УЧАСТВУЙТЕ В ОПРОСАХ


Результаты опроса

Обзор рынка складской и индустриальной недвижимости Санкт-Петербурга за III квартал 2016 года

15.11.2016

В I–III кварталах 2016 г. завершилось строительство 26 промышленных предприятий, было введено в эксплуатацию 164,5 тыс. кв. м качественных складских площадей, из них 66% построены по схеме built-to-suit. Средневзвешенная ставка аренды в III квартале 2016 г. в классе А снизилась на 2%. Доля свободных площадей в классе А снизилась на 1 п. п. по сравнению с показателем II квартала, в классе В – на 2 п. п.

Помимо built-to-suit, развиваются и другие модели взаимоотношений между девелопером и арендатором – лизинг недвижимости и аренда с возможностью последующего выкупа
помещения.

В III квартале 2016 года получил разрешение на строительство «Нанопарк Гатчина» – первый в России инновационно-технологический парк в сфере нанотехнологий.

Михаил Тюнин, заместитель генерального директора, Knight Frank St. Petersburg: «Позитивным является наблюдаемый нами рост запросов среди производителей разного типа. Прежде всего, это тяжелая промышленность, машиностроение, фармацевтическая и медицинская промышленность, судостроение.

Сейчас доля Петербурга составляет более 10% от общего объема машиностроения России, и мы верим, что она будет увеличена.

Благодаря государственной поддержке и рыночным условиям, есть основание полагать, что производители станут драйверами рынка, как в свое время ими были ритейлеры».

Основные показатели на рынке складской и индустриальной недвижимости Санкт-Петербурга

 Показатель Класс А Класс В
 Суммарная арендная площадь качественных складских комплексов, тыс. кв.м 3059,8
 В том числе, тыс. кв.м 1935,9 1123,9
 Введено в эксплуатацию в I–III кварталах 2016 г., тыс. кв.м 164,5
 Общая площадь качественных складских комплексов, сдаваемых в аренду, тыс.кв.м 1704,8
 Суммарная площадь предложения, тыс. кв.м 161
 Поглощение за I–III кварталы 2016 г., тыс. кв.м 180
 Доля свободных площадей, % -5,3 -5,3
 Среднее пообъектное изменение ставки аренды, % -6 -2
 Уровень арендных ставок, руб./ м2/мес, включая НД С и операционные расходы 400-600 300-500

Предложение

В течение I–III кварталов 2016 г. в эксплуатацию было введено 164,5 тыс. кв. м качественных складских площадей, что увеличило суммарную арендную площадь на 6%. Большая часть – 66% от общей доли новых складских площадей – была построена по схеме built-to-suit, еще 27% предназначены для собственных нужд компаний. Новые качественные складские комплексы относятся преимущественно к классу А, на объекты класса В пришелся 21% введенной площади.

Суммарная арендная площадь качественных складских комплексов по итогам III квартала 2016 г. составила 3 059,8 тыс. кв. м.

Вслед за прошлогодним вводом первой очереди складского комплекса «Терминал» компания «Тандем-Инстейт» в III квартале ввела в эксплуатацию 2-ю очередь низкотемпературного склада. Все арендные площади к моменту ввода были сданы. Брокером и консультантом проекта выступила компания Knight Frank St. Petersburg.

Качественные складские объекты, введенные в эксплуатацию в III квартале 2016 г.

Название Местоположение Класс Качественная складская
площадь,
тыс. кв. м
Девелопер
 Wurth п/з Шушары, пос. Шушары,
Ленина ул., 25, стр. А, стр. Б
А 13,9 Вюрт Северо-Запад
 Терминал
 (II очередь)
Кубинская ул., 84, лит. К А 5,3 Тандем-Истейт

Суммарное свободное предложение на рынке качественной складской недвижимости по итогам III квартала составило 161 тыс. кв. м, снизившись на 16% по сравнению с аналогичными показателями II квартала 2016 г. и III квартала 2015 г.

В структуре предложения по итогам квартала увеличилось количество складских комплексов, предлагающих площади на продажу. Как правило, возможна скидка в размере до 5% от экспонируемой цены продажи помещения. Во всех складских комплексах Санкт-Петербурга, помещения в которых выставлены на продажу, существует возможность приобретения недвижимости в лизинг, однако при наличии большого интереса со стороны малого и среднего бизнеса к данной модели приобретения помещения не все компании могут подтвердить необходимую для этого финансовую стабильность. Стоит отметить интерес к лизингу и крупных компаний: девелопером «А Плюс Девелопмент» по лизинговой схеме реализуется торгово-логистический комплекс компании «Юлмарт» на Пискаревском проспекте общей площадью 25,5 тыс. кв. м.

В течение I–III кварталов 2016 г. завершилось строительство 26 промышленных предприятий на территории Санкт-Петербурга и Ленинградской области, включая последующие этапы уже функционирующих; все предприятия относятся к отрасли тяжелой промышленности. Получил разрешение на строительство «Северо-Западный нанотехнологический
центр» («Нанопарк Гатчина») – первый в России инновационно-технологический парк в сфере нанотехнологий площадью 12 га, расположенный в Гатчинском районе Ленинградской области. «Нанопарк Гатчина» ориентирован на инновационные компании и высокотехнологичные производства в сфере наноматериалов, наноэлектроники, биотехнологий, фармацевтической и медицинской промышленности, радиационных технологий. Согласно заявленным срокам, ввод в эксплуатацию состоится в III квартале 2017 г. Разработка концепции парка проводилась в 2013 г. при участии Knight Frank St. Petersburg.

Спрос

Показатель чистого поглощения качественных складских площадей по итогам I–III кварталов 2016 г. составил 180 тыс. кв. м, что превышает объем введенных в эксплуатацию объектов на 9%. Наблюдается снижение доли вакантных площадей в складских комплексах классов А и В, что объясняется как стабильным спросом на качественную складскую недвижимость, так и тем, что объемы спекулятивных складских площадей, пополнивших рынок в 2016 г., составили всего 7% от общего объема ввода.

На конец рассматриваемого периода доля вакантных площадей в классе А составила 5,3%, снизившись на 1 п. п. по сравнению с показателем II квартала и на 2,8 п. п. по сравнению с аналогичным показателем прошлого года, 90% крупных сделок квартала относятся к классу А.

На конец рассматриваемого периода доля вакантных площадей в классе В составила 5,3%, снизившись на 2 п. п. по сравнению с показателем II квартала, что связано с минимальным вводом спекулятивных складских площадей – в течение I–III кварталов 2016 г. ввелось менее 5 тыс. кв. м складской площади класса В, при этом на все помещения предварительно были заключены договоры аренды.

Динамика основных показателей рынка качественных складских площадей

Совокупный объем крупных сделок по аренде и продаже качественных складских объектов, заключенных в течение I–III кварталов 2016 г. составил не менее 149 тыс. кв. м. В структуре сделок аренды III квартала 2016 г. преобладали логистические компании – их доля составила 70% в общем объеме.

Среди крупных арендных сделок складского сегмента в III квартале 2016 г. можно привести следующие:

  • Компания «Деловые линии» арендовала 12 тыс. кв. м в складском комплексе «А Плюс Парк Шушары»
  • Компания «НЭК» заняла 6 тыс. кв. м в складском комплексе «MLP-Уткина заводь».
  • Компания, действующая в сфере розничной торговли, арендовала около 5 тыс. кв. м в строящемся складском комплексе Всеволожского района ЛО. Брокером сделки выступила
  • компания Knight Frank St. Petersburg.

Также стоит отметить продажу земельного участка площадью 1 га в Ломоносовском районе ЛО под строительство складского комплекса, брокером выступила компания Knight Frank St. Petersburg.

В структуре запросов на помещения производственного назначения, поступивших в Knight Frank St. Petersburg в III квартале 2016 г., среди видов деятельности предприятий лидировали сферы производства, оптовой торговли и переработки, площади в структуре запросов варьировались от 500 до 5 000 кв. м.

Площадь производственных помещений в структуре запросов, поступивших в Knight Frank St. Petersburg в III квартале 2016 г.

Коммерческие условия

По итогам периода средневзвешенная заявленная ставка аренды составила 481 руб./кв. м/мес. в классе А, включая НДС и операционные расходы, снизившись на 2% по сравнению со средневзвешенной заявленной ставкой II квартала 2016 г.

В течение квартала были снижены ставки аренды для 5 складских комплексов класса А, среднее пообъектное изменение ставок составило -6%, что связано с высоким объемом вакантных площадей в данных комплексах – в них расположена треть от суммарной площади вакантного предложения рынка качественной складской недвижимости.

В классе В средневзвешенная заявленная ставка аренды составила 430 руб./кв. м/мес., включая НД С и операционные расходы, повысившись на 9% по сравнению со средневзвешенной заявленной ставкой II квартала 2016 г. Повышение средневзвешенной заявленной ставки аренды в классе В связано с освобождением площадей в ранее занятых складских комплексах с более высокой ставкой 450-460 руб./кв. м/мес., включая НДС и операционные расходы. В складских комплексах, располагавших вакантными площадями класса В и во II, и в III квартале, заявленная пообъектная арендная ставка в среднем снизилась на 2%.

В структуре запросов на помещения производственного назначения преобладают заявки с бюджетом 350–400 руб./кв. м/мес., включая НДС и операционные расходы.

Динамика объема предложения и уровня средневзвешенных заявленных арендных ставок

Прогноз

Рынок складской и индустриальной недвижимости Санкт-Петербурга на данный момент является разбалансированным, стратегии компаний различаются – от наращивания объемов и открытия новых производств до сокращения площадей и закрытия/продажи предприятий.

В складском сегменте рынок продолжает развитие преимущественно в формате built-to-suit, вместе с этим активно развиваются и другие схемы взаимоотношений между девелопером и арендатором – лизинг недвижимости и аренда с возможностью дальнейшего выкупа занимаемых площадей. В процессе строительства находятся 18 качественных объектов (включая очереди), суммарная складская площадь в них составляет около 250 тыс. кв. м, из которых 74% относится к классу А. Среди новых проектов – строительство первого в Северо-Западном регионе распределительного центра компании Decathlon, девелопером которого выступает «А Плюс Девелопмент». Проект реализуется по схеме built-tosuit, площадь первой очереди составит 10 тыс. кв. м, ввод в эксплуатацию запланирован на II квартал 2017 г.

Развитие демонстрируют предприятия машиностроения, фармацевтической промышленности, судостроения, в долгосрочной перспективе для них прогнозируются высокие темпы роста за счет поддержки государства и планируемого увеличения объема экспорта, в том числе в Китай. Предприятие «Звезда-энергетика» уже сотрудничает с китайской компанией Jinan Diesel Engine в разработке проекта строительства завода по производству дизельных генераторов, холдинг «Силовые машины» заключил с компанией «Гохуа» соглашение по сервисному обслуживанию двух крупнейших теплоэлектростанций Китая. Доля Санкт-Петербурга, по данным Комитета по промышленной политике и инновациям, в 2016 г. составляет 10% от общего объема машиностроения России.

Среди масштабных планов строительства новых предприятий стоит отметить следующие на территории Ленинградской
области:

  • ŠŠГК «Орими Трэйд» планирует в 2017 г. начать строительство фабрики по производству растворимого кофе на территории площадью 7 га в индустриальном парке «Уткина Заводь».
  • Китайская компания «Трастфорест» планирует начать в 2017 г. строительство завода по выпуску березового шпона в Лужском районе.
  • Компания «Василеостровская пивоварня» купила под Кингисеппом у Danon молочный завод, на территории которого во II квартале 2017 г. планируется запустить производство пива.

Объем вакантных качественных складских площадей, сохраняющийся на уровне выше 150 тыс. кв. м с III квартала 2014 г., оказывает существенное влияние на рынок складской недвижимости. Экперты не прогнозируют существенного изменения средневзвешенных заявленных ставок аренды для классов А и В в течение полугодия: дальнейшее снижение будет сдерживаться низким показателем рентабельности объектов, при этом суммарное свободное предложение на рынке остается достаточно высоким и не представляет возможности для повышения ставок, несмотря на низкий показатель ввода нового качественного спекулятивного предложения.

Обзор подготовлен специалистами Knight Frank
Материалы по теме

Обзор рынка индустриально-складской недвижимости Санкт-Петербурга, I полугодие 2016 года

Обзор рынка индустриально-складской недвижимости Санкт-Петербурга, I полугодие 2016 года
04.10.2016 Склады На рынке качественных складов СПб 79% сделок заключается при участии профессиональных брокерских компаний Подробнее

Компания «НЭК» арендовала 6 тыс. кв. м в складском комплексе «Уткина Заводь»

Компания «НЭК» арендовала 6 тыс. кв. м в складском комплексе «Уткина Заводь»
10.08.2016 Регионы РФ Договор аренды складских помещений класса А в Санкт-Петербурге заключен на 3 года. Выбор был сделан в пользу «Уткиной Заводи» благодаря наличию железнодорожной ветки Подробнее

Обзор рынка складской недвижимости СПб в I квартале 2016 года

Обзор рынка складской недвижимости СПб в I квартале 2016 года
16.06.2016 Склады В течение I квартала 2016 года на складском рынке Санкт-Петербурга было арендовано около 36 000 кв.м, что превышает показатели I квартала 2015 года Подробнее

«Деловые линии» арендовали склад в «Никольском»

Деловые линии
14.09.2015 Москва В логистическом комплексе сданы 15 тыс.кв.м Подробнее

Предварительные итоги 2016 года на рынке складской недвижимости Московской области

Предварительные итоги 2016 года на рынке складской недвижимости Московской области
19.12.2016 Склады В 2016 году доля складов класса «А» в совокупном объеме нового предложения составила 96%, а класс «B» – 4 % (419 000 кв. м и 17 000 кв. м) Подробнее

Обзор рынка складской недвижимости Москвы и МО за III квартал 2016 года

Обзор рынка складской недвижимости Москвы и МО за III квартал 2016 года
14.11.2016 Склады Операторы розничной торговли продолжают оставаться основными потребителями складских помещений, однако их доля в общем объеме сделок снизилась относительно аналогичного показателя прошлого года Подробнее

Популярное

Алина Стрелкова - операционный директор компании ECE Russland
Последние тенденции рынка качественной торговой недвижимости
Об изменениях в поведении покупателей, особенностях взаимодействия с собственниками и арендаторами, а также о том, когда торговому центру необходима реконцепция – интервью с операционным директором ECE Russland Алиной Стрелковой
подождите ...
HotLog