Торговая недвижимость России – обзор за 2015 год

Экономическая ситуация, складывавшаяся в России на протяжении 2015 г., серьезно скорректировала амбициозные планы девелоперов и анонсированные годом ранее прогнозы по вводу порядка 4 миллионов кв.м торговых площадей по всей стране. Больше половины проектов, заявлявшихся к вводу в 2015 г., были заморожены, либо срок их открытия был перенесен. 

Предложение на рынке торговой недвижимости России в 2015 г.

На конец 2015 г. общий объем качественных торговых площадей в России увеличился на 1,86 млн кв.м за счет ввода в эксплуатацию 62 торговых центров и достиг показателя в 23,9 млн кв.м. Количество открытых в 2015 г. торговых центров сопоставимо с показателем 2014 г., однако средний размер ТЦ сократился почти на 20%.

Основные показатели рынка в 2015 г.

Более трети нового ввода площадей в 2015 г. обеспечила Москва. Именно столица, даже в условиях замораживания планов по развитию большинством ритейлеров в 2015 г., осталась тем рынком, который продолжали рассматривать для открытия новых магазинов почти все игроки, что в свою очередь поддерживало торговый девелопмент в столичном регионе. 

Динамика ввода и общее предложение торговых площадей, млн кв.м 

В структуре качественного существующего предложения в России Москва по итогам года занимает 26%, что равно суммарному предложению торговых площадей во всех региональных городах-миллионниках (без учета Санкт-Петербурга).

Структура общего предложения торговых площадей в 2015 г.

По показателю обеспеченности населения торговыми площадями среди всех городов-миллионников России тройка лидеров по итогам 2015 г. осталась неизменной — это Самара, Санкт-Петербург и Екатеринбург. А вот Москва, занимавшая в 2014 г. 4-е место, уступила свою позицию Нижнему Новгороду, который стал лидером по приросту торговых площадей и обеспеченности (540 кв.м на 1 000 человек против 437 кв.м в 2014 г.) среди региональных городов. По нашим прогнозам, к концу 2016 г. Самара сохранит свое лидерство, а Екатеринбург переместится с 3-го на 2-е место, обогнав Санкт-Петербург.

Обеспеченность торговыми площадями в городах-миллионниках России, кв.м/тыс.человек

Спрос на рынке торговой недвижимости России в 2015 г.

По оценкам экспертов, в 2015 г. на рынок России вышло порядка 45 новых международных брендов, при этом на долю fashion-операторов пришлось 56%. Ключевыми городами для открытия первых торговых точек по-прежнему остаются Москва и Санкт-Петербург. Однако в ушедшем году были и некоторые региональные города, выбранные международными брендами для открытия своих первых в России магазинов, например Казань (открытие первого магазина DeFacto в ТЦ «МЕГА»), Тюмень (первый монобрендовый бутик Saint James), Ростов-на-Дону (первый монобрендовый бутик линейки Polo Ralph Lauren). Тем не менее, практика выхода международных брендов на новый для себя российский рынок через региональные города остается единичной. Пока наиболее стабильным рынком торговой недвижимости, способным обеспечить достаточный для ритейлеров спрос в условиях кризиса благодаря высокой покупательной способности населения, остается Москва.

Что касается регионального развития, то существенное снижение спроса со стороны ритейлеров в последние 1,5 года продиктовано изменением стратегии территориальной экспансии и максимального увеличения своей доли рынка в сторону качественной оптимизации бизнеса. При открытии новых обектов ритейлеры стали особенно тщательно подходить к локации торговых центров, а приоритетными стали действующие объекты с понятным и стабильным покупательским трафиком.

ТОП-10 крупнейших торговых центров, открытых в России в 2015

Тенденции и прогнозы: девелопмент на рынке торговой недвижимости России

Пересмотр уже утвержденных на бумаге проектов торговых центров, а также адаптация действующих ТРЦ к новым реалиям рынка стали ключевыми трендами в девелопменте и управлении торговыми объектами в 2015 г. К числу основных инструментов, которые выбирали девелоперы на протяжении года для удержания покупателей и конкурентных позиций в условиях падения посещаемости, можно отнести следующие:

1. Реконцепция торговых центров

1.1 обновление пула арендаторов без закрытия торгового центра и привлечение новых функций в проект (это, например, социальные объекты, как МФЦ и почтовые отделения, «нестандартные» операторы развлечений и т.д.).

1.2 частичная реновация объекта, например обновление зон фуд-корта в торговых центрах «МЕГА».

1.3 полный редевелопмент здания торгового центра, например сеть ТЦ «Капитолий» в Москве.

2. Изменение концепции в условиях растущей конкуренции (классический ТЦ «Капитолий» в Санкт-Петербурге будет переформатирован в дисконт-центр).

3. Привлечение профессиональной внешней управляющей компании даже теми собственниками торговых центров, которые исторически управляли своим портфелем самостоятельно.

Ожидается, что фокусирование ключевых игроков рынка на улучшении своих действующих проектов, а также замораживание многих проектов и минимальное число новых строек в ближайшей перспективе станут причиной появления определенного лага во вводе площадей в 2017-2018 гг., что положительно повлияет на заполняемость торговых площадей в действующих ТЦ.

Тенденции и прогнозы: ритейлеры

Кризисная ситуация способствовала активному развитию сетей в сегменте «дисконт». Особенно ярко данный тренд проявился в продуктовом ритейле, причем не только среди операторов, давно действующих на рынке, как например: «Дикси» и «Пятерочка», но также развитие получили новые бренды (например, компания «О’Кей» запустила сеть дискаунтеров «Да!»).

Кроме того, некоторые fashion-ритейлеры разрабатывали новые концепции магазинов под дисконт-формат.

В течение года ритейлеры экспериментировали с новыми для себя схемами сотрудничества и методами продаж. Например, было анонсировано сразу несколько проектов shop-in-shop, т.е. размещение одним ритейлером другого на своих площадях (магазины Media Markt на площадях Metro C&C, точки продаж «Евросети» в магазинах «Пятерочка», студии кухонь «Мария» в гипермаркетах «Эльдорадо»). Некоторые онлайн-ритейлеры открывали первые полноценные магазины (Wikimart, KupiVip), а кто-то из ритейлеров, наоборот, полностью перешел в онлайн формат, закрыв все оффлайн точки (Enter).

За последний год наблюдалось изменение баланса в развитии международных брендов на территории России, а именно уход некоторых западных брендов и активная экспансия на российском рынке турецких (Koton, LC Waikiki, DeFacto, DERI & MOD) и азиатских компаний (Uniqlo, Seiko, Tsumori Chisato, Orient, Erborian и другие).

ТОП-10 крупнейших торговых центров, заявленных к открытию в 2016

Обзор подготовлен компанией Colliers International