Обзор рынка торговых площадей – I полугодие 2012 г.

Основные тенденции и события на рынке торговых площадей

В 2012 году должны появиться торговые центры нового формата – аутлет центр («Vnukovo Outlet Village», «Outlet Village Belaya Dacha» и «Fashion House Moscow»). В настоящий момент в России на стадии проектирования и строительства находятся 14 аутлет-центров, арендуемой площадью около 200000 кв.м.

В I-м полугодии 2012 года было объявлено о начале проектирования и строительства 4 знаковых для столицы объектов: ТРЦ «Авиапарк» (арендуемая площадь 190 000кв.м), ТРЦ «Vegas Crocus City» арендуемой площадью в 111 398кв.м, ТРЦ «Vegas Кунцево» (арендуемая площадь 113 402кв.м), тематический парк развлекательный «Галактика» (общая площадь 700 000кв.м) с гостиничным, торговым и развлекательным компонентом (аналог «Диснейленда»).

Всего за I полугодие 2012 года было заявлено строительство 16 проектов торговых центров, общей арендуемой площадью 737 000 кв.м. Основной объем строящихся и находящихся на стадии проектирования торговых центров расположен в западном и северо-западном административном округе столицы. После объявленного московскими властями ограничения строительства в центре столицы внимание девелоперов торговых центров обратилось к развитию промзон и свободных площадок за пределами ТТК.

Департамент градостроительной политики г.Москвы планирует завершить разработку проектов планировки промышленных зон к началу 2013 г. В течение 2012 года власти обещают вывести из фонда промзон 1,53 тысяч гектар. В настоящее время выбирается концепция развития территорий заводов АЗЛК, ЗИЛ, ЕПК, ведутся проектные работы по промзонам в районе ММДЦ «Москва-Сити», в Басманном районе, в Доргомилово, Замоскворечье и других районах Москвы. На территории каждой из этих промзон будет отведено не менее 5-7 тыс. кв.м под торговые зоны.

Московские власти продолжили ревизию инвестиционных контрактов. Так, например, был отменен проект МФК в районе Ясенево общей площадью 190000 кв.м.

В первом полугодии 2012 г. усилилась тенденция смещения спроса ритейлеров с московских объектов на региональные проекты. Причина этому - недостаток нового строительства и, как следствие, высокий уровень конкуренции среди торговых операторов операторов за помещения в качественных торговых центрах, обеспечивающих высокий пешеходный и покупательский трафик.

В связи со сменой губернатора Московской области значительно увеличиваются риски ревизии инвестиционных контрактов и временной приостановки выдачи строительной документации.

Основные показатели рынка торговой недвижимости Москвы в 1-м полугодии 2012г. 

 
Предложение торговых площадей

В I полугодии 2012 года в Москве было введено в эксплуатацию всего 2 крупных торговых центра - ТРЦ «EGO mall» и торговая галерея в составе гостиницы «Москва». Общая площадь введенных торговых центров составила 46200 кв.м, арендопригодная - 26500кв.м.

На 2-ое полугодие 2012 года запланирован ввод в эксплуатацию более 23-х торговых центров арендуемой площадью более 677 700 кв.м.

Среди торговых центров, ввод которых запланирован до конца 2012 года, стоит отметить: ТРЦ «Абрамцево», на 104-м км МКАД, (GBA 320 000 кв.м / GLA 130 000 кв.м), ТРЦ «River Mall», по адресу: ул.Автозаводская д.16-18 (GBA 258 155 кв.м / GLA 88 500кв.м.) и ТРЦ «ГудЗон», по адресу: Каширское ш., д.12 (GBA 123 00 кв.м/ GLA 77 000 кв.м).

Однако, ввод около половины запланированных к открытию во 2-ом полугодии 2012 года ТЦ может быть перенесен на 2013 год. Основные причины переноса сроков ввода в эксплуатацию торговых центров:

• сложности с финансированием;
• сдвиг сроков строительства по вине подрядчиков.

Динамика прироста предложения торговых площадей в Москве

 
Торговые центры, планируемые к вводу в эксплуатацию до конца 2012года

 

Обеспеченность торговыми площадями жителей административных округов Москвы (кв.м/1000 чел.) 

В среднесрочной перспективе (2013–2015гг.) ожидается выход на рынок порядка 1 000 000 млн. кв.м арендуемых площадей, а также нескольких знаковых объектов, таких как:

• ТРЦ «Авиапарк» на ходынском поле, GBA 400 000кв.м / GLA 19000 кв.м.
• ТРЦ «Vegas Crocus City» на 55 – 56 км МКАД, GBA 283 456кв.м / GLA 111398 кв.м.
• ТРЦ «Vegas Кунцево» на пересечении Можайского и Рублево-Успенского шоссе, GBA 231253 кв.м / GLA 113402 кв.м.

Карта ТЦ Москвы планируемых к вводу в эксплуатацию во 2-м полугодии 2012г. 

Спрос на торговые площади (ЦФО и регионы)

В 1-м полугодии 2012 года наблюдался рост потребительского спроса. Оборот розничной торговли в России увеличился на 6,4%, по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

Рост потребительского спроса продолжает способствовать активной экспансии торговых сетей на Московском и на региональном рынке. В фокусе внимания торговых операторов теперь помимо городов-миллионников находятся города с населением менее 500 000 человек.

Свои первые магазины открыли: «Zolla» - в Северодвинске , «Пятерочка» - в Кирове.

О планах развития в среднесрочной перспективе в 1-ом полугодии 2012 года, заявили более 20 компаний. Так, например:

• Компания «Г.Р.М. Планет гостеприимства», развивающая сеть «Yam Kee», заявила о планах открытия до 2014 года порядка 300 торговых точек по всей России.
• Сеть торговых центров «Мега» планирует до конца 2013 года сменить более 1 100 арендаторов в своих торговых центрах.
• Агрохолдинг «Мираторг», планирует открыть порядка 500 продуктовых магазинов в городах-миллионниках до конца 2014 года.
• «Jeanswest» планирует открыть около 100 торговых точек до конца 2014 года, площадь которых составит 120 кв.м – 160кв.м.

В 1-ом полугодии 2012 года на российский рынок вышли новые торговые бренды: в галерее гостиницы «Москва» открылся бутик мужской итальянской одежды «Boggi», на Тверской улице появилась булочная знаменитой французкой сети «Paul». Универмаг «Hamleys» открылся в ТРЦ «Европейский». На сентябрь 2012 года запланировано открытие универмага «Debenhams» в ТРЦ «Мега Белая Дача».

Рост розничного товарооборота, а также постоянно растущий уровень конкуренции со стороны торговых сетей заставляет компании развивать новые форматы торговли. Операторы общественного питания открывают новые форматы своих заведений, отличающиеся от традиционных общей концепцией и меню. Например, «Росинтер» представил новую концепцию ресторана «Il Patio» - «Il Patio Vita Fresco». Сеть аптек 36`6 представила свою новую аптечную сеть «Леко».

Наиболее активными, с точки зрения развития новых форматов, стали продуктовые операторы.

Главной целью развития новых форматов торговыми сетями является расширение целевой аудитории и борьба за покупателя в условиях высокой конкуренции. Именно поэтому торговые сети вынуждены открывать новые для себя форматы: «магазин у дома», супермаркет, гипермаркет. Так «Real» открыл первый супермаркет городского типа, а «О`Кей» заявил о развитии собственной сети дискаунтеров под брендом «ДА!». «X5 Retail Group» и «Metro Group» начали развитие своих магазинов в формате «у дома».

Планы развития торговых сетей в России

За 1-ое полугодие 2012 года в было арендовано более 65 000 кв.м торговых площадей (ТЦ и в street retail). Из заключенных сделок стоит выделить следующие: 

•  «Мастерславль» арендовал 6 000 кв.м в МФК «Evolution Tower», открытие детского тематического парка запланировано на 4-ый квартал 2012 года.
• «Real» открыл гипермаркет в Щелково, общая площадь которого составила 6 000 кв.м.
• «Inditex» арендовал 5 000кв.м, в ТРЦ «Весна» для развития торговых марок («Zara», «Strdivarius», «Bershka» и др.).
• Универмаг «Debenhams» арендовал 4 000кв.м в ТРЦ «Мега Белая Дача».
• DIY оператор «Торговый дом 7» взял в аренду 5 500кв.м в ТРЦ «РИО на Ленинградском шоссе».

В 1-м полугодии 2012 года наиболее активными арендаторами торговых площадей в Москве стали: магазины одежды, DIY операторы, гипермаркеты и детские товары.

Структура спроса на торговые площади в 1-м полугодии 2012 года

В структуре спроса по итогам 1-го полугодия 2012г., преобладают операторы одежды 22 888 кв.м (35%) из более чем 65 000кв.м арендованных площадей. Второе и третье место занимают операторы рынка DIY (12%), и Детские товары (11%).

В 1-м полугодии 2012 года, на рынке торговой недвижимости Москвы произошло несколько инвестиционных сделок по покупке торговых центров, среди которых стоит выделить следующие:

• Покупка инвестиционной группой «Immofinanz» 100% ТРЦ «Золотой Вавилон Ростокино». Сумма сделки составила порядка $590 000 000.
• Покупка 30,5% проекта ТЦ «Париж», в г. Зеленоград, компанией «Russia Development Fund» у «Pascalis Gardner & Partner PGP». Ориентировочно сумма сделки составила USD 67 000 000.
• «Велес Капитал», приобрел часть площадей в московском ТРЦ «Атриум». Сумма сделки не разглашается.
• «Romanov Properties Fund» приобрел 40% ТРЦ «Времена Года». Сумма сделки не разглашается.
• «RGI International» приобрел у «TriGranit Development» 50% проекта ТРЦ «Мозайка», сумма сделки не разглашается.

Редевелопмент морально устаревших торговых центров способствует развитию спроса со стороны арендаторов, т.к., в прошедших реконцепцию торговых центрах, как правило, исправлены допущенные ранее ошибки по зонированию территории, транспортной и пешеходной логистики, формирование нового пула арендаторов учитывающего особенности сформировавшейся ранее и будущей целевой аудитории ТЦ. Именно поэтому арендаторы стремятся в ТЦ прошедшие реконцепцию.

Уровень обеспеченности жителей DIY операторами по административным округам Москвы

Вакантные площади на рынке торговых помещений

В первом полугодии 2012 года, в Москве не произошло значимого изменения доли вакантных площадей. В качественных торговых центрах (ТРЦ «Европейский», ТРЦ «Атриум», ТРЦ «Metropolis»), уровень вакантных площадей составляет 0% - 0,5%.

В торговых центрах, испытывающих некоторые проблемы с привлечением покупательского потока (ТРЦ «AFI MALL», ТРЦ «Вэймарт» и др.), уровень вакантных площадей составляет 2% -6% и выше.

Вышедшие на Московский рынок в 1-ом полугодии ТЦ не оказали значительного влияния на показатель вакантных площадей в Москве. По сравнению с началом года средний уровень вакантных площадей в качественных торговых центрах г.Москва составил 4%.

С учетом количества торговых площадей, планируемых к вводу в эксплуатацию в 2012 году (674956 кв.м арендуемых площадей), уровень вакантных площадей может увеличиться до 11% - 13%, при условии 100% ввода в эксплуатацию запланированных площадей.

Исходя из опыта прошлых лет, можно предположить, что будет введено не более 40% от запланированного объема торговых площадей. С учетом подписанных предварительных договоров аренды, в строящихся ТЦ, а также высокого уровня спроса со стороны торговых операторов на качественные торговые помещения, средний уровень вакантных площадей по г.Москва, прогнозируется в пределах 5-10%.

Ставки аренды на торговые площади

Ставки аренды в 1-ом полугодии 2012 года сохраняли стабильность. При этом зафиксированы колебания арендных ставок внутри диапазонов за счет повышения стоимости аренды в наиболее качественных объектах и снижения ставки предложения в ряде недозаполненных, неудачно расположенных, с устаревающей концепцией торговых центров объектов.

Разнонаправленные движения ставок аренды подтверждают продолжающуюся тенденцию дифференциации рынка торговых центров: в лучших торговых центрах (сеть ТРЦ «МЕГА», ТРЦ «Metropolis» и ТРЦ «Европейский»), ставка аренды повышается. В самых успешных объектах сформировались листы ожидания сроком от 6 до 18 месяцев. В неудачно расположенных торговых центрах, с устаревающей концепцией ставки аренды в лучшем случае остаются на прошлогоднем уровне, в худшем снижаются от 5% до 20%.

Средняя ставка аренды, в наиболее успешных торговых центрах варьируется в пределах $800–1200, без учета НДС и эксплуатационных расходов.

Средняя ставка аренды в торговых центрах имеющих трудности с привлечением покупательской аудитории варьируется в пределах $450–650, без учета НДС и эксплуатационных расходов.

Ставки аренды в торговых центрах Москвы, 1-ое полугодие 2012г.

Обзор подготовлен специалистами компании S.A.Ricci