Обзор торговой недвижимости за МКАД

По результатом исследования, проведенного консалтинговой компанией RRG, на сегодняшний день в десятикилометровой зоне от МКАД действует 42 торговых объекта, которые по своих характеристикам соответствуют понятию «концептуальные». При этом с точки зрения формата преобладают проекты с традиционной концепцией, включающей в себя одного-двух якорных арендаторов и торговую галерею. А вот с точки зрения масштаба на «приМКАДовых» территориях представлен полный спектр: от районных до суперрегиональных.

Несмотря на преобладание «классического» формата, развитие торговой недвижимости в ближайшем Подмосковье началось с открытия специализированного торгового центра. Мебельный ТЦ «Три кита», построенный в 1999 году в 2 км от МКАД по Можайскому шоссе, и по сей день работает в этом же формате.

А первые ТЦ широкого профиля открылись лишь спустя 3 года. В 2002 были введены сразу 4 объекта: суперокружные Капитолий Ленинградский, Ашан Мытищи, суперрегиональный – Мега Теплый Стан, а также «премиальный» Крокус-сити молл.

С этого момента начался этап бурного развития торгового сегмента в ближайшем окружении столицы. В 2003 и 2004 годах было открыто по 4 ТЦ, среди которых один суперрегиональный (Мега Химки), четыре суперокружных, два районных и один специализированный.

2005 и 2006 года стали рекордными по числу ввода количества новых торговых центров. Так в 2005 было открыто 7, а в 2006 году 8 объектов различного формата. Однако интересы девелоперов сместились в сторону более мелких ТЦ. В частности, в 2005 году было открыто всего два суперокружных объекта и пять районных, а в 2006 – четыре районных, два окружных и один специализированный. Кроме того, в этом же году был осуществлен очередной суперрегиональный проект Мега Белая Дача.

В последующие несколько лет объемы ввода торговых центров в 10-километровой зоне вокруг столицы стали заметно скромнее, что свидетельствует об относительном насыщении рынка. Так в 2007 году было введено всего два ТЦ, а в 2008, 2009 и в 2010 - по четыре.

Впрочем, основной причиной этой «скромности», скорее всего, стал кризис. В ближайшее же время можно ожидать появления не только новых проектов, но и новых форматов. В частности, ожидается открытие совершенно новых для России аутлет-центров.

«Ближайшее Подмосковье – исключительно благоприятная территория для функционирования торговой недвижимости самых разных форматов, - говорит генеральный директор консалтинговой компании RRG Денис Колокольников. – С одной стороны, небольшие ТЦ востребованы жителями областных городов, которые уже давно привыкли делать покупки в московских концептуальных ТЦ и с радостью воспринимают строительство аналогичных объектов в шаговой доступности. С другой стороны, большие площадки вдоль МКАД и федеральных трасс создают предпосылки для реализации торговых «мега-проектов». Целевая аудитория этих объектов – в основном, москвичи из ближайшего спального плотнонаселенного мегакластера, которые специально приезжают, чтобы получить возможность приобрести «все и сразу» в одном месте, а также воспользоваться развлекательной инфраструктурой. «Для подмосковных жителей и жителей ближайших областей, МКАД - это как бы психологическая и естественная преграда для въезда в Москву. Поэтому «приМКАДные» проекты также пользуются у них популярностью, – добавляет эксперт. - Можно уверенно говорить, что ТЦ на МКАДе во многом являются центром притяжения Московского региона и даже соседних областей, где численность населения близка к 20 млн. человек. Хотя и существует проблема ресурсной пропускной способности МКАД.»

Остается добавить, что в заявленных планах девелоперов только на 2012 год значится еще 12 концептуальных торговых центров, расположенных в десятикилометровой зоне от МКАД. А всего планируется в ближайшее время ввести 15 новых проектов.