УЧАСТВУЙТЕ В ОПРОСАХ


Результаты опроса

Обзор торговой недвижимости России за III квартал 2013 года

24.12.2013

ТОРГОВЫЕ ЦЕНТРЫ РОССИИ

Основные тенденции

  • Российский рынок пополнился 167 тыс. кв. м качественных площадей
  • Новые ритейлеры продолжают выход на российский рынок
  • Ритейлеры анонсируют планы дальнейшего регионального развития
  • Крупные торговые операторы запускают новые линии своих брендов
  • Возрастает значение мультиканальных продаж

Перспективы рынка ТЦ России

Прогнозируемый объем ввода новых помещений до конца года в России находится на уровне 1,3 миллиона кв. м и более 1,5 миллиона кв. м до конца 2014 года, что ниже показателя 2012 года, когда рынок пополнился на 1,6 миллионов кв. м качественных торговых площадей. Стоит отметить, что 1,6 миллионов кв. м в год – это рекордная цифра для посткризисных лет. При этом снижение объемов ввода связано с переносом значительного количества проектов на следующий год, о стагнации регионального рынка речь не идет. На 2014 год девелоперами анонсирован ввод почти 2,5 млн кв. м торговой недвижимости, однако реальная цифра также будет ниже и превысит уровень в 1,5 млн кв. м. Стоит отметить, что Россия занимает лидирующее положение в Европе по прогнозируемому объему ввода торговых помещений. Сопоставимыми показателями характеризуется лишь Турция – около 2,5 млн кв. м до конца 2014 года.

Ежегодный объем ввода торговых площадей в России
Ежегодный объем ввода торговых площадей в России

 

Прогноз роста товарооборота в Европе, 2013–2015 годы
Прогноз роста товарооборота в Европе, 2013–2015 годы

Мы ожидаем дальнейшего развития рынка торговой недвижимости в региональных городах, характеризующихся недостаточной насыщенностью на текущий момент. Из всего объема проектов, находящихся на стадии строительства, 17% приходится на Москву, 8% на Московскую область, 8% на Санкт-Петербург, 21% на города-миллионники и 46% на города с населением менее миллиона человек. Таким образом, доля небольших городов в общем объеме предложения качественных торговых площадей к 2014 году увеличится и достигнет 33%, в то время как доля городов с населением более 1 млн человек (без учета Москвы и Санкт-Петербурга) сократится до 27% с 30%.

Распределение валового дохода и торговых площадей по городам России

Распределение валового дохода и торговых площадей по городам России

Что касается прогнозируемого объема ввода торговых помещений до конца 2014 года, среди городов-миллионников лидирует Екатеринбург – за указанный период времени к вводу планируется около 200 тыс. кв. м площадей качественных торговых центров. Это связано с макроэкономическими характеристиками города, высоким потребительским спросом, а также наличием устаревающих проектов. Рынок еще двух городов (Уфы и Нижнего Новгорода) пополнится более 100 тыс. кв. м. Среди городов с населением менее миллиона человек по запланированным объемам ввода лидирует Иркутск: около 130 тыс. кв. м заявлено девелоперами до конца 2014 года. В Брянске, Барнауле и Тюмени будет введено более 100 тыс. кв. м качественной торговой недвижимости.

Существующий и планируемый к вводу объем площадей в небольших городах
Существующий и планируемый к вводу объем площадей в небольших городах

 

Существующий и планируемый к вводу объем торговых площадей в городах-миллионниках
Существующий и планируемый к вводу объем торговых площадей в городах-миллионниках

 

Города-миллионники и Краснодар. Потенциал развития
Города-миллионники и Краснодар. Потенциал развития

Продолжающийся рост товарооборота будет стимулировать дальнейший рост рынка торговой недвижимости России. Несмотря на замедление роста экономики, по данным Oxford Economics прогноз роста товарооборота находится на уровне 5,1% ежегодно до 2015 года. При этом стоит отметить, что Россия характеризуется самым высоким показателем в Европе. Спрос со стороны ритейлеров по-прежнему будет на высоком уровне. В планы многих ритейлеров входит дальнейшее укрепление своих позиций в региональных городах. Планируют развиваться в регионах сети общественного питания. Сеть Starbucks выходит на рынок южной России (Сочи, Краснодар, Ростов-на-Дону), McDonalds продолжит развитие магазинов по франчайзингу, о серьезной региональной экспансии заявляют Quiznos и KFC. Масштабные планы развития у продуктовых ритейлеров, fashion операторов, ритейлеров сегмента «детские товары». Расширение торговых операторов не ограничивается открытием новых магазинов. Крупные игроки планируют развитие существующих и запуск новых продуктовых линеек. Так, Uniqlo и Mango внедряют линии детской одежды, а компания «Спортмастер» запустила новую марку Funday и планирует дальнейший рост сети до 100 торговых точек к концу 2015 года. В большинстве случаев международные ритейлеры предпочитают начинать развитие в России со столичного рынка. Однако ввиду нехватки подходящих помещений и высоких арендных ставок в Москве некоторые бренды открывают первые магазины в региональных городах. Так, например, шведский бренд одежды Monki заявил об открытии первого магазина в Самаре, после чего продолжит развитие в других регионах страны.

Международные ритейлеры продолжают анонсировать планы по выходу на российский рынок. Большую часть ожидаемых новых игроков составляют операторы сегмента «одежда и обувь» (среди них Bata, Bimba&Lola, Blue Inc, Forever21) и операторы фаст-фуда, рестораны и кафе (Autogrill, Great American Cookies, Max Brenner, Nando’s, Pretzelmaker, Schlotzsky’s, The Cheesecake Factory). Также на российский рынок планирует выйти украинская сеть DIY «Эпицентр». Отдельно стоит сказать о детских тематических парках – Kidzania и Dreamworks планируют открытия на российском рынке.

Возрастает значение электронной торговли и новых технологий. При этом развитие мультиканальных продаж идет в разных направлениях. С одной стороны, традиционные офлайн-ритейлеры открывают интернет-магазины или объявляют о подобных планах в ближайшее время. Ярким примером может служить открытие интернет-магазина Zara в России и объявление о планах открытия онлайн-магазинов таких брендов как Karen Millen, Motivi и Reima. Продолжают возрастать онлайн-продажи традиционных офлайн-ритейлеров. Так, онлайн-продажи «Эльдорадо» выросли на 70% по итогам 2012 года, рост онлайн-продаж «М.Видео» составил 62% в год по итогам первого квартала 2013 года. С другой стороны, традиционные онлайн-ритейлеры начинают интересоваться офлайн-площадками. Так, интернет-ритейлер одежды Outfit открыл магазин в ТЦ «РИО Ленинский».

Новые форматы торговли постепенно завоевывают популярность. По мере того, как потребители становятся более требовательными к качеству товаров, ритейлеры предлагают новые форматы торговли продуктами питания. В частности, в торговом центре «Башкортостан» в Уфе открылся рынок фермерских продуктов. Похожий формат ранее был реализован, в частности, в ТЦ «Цветной» в Москве. Принимая во внимание растущую популярность здорового образа жизни вероятно, что тенденция использования фермерского рынка в качестве якоря в торговом центре получит дальнейшее развитие. 

Обзор рынка ТЦ России

Объем ввода торговых площадей в России в третьем квартале 2013 года демонстрирует отрицательную динамику – 167 тыс. кв. м против 227 тыс. кв. м за аналогичный период прошлого года (снижение на 30%), в целом за три квартала – 721 тыс. кв. м (1 млн кв. м в 1-3 кварталах 2012 года, снижение на 30%). При этом стоит отметить, что 3 квартал традиционно не характеризуется высокими объемами ввода, и, напротив, значительное число объектов пополняют рынок в конце года. Среди наиболее значимых объектов, введенных в эксплуатацию в третьем квартале 2013 года, стоит отметить ТЦ «Райкин Плаза» (35 тыс. кв. м) в Москве, ТЦ «Жемчужная Плаза» (48 тыс. кв. м) в Санкт-Петербурге и первую фазу ТЦ «Июнь» (30 тыс. кв. м) в Сыктывкаре.

Несмотря на замедление темпов роста экономики, сохраняется положительная динамика спроса. Рост среднего уровня дохода населения в июле 2013 года составил 5,3% по отношению к соответствующему периоду прошлого года. Продолжается развитие потребительского кредитования, которое стимулирует спрос. Во втором квартале 2013 года объем выданных потребительских кредитов вырос на 19% в сравнении с аналогичным показателем прошлого года. Вышеперечисленные факторы обусловливают положительную динамику роста товарооборота, рост этого показателя составил 4% в августе 2013 года по отношению к аналогичному периоду прошлого года.

Сохраняющийся потребительский спрос определяет интерес международных и федеральных ритейлеров к российскому рынку, в том числе к рынкам небольших городов. На фоне относительного затишья начала года во втором и третьем квартале российский рынок пополнился значительным количеством новых ритейлеров. В прошедшем квартале наиболее активно выходили на рынок бренды сегмента» одежда и аксессуары» (Happy Socks, Sherry Hill, Pili Carrera, ASH, The Kooples), а также операторы фаст-фуда, рестораны и кафе (Quiznos, Natan’s Famous, Krispy Kreme). Среди сетей быстрого питания стоит отметить Quiznos, которая заявляла о выходе на российский рынок с начала 2012 года. Примечательно, что отправным пунктом для открытия двух первых ресторанов был выбран Санкт-Петербург. В дальнейшие планы ритейлера входит развитие региональной сети, прежде всего в Екатеринбурге, Сочи, Омске и Саратове. Помимо этого в Москве начала работу сеть книжных магазинов WHSmith, открывшаяся в travel-формате. Среди наиболее значимых примеров расширения компаний, уже представленных на рынке, следует отметить запуск холдингом «Г.М.Р. Планета Гостеприимства» новой сети быстрого питания LikeX, а также состоявшийся запуск новой линейки H&M (H&M Home). Вместе с тем, в третьем квартале 2013 года рынок покинул бренд одежды Dorothy Perkins, находившийся под управлением BNS Group.

Все больше международных брендов принимают решение о самостоятельном развитии на российском рынке. В третьем квартале состоялось открытие собственных флагманских магазинов Tommy Hilfiger и Hugo Boss на улице Кузнецкий Мост, а в ближайшее время на Петровке должен появиться первый собственный магазин Gucci.

ТОРГОВЫЕ ЦЕНТРЫ МОСКВЫ

Основные тенденции

  • В Москве открыт один торговый центр, «Райкин Плаза»
  • Текущий объем качественных торговых площадей достиг 3,5 млн кв. м
  • Новые международные ритейлеры выходят на московский рынок
  • Несколько брендов приняли решение о самостоятельном развитии
  • Ставки аренды и уровень вакантных помещений остались на прежнем уровне
  • Рекордный ввод торговых центров придется на 2014 год 

Основные показатели 3 кв. 2013 г.

* Ставки приводятся для стандартного магазина арендуемой площадью 100 кв. м, расположенного на первом этаже торговой галереи

Перспективы рынка ТЦ Москвы

До конца 2013 года ожидается открытие 5 торговых центров суммарной арендуемой площадью более 100 тыс. кв. м. Среди наиболее значимых проектов торговые центры «Весна», «Гудзон», «Реутов Парк», «Москворечье».

Объем торговых площадей на 1 000 жителей в Москве
Объем торговых площадей на 1 000 жителей в Москве

 

Баланс рынка Москвы
Баланс рынка Москвы

В 2014 году мы по-прежнему ожидаем рекордного объема нового предложения, девелоперами к вводу заявлено немногим менее 1 млн кв. м. Среди наиболее значимых объектов, ожидаемых в 2014 году, такие торговые центры, как «Авиа Парк», «Колумбус», «Вегас Сити», «Центральный Детский Магазин на Лубянке», «Мозаика». Тем не менее, мы прогнозируем, что новое предложение в 2014 году составит около 500 тыс. кв. м ввиду того, что определенная часть объектов будет перенесена на более поздние сроки. В этом случае обеспеченность московского рынка торговыми площадями достигнет 361 кв. м на тысячу жителей, что по-прежнему будет ниже аналогичного показателя большинства крупнейших рынков Европы. Для примера в Париже, Стокгольме, Праге показатель обеспеченности качественными торговыми площадями превышает 600 кв. м на тысячу человек, а в Варшаве этот показатель приближается к 700 кв. м на тысячу человек.

Несмотря на замедление роста экономики в ближайшей перспективе сохранится положительная динамика уровня доходов москвичей и объема розничного товарооборота. По прогнозам Департамента экономической политики и развития города Москвы реальные денежные доходы населения (с учетом индекса потребительских цен) возрастут на 0,5% по итогам 2013 года, 2% по итогам 2014 года и 3% по итогам 2015 года. Что касается прогноза роста розничного товарооборота, то этот показатель вырастет на 5% в 2013 году, 5,5% в 2014 году и 5% в 2015 году.

Продолжится выход международных ритейлеров на российский рынок. В большинстве случаев первые торговые точки новых игроков открываются в Москве. В конце 2013 и 2014 году на российский и, в частности, московский рынок планируют выйти бренды сегмента «одежда и обувь» (среди них Bata, Blue Inc, Forever21) и «фаст-фуд, рестораны и кафе» (Max Brenner, Nando’s, Schlotzsky’s). Также в Москве откроются магазины украинской сети DIY «Эпицентр».Отдельно стоит сказать о детских тематических парках – Kidzania и Dreamworks планируют начать освоение российского рынка и появятся, в том числе, и в столице.

Крупные международные бренды продолжают принимать решение в пользу самостоятельного развития. В третьем квартале состоялось открытие собственных флагманских магазинов Tommy Hilfiger и Hugo Boss на Кузнецком Мосту, а в ближайшее время на Петровке должен появиться первый собственный магазин Gucci.

Набирают популярность различные форматы торговли, связанные с натуральными продуктами питания. Так, вслед за фермерским рынком в ТЦ «Цветной» в сентябре 2013 года в Торговой Галерее гостиницы «Москва» (сменила название на Торговая Галерея «Модный сезон») начала работу гастрономическая ярмарка выходного дня. Сеть «Азбука вкуса» объявила о начале сотрудничества с фермерами, производящими органическую продукцию. По различным оценкам более половины москвичей готовы платить более высокую цену за экологически чистые продукты питания, что позволяет сделать вывод о том, что развитие различных форматов торговли, основанных на продаже органических продуктов, продолжится в дальнейшем.

С учетом планируемого ввода рекордного объема новых качественных объектов, уровень вакантных площадей будет постепенно увеличиваться и к концу 2014 года может достигнуть 4%. Мы не прогнозируем серьезного роста арендных ставок на 2013–2014 годы. По нашей оценке средняя арендная ставка и максимальная арендная ставка вырастут на 3–5% до конца 2014 года. При этом стоит отметить, что на большинстве европейских рынков прогноз роста ставок находится в пределах 1–3%, а в Испании и Венгрии прогнозируется снижение ставок в пределах 2%.

Обзор рынка ТЦ Москвы

Традиционно третий квартал характеризуется низким объемом ввода новых площадей, в то время как в конце года рынок пополняется большим числом объектов. Третий квартал 2013 года не стал исключением – в Москве был открыт один торговый центр, «Райкин Плаза», в связи с чем новое предложение составило 35 тыс. кв. м качественных площадей.

Объем ввода площадей в 3 кв. каждого года

Объем ввода площадей в 3 кв. каждого года

По итогам трех кварталов объем ввода на московском рынке демонстрирует позитивную динамику – новое предложение почти в два раза превысило показатель аналогичного периода 2012 года (142 тыс. кв. м против 76 тыс. кв. м). Таким образом, объем качественных торговых площадей на столичном рынке достиг 3,5 млн кв. м. Несмотря на довольно высокий объем торговых площадей, московский рынок остается относительно ненасыщенным по сравнению с рынками других европейских столиц. Объем торговых площадей на 1 000 жителей в Москве составляет 303 кв. м, в то время как, например, в Париже этот показатель по итогам первого полугодия текущего года достиг 627 кв. м.

Объем торговых площадей на 1 000 жителей в Европе
Объем торговых площадей на 1 000 жителей в Европе

 

Максимальные ставки аренды в Европе

Максимальные ставки аренды в Европе

Несмотря на замедление темпов роста ВВП, показатели, характеризующие потребительский спрос, продолжали демонстрировать положительную динамику. В июле по сравнению с аналогичным периодом прошлого года рост реального дохода москвичей составил 9,1%. Рост товарооборота в августе составил 6,7% по отношению к соответствующему периоду 2012 года.

Международные ритейлеры продолжают проявлять устойчивый интерес к столичному рынку. Так, третий квартал отметился выходом сразу нескольких крупных игроков, традиционно наибольшую активность демонстрировали операторы быстрого питания, рестораны и кафе (Nathan's Famous, Krispy Kreme) и fashion-операторы (Sherri Hill, Pili Carrera, ASH, The Kooples, Happy Socks). Krispy Kreme, которая длительное время интересуется российским рынком, лишь в этом году приняла решение об открытии первого заведения сети на ул. Никольская с помощью партнеров. Первая торговая точка Nathan's Famous открылась в ТЦ «Атриум». Первый магазин Sherri Hill открылся в Торговой Галерее гостиницы «Москва» (сменила название на Торговая Галерея «Модный сезон»), первый магазин Pili Carrera открылся в ТЦ «АФИМОЛЛ Сити», там же открылся первый магазин ASH, The Kooples выбрал для дебюта ТЦ «Цветной», первый корнер Happy Socks открылся в ТЦ «МЕГА Теплый Стан». Кроме того, в третьем квартале в Москве начала работу в travel-формате первая точка сети книжных магазинов WHSmith в здании Павелецкого вокзала и, а также первый монобрендовый салон по продаже смартфонов китайского производителя Meizu в ТЦ «Гагаринский».

Арендные ставки по итогам третьего квартала не претерпели значительных изменений. Максимальная ставка в качественных объектах для стандартного магазина арендуемой площадью 100 кв. м, расположенного на первом этаже, находится на уровне 3 000 – 4 500 долл. США/кв. м/год. Средняя ставка зафиксировалась на уровне 500 – 1 800 долл. США / кв. м/год.

Уровень вакантных помещений не претерпел изменений в третьем квартале и по-прежнему остается на отметке 2,5%. При этом следует отметить, что данный показатель значительно ниже большинства европейских столиц. Так, в Париже доля вакантных помещений в качественных торговых центрах составляет 4%, в Риме – 5%, в Берлине – 10%. Средний уровень вакантных площадей в Европейских городах составляет 6%.

ТОРГОВЫЕ КОРИДОРЫ МОСКВЫ

Основные тенденции

  • Продолжается развитие пешеходных зон в Москве
  • Ставки аренды и уровень вакантных помещений остались на прежнем уровне
  • Предприятия общепита и супермаркеты были наиболее активными игроками на рынке
  • Сохраняется спрос на помещения всех форматов площадью менее 1 000 кв. м

Основные показатели 3 кв. 2013 года

Основные показатели 3 кв. 2013 года

*Ставки представлены на качественные помещения 100 кв.м

Перспективы рынка торговы коридоров Москвы

В конце 2013 года и в 2014 году мы ожидаем сохранения высокого спроса на качественные помещения всех форматов. При этом наиболее важными критериями для арендаторов по-прежнему будут соотношение площади первого этажа и подвала, наличие необходимых электрических мощностей и четкость договора аренды, возможность размещения вывесок и полноценного использования витрин, а также близость к метро. Наиболее активного спроса в конце года мы ожидаем со стороны предприятий общепита, ритейлеров сегмента «одежда и аксессуары» и «парфюмерия и косметика», а также корпоративных офисов продаж. Бренды сегмента люкс и премиум продолжают проявлять интерес к локациям на основных торговых коридорах и пешеходных зонах для размещения флагманских магазинов с перспективой открытия в начале 2014 года. Так, в ближайшее время на улице Петровка откроется магазин Gucci площадью около 1 000 квадратных метров.

Продолжится развитие пешеходных зон в Москве. Заявлены планы создания пешеходных зон в том числе на улицах Воздвиженка, Знаменка, Каретный Ряд, Малая Бронная. Наибольший интерес пешеходные зоны будут представлять для операторов общепита, а также европейских брендов fashion сегмента, магазинов подарков и косметики, а также шоу-румов технологичных товаров. При этом арендаторы нацелены не только на наилучшим образом расположенные помещения, но и будут обращать внимание на качественные характеристики: наличие витрин, планировку, соседство.

Спрос на помещения в зависимости от профиля арендатора /
Спрос на помещения в зависимости от площади, кв. м

Спрос на помещения в зависимости от профиля арендатора / Спрос на помещения в зависимости от площади, кв. м

Отдельно стоит остановиться на проекте RD Group, сочетающим в себе черты стрит ритейла и торгового центра – «Аллее Романов». Пешеходная зона будет построена между Моховой улицей и Романовым переулком. На ее территории разместятся объекты стрит ритейла, в первую очередь рестораны и кафе, а также кулинарные студии. Несколько арендаторов начнут работу уже до конца 2013 года.

Продолжит возрастать значение общего окружения и соседства для арендаторов всех форматов. Значительное внимание арендаторы обращают на планы городских властей по развитию территорий, прилегающих к рассматриваемым объектам, и эта тенденция только усилится. При выборе объекта ритейлеры будут более комплексно оценивать локацию и помещение, в том числе принимая во внимание Генеральный план Москвы.

Все более важным фактором для арендаторов, чьи торговые точки расположены за пределами пешеходных зон, становится наличие или отсутствие парковки в радиусе 100–200 метров. Отсутствие удобной парковки способно стать фактором, корректирующим уровень арендной ставки в сторону понижения. Изменения городского ландшафта приводят к переоценке потребителями тех или иных локаций. Транспортный фактор играет ключевую роль: наличие улицы-дублера, развязки, выделенной полосы общественного транспорта, участка без светофоров определяет интерес к той или иной локации. Так например, на Садовом кольце наибольший интерес для арендаторов представляют участки, где разрешена парковка или остановка личного транспорта. При этом собственники объектов, теряющих привлекательность в глазах арендаторов и потребителей, не всегда готовы к пересмотру коммерческих условий. На подобных объектах будет происходить пересмотр состава арендаторов.

Мы не ожидаем серьезного изменения доли вакантных помещений и арендных ставок до конца 2013 года, по нашим прогнозам уровень вакантных помещений останется на прежнем уровне (5% на основных торговых коридорах и 10% на второстепенных), рост ставок не превысит уровень 3-5%. Среди улиц, на которых возможен умеренный рост, отметим следующие: Кузнецкий Мост, Красная Пресня, Петровка, Мясницкая и Никольская. При этом на лучших локациях, где имеет место конкуренция между несколькими арендаторами, уровень ставок будет расти активнее. Незначительная коррекция арендных ставок в сторону понижения возможна на Тверской улице в связи с запретом парковки. Коррекция в сторону понижения возможна и на некоторых переоцененных объектах. Чаще всего подобные помещения расположены на Садовом кольце и основных проспектах за пределами десятиминутной зоны доступности станций метро и не предполагают остановку личного транспорта.

Максимальная ставка аренды в основных торговых коридорах Москвы

Максимальная ставка аренды в основных торговых коридорах Москвы

 

Ставки аренды в основных торговых коридорах Москвы

Ставки аренды в основных торговых коридорах Москвы

 

Обзор рынка торговых коридоров москвы

На протяжении третьего квартала 2013 года наибольшее число качественных объектов в аренду предлагалось на следующих основных торговых коридорах: на Ленинском и Ленинградском проспектах за пределами Садового кольца, на Садовом кольце, а также на Тверской улице, Пречистенке, Покровке, Арбате в его пределах. К продаже за пределами Садового кольца предлагались качественные объекты на Ленинском, Мичуринском и Ленинградском проспектах, а также на Проспекте Вернадского, Профсоюзной улице, Рублевском шоссе и др. В пределах Садового кольца предложения о продаже можно было найти на улицах Арбат, Покровка, Большая Дмитровка, а также на самом Садовом кольце. Стоимость выставленных объектов колебалась от 2 до 25 миллионов долларов за лот.

Продолжается развитие пешеходных улиц в Москве. В 3 квартале 2013 года пешеходными стали Никольская улица, Большая Дмитровка, Третьяковский проезд и Крымская набережная. Эти локации будут представлять интерес для операторов общепита и fashion сегмента.

Наиболее активно в третьем квартале 2013 года спрос на помещения предъявляли предприятия общепита и супермаркеты. Востребованы были помещения практически всех форматов площадью до 1 000 кв. м. Вместе с тем супермаркеты предъявляли спрос на помещения площадью свыше 1 000 кв. м. Объекты на центральных улицах по-прежнему представляют интерес для банков, ресторанов и кафе, магазинов высокотехнологичных товаров. Отдельно стоит отметить открытия флагманских магазинов Tommy Hilfiger и Hugo Boss на меняющей свой профиль улице Кузнецкий Мост. На основных торговых коридорах за пределами Садового кольца спрос формируется магазинами одежды и обуви (среднего ценового сегмента), супермаркетами, розничными отделениями банков, мебельными магазинами и салонами красоты. Из новых брендов, появившихся на московском рынке дебютировала в стрит ритейле лишь кофейня Krispy Kreme, открывшаяся на Никольской улице.

В третьем квартале 2013 года активность и количество сделок по аренде и продаже закономерно возросли. Закрывались сделки, цикл которых начался весной. Ритейлеры, занимавшие выжидательную позицию в первом полугодии, с началом осени все чаще принимали решения об аренде и покупке помещений. В частности, бренды сегмента fashion арендовали помещения с прицелом на открытие весной 2014 года. Сделки, начатые в 3 квартале 2013 года в большинстве будут закрыты до конца года.

В целом за третий квартал 2013 года ставки аренды на основных торговых улицах остались на прежнем уровне (3 800 – 5 500 долл. США/кв. м/год). Средняя ставка аренды на аналогичные помещения на второстепенных улицах находится на уровне 1 000 – 3 000 долл. США в зависимости от качества и видовых характеристик помещения, а также близости к метро. Вместе с тем в третьем квартале 2013 года рост нижних границ арендных ставок был зафиксирован на следующих локациях: Новый Арбат, Кузнецкий Мост, Столешников переулок, Петровка, Ленинградский проспект, Арбат, Никольская улица.

Доля вакантных помещений на основных торговых улицах осталась на уровне 5%. На второстепенных торговых коридорах данный показатель остался на уровне — 10%.

ТОРГОВЫЕ ЦЕНТРЫ САНКТ-ПЕТЕРБУРГА

Основные тенденции

  • За 2013 год будет введено наибольшее количество торговых площадей с 2007 года
  • Девелоперы при выборе локации ориентируются на районы развивающейся жилой застройки
  • Рынок торговой недвижимости перешел к стадии активной конкуренции торговых центров за покупателя
  • На конец 3-го квартала 2013 года доля свободных площадей составила 6,5 %
  • Максимальные базовые арендные ставки сохранились на прежнем уровне

Основные показатели 3 кв. 2013 г.

 

Перспективы рынка ТЦ Санкт-петербурга

Объем введенных торговых площадей в 2013 году достигнет максимума за последние шесть лет. Суммарная арендуемая торговая площадь введенных объектов до конца 2013 года составит 246 тыс. кв. м, при условии ввода заявленных до конца года проектов. В 2014 году к вводу ожидается 238 тыс. кв. м торговых площадей. Таким образом, несмотря на высокие показатели обеспеченности торговыми площадями в Петербурге (в сравнении с другими городами России), интерес девелоперов к инвестициям в торговую недвижимость города сохраняется на высоком уровне.

Девелоперы торговой недвижимости при выборе локации для будущего строительства ориентируются на районы развивающейся жилой застройки, к которым прежде всего относятся Приморский и Красносельский районы. Так, в 3-м квартале 2013 был открыт первый торговый комплекс регионального масштаба в Красносельском районе – ТРК «Жемчужная Плаза». В перспективе можно ожидать активизации интереса девелоперов торговых центров к Выборгскому и Невскому районам, где ведется строительство нового жилья.

Наиболее популярными форматами с точки зрения нового строительства являются те типы торговых центров, которые ещё не представлены в той или иной локации. Так, в Красногвардейском районе появится первый суперрегиональный торговый комплекс «Охта Молл». В других районах Санкт-Петербурга строятся региональные и окружные торговые центры, в зависимости от того, каких объектов недостаточно.

Баланс рынка 
Баланс рынка

Динамика ввода торговых площадей

Динамика ввода торговых площадей

Рынок торговой недвижимости перешел к стадии активной конкуренции торговых центров за покупателя. В настоящее время пул арендаторов девелопер формирует, ориентируясь на максимальное удовлетворение целевой аудитории, на которую направлен проект. Необходимо отметить, что наиболее качественные торговые комплексы характеризуются удачной концепцией, которая подразумевает уникальную составляющую, она может быть представлена либо конкретным арендатором (наиболее популярными являются детские развлекательные центры, кинотеатры), либо общим имиджем проекта. Так, продолжает формироваться имидж ТРК «Галерея» как локации флагманских магазинов, среди представленных флагманов — Michael Kors, Reiss, Lee Cooper.

Обзор рынка ТЦ Санкт-Петербурга

В 3-м квартале 2013 года было введено больше торговых площадей, чем в соответствующих кварталах предыдущих лет с 2009 года. Общий объем качественных торговых площадей в 3-м квартале 2013 года достиг 1,99 млн кв. м. Объем введенных в 3-м квартале 2013 года площадей превысил показатели аналогичных периодов всех предыдущих лет, кроме 2008 года, и составил 57 тыс. кв. м. По общему объему торговой недвижимости лидируют Приморский, Московский и Невский районы — 50% от существующего объема качественных торговых площадей Санкт-Петербурга сконцентрированы именно там. Следует отметить, что в связи с вводом ТРК «Жемчужная Плаза» (48 тыс. кв. м), обеспеченность жителей Красносельского района торговыми площадями выросла в четыре раза по сравнению с предыдущим кварталом. Ещё одним событием 3-го квартала 2013 года стало открытие ТРК «Великан Парк» в Петроградском районе.

Обороты розничной торговли растут, но за счет непродовольственного сектора. В целом за январь–август 2013 года индекс оборота розничной торговли составил 106,0%, продажи непродовольственных товаров выросли на 9,8%, в сегменте продовольственных товаров изменений не произошло.

Самыми активными арендаторами в торговых центрах являются операторы одежды и обуви. Их доля среди всех арендаторов с точки зрения объема арендованных площадей составляет 29%. Чуть меньшую долю занимают операторы представляющие различные развлекательные проекты, а также гипермаркеты и супермаркеты, однако, они, как правило, выступают в качестве якорных арендаторов, соответственно занимая большие площади, в то время как операторы одежды и обуви лидируют также и по количеству представленных магазинов.

Наиболее качественные торговые центры полностью заполнены, но на общий уровень вакантных площадей влияют незанятые площади в недавно открытых или неудачных торговых центрах. На конец 3-го квартала 2013 года доля вакантных площадей составила 6,5%. В наиболее качественных торговых центрах она остается близкой к нулю. Высокий уровень вакантных площадей наблюдается в проектах недавно вышедших на рынок или в тех, которые имеют какие-либо недочеты с точки зрения, концепции, месторасположения или качества управления. До конца 2013 года доля вакантных площадей сохранится на уровне 6,5%.

В третьем квартале 2013 года максимальные базовые арендные ставки для торговой галереи в качественных торговых центрах сохранились на уровне 2 000 долл. США/кв. м/год. В то же время следует указать на различные подходы к формированию арендной ставки, так в торговых проектах введенных за последние четыре года наряду с фиксированной арендной ставкой используется процент с товарооборота. В проектах появившихся на рынке до 2010 года чаще используют только фиксированную арендную ставку. Несмотря на неизменный уровень максимальной базовой ставки, увеличилась минимальная ставка аренды на помещения товаров для детей.

Ставки аренды по категориям магазинов в торговых центрах

Ставки аренды по категориям магазинов в торговых центрах

 

ТОРГОВЫЕ КОРИДОРЫ САНКТ-ПЕТЕРБУРГА

Основные тенденции

  • Наибольшее увеличение предложения наблюдается в спальных районах города
  • Сегмент кафе и ресторанов продолжает активно развиваться
  • Продовольственный сектор активно осваивает рынок Санкт-Петербурга
  • Luxury-бренды увеличивают свое присутствие на рынке Санкт-Петербурга
  • Арендные ставки на Невском проспекте снизились

Основные показатели 3 кв. 2013 г.

Основные показатели 3 кв. 2013 г.

 

Перспективы рынка торговых коридоров Санкт-Петербурга

Наибольший прирост нового предложения помещений формата «стрит-ритейл» формируется за счет активного строительства жилых комплексов в спальных районах города, где первые этажи занимают коммерческие помещения, отвечающие высоким требованиям арендаторов. Центральная часть города характеризуется ограниченным предложением помещений на торговых коридорах в виду отсутствия нового строительства и градостроительных сложностей, связанных с реконструкцией первых этажей. Наиболее активными игроками на рынке стрит-ритейла в Санкт-Петербурге с точки зрения аренды по-прежнему остаются арендаторы сегмента кафе и ресторанов, банки и продовольственные магазины, которые продолжат свое развитие и в дальнейшем.

Продовольственные магазины международных и российских брендов активно наращивают свое присутствие в Санкт-Петербурге путем открытия продуктовых магазинов как в формате супермаркетов, так и за счет строительства отдельно стоящих гипермаркетов. Так, финская компания Kesko, развивающая в России продуктовый бренд К-Руока, до конца года планирует открыть первый магазин в формате супермаркет. Продуктовая сеть магазинов премиум-класса «Азбука Вкуса» до конца 2013 года намерена открыть четыре супермаркета, два из них откроются до конца октября. Также ТД «Интерторг» развивающий бренд Spar по системе франчайзинга продолжит постепенное переформатирование магазинов «Идея» в супермаркеты Spar.

Структура спроса по типу арендатора, 1-3 кв. 2013 /
Распределение спроса по типам помещений, 1-3 кв. 2013

Структура спроса по типу арендатора, 1-3 кв. 2013 / Распределение спроса по типам помещений, 1-3 кв. 2013

В среднесрочной перспективе ожидается рост спроса на luxury-бренды. Это связано с увеличением присутствия на рынке Санкт-Петербурга крупных международных и федеральных компаний, а также с переносом ряда столичных административных функций в Санкт-Петербург. Однако дальнейшее развитие международных luxury брендов в городе будет сдерживается за счет отсутствия подходящих по требованиям ритейлеров помещений в премиальных локациях. Рост спроса, ограниченность предложения — все это является факторами, которые способствуют росту арендных ставок в данном сегменте, однако этот рост будет сдерживаться темпами развития экономики в целом.

Обзор рынка торговых коридоров Санкт-Петербурга

Наиболее ликвидные встроенные помещения расположены на основных торговых коридорах города. В центральной части Санкт–Петербурга к таковым относятся Невский проспект, Большой проспект П.С, Садовая улица, Средний проспект В.О. Так как рынок практически не пополняется новыми предложениями по аренде из-за существующих ограничений по строительству в центре города, арендные ставки здесь одни из самых высоких. В нецентральной части города наиболее востребованными магистралями остаются проспекты Энгельса, Просвещения, Ленинский и Московский проспекты. Кроме того, большое количество торговых зон сформировано рядом со станциями метрополитена, как давно существующими, так и недавно открывшимися.

Наиболее высокую активность на рынке стрит-ритейла Санкт-Петербурга по-прежнему проявляют арендаторы сегмента кафе и ресторанов. За первые три квартала их доля в общем объеме сделок составила 38%, что сопоставимо с показателями годичной давности (40% в 1–3 кв. 2012). Наиболее крупной сделкой в данном сегменте в 3 кв. 2013 года является открытие пивного ресторана Maximilian Mall общей площадью 2 400 кв. м по адресу Науки пр., 25. Как правило, наиболее крупные сделки в данном сегмента относятся к нецентральным районам города. Сетевые продуктовые магазины продолжают развитие на рынке «стрит-ритейла» – 25% в общей структуре сделок за 2013 год. Удельный вес сделок банковского сектора в общей структуре сделок стрит-ритейла за первые три квартала составил 13%.

С точки зрения ротации арендаторов, наибольшие изменения происходят в таких сегментах как одежда/обувь, кафе и рестораны, телекоммуникации. В меньшей степени с рынка ушли операторы из таких сегментов, как красота и здоровье, книги/подарки/сувениры, ювелирные магазины.

Международные Luxury ритейеры продолжают осваивать рынок торговых коридоров в Санкт-Петербурге. В конце 2013 года компания Prada намерена открыть флагманский магазин общей площадью 200 кв. м по адресу Большая Конюшенная ул., 13. В бутике также будут представлены коллекции и товары под маркой Miu Miu. За последние два года суммарное присутствие монобрендовых бутиков в Санкт-Петербурге увеличилось более, чем на 30% (были открыты магазины таких брендов, как Chanel, Fendi, Jaeger LeCoultre и др.).

В 3 кв. 2013 года снижение минимальных арендных ставок произошло на основных торговых коридорах — на Невском пр., Энгельса пр., так и на второстепенных торговых коридорах города (Ветеранов пр., Лиговский пр.) В качестве причин такого снижения, особенно в центральной локации, стоит отнести неустойчивую макроэкономическую ситуацию, и, как следствие, фактор выжидательной позиции со стороны арендаторов, при этом собственники помещений вынуждены снижать арендные ставки несмотря на премиальные локации встроенных помещений.

Динамика ставок аренды

Динамика ставок аренды

 

Арендные ставки в торговых коридорах, 3 кв. 2013

Арендные ставки в торговых коридорах, 3 кв. 2013


Обзор подготовлен компанией Jones Lang LaSalle

Материалы по теме

Складская недвижимость: обзор рынка за 2013 год

Складская недвижимость - обзор рынка за 2013 год
14.03.2014 Склады Объем поглощения качественных площадей на рынке складской недвижимости России достиг очередного исторического рекорда Подробнее

Краткий обзор рынка офисной недвижимости – III квартал 2013 г.

Краткой обзор рынка офисной недвижимости - 3 квартал 2013 г.
26.12.2013 Офисы Наблюдается снижение общего объема заключаемыз сделок аренды и куплю-продажи офисов Подробнее

Краткий обзор рынка инвестиций – III кв. 2013 г.

Краткий обзор рынка инвестиций - 3 кв. 2013 г.
25.12.2013 Другие В третьем квартале 2013 года основной объем инвестиций пришелся на офисную недвижимость Подробнее

Гостиницы Москвы и СПб во II квартале 2013 г.

Гостиницы Москвы и СПб во II квартале 2013г.
12.08.2013 Другие В Москве объем качественного номерного фонда составил 21500 номеров, а в СПб не было открыто ни одной новой гостиницы Подробнее

Обзор JLL: особенности рынка встроенных помещений вблизи станций метро в Санкт-Петербурге

Исследование рынка стрит-ритейл помещений в Санкт-Петербурге
16.11.2016 Торговые «Комендантский проспект» в СПб лидирует по обеспеченности объектами стрит-ритейла, а «Проспект Просвещения» - по их количеству Подробнее

Обзор рынка торговой недвижимости Тамбова – 2016 год

Обзор рынка торговой недвижимости Тамбова – 2016 год
10.11.2016 Торговые Существенную долю на рынке торговой недвижимости города пока составляют помещения street-ритейл, но значимость торговых центров постепенно увеличивается Подробнее

Популярное

Сергей Калитов, исполнительный директор компании Zeppelin
Интервью с исполнительным директором Zeppelin Сергеем Калитовым
Сергей Калитов: «Самое перспективное, на мой взгляд, – это строить склады. Причем именно формата BTS. Это по своей сути универсальное помещение, спрос на которое будет всегда»
подождите ...
HotLog