УЧАСТВУЙТЕ В ОПРОСАХ


Результаты опроса

Обзор рынка торговой недвижимости г. Москвы за II квартал 2009 года

20.07.2009

 

К концу второго квартала 2009 года совокупная торговая площадь в современных торговых центрах Москвы составила 2,92 млн. кв.м. (99 объектов) при показателе обеспеченности населения торговыми площадями на уровне 278 кв. м на 1000 человек.

Предложение

Объем предложения за второй квартал 2009 года увеличился на 54 000 кв. м – открылся ТЦ «Филион». Его якорными арендаторами являются гипермаркеты Carrefour (14 300 кв. м) и Decathlon (6 000 кв. м), семейный центр развлечений «Babylon» (6 000 кв. м), и мультиплекс «Синемапарк» на 10 залов. Девелопер объекта – компания «Рубин Девелопмент».

Помимо ТЦ «Филион» во втором квартале 2009 года в Москве открылся ряд более маленьких торговых объектов, которые по своим характеристикам не могут быть отнесены к современным торговым центрам. Среди них можно отметить ТВЦ «Твинстор», специализирующийся на реализации мебели, отделочных материалов и предметов интерьера, в 1-м Щипковском переулке (GLA – 6 000 кв. м); ТЦ «Мариэль» на Люблинской улице (GLA – 9 000 кв. м).

В целом за первое полугодие 2009 года рынок торговой недвижимости Москвы пополнился четырьмя новыми современными торговыми центрами, которые увеличили предложение в данном сегменте на 208 000 кв.м. арендопригодных площадей (в первом квартале были сданы в эксплуатацию торговые центры «Метрополис», «Мегаполис» и «Спектр»). Это наибольший показатель прироста площадей в первом полугодии за последние пять лет, который, в частности, более чем в 2,5 раза превышает аналогичный в 2008 году.

Несмотря на негативный тренд в российской экономике, оказывающей соответствующее влияние на строительную и торговую отрасли, следует отметить, что в Москве продолжается строительство достаточно большого числа торговых центров. Совокупная арендопригодная площадь таких объектов в настоящее время превышает 700 000 кв.м.

КРУПНЕЙШИЕ СТРОЯЩИЕСЯ ТОРГОВЫЕ ЦЕНТРЫ В МОСКВЕ

Спрос

Общий объем оборота розничной торговли в Москве за январь-март 2009 года составил 589,0 млрд. рублей, что в сопоставимых ценах меньше, чем за январь-март 2008 года, на 5,2%. При этом оборот торгующих организаций за первый квартал 2009 года по сравнению с аналогичным периодом прошлого года уменьшился на 8,2%, в то время как продажа товаров на вещевых, смешанных и продовольственных рынках увеличилась на 11,2%.

Статистические данные свидетельствуют о снижении оборотов операторов современных торговых центров Москвы, что вынуждает розничные сети сокращать масштабы своей деятельности и замораживать программы развития. Процессы оптимизации бизнеса привели к увеличению доли вакантных площадей в торговых центрах до 10% к концу первого квартала 2009 года. Во втором квартале ситуация с пустующими площадями стабилизировалась и к середине года их доля в общей совокупности составила те же 10%.

Наиболее успешные торговые центры, такие как «Атриум», «Европейский», «Охотный ряд», практически не испытывают проблем с заполняемостью. С другой стороны, в менее успешных объектах процент вакантных площадей может составлять 15-20%. Особенно сложно происходит процесс привлечения арендаторов в новые торговые центры: так, при открытии ТЦ «Филион» не функционировало более 30% торговых площадей.

Арендные ставки

Во втором квартале 2009 года темп снижения арендных ставок на торговые помещения в Москве замедлился. Можно говорить об их незначительной коррекции в пределах 5-10% по сравнению с предыдущим периодом. В основе процесса замедления падения арендных ставок лежит ряд причин.

Во-первых, отрицательная динамика оборота розничной торговли в Москве и ухудшение макроэкономической конъюнктуры в целом носят умеренный характер, а проблемы большинства арендаторов вполне преодолимы.

Во-вторых, многие собственники торговых центров имеют финансовые обязательства перед своими партнерами, исполнение которых обеспечивается поступающими арендными платежами, т.е. существует определенный минимальный предел их величины, который уже практически достигнут.

 

Доходность

Процесс понижения арендных ставок, увеличения доли вакантных площадей, с одной стороны, негативно сказались на потенциальной прибыльности торговых центров. Общеэкономический спад (ВВП России сократился за первый квартал 2009 года на 9,8% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года), наличие вероятности возникновения второй волны кризиса, напротив, повышают риски инвестирования в объекты недвижимости.

Учитывая указанные неблагоприятные факторы, в настоящее время участники рынка инвестиционных сделок в сфере торговой недвижимости продолжают находиться в ожидании «ценового дна». Потенциальные покупатели готовы приобретать объекты по ставке капитализации,  равной 20-25% годовых, что существенно расходится с позицией продавцов. Таким образом, сделки на рынке практически отсутствуют, поскольку обоснованная оценка показателей доходности затруднительна.

Прогноз

Московский рынок торговой недвижимости является самым крупным в России. Он оказался наиболее устойчивым в условиях экономического кризиса, и во втором квартале 2009 года появились признаки его стабилизации (возросла активность арендаторов в поисках помещений, произошла стабилизация уровня вакантных площадей, замедлились темпы снижения арендных ставок). Несмотря на значительное количество замороженных проектов, процесс вывода на рынок уже строящихся торговых площадей способен обеспечить спрос со стороны арендаторов в ближайшие годы.

Аналитический материал подготовлен компанией «МАГАЗИН МАГАЗИНОВ в ассоциации с CB Richard Ellis».
Полностью обзор рынка торговой недвижимости Москвы за 2-й квартал 2009 года в формате PDF можно скачать ЗДЕСЬ
Материалы по теме

Обзор офисной недвижимости Москвы за 2009 г.

Обзор офисной недвижимости Москвы
27.08.2009 Офисы Объем нового предложения в 2009 году может оказаться примерно равным показателю 2008 года Подробнее

Обзор складской недвижимости, 2009 год

Складская недвижимость
16.04.2009 Склады Новые тенденции на рынке складской недвижимости – складской рынок в ожидании Подробнее

Обзор JLL: особенности рынка встроенных помещений вблизи станций метро в Санкт-Петербурге

Исследование рынка стрит-ритейл помещений в Санкт-Петербурге
16.11.2016 Торговые «Комендантский проспект» в СПб лидирует по обеспеченности объектами стрит-ритейла, а «Проспект Просвещения» - по их количеству Подробнее

Обзор рынка торговой недвижимости Тамбова – 2016 год

Обзор рынка торговой недвижимости Тамбова – 2016 год
10.11.2016 Торговые Существенную долю на рынке торговой недвижимости города пока составляют помещения street-ритейл, но значимость торговых центров постепенно увеличивается Подробнее

Популярное

Ольга Штода, директор по управлению компании BlackStone Keeping Company
Проактивная эксплуатация коммерческой недвижимости как антикризисная мера
О преимуществах методики, особенностях и перспективах использования в качестве антикризисной меры, рассказала директор по управлению компании BlackStone Keeping Company Ольга Штода
подождите ...
HotLog