УЧАСТВУЙТЕ В ОПРОСАХ


Результаты опроса

Складская недвижимость Санкт-Петербурга – итоги 2015 г.

20.02.2016

Предложение

По итогам 2015 г. общий объем предложения на рынке качественной складской недвижимости Санкт-Петербурга достиг 2,63 млн кв.м, при этом доля спекулятивных складов (сданных и сдаваемых в аренду) достигла 1,55 млн кв.м. В целом за 2015 г. с учетом объектов для собственных нужд в эксплуатацию было введено 168,4 тыс. кв.м складских площадей, что в два раза ниже показателей 2014 г., когда рынок увеличился на 355 тыс. кв.м. 

Основные индикаторы рынка складской недвижимости Санкт-Петербурга

Показатель 2014 2015
Общий объем предложения, млн кв.м 2,44 2,63
Объем ввода, тыс. кв.м 355 168
Общий объем сделок, тыс. кв.м 327 226
Уровень вакантных площадей, % 5,5 6,9
Средняя ставка аренды, кв.м/год $120 4 200 руб.

Как и годом ранее, наиболее крупные складские комплексы, построенные в течение года, представляют собой объекты, реализованные в рамках договоров built-to-suit, – распределительный центр компании X5 Retail Group общей площадью 33 300 кв.м и многофункциональный комплекс оптовой торговли, также реализованный в составе индустриального парка «А Плюс Парк Шушары». Общая площадь второго склада составляет 38 530 кв.м. Оба проекта реализованы компанией «А Плюс Девелопмент».

Объем ввода и общее предложение, тыс. кв.м

Географически существенная часть действующих складов по-прежнему сконцентрирована в южной части Санкт-Петербурга на территории промышленной зоны «Шушары». К концу 2015 г. на неё пришлось около 35% существующего предложения складов. Ожидается, что по мере ввода строящихся складских объектов доля южного направления в общем объеме площадей продолжит расти. Что касается других направлений в Санкт-Петербурге, то строительство крупных складских комплексов здесь не ведётся. Небольшие проекты реализуются в Красногвардейском, Калининском районах Санкт-Петербурга и во Всеволожском районе Ленинградской области.

Основные комплексы, введенные в эксплуатацию в 2015 году

Название Адрес Класс Общая площадь, кв.м Инвестор/девелопер
Многофункциональный комплекс оптовой торговли на территории
парка «А Плюс Парк Шушары»
п. Шушары, Московское ш. А 38 530 «А Плюс Девелопмент»
Распределительный центр
X5 Retail Group
п. Шушары, Московское ш. А 33 270 «А Плюс Девелопмент»
«PNK-КАД»
(2-я очередь)
п. Петро-Славянка,
ул. Софийская
А 24 000 PNK Group
«Минимакс» п. Горелово,
ул. Генерала Лагуткина
В 22 750 «Минимакс»
Распределительный центр
«Юлмарт»
Пулковское ш. А 22 320 «Юлмарт Девелопмент»
«На Кушелевской дороге» Кушелевская дорога В 20 600 ЗАО «Спектр»
«Би Лоджистик» (2-я очередь) п. Шушары, Московское ш. А 17 000 «Би Лоджистик»
Итого 178 470

Спрос

По итогам 2015 г. объем сделок аренды на складском рынке Санкт-Петербурга достиг 226 тыс. кв.м, что почти на треть ниже показателей 2014 г., когда за год было закрыто сделок на 327 тыс. кв.м качественных складских площадей. Доля сделок, реализованных в формате built-to-suit, в этом году сократилась с 43%, зарегистрированных в прошлом году, до 17%. Отчасти это связано с тем, что компании имели возможность арендовать помещения в готовых объектах, построенных в течение последних двух лет. Кроме того, за прошедший год экономика проектов built-to-suit претерпела изменения в связи с меняющимися условиями получения финансирования под такие проекты, а также на фоне снижения ставок аренды.

Уровень вакантных площадей, динамика строительства и объем сделок на рынке, тыс. кв.м

Торговые и дистрибуционные компании, как и ранее, составляют серьезную долю от общего числа арендаторов – по итогам 2015 г. такие компании сформировали около 66% от всего объема реализованного спроса. Из наиболее крупных сделок в этом сегменте можно отметить сделку built-to-suit компании X5 Retail Group общей площадью 27 тыс. кв.м (девелопер – «Адамант») и аренду складского комплекса «PNK-КАД» площадью 24 тыс. кв.м компанией «О’Кей».

Наиболее крупной сделкой аренды в производственном сегменте стала сделка компании Josef Gartner, арендовавшей 18 тыс. кв.м в производственно-складском комплексе «Орион Лоджистик». IV квартал 2015 г. также был отмечен рядом сделок купли-продажи индустриальных объектов суммарной площадью зданий 36 тыс. кв.м.

Распределение сделок по типу арендатора/покупателя, %

По итогам 2015 г. доля свободных площадей составила 6,9% против 5,5% годом ранее. Однако дополнительное предложение формируется за счет субаренды. По нашим оценкам, помимо прямых предложений от собственника на рынке присутствует не менее 20 тыс. кв.м качественных складских площадей, предлагаемых крупными арендаторами, оптимизировавшими занимаемые площади.

Распределение спроса по основным складским объектам в 2015

2015 год характеризовался ростом активности небольших арендаторов в складском сегменте. В течение всего года продолжали закрываться сделки по аренде 1 000–3 000 кв.м производственными и небольшими дистрибуционными компаниями. Доля арендованных помещений такого размера в общем числе закрытых сделок в 2015 г. увеличилась до 48% против 35% годом ранее.

Наиболее крупные сделки по аренде/покупке в Санкт-Петербурге в 2015

Название Арендатор Площадь, кв.м
Завод Scania Продажа объекта 28 000
«Армада Парк» X5 Retail Group «Пятерочка» 27 000
«PNK-КАД» «О’Кей» 23 100
«Орион Лоджистик» Josef Gartner 18 000
Логопарк «Осиновая роща» Торговая компания 16 000
«Армада Парк» «Деловые линии» 12 400
«МЛП Уткина Заводь» Международный бренд бытовой техники 12 000
«А Плюс Парк Шушары» АО «НПК Катрен» 10 500
«Гориго» Дистрибьютор сантехники 10 350

Ставки аренды

После перехода складского сегмента в рублевую зону вследствие девальвации рубля в течение I полугодия 2015 г. ставки аренды в складах продолжали корректироваться. Во II полугодии средние запрашиваемые ставки аренды стабилизировались. Таким образом, на конец IV квартала рублевые ставки аренды составили 4 000–4200 руб./кв.м/год. Однако в процессе переговоров с собственниками крупные потенциальные арендаторы могут договориться о дополнительных скидках в размере 5–7% от анонсированной на старте цены.

Динамика ставок аренды

Средний срок договоров аренды для крупных складских блоков составляет 1–5 лет, для сделок аренды, закрытых в формате built-to-suit, он достигает 7–10 лет.

Тенденции и прогнозы

Спекулятивные объекты по-прежнему востребованы арендаторами – на них пришлось 80% сделок аренды, закрытых в течение 2015 г. Спрос на небольшие складские площади класса В и С сохраняется на высоком уровне. В течение 2016 г. подобные площади также будут оставаться востребованными.

Оптимизация занимаемых площадей и переезды в построенные built-to-suit объекты продолжают оказывать влияние на рост вакансий в сегменте спекулятивных складов. В 2016 г. основной объем ввода придется на объекты, построенные для собственного использования, или объекты built-to-suit – их доля в общем объеме новых введенных складских площадей составит 65%, или около 130 тыс. кв.м, если сроки сдачи складов не будут переноситься. Вместе с тем число новых сделок и, соответственно, новых выводимых проектов built-to-suit в ближайшем будущем будет ниже показателей 2014–2016 гг.: с одной стороны, основной спрос на них уже был закрыт за прошедшие два года, а, с другой, – финансовые условия по таким сделкам претерпели изменения.

Несмотря на то, что за последний год многие торговые операторы уже закрыли свои потребности в складских площадях, на рынке по-прежнему наблюдается сохранение интереса к аренде складских площадей со стороны ритейлеров и логистических компаний.

Обзор подготовлен компанией Colliers International

Материалы по теме

Рынок торговой недвижимости Санкт-Петербурга – итоги 2015 года

Рынок торговой недвижимости Санкт-Петербурга – итоги 2015 года
18.02.2016 Торговые В условиях снижения покупательной способности населения формируется определенный потенциал у концепции дисконт-центров и аутлетов Подробнее

Обзор рынка складской недвижимости России: итоги 2015 г.

Обзор рынка складской недвижимости России: итоги 2015 г.
15.02.2016 Склады Основной спрос на качественную складскую недвижимость в 2015 году был сосредоточен за Уралом и на Дальнем Востоке... Подробнее

Обзор рынка офисов Санкт-Петербурга – доля свободных площадей и ставки аренды

Обзор рынка офисов Санкт-Петербурга – доля свободных площадей и ставки аренды
20.01.2016 Офисы Впервые с 2007 года на офисном рынке Санкт-Петербурга вакансии в классе «В» превысили показатель в классе «А» Подробнее

Популярное

Сергей Калитов, исполнительный директор компании Zeppelin
Интервью с исполнительным директором Zeppelin Сергеем Калитовым
Сергей Калитов: «Самое перспективное, на мой взгляд, – это строить склады. Причем именно формата BTS. Это по своей сути универсальное помещение, спрос на которое будет всегда»
подождите ...
HotLog