УЧАСТВУЙТЕ В ОПРОСАХ


Результаты опроса

Рынок торговой недвижимости Москвы – аналитический обзор за 2015 год

21.02.2016

Общее предложение площадей в современных торговых объектах Москвы и городов-сателлитов на конец 2015 года составило 6,17 млн кв. м. В 2015 было открыто 14 торговых центров совокупной арендопригодной площадью 620 000 кв. м, что более чем в 2 раза меньше озвученных ранее планов. Первоначальный объем заявленного ввода на 2015 год в Московском регионе составлял порядка 1,3 млн кв. м в 26 проектах.

Основные показатели рынка Москвы в 2015 году

Показатель Значение
Общее предложение площадей современных торговых объектов (кв. м (GLA))* 6 167 900
Общее предложение торговых площадей (кв. м (GLA)) 5 391 700
Общая сумма торговых площадей, открытых в 2015 года (кв. м (GLA)) 620 090
Количество ТЦ, открытых в 2015 году 14
Уровень вакантности (%) 8
Обеспеченность торговыми площадями, (кв. м GLA/тысяча человек) 465

*Включая специализированные ТЦ

Существенное различие в объеме планировавшихся и фактически введенных торговых площадей связано с изменением стратегии ритейлеров и девелоперов в условиях экономического кризиса. Девальвация рубля заставила большинство сетей пересмотреть свои планы по развитию и сместить фокус в сторону действующих торговых центров с понятным покупательским трафиком, уменьшив их интерес к новым, даже качественным, торговым объектам.

Открытие сразу нескольких крупных ТРЦ с одновременным сокращением планов по развитию ритейлеров и оптимизацией розничных сетей стали причиной роста вакантности на протяжении последних двух лет.

Несмотря на перенос открытия большого числа объектов на более поздний срок, 2015 год вошел в тройку лидеров по объему ввода торговой недвижимости в Москве, уступив только 2014 и 2009 годам.

Москва долгое время уступала большинству крупных городов России по показателю обеспеченности жителей качественной торговой недвижимостью. За 2015 год обеспеченность населения города качественными торговыми площадями достигла 465 кв. м на 1000 человек. Благодаря высокой покупательной способности населения столица сохраняет потенциал для дальнейшего девелопмента качественной торговой

Баланс рынка торговой недвижимости и прогноз на 2016 год

Лидирующие позиции по показателю обеспеченности качественными торговыми площадями среди всех административных округов Москвы занимают Центральный административный округ и город Зеленоград, поднявшийся на 2-е место по итогам 2015 года после открытия суперрегионального ТРЦ «Zеленопарк». В 2016 году наибольший прирост торговых площадей ожидается в Северном (110 000 кв. м) и Южном (100 000 кв. м) административных округах, при этом по итогам 2016 года САО Москвы станет самым обеспеченным профессиональными торговыми объектами.

Обеспеченность торговыми площадями по округам Москвы (кв. м/тысячу человек)

Торговые центры, открытые в IV квартале в 2015 года

Название Адрес GLA (кв. м)
«Zеленопарк» Ленинградское ш. 110 000
Avenue Southwest Вернадского пр-т, вл. 86 45 500
«РИО» на Киевском шоссе Киевское ш., 1,5 км от МКАД 45 000
«Выходной» Октябрьский пр-т, д. 112 27 000
«Калита» Новоясеневский пр-т, вл. 7 22 000
«Столица» 23-й мкр., вл. 2309А 8 000

Спрос на торговую недвижимость в Москве

Ритейлеры вследствие сложившейся экономической и геополитической ситуации скорректировали свои планы развития в конце 2014 – начале 2015 годов и оптимизировали бизнес-стратегии. Несмотря на данную тенденцию, Москва сохранила за собой статус приоритетного рынка для развития розничных сетей. Только в Москве на протяжении всего года ритейлеры продолжали активно рассматривать новые площадки и открывать свои торговые точки. Более того, Москва по итогам года сохранила безусловное лидерство по числу открытий новых международных брендов среди всех городов России, являясь для новых игроков наиболее стабильным рынком с высоко платежным населением.

Динамика выхода международных операторов на рынок Москвы

В 2015 году на рынок Москвы вышло 36 новых международных брендов, ранее не представленных в России и открывших монобрендовые магазины и предприятия общепита. При этом о своих планах покинуть Россию и закрыть действующие магазины до конца 2016 заявили 11 ритейлеров, что сопоставимо с показателями 2014 года. Основными локациями выхода новых международных брендов в Москве по итогам года стали торговые центры «Афимолл Сити», «Авиапарк», «Центральный Детский Магазин на Лубянке», а также центральные торговые улицы столицы.

Ключевые места выхода новых международных брендов в Москве (% от количества магазинов)

В условиях сокращения планов развития большинства fashion-операторов и стабильно растущего объема свободных площадей девелоперы были вынуждены искать альтернативных арендаторов. В связи с этим за прошедший год в торговых центрах Москвы появилось большое количество нетипичных для данного формата торговой недвижимости арендаторов, как например: батутных парков, контактных зоопарков, медиа-выставок и т. д.

Структура новых международных брендов, вышедших в 2015 году, по профилю (% от количества магазинов)

Коммерческие условия аренды торговых площадей в столице

В течение 2015 года арендодатели в основном шли на уступки, предоставляя арендаторам различные скидки, устанавливая валютные коридоры и т. д. В новых торговых центрах для привлечения и удержания арендаторов девелоперы разрабатывали индивидуальные предложения, которые позволяли ритейлерам оставаться в безубыточной зоне. К числу ключевых льгот можно отнести уплату процента с товарооборота, скидки на первые месяцы работы и т.д. Уникальным операторам предоставлялась возможность частичной компенсации отделочных работ либо зачет таких работ в счет будущей аренды. В целом процент от товарооборота стал основным инструментом регулирования арендных платежей.

Уровень % от товарооборота для ритейлеров разных форматов, зафиксированный в контрактах в 2015 году

Профиль / тип арендатора Площадь (кв. м) Процент от товарооборота
Продуктовый гипермаркет > 12000 1,2-1,8%
4000-12000 3-4%
Продуктовый супермаркет 1500-2000  3,5-6%
Гипермаркет формата DIY >10 000 4-6%
Бытовая техника и электроника 2500-3500 2,5-3%
1200-2500 4-5%
50-100 5-7%
Спортивные товары 1200-2500 5-7%
Товары для детей 1000-2000 8-10%
Многозальный кинотеатр 3000-5000 9-12%
Арендатор торговой галереи 500-1200 8-12%
250-500 8-15%
100-250 10-15%
50-100
<50 12-15%
Ресторан 250-500 10-14%
Кофейня 80-160 12-15%
Фудкорт 90-110 9-10%
50-70 12-15%

Уровень арендных ставок в московских ТРЦ отличался от проекта к проекту, при этом существенным фактором был уровень заполняемости объекта. Так, например, во вновь открывшихся ТРЦ с вакантностью более 50% арендные ставки отличались от таковых в уже работающих объектах. Практически все новые сделки осуществлялись с фиксированным курсом доллара на первый год (в диапазоне 40-60 рублей за доллар) либо в «чистых» рублях. Однако некоторые девелоперы, сохраняя долларовые ставки без фиксации курса, предоставляли временные скидки от базовой ставки аренды, величина которых приводила долларовую ставку к приемлемой рублевой ставке.

Вакантность торговых площадей в Москве

Тенденцией конца 2014 и всего 2015 годов стало открытие новых торгово-развлекательных центров с заполняемостью в 40-50% и ниже. По итогам 2015 вакантность в торговых центрах Москвы достигла 8%, что говорит о почти трехкратном росте свободных площадей в сравнении с началом 2014 года, когда вакансия составила 2,8%. Главной причиной этого стало значительное увеличение предложения торговых площадей после ввода сразу нескольких крупных объектов при одновременном сокращении планов развития большинства ритейлеров.

По прогнозам  специалистов Colliers International, снижения доли вакантных площадей в действующих ТРЦ Москвы и открытий новых торговых центров с большей заполняемостью площадей в сравнении с 2015 стоит ожидать не ранее II полугодия 2016 года, причем падение показателя вакантности будет незначительным и, вероятнее всего, не превысит 5 %.

Динамика показателя среднегодовой вакантности в ТЦ Москвы

Тенденции и прогнозы на рынке торговой недвижимости Московского региона

1) Предложение

В 2016 году в Московском регионе заявлено открытие 12 ТЦ общей арендной площадью 476 000 кв. м. Большая часть данных проектов находится в высокой стадии готовности, но сроки их ввода были перенесены с 2015 года из-за ограниченной доступности финансирования и высокой доли свободных площадей в новых объектах.

Крупнейшие ТРЦ, ожидаемые к открытию в Москве в 2016 году

Название Адрес GLA (кв. м) Девелопер
«Ривьера» Автозаводская ул., д. 16-18 100700 «Ривьера»
«Рига Молл» Новорижское ш., 5 км от МКАД 80000 «Рига Молл»
«Моремолл» («Галерея Кутузовский») Славянский б-р, вл. 3 60000 «ТПС Недвижимость»
«Бутово Молл» Пос. Воскресенское, дер. Язово, корп. 15 57000 MD Group
ТРЦ на Хорошевском шоссе Хорошевское ш., рядом со ст. м. Полежаевская 50000 «ТПС Недвижимость»
«Косино Парк» Святоозерская ул., вл. 5  39000 ГК «ТЭН»
«Метрополис» (II очередь) Ленинградское ш., д. 16  38000 Capital partners
ТРЦ на Рязанском проспекте Рязанский пр-т, д. 20  19000 Fortrust Global
BABY STORE Старопетровский пр-д, д. 1, стр. 2 12000 Glincom

Эксперты Colliers International прогнозируют, что масштабные проекты торгово-развлекательных центров, открытие которых состоится в 2016 году, станут одними из последних в своем роде. В отношении «проектов на бумаге» в 2015 году девелоперы чаще всего принимали решение не выходить на стройку в ожидании повышения доступности банковского финансирования и оживления рынка ритейла. Как следствие, в Москве не было запущено ни одной стройки крупного ТРЦ, либо реализация проектов была остановлена на стадии котлована, в связи с чем мы ожидаем снижения уровня ввода в 2017-2018 годах по сравнению с 2015. К числу крупнейших строек, начало которых запланировано на 2016 год, мы относим ТРЦ «МЕГА Мытищи», ТРЦ группы компаний «Регионы» в Нагатино и возведение нового здания ТРЦ «Капитолий» на Каширском шоссе.

2) Спрос

Арендаторы в кризисных условиях отдают предпочтение действующим торговым центрам с существующим стабильным покупательским трафиком. Привлечение fashion-операторов в торговую галерею новых проектов на сегодняшний день стало еще более сложной задачей.

Из-за продолжающегося негативного воздействия динамики нефти-рубля в 2016 году, как и в 2015, в целом будет характеризоваться сниженным спросом на помещения относительно докризисного периода. Однако не все торговые объекты испытывали трудности с заполнением площадей. В противовес классическим торговым центрам подмосковные аутлеты, увеличившие либо приступившие к увеличению своих площадей в 2014-2015 годах, близки к 100%-й заполняемости, а собственники объектов отмечают рост покупательского трафика в них.

Состояние напряженности в сегменте сохранится как минимум до конца первой половины 2016, затем возможно плавное оздоровление рынка. В более далекой перспективе замедление темпов ввода начнет сдерживать рост доли свободных площадей и сделает открывающиеся в 2017-2018 годах проекты востребованными.

3) Коммерческие условия

Специалисты Colliers International ожидают, что в ближайшие два-три года рублевые ставки аренды смогут приблизиться к докризисному уровню, а в наиболее успешных проектах – превысить его. По мере стабилизации экономики девелоперы будут последовательно отказываться от существующих сейчас уступок, призванных помочь в заполнении вакантных помещений.

Обзор подготовлен компанией Colliers International

Материалы по теме

Офисная недвижимость Москвы – аналитический обзор рынка 2015 года

Офисная недвижимость Москвы - обзор рынка 2015 года
01.03.2016 Офисы Реализация новых проектов сейчас не рассматривается, некоторые офисные объекты перепрофилируют в апартаменты, в ближайшие годы темпы ввода офисных площадей замедлятся Подробнее

Рынок торговых помещений формата street-retail в Москве – обзор рынка за 2015 г.

Рынок торговых помещений формата street-retail в Москве – обзор рынка за 2015 г.
20.02.2016 Торговые Несмотря на уход ряда международных ритейлеров, на московском рынке стрит-ритейла наблюдалась высокая... Подробнее

Обзор рынка складской и индустриальной недвижимости Москвы и Подмосковья 2015 г.

Обзор рынка складской и индустриальной недвижимости Москвы и Подмосковья 2015 г.
15.02.2016 Склады Для рынка складов в 2016 году будет характерна высокая вакантность при низком уровне арендных ставок... Подробнее

Обзор JLL: особенности рынка встроенных помещений вблизи станций метро в Санкт-Петербурге

Исследование рынка стрит-ритейл помещений в Санкт-Петербурге
16.11.2016 Торговые «Комендантский проспект» в СПб лидирует по обеспеченности объектами стрит-ритейла, а «Проспект Просвещения» - по их количеству Подробнее

Обзор рынка торговой недвижимости Тамбова – 2016 год

Обзор рынка торговой недвижимости Тамбова – 2016 год
10.11.2016 Торговые Существенную долю на рынке торговой недвижимости города пока составляют помещения street-ритейл, но значимость торговых центров постепенно увеличивается Подробнее

Популярное

Ольга Штода, директор по управлению компании BlackStone Keeping Company
Проактивная эксплуатация коммерческой недвижимости как антикризисная мера
О преимуществах методики, особенностях и перспективах использования в качестве антикризисной меры, рассказала директор по управлению компании BlackStone Keeping Company Ольга Штода
подождите ...
HotLog