УЧАСТВУЙТЕ В ОПРОСАХ


Результаты опроса

Обзор рынка складской недвижимости за 2010 год

02.02.2011

 

2010 год охарактеризовался для складского сегмента резкой сменой ситуации на рынке: за периодом низкого уровня спроса и спада девелоперской активности в первой половине года пришла пора значительного увеличения активности арендаторов на складском рынке, а вслед за ним и оживление среди девелоперов, объявивших в конце года о планах по новому строительству складских площадей.

Четко наметилась тенденция роста ставок аренды: за 2010 год ставки на возросли на 9-11%. Доля вакантных складских площадей продемонстрировала рекордное падение: с 12 % в начале года до 7% в декабре.

На фоне оживления спроса и роста ставок аренды большинство складских девелоперов анонсировали новое строительство. Свои планы о начале строительства новых очередей озвучили компании MLP, PNK, Росевродевелопмент. Всего в 2011 году в Московском регионе может быть введено по меньшей мере 500 000 кв.м качественных складских площадей.

Объем сделок по аренде складских площадей по итогам года достиг 750 000 кв.м, что на 10% превышает значение 2009 года и на 15% - показатель 2008 года.

Заметно увеличилось не только количество сделок, но и размеры арендуемых площадей. Крупнейшими на рынке складской аренды в 2010 году стали сделки по аренде компанией «Арконада» 32 500 кв.м в логистическом комплексе «А-Терминал», аренда компанией «СкладЛогистик» 25 780 кв.м в логистическом комплексе «Крекшино», две сделки в складском комплексе «PNK-Чехов»: 23 000 кв.м арендовала компания Mitsui и 22 006 кв.м – компания X5 Retail Group.

Крупные сделки по  заключались в 2010 году не только в столичном регионе. Заметный интерес проявляют к крупным городам России арендаторы и девелоперы складских площадей. Крупные сделки аренды были заключены в Екатеринбурге (логопарк «Пышма»), Казани (складской комплекс «Биек-Тау») и Санкт-Петербурге (складские комплексы «Шушары», «МЛП Уткина Заводь», «Кулон Пулково» и «Гориго»). В сфере складского девелопмента в регионах также наметилось оживление: компания Mirland Development Corporation намерена построить в Саратовской области логокомплекс класса «А» площадью 150 тысяч кв. м. Немецкая логистическая компания SIF&B намерена инвестировать свыше 1 млрд евро в реализацию проекта индустриального логистического парка в районе технопарка «Ворсино» в Боровском районе Калужской области

Одной из основных тенденций 2010 года стало также повышение интереса к приобретению складов в собственность и формату built-to-suit.

Наметившиеся в складском сегменте во второй половине 2010 года позитивные тенденции получат продолжение и в 2011 году. Рост ставок аренды продолжится, и по итогам следующего года может составить 15-20%. Ожидается, что на фоне сохранения высокого интереса к складским площадям со стороны арендаторов и покупателей и в случае, если все из заявленных на 2011 год складских комплексов будут введены в срок, доля вакантных площадей может снизиться к концу 2011 года до 3-4%.

Предложение

Общее предложение на конец 2010 года составило 4,59 млн. кв. м, прирост за 2010 год – 8,26%.

Ввод новых складских площадей в московском регионе в 2010 году составил около 400 000 кв.м, что почти вдвое меньше, чем значение прошлого года, и составляет 65% от запланированного объема. Максимум пришелся на 3 квартал, когда было введено в эксплуатацию порядка 180 000 кв.м. В 4 квартале было построено чуть меньше – 120 000 кв.м . Таким образом, во втором полугодии было введено 75% от общего объема нового строительства в 2010 году. 


Среди наиболее крупных объектов, введенных в эксплуатацию в 2010 году, следует отметить корпуса 3-6 в складском комплексе PNK-Чехов, общая площадь которых составила 186 304 кв.м, одна из очередей в логистическом парке «Крекшино» (36 500 кв.м), а также 34 000 кв.м в технопарке «Купавна».

Часть объектов, планировавшихся изначально к вводу в эксплуатацию в 2010, будут достроены в 2011 году. Кроме этого, на 2011 году запланированы к вводу ряд крупных складских объектов, о начале строительства которых стало известно в конце 2010 г на фоне общей активизации на рынке.

Объем нового строительства в складском сегменте Московского региона по итогам 2011 года может составить 500 000 - 600 000 кв.м. 

Общее предложение и качественное строительство качественных складских площадей на конец года


Уровень вакантных площадей снизился с 12% в начале года до 7% в декабре. Объем незанятых площадей составил на конец года порядка 320 000 кв.м, сократившись, таким образом, почти на 40% по сравнению с январским значением. До конца 2011 года прогнозируется дальнейшее сокращение доли вакантных площадей с 7% до 3-4%. 

Динамика предложения и уровня вакантных площадей в качественных складских объектах


Однако, если планы складских девелоперов в Московском регионе не реализуются на 100%, в середине-конце 2011 года на рынке индустриальной недвижимости может вновь возникнуть дефицит качественных складских площадей.

Спрос

В 2010 году в сегменте качественной складской недвижимости наблюдалась активизация спроса, ставшая особенно заметной во второй половине года, когда объем сделок по аренде составил 180 000 кв.м в третьем квартале и 300 000 кв.м – в четвертом. Всего по итогам 2010 года в московском регионе было сдано в аренду порядка 750 000 кв.м, что на 10% превышает значение 2009 года и на 15% - показатель 2008 года.

Активизация спроса проявилась, в первую очередь, со стороны крупных торговых операторов и дистрибьюторских компаний, что объясняется ростом оборота розничной торговли, явившейся следствием увеличения доходов населения. Восстанавливают потерянные в кризис позиции и логистические операторы, с участием которых был заключен ряд крупных сделок по аренде складских площадей. Среди логистических компаний, заключивших крупные сделки аренды в 2010 году в Московском регионе – «СкладЛогистик» и Univeg.

Начиная с середины 2010 года отмечается рост количества заявок на площадью 7 000 – 10 000 кв.м и числа сделок по аренде крупных блоков. Арендаторами блоков площадью от 5 тыс. кв.м в 2010 году стали дистрибьюторские, логистические, алкогольные, фармацевтические компании, а также торговые операторы и продуктовые ритейлеры.

Примеры крупных сделок по аренде складов, заключенных в 2010 году 

Объект (Property) Компания-арендатор (Tenant) Арендованная площадь, кв.м (Area, sq.m)
Логистический комплекс «А-Терминал» / A-Terminal Logistic complex Арконада / Arconada 32500
Логистический парк «Крекшино» / Krekshino logistic park СкладЛогистик / SkladLogistic 25780
Складской комплекс PNK-Чехов / PNK-Chekhov warehouse complex Mitsui 23000
Складской комплекс PNK-Чехов / PNK-Chekhov logistic complex X5 Retail Group 22006
Складской комплекс «Трилоджи Парк Томилино» / Trilogy Park Tomilino warehouse complex Univeg 22000
Складской комплекс «Трилоджи Парк Томилино» / Trilogy Park Tomilino warehouse complex Axima 22000
Складской комплекс «Трилоджи Парк Томилино» / Trilogy Park Tomilino warehouse complex Ашан / Auchan 21872
ПЛК «Северное Домодедово» / Severnoe Domodedovo industrial and logistic complex ЮНИКС / UNICS 21700
Складской комплекс класса В в г. Подольск / Class B warehouse complex in Podolsk Гулливер / Gulliver 21500
BCRE Лобня Schneider Electric 19241
Индустриальный парк «Восточный» / Vostochny industrial park Центральный Дивизион / Centralny Division 15700
Складской комплекс «Трилоджи Парк Томилино» / Trilogy Park Tomilino warehouse complex Vinexim 14500
Логистический парк «Крекшино» / Krekshino logistic park дистрибьюторская компания 11080
Складской комплекс в Троице-Лыково / Warehouse complex in Troitse-Lykovo TNT Express 10885

 

В 2010 году отмечено повышение интереса к  в собственность. Однако пока количество заявок на покупку склада очень ограниченно, запросы потенциальных покупателей индивидуальны, а сделки по приобретению складских объектов в собственность носят единичный характер.

Заметным событием на рынке складской недвижимости в 2011 году может стать принятие законопроекта, обязывающего производителей алкоголя заключать договоры на аренду складов на весь срок действия лицензии. Новая мера может повлиять на условия как текущих договоров аренды алкогольных компаний, так и новых контрактов, а также отразиться на уровне спроса в будущем году.

При заключении договоров аренды в 2010 году собственники еще сохраняли гибкость в обсуждении условий контрактов. Так, например, по сравнению с докризисным периодом средний срок договора аренды складских помещений сократился с 5-7 лет до 3-5 лет, остается возможным заключение и краткосрочных договоров сроком 11 месяцев, однако на фоне перемен на рынке складской аренды такая практика постепенно уходит в прошлое

Соотношение объемов нового строительства и заключенных сделок в 2008-2010 гг.

Следует отметить, что объем арендуемых складских площадей в московском регионе уже 5 кварталов подряд заметно превышает объемы нового строительства. Данная тенденция подтверждает прогнозы относительно возможного дефицита качественных складов в ближайшем будущем.

Ставки аренды и цены продажи

Ставки аренды на качественные складские помещения в 2010 году возросли на 9-11%. По состоянию на конец года ставки аренды составляют:

  • $110-120/кв.м в год (triple net) для складов класса А;
  • $95-105/кв.м в год (triple net) для складов класса В. 

Динамика ставок аренды на качественные складские помещения

Цены продажи формируются индивидуально для каждого объекта. Средний диапазон цен продажи на сегодня составляет $1000 – 1500/ кв.м для объектов класса А/В.

В 2011 году рост ставок аренды в Московском регионе продолжится, причем темпы роста вероятнее всего ускорятся: прирост показателя за год может составить 15-20%. А средние ставки аренды могут достичь отметки $130-140/кв.м в год (triple net) для объектов класса А и $100-120/кв.м в год (triple net) - для складов класса В.

При этом стоимость услуг по эксплуатации сохранится на уровне $35-40/кв.м в год (без учета НДС), коммунальные платежи составляют $10-12/кв.м в год (без учета НДС).

Наиболее крупные складские объекты, введенные в эксплуатацию в 2010 году в Московском регионе

Объект Расположение Класс Общ. пл-дь, кв.м
PNK Чехов, корпуса 3-6 Симферопольское шоссе, 45 км от МКАД А 186304
Крекшино Киевское шоссе, 24 км от МКАД А 36500
Технопарк Купавна Горьковское шоссе, 17 км от МКАД В 34000
Ям, складской комплекс, корпуса 2 и 3 Каширское шоссе, 11 км от МКАД А 23000
Складской комплекс в Быково Егорьевское шоссе, Рязанское шоссе, 19 км от МКАД В 20500
Логистический парк «Истра», 5 очередь Новорижское шоссе, 40 км от МКАД А  19284
Фора-Фарм, складской комплекс Вашутинское шоссе, 1 км от МКАД А  18000
Happy Land, складской комплекс Алтуфьевское шоссе, 2 км от МКАД А  12000

 

Складские объекты, планируемые к вводу в эксплуатацию в 2011 году в Московском регионе

Объект Местоположение Класс Общая площадь
Складской комплекс Запад Московской области А 250000
VVV Апаринки Каширское шоссе, 3 км от МКАД А 61000
MLP Подольск Симферопольское шоссе, 14 км от МКАД А 80000
Логистический парк «Дмитров» Дмитровское шоссе, 30 км от МКАД А 61500
PNK-Чехов Симферопольское шоссе, 21 км от МКАД А 38700
Складской комплекс в Быково Егорьевское шоссе, Рязанское шоссе, 19 км от МКАД В 35000
Белая Дача Новорязанское шоссе, 3 км от МКАД А 35000
Складской комплекс «Фора-фарм» Вашутинское шоссе, 1 км от МКАД А 20000
Складской комплекс «Ям» (4 корпус) Каширское шоссе, 11 км от МКАД А 20000
Складской комплекс в Битягово Каширское шоссе, 20 км от МКАД А 20000
Складской комплекс Springs Park Егорьевское шоссе, 15 км от МКАД А 16240
Саларьево Каширское шоссе, 3 км от МКАД А 10000
Технопарк 2 км от МКАД В 5500


Обзор подготовлен компанией Praedium Oncor International.

Материалы по теме

Обзор рынка торговой недвижимости за 2010 год

Обзор рынка торговой недвижимости за 2010 год
18.02.2011 Торговые Рынок торговой недвижимости первым из сегментов коммерческой недвижимости начал восстановление после кризиса Подробнее

Аналитический обзор офисной недвижимости Москвы, IV квартал 2010 года

Обзор рынка офисов Москвы
27.01.2011 Офисы Объемы поглощения офисных площадей уже во 2-ой половине года превысили объемы ввода Подробнее

Обзор рынка коммерческой недвижимости, III квартал 2010 года

Обзор рынка коммерческой недвижимости, III квартал 2010 года
28.10.2010 Другие Основной отличительной чертой рынка в 2010 году является его стабилизация, которая в некоторой степени напоминает стагнацию Подробнее

Популярное

Ольга Штода, директор по управлению компании BlackStone Keeping Company
Проактивная эксплуатация коммерческой недвижимости как антикризисная мера
О преимуществах методики, особенностях и перспективах использования в качестве антикризисной меры, рассказала директор по управлению компании BlackStone Keeping Company Ольга Штода
подождите ...
HotLog