Складская недвижимость: обзор рынка за 2013 год

В течение 2013 г. прирост качественных складских площадей в московском регионе составил порядка 10%: было введено в эксплуатацию около 730 тыс. м2, общий объем предложения составил 7,93 млн м2.

Объем поглощения качественных площадей на рынке складской недвижимости России достиг очередного исторического рекорда: в течение 2013 г. было арендовано и куплено почти 1,8 млн м2. Около 72% пришлось на московский регион (1,3 млн м2). 

Доля вакантных площадей в классе А составила по итогам 2013 г. примерно 1,9%. Стоит отметить, что она не превышает 2% в течение последних 2,5 лет.

Запрашиваемые ставки аренды оставались стабильными в течение года – на уровне 135–140 $/м2/год. Рост курса доллара по отношению к рублю может привести к сокращению арендных ставок, номинированных в долларах, до 130–135 $/м2/год.

Предложение складской недвижимости

В 2013 г. объем нового предложения качественных складских площадей московского региона составил около 762 тыс. м2, а общий объем предложения достиг 7,93 млн м2. В течение 2013 г. введено на 15% больше складских площадей, чем в 2012 г.

Основной грузопоток в московский регион идет через Симферопольское шоссе и трассу «Москва-Дон» на юге Московской области и Ленинградское шоссе на севере. При этом основной объем предложения всегда был сосредоточен на южных (юг, юго-запад и юго-восток) направлениях. Там располагается в 2 раза больше площадей, чем на севере (север, северо-запад и северо-восток) области. При этом в настоящее время именно в северной части Подмосковья ведется активное строительство качественных объектов, и на 2014 г. к вводу заявлено порядка 930 тыс. м2 – больше половины от общего объема предполагаемого годового ввода. Но даже несмотря на это, по результатам 2014 г. географическая концентрация площадей все равно останется прежней.

Основные показатели рынка складской недвижимости. Динамика

Географическое распределение общего объема предложения складских площадей (по состоянию на IV квартал 2013 г.).

Спрос на складскую недвижимость

Объем поглощения качественных площадей на рынке складской недвижимости московского региона достиг очередного исторического рекорда: в течение 2013 г. было арендовано и куплено почти 1,3 млн м2. Общий объем сделок по России составил порядка 1,8 млн м2, при этом объем поглощения складских площадей в Санкт-Петербурге составил около 13% от общего объема сделок на российском рынке, а на другие региональные города страны пришлось около 14%.

Почти 36% совершенных в московском регионе сделок – это сделки с блоками площадью порядка 40 тыс. м2 и больше. Средний размер сделки в московском регионе вырос до 15 тыс. м2 против 11 тыс.м2 в 2011 г. и 13 тыс. м2 в 2012 г. Объем сделок по покупке качественных площадей конечными пользователями почти в 1,8 раз больше, чем в предыдущем году, и составляет почти 500 тыс. м2 по всей России (около 350 тыс. м2 из них – в московском регионе). Стоит отметить, что такое увеличение произошло за счет большого размера сделок, а их количество при этом практически не изменилось по сравнению с 2012 г.

Распределение общего объема сделок по аренде и покупке складской недвижимости в регионах

Активность в части аренды и приобретения складских площадей в основном демонстрировали крупные торговые компании (операторы online и offline торговли, дистрибьюторы), в меньшей степени – производители. Пользователи складов становятся более избирательными: у большинства арендаторов есть строгий набор предъявляемых требований, удовлетворение которых позволяет им лучше оперировать на складе и снижать собственные издержки. С большей тщательностью арендаторы подходят к составлению договоров. Формат build-to-suit остается востребованным теперь не столько по причине дефицита спекулятивного предложения, сколько ввиду удобства для пользователя. Доля таких сделок в 2013 г. составила более 20%.

На протяжении последних 2-х лет доля вакантных складских площадей в московском регионе не поднималась выше 2%. Сейчас рынок находится в сбалансированном состоянии: арендаторы и покупатели имеют возможность выбора складов в высокой стадии готовности, однако он все еще довольно ограничен, и собственники пока не идут на значительные уступки по ставкам аренды и ценам покупки.

Важным событием на рынке качественной складской недвижимости России в 2013 г. стало увеличение активности в региональных городах. Наиболее привлекательные среди них – Екатеринбург, Новосибирск, а также Краснодар и Ростов-на-Дону. На эти четыре города в текущем году пришлось порядка 76% всего объема поглощения в региональных городах (без учета московского региона и Ленинградской области). Значительно выросло количество запросов на складские комплексы в Самаре, однако складской рынок города характеризуется низкой долей вакантных площадей, и на данный момент ведется активное строительство только одного объекта класса А. Важно отметить начало развития рынка качественной складской недвижимости в дальневосточном регионе страны. Так, в 2014 г. к вводу в эксплуатацию запланировано около 50 тыс. м2 в логопарке «М60». При этом наличие спроса на современные складские комплексы регионе позволяет ожидать заполнения проектов арендаторами еще на этапе строительства.

Распределение объема сделок по профилю бизнеса арендаторов и покупателей складов

Сохраняется интерес российских владельцев крупнейшего частного капитала к инвестициям в складскую недвижимость. Объем инвестиций за прошедший год вырос почти в два раза – до уровня $1,2 млрд. Рекордно высокие объемы поглощения, дефицит готовых к въезду объектов, повышение качества строительства, а также стабильный рост ставок аренды делают складские объекты все более привлекательным инвестиционным продуктом. В 2013 г. было осуществлено несколько крупных инвестиционных транзакций: приобретение группой «БИН» складского объекта в Томилино и портфеля компании MLP, покупка завода Tinkoff компанией «А+ Девелопмент», покупка компанией «Аквион» здания в складском комплексе «ПНК-Внуково», а также приобретение компанией RB Invest здания в складском комплексе «ПНК-Чехов – все это почти 15% от общего объема инвестиционных сделок в сегменте коммерческой недвижимости.

Коммерческие условия на рынке складской недвижимости

Запрашиваемые ставки аренды оставались стабильными в течение года – на уровне 135–140 $/м2/год. При росте курса доллара по отношению к рублю мы, вероятнее всего, увидим сокращение номинированных в долларах арендных ставок до уровня 130–135 $/м2/год. При этом стоит отметить, что увеличивается количество договоров аренды, где ставка номинируется в рублях.

За 2013 г. арендные ставки практически не изменились; в 2014 г. ожидаются связанный с динамикой курса валют коррекции в сторону понижения ставок в долларовом эквиваленте

Стала заметнее дифференциация ставок в зависимости от местоположения объекта: в начале года мы наблюдали значительный рост ставок на склады в непосредственной близости от МКАД. Кроме того, в зависимости от направления ставки могут отличаться на 10–15%: транспортная ситуация на восточных трассах сложнее, чем на севере и юге. Однако строительство новых трасс и расширение существующих уже сейчас оказывают определенное влияние, и многие направления становятся более востребованными с улучшением транспортной ситуации (как например, Новорязанское направление).

Цена продажи сохраняется на прежнем уровне: для объектов класса А средняя цена предложения варьируется в пределах от $1200 до $1400 за м2, для класса B – от $900 до $1300 за м2 (без НДС).

Ставки капитализации также остались на уровне начала 2013 г., для лучших объектов на рынке этот показатель составляет порядка 11,5%. Однако несмотря на рост интереса инвесторов к сегменту складской и индустриальной недвижимости, инвестиционных сделок на рынке немного и данный показатель скорее экспертный.

Прогноз

В следующем году мы ожидаем сокращения спроса до уровня 900 тыс. м2. При этом объем ввода в эксплуатацию будет находиться на рекордно высоких отметках: на 2014 г. заявлено к строительству около 1,7 млн м2 качественных складских площадей, из которых, по нашим оценкам, будут построены и введены в эксплуатацию около 1 млн м2. Однако, вероятнее всего, доля вакантных площадей составит не более 5% к концу 2014 г.: примерно пятая часть запланированных объектов уже арендована или приобретена в собственность конечными пользователями.

Вместе с тем возможно появление отдельных географических зон, где ситуация может отличаться от средней по рынку. Так, например, в северном направлении, где будет введено в эксплуатацию порядка 45% от всех строящихся складских помещений, возможен больший уровень вакантных площадей.

Спрос на рынке складской недвижимости московского региона превышает предложение площадей в построенных складских объектах

Обзор подготовлен компанией Knight Frank