублей, что в сопоставимых ценах на 2% меньше, чем за аналогичный период предыдущего года. Оборот общественного питания достиг 41,7 млрд рублей, что на 12% выше, чем за январь – август 2015 года.

По итогам третьего квартала текущего года доля вакантных площадей выросла по сравнению с I полугодием 2016 года до 8,8%. Причиной этому послужило увеличение предложения за счет открытия новых торговых центров в III квартале. Однако данное явление носит кратковременный характер, и ситуация будет выравниваться по мере заполнения вакантных площадей в новых торговых комплексах.

Динамика вакансии в торговых центрах Санкт-Петербурга, %

Стимулирование покупательского спроса ритейлерами и адаптация потребителя к изменившимся ценовым реалиям способствовали развитию fashion-операторов, несмотря на прошлогодние пессимистичные прогнозы. Из общего числа новых открытий и расширений присутствия в fashion-сегменте на российские бренды пришлось около 70%. В III квартале в Петербурге расширялись сети Incity, Gloria Jeans, Befree, Familia, Baon, Elis, «Снежная Королева», а также открывшийся в этом году магазин SWANK. Международные бренды тоже продолжили развитие, хотя менее активно. За июль – сентябрь открывалиcь новые магазины европейских брендов: Tom Tailor, Mango, Weekend Max Mara. В дополнение к этому японский бренд UNIQLO, австралийский Quiksilver и турецкий Koton закрепили свое присутствие в городе. Сохраняется тенденция развития обувных операторов: в ТЦ «Невский Центр» открылся самый крупный в Санкт-Петербурге магазин Rendez-Vouz площадью 600 кв.м.

Структура брендов fashion-операторов по типу происхождения, открывшихся или расширившихся с начала 2016 года

Детские операторы и семейные развлекательные центры открывались в ТРК «Лето», ТРК «Питер Радуга», «ТРК «Порт Находка», ТРЦ «Охта Молл» и др. На рынок Петербурга в III квартале 2016 года вышла новая региональная сеть кинотеатров «Синема5», открывшая свой первый мультиплекс в городе в новом ТРК «Порт Находка» (вторая очередь). Кроме того, в ТРЦ «Галерея» открылось первое кафе московской сети «АндерСон».

Тенденции и прогнозы развития рынка торговой недвижимости Санкт-Петербурга

Коммерческие условия в действующих торговых центрах в текущих экономических условиях индивидуальны для каждого конкретного арендатора и зависят от таких факторов, как местоположение торгового центра, локация самого помещения в ТЦ, формат будущего магазина, проходимость объекта и т.д.

Специалисты  Colliers International ожидают, что количество торговых центров, перепрофилируемых с целью привлечения новой целевой аудитории, будет постепенно увеличиваться.

Обзор подготовлен экспертами Colliers International