Оборот розничной торговли в Санкт-Петербурге за 11 месяцев 2015 года составил 945 млрд рублей, что на 5% больше, чем в 2014 году, при этом официальная годовая инфляция составила 13,2%. Очевидно, что в реальных ценах, с учётом инфляции, в 2015 году оборот розничной торговли в Петербурге сократился на одну десятую часть.
Удельный вес оборота непродовольственными товарами не изменился в сравнении с 2014 годом и остался на уровне 65% (аналогичный показатель для Москвы – 49%, а средний по РФ – 59%).
Структура оборота розничной торговли в Санкт-Петербурге (млн рублей)
Рост индекса потребительских цен остался на уровне 2014 года. В структуре инфляции наблюдается некоторое смещение в сторону продовольственных товаров.
По данным Петростата население Санкт-Петербурга практически не растет: за 10 месяцев 2015 года выросло на 0,3%, что не превышает статистическую погрешность.
Экономический кризис пагубным образом влияет на рынок торговой недвижимости Санкт-Петербурга. Падение доходов населения и падение оборота торговли приводит к росту вакантных площадей в торговых центрах.
Рост индекса потребительских цен в Санкт-Петербурге (%)
Предложение на рынке торговой недвижимости Санкт-Петербурга
Среди основных тенденций рынка торговых площадей в Петербурге в 2015 году можно выделить следующие:
- Остановка девелоперской активности по причине насыщения рынка и снижения спроса со стороны арендаторов;
- Увеличение числа проектов реконструкции / реконцепции;
- Появление в СПб формата «Аутлет-центр»;
По итогам 2015 года общая арендопригодная площадь в современных торговых центрах Петербурга увеличилась только на 1,5% и осталась на уровне 3,8 млн кв.м.
Основные показатели рынка торговой недвижимости Санкт-Петербурга за 2015 год
2014 | 2015 | |
GLA на конец года, тыс. кв.м | 3 826 | 3 879 |
Новое строительство за год, GLA тыс. кв.м | 128 | 53 |
Уровень вакантных площадей на конец года, % | 5 | 5 |
Общий тренд активности на рынке строительства торговых объектов виден из рисунка – это насыщение рынка Санкт-Петербурга на уровне 3,9-4 млн кв.м или на уровне 750 кв.м GLA на тысячу жителей и практическая остановка нового строительства.
Динамика объема предложения качественных торговых площадей в СПб (GLA, тыс.кв.м)
По итогам 2015 года введено 53 100 кв.м (GLA) торговых площадей в ТЦ Санкт-Петербурга, что является наименьшим показателем с 2008 года. Падение объема ввода по сравнению с 2014 годом составило 60%, а по сравнению с 2013 – 75%.
ТЦ в Петербурге, введенные в 2015 году
Название | Адрес | Общая площадь | GLA | Девелопер |
Питер-Радуга, фаза II | пр. Космонавтов, 14 | 42 000 | 29 000 | Ralmir Holding B.V. |
Outlet Village Pulkovo I | Пулковское ш., 60 | 16 000 | 15 000 | Hines |
ТК «У Красного моста» в составе МФК | наб. р. Мойки, д. 73-79 | 39 000 | 3 200 | БТК Девелопмент |
ТЦ Бонус | пр. Косыгина, 31 | 8 100 | 5 900 | Балтстройинвест |
Итого | 105 100 | 53 100 |
Обеспеченность качественными торговыми площадями в Санкт-Петербурге, по итогам 2015 года составляет около 745 кв.м (GLA) на тысячу жителей, что является наибольшим значением среди всех городов-миллионников России. Этот показатель приближается к средним для европейских столиц (600-1000 кв.м на тысячу жителей), что также говорит о насыщении рынка.
Насыщенность качественными торговыми площадями российских городов-миллионников, GLA на кв.м
Знаковые торговые проекты 2015 года в Санкт-Петербурге
Основной торговый объект года в Петербурге – это первый торговый центр в СПб формата Аутлет-центр – проект компании Hines Outlet Village Pulkovo в Московском районе Санкт-Петербурга. Проект разрабатывался более 5 лет и открылся, не смотря на кризис в 2015 году. Несмотря на то, что формат Аутлет-центра предполагает торговлю со значительным дисконтом, что должно быть особенно актуально для покупателей в кризис, аутлет-центр Outlet Village Pulkovo не смог привлечь арендаторов даже на первую очередь в 15 000 кв.м GLA.
Не смотря на анонсирование управляющей компанией торгового комплекса заключения договоров аренды на 80% площадей, к моменту открытия аутлета, в нем реально работали только порядка 20% арендаторов. На конец года количество работающих магазинов в Outlet Village Пулково не увеличилось. Тем не менее, по мнению специалистов GVA Sawyer, Outlet Village Пулково – проект перспективный, и после окончания кризиса и восстановления рынка будет весьма востребован, как арендаторами, так и посетителями. В 2015 году в Петербурге должны были открыться еще два аутлета — Fashion House на Таллинском шоссе и Villa Outlet Center на улице Савушкина, однако оба конкурентных проекта отложили свою реализацию на неопределенный срок в связи с кризисом. Стоит отметить, что проект Fashion House на Таллинском шоссе переносит сроки строительства уже 8-й год подряд, перемещаясь в разряд «проектов – призраков».
ТК «У Красного моста» должен был открыться в СПб еще в 2012 году, но открытие неоднократно переносилось. Проект представляет собой реконструкцию здания второй половины XIX - начала XX века на набережной реки Мойки, непосредственно у Красного моста. Первоначально под торговую часть было отнесено до 12 000 кв.м, однако УК не смогла найти арендаторов даже на такую площадь. В итоге торговый комплекс открылся спустя три года после окончания реконструкции с торговой частью в 3 200 кв.м, заполненную силами УК некоторым количеством товара. По сути – это полный провал торгового функционала в составе МФК «У Красного моста». В отлично отреставрированном торговом комплексе охранников гораздо больше, чем случайных посетителей.
Вторая очередь ТРК «Питер Радуга» открылась 15 октября 2015 года с одним работающим арендатором – детским проектом «Кидбург», открытым на площади в 3,4 тыс. кв.м. Однако к новогодним праздникам вновь построенный корпус начал заполнятся арендаторами. УК анонсировала достижение 90% уровня по заключенным договорам аренды.
В 2015 году помимо второго детского проекта «Кидбург» в Санкт-Петербурге также открылись детский проект Аngry Birds Activity Park St. Petersburg на 3,9 тыс. кв.м в ТРК «Европолис» и отдельно расположенный развлекательный комплекс «все в одном» Maza Park на ул. Хошимина 14, общей площадью в 13,9 тыс. кв.м.
Будущее предложение. Торговые объекты 2016 года
В 2016 году ожидается открытие крупного торгового комплекса «Охта молл», а также открытие второй очереди ТК у станции метро «Рыбацкое». Суммарно на рынок выйдет менее 90 000 кв.м, однако, это больше чем в 2015 году.
Новые ТРК в СПб, анонсировавшие открытие в 2016 году
Название | Адрес | Общая площадь | GLA | Девелопер |
Охта молл | пр. Шаумяна, 4 | 148 000 | 78 000 | SRV |
ТРК «Порт Находка II» | ул. Тепловозная, 31 | 17 800 | 10 800 | FORTGROUP |
Итого | 165 000 | 88 800 |
ТРЦ «Охта Молл» реализуется концерном SRV совместно с финским инвестиционным фондом Russia Invest. Общий объем инвестиций в торгово-развлекательный центр составит 250 млн евро. «Охта Молл» является первой очередью многофункционального комплекса «Охта Сити» общей площадью 400 000 кв.м. Современный скандинавский дизайн «Охта Молла» был разработан финским архитектурным бюро L Architects Ltd.
Проект имеет хорошие перспективы за счет расположения в районе, активно проходящим реновацию из промышленной зоны в жилую среду.
Среди будущих арендаторов Охта молла стоит отметить детский развлекательный проект «ФэнтазиГрад» - детский развлекательно-образовательный проект из Екатеринбурга.
Среди заявленных проектов 2016 года стоит выделить реконцепцию ТРК «Капитолий», расположенного у станции метро «Пионерская». Торговый центр готовится заново открыться в качестве Discount-центра, со сдаваемой площадью в 21 900 кв.м.
Спрос на торговые площади в Петербурге
Основные тенденции рынка торговых помещений в Санкт-Петербурге:
- Увеличение вакансии, в том числе и за счет новых площадей.
- Сетевая розница как единственный развивающийся формат (преимущественно в формате FMCG)
- Существенное снижение спроса в галерейном формате
- Продолжение ротации арендаторов fashion-сегмента.
В целом по рынку, уровень вакантных торговых площадей в СПб увеличился за 2015 год с 5% до 8%, что превышает 300 000 кв.м. Общая несданная в аренду площадь за год увеличилась на 60%.
Уровень вакантных площадей в ТК Санкт-Петербурга на конец 2015 года, %
Объем рынка торговых площадей в СПб увеличился до рекордных значений и превысил показатель 2009 и 2010 годов.
Динамика объема качественного предложения в СПб, GLA тыс.кв.м
В 2016 году прогнозируется дальнейший рост вакансии как в относительном, так и в натуральном выражении, что будет оказывать давление на ставки в наиболее невостребованных торговых комплексах и усилит тенденцию реконцепции/реновации части площадей.
- Владельцы «Юлмарта» построили в Петербурге ритейл-парк «Мезоджи», состоящий из пригородного центр исполнения заказов «Юлмарт» и гипермаркета «Оптоклуб «Ряды». Объем инвестиций в строительство пригородного центра исполнения заказов в парке составил около 1,6 млрд рублей, а всего парка - около 3 млрд рублей. По данным собственников, до 2017 года планируется открыть еще шесть подобных оптово-розничных парков: на Пискаревском проспекте, на Софийской улице, на Мурманском шоссе, в деревне Новосаратовка, на Шафировском проспекте, где уже работает «Оптоклуб «Ряды», и в Мытищах. Общая площадь объектов с учетом уже открытых составит около 229 тыс.кв.м.
- Владельцы торговой сети «Метрика» собираются продать земельные участки площадью около 390 000 кв.м и бизнес-центр класса «Б» в Санкт-Петербурге, сообщают «Ведомости». В настоящий момент в Петербурге действует восемь гипермаркетов сети, которые также могут быть выставлены на продажу. Интерес к покупке некоторых из них проявляет французская сеть Leroy Merlin.
- Группа компаний «Детский мир» открыла в 2015 году девять магазинов в СПб и Ленобласти. На сегодняшний день сеть «Детский мир» насчитывает 356 магазинов в 140 городах России и Казахстана. Их совокупная торговая площадь составляет 472 000 кв.м.
- В 2015 году ритейлер «Лента» начал запуск в Санкт-Петербурге торговых точек в формате супермаркетов. Первый супермаркет открылся осенью на ул. Бабушкина.
- Продуктовый ритейлер «Сетка» ушел с рынка из-за крупных долгов. Компания собиралась открыть 50 магазинов в Петербурге, но их количество не превысило и десяти. Шесть открытых в Санкт-Петербурге магазинов сети перейдут к «Пятерочке».
- Бывшие менеджеры сети «Дети» открыли собственную сеть магазинов детской одежды Reike. На конец года открыты две точки – в ТРК «Жемчужная Плаза» и в ТЦ «Невский». Владельцы сети объявили о планах открытия новых магазинов в СПб в 2016 году. А в 2017 году компания планирует выйти на московский рынок.
- Сеть Decathlon приобрела участок рядом с Мегой-Парнас для строительства отдельно-стоящего гипермаркета. «Декатлон Парнас» станет первым в Петербурге отдельно стоящим магазином компании. Запланировано открытие еще нескольких подобных объектов в различных районах города.
- Владельцы торговой сети «Метрика» собираются продать земельные участки площадью около 390 000 кв.м и бизнес-центр класса «Б» в Петербурге, как сообщали «Ведомости». В настоящий момент в Санкт-Петербурге действует восемь гипермаркетов сети, которые также могут быть выставлены на продажу. Интерес к покупке некоторых из них проявляет французская сеть Leroy Merlin.
- Финский ритейлер Prisma закрыла магазин в ТРК «Континент», который проходит реконцепцию в формат Дисконт-центра. Вместо Призмы в ТРК Континент планируется открыть «Перекресток». В 2014 году Prisma остановила расширение сети, состоящей из 19 магазинов. Компания закрыла торговые точки в ТРЦ «Охта Молл», ТРК «Меркурий» и вдвое уменьшила площадь магазина в ТРК «Гранд Каньон». После ухода из ТРК «Континент» сеть ретейлера сократится до шести гипермаркетов и 11 супермаркетов в Петербурге и области.
- Сеть DNS открыла 5 новых магазинов в Санкт-Петербурге в 2015 году. Сеть зашла на петербургский рынок в 2014 году. На сегодняшний день сеть ритейлера состоит из 36 магазина трех форматов: супермаркеты под брендами «Компьютерный мир» и DNS, магазин крупной бытовой техники «DNS Фрау техника» и дискаунтер TechnoPoint.
- Компания Стокманн объявила о закрытии розничного бизнеса в России. Компания сообщила, что договорилась о продаже своих универмагов за 5 млн евро компании Reviva Holdings Limited (российскому франчайзи британской сети Debenhams). В России у Стокманна останется только девелоперское подразделение: оно продолжит владеть и управлять ТРК «Невский центр», в котором сейчас работает универмаг Stockmann.
Что касается fashion-сегмента, то после драматичного исхода марок в 2014 году, в 2015 году этот процесс замедлился и местами повернулся вспять:
- Торговая сеть Zara закрыла свой магазин на Невском проспекте, 62, что связано с реформированием планов сети.
- В 2015 году в ТРЦ «Галерея» открылся первый магазин Uniqlo, на 1 300 кв.м. Также заключены договоры на размещение в Мегах.
- В 2015 году в Санкт-Петербург вернулся магазин Hugo Boss. Марка, ранее арендовавшая отдельные помещения на Невском проспекте, теперь представлена фирменным двухэтажным сектором в ТРК Галерея на Лиговском проспекте.
Финансовые условия на рынке торговых помещений Петербурга
Основные тенденции рынка аренды торговых площадей:
- Окончательный отказ от валютной деноминации договоров аренды;
- «Рынок арендатора»: снижение ставок, переход на процент с оборота.
Как и прогнозировалось ранее, в 2015 году произошло падение средних ставок аренды на 10%.
Изменение арендных ставок на торговые площади за год, %
Не смотря на то, что в 2016 году ожидается дальнейший рост доли вакантных площадей в ТК города, инфляционное давление заставит вырасти средние ставки в рублевом выражении на 5%.
Диапазон ставок аренды в ТЦ Санкт-Петербурга, по итогам 2015 года, руб/кв.м в год
Тип арендатора | Площадь, кв.м | Диапазон арендных ставок, руб/кв.м в год |
Якорные арендаторы | ||
Гипермаркет | > 5 000 | 3 000 - 6 000 |
DIY | > 3 000 | 3 000 - 5 000 |
Электроника | > 3 500 | 5 000 - 8 000 |
Спорт и одых | > 4 000 | 3 500 - 5 000 |
Одежда | 1 200 - 2 500 | 6 000 - 10 000 |
Развлечения | > 1 000 | 4 000 - 6 000 |
Кино | > 3 000 | 3 500 - 5 000 |
Товары для дома | 1 000 - 2 500 | 5 000 - 7 000 |
Товары для детей | 1 000 - 2 000 | 7 000 - 12 000 |
Стандартные форматы | ||
Супермаркет | 1 000 - 3 500 | 9 000 - 15 000 |
Электроника | 1 000 - 3 000 | 6 000 - 12 000 |
Спорт и отдых | 800 - 1 200 | 6 000 - 9 000 |
Одежда | 400 - 1 000 | 9 000 - 18 000 |
Одежда | < 400 | 20 000 - 65 000 |
Парфюмерия и косметика | 300 - 500 | 20 000 - 50 000 |
Парфюмерия и косметика | 50 - 100 | 40 000 - 65 000 |
Общепит | 200 - 1 000 | 15 000 - 25 000 |
Фудкорт | 40 - 100 | 35 000 - 65 000 |
Товары для детей | 100 - 500 | 20 000 - 40 000 |
Операционные расходы для арендаторов торговых центров Санкт-Петербурга составляют в среднем 3 000 – 5 000 рублей за кв.м в год.
Обзор подготовлен компанией GVA Sawyer