Рынок складской недвижимости Москвы – обзор за 2013 г.

Несмотря на то что в 2013 г. не произошло прогнозируемого скачка прироста нового предложения в 1,0–1,5 млн. кв.м, прошедший год для складского рынка характеризовался значительным приростом новых складских площадей и сохранением общих тенденций 2012 г.

Стабильно растущий спрос на качественные склады продолжает способствовать распространению строительства объектов под конкретного клиента и увеличению доли приобретаемых в собственность площадей, при этом средний объем сделки сохраняется на уровне 12–14 тыс.кв.м.

Стоит отметить, что в 2013 г. большое внимание уделялось властями проблеме формирования индустриальных зон в Московской области и в регионах. В рамках предложений по развитию производственного потенциала планируется ввести ряд налоговых льгот и субсидий при строительстве индустриально-складских комплексов для привлечения инвесторов в данный сегмент. В прошедшем году стало известно о нескольких активно развивающихся площадках в Ступино-2, Солнечногорске и на территориях «Новой Москвы». Однако, масштабное развитие данных зон требует серьезных инфраструктурных инвестиций в дороги и коммуникации, поэтому, как правило, происходит только при поддержке со стороны федерального или областного бюджета, а также требует выстроенной системы работы с частными инвесторами со стороны государства, что удается осуществить пока что только немногим областям. Поэтому мы не ожидаем очень высокого роста предложения складских объектов в заявленных индустриальных парках в Московском регионе в 2014 г.

Заметным событием 2013 г. стало вступившее в силу в I квартале постановление о запрете взъезда транзитного большегрузного транспорта на МКАД в дневное время суток. Принятие закона внесло некоторые коррективы не только в деятельность логистических операторов, но и в структуру рынка в целом: сегодня наблюдается повышение интереса арендаторов в сторону бетонного кольца, а также сдвиг строительства новых складских объектов (со сроком ввода не ранее 2016 г.) на удалении свыше 20–30 км от МКАД.

На ряду с ограничением въезда в столицу фур, государственные власти объявили о начале подготовительных работ по строительству ЦКАД, и о намерении перевода земельных участков в районе ЦКАД в земли промышленного назначения. Данные нововведения, несомненно, положительно скажутся на складском рынке, однако учитывая масштабы проекта и практику возведения инфраструктурных объектов в России, мы не ожидаем его завершения в краткосрочной перспективе.

По итогам 2013 г. можно говорить об увеличении динамики объема инвестиций в складскую и индустриальную недвижимость России. По сравнению с результатом прошлого 2012 г. ($540 млн.) совокупный объем инвестиционных транзакций в сегменте составил, более $1,7 млрд. Данный рост во многом обусловлен закрытием на региональном рынке крупнейшей сделки по продаже нескольких активов Компании «Евразия логистик» на общую сумму $600 млн.

Порядка 60% от общего объема инвестиций пришлось на Московский регион, где были закрыты следующие сделки: Группа БИН осуществила крупнейшую за всю историю складского сегмента покупку индустриального оператора «MLP», объекты которого были оценены в $900 млн. Также в 2013 г. БИН Групп приобрела СК «Томилино» за $100 млн. Кроме того компанией RB Invest были выкуплены корпуса в СК «ПНК-Чехов», стоимостью $45 млн., а инвесткомпания SNEGIRYCO Investments Limited стала собственником блока площадью 25 тыс.кв.м в «ПНК-Внуково». Рост инвестиционной активности связан со стабильной доходностью данного сегмента недвижимости, где уровень ставок капитализации варьируются в диапазоне 11–11,5% для класса А, 12–13% для класса B.

Предложение складской недвижимости 

Общее предложение качественных спекулятивных складов Московского региона по итогам 2013 г. увеличилось на 17% по сравнению с 2012 г., составив 8,5 млн.кв.м. По итогам II полугодия 2013 г., на рынок вышло порядка 555 тыс.кв.м, из которых 320 тыс.кв.м в IV квартале. Данный показатель в 2 раза больше чем результат первой половины года (245 тыс.кв.м). В целом совокупный прирост за год достиг уровня показателя 2009 г.- 800 тыс.кв.м.

Изменение основных показателей складского сегмента по сравнению с 2012 г.

Отклонение показателя прироста новых площадей от прогнозируемого годового объема (1,0–1,5 млн.кв.м.) не говорит о снижении темпов строительства на складском рынке, а скорее связано с переносом сроков сдачи объектов на более поздние периоды ввиду сложностей строительного процесса, а также в связи со смещением предпочтений девелоперов в сторону возведения объектов под конкретного клиента. Многие проекты так и остаются на бумаге, если не находят своего якорного клиента на ранней стадии развития. Учитывая текущие стадии строительства некоторых крупных складских комплексов, ожидаемый прирост предложения в 2014 г., по нашим оценкам, может составить 1,0 млн.кв.м, за счет чего совокупное предложение на рынке увеличится на 10%.

Предложение качественных спекулятивных складов в Московском регионе

Основной объем новых складских помещений сконцентрирован по-прежнему в Южном направлении (25% от общего прироста в 2013 г.). Следующим по активности складского девелопмента стало Северное направление (Ленинградское ш.). За счет вывода на рынок новых корпусов в СЦ «Логопарк Север» и III-очереди «Gruenestadt», прирост предложения здесь составил свыше 130 тыс.кв.м – что в 2 раза больше чем в 2012 г. (60 тыс.кв.м).

В 2014 г. на Севере Московской области планируются к выходу такие объекты как «Логопарк Никольское» (Дмитровское ш.), «Бати-Лосино» (Дмитровское ш.), «Дмитров ЛП, здание B» (Дмитровское ш.), «ПНК-Северное Шереметьево» (Рогачевское ш.). Вероятнее всего ввод части объектов в данном направлении будет перенесен на более поздние периоды, и фактический объем прироста составит 450 – 500 тыс. кв. м площадей, что все же более половины от ожидаемого объема нового предложения в 2014 г.

Также значительная доля ввода – 20% (123 тыс.кв.м), пришлась на Восточное направление (Носовихинское, Горьковское ш.). Среди крупнейших проектов II фаза «Атлант Парк Обухово», общей площадью более 65 тыс.кв.м, II-очередь «Raven Ногинск, А» (36 тыс.кв.м), СК «Храпуново»(10 тыс.кв.м), II-очередь «Зеленый ПСК, корпус 9» (порядка 5 тыс.кв.м).

Структура предложения по направлениям, 2012–2015 г. г.

Средняя площадь проектов (по фазам) на 2014 г., заявляемых к реализации сетевыми девелоперами складов, составляет порядка 90-100 тыс.кв.м, средний объем складских блоков, поступающих на рынок от частных предпринимателей и небольших девелоперских компаний, составляет 15-20 тыс.кв.м. Согласно заявлениям девелоперов, более 90% площадей, ожидаемых к выходу на рынок в наступившем году, относятся к классу А, около 10% - к классу В и В+.

Динамика вакантности и прироста предложения по классам

Примеры наиболее крупных объектов,введенных в эксплуатацию в IV квартале 2013 г.

Спрос на складскую недвижимость

По итогам 2013 г. объем сделок аренды и покупки складов конечными пользователями превысил 1,2 млн.кв.м. Несмотря на то, что данный показатель не достиг уровня предыдущего 2012 г. (1,5 млн.кв.м), спрос по-прежнему остается на высоком уровне и опережает темпы прироста нового предложения. В IV квартале объем реализованных в продажу и аренду площадей составил около 300 тыс.кв.м., что соответствует среднеквартальному показателю 2013 г. – 305 тыс.кв.м.

График превышения объема спроса над предложением

Динамика изменения структуры сделок в складском сегменте

Анализ спроса по типу заключаемых сделок также продемонстрировал сохранение трендов, наблюдаемых на протяжении предыдущего 2012 г. Продолжилось увеличение доли приобретаемых в собственность складских площадей в общей структуре поглощения с 19% в 2012 г. до 25%. Объем сделок купли-продажи в 2013 г. в абсолютном выражении достиг 300 тыс.кв.м.

Доля предварительных договоров аренды и покупки в структуре спроса увеличилась с 50% в 2012 г. до 70% в 2013 г. Среди новых резидентов строящихся складских комплексов можно выделить компанию «IKEA», арендовавшую 70 тыс.кв.м в СЦ «Логопарк Север», «ГК «Дикси» (аренда 39 тыс.кв.м в СК «Raven Ногинск», III-очередь) и компанию «В7Склад» (аренда 30 тыс.кв.м в проекте «Active Land»).

Дефицит готовых объектов на рынке продолжает стимулировать арендаторов и покупателей активно заключать сделки в формате built-to-suit. К примерам таковых относятся: покупка 30 тыс.кв.м компанией по производству бытовой техники и аудио систем в СК «Сынково Строй Альянс», приобретение 40 тыс.кв.м компанией «Верный» в «ПНК-Северное Шереметьево», покупка Kimberly-Clark 21 тыс.кв.м в СК «Южные Врата». Совокупный объем сделок данного формата увеличился почти в 2 раза в 2013 г по сравнению с концом 2012 г. (163 тыс.кв.м) и составил 290 тыс.кв.м.

Структура спроса по профилю арендаторов, 2013 г.

Спрос на протяжении года традиционно формировали операторы розничной торговли – их доля составила более 35% от заключенных сделок, что в целом соответствует показателям предшествующих лет: 34% – в 2012 г. и 37% – в 2011 г.

Порядка 20% площадей было востребовано логистическими операторами и 16% были арендованы и куплены дистрибьюторами. Развивающийся сегмент интернет продаж по итогам 2013 г. не продемонстрировал активного роста, в общей структуре поглощения его доля не превысила 5%. Однако до конца 2014 г. мы ожидаем, увеличения активности со стороны интернет магазинов и роста их доли до уровня 10–15%.

Принимая во внимание количество запросов на аренду складских помещений со стороны логистических компаний, по нашим прогнозам их доля в общей структуре поглощения может также значительно увеличится в 2014 г.

Наиболее популярным направлением оказалось Южное, здесь было арендовано и куплено более 500 тыс.кв.м складских площадей – свыше 40% от общего объема арендованных и купленных в 2013 г. площадей (в 2012 г. на южное направление пришлось 40%). С конца 2012 г. наблюдалось смещение спроса в сторону Северного направления, где по итогам 2013 г. было арендовано и куплено более 290 тыс.кв.м складских площадей – более 20%.

Также значительное увеличение доли в структуре поглощения зафиксировано на востоке Московской области – с 3% в 2012 г. до 10% в 2013 г. Среди крупнейших проектов II фаза «Атлант Парк Обухово», общей площадью более 65 тыс.кв.м, II-очередь «Raven Ногинск, А» (36 тыс.кв.м), СК «Храпуново»(10 тыс.кв.м), II-очередь «Зеленый ПСК, корпус 9» (порядка 5 тыс.кв.м).

В наступившем году основной спрос будет по-прежнему сфокусирован на данных направлениях, ввиду концентрации здесь наибольшего количества новых проектов вдоль крупнейших транспортных коридоров.

Объем поглощения в зависимости от направления, 2012–2013 г. г.

Примеры наиболее значимых сделок, прошедших в IV квартале 2013 г.

Вакантность складских площадей

Значительный объем вышедших на рынок новых объектов в 2013 г. привел к тому, что в конце года стало заметно увеличение уровня вакантных площадей в сегменте готовых складов класса А с 1–2% 2012 г. до 3–4%, что в абсолютном выражении превышает 300 тыс.кв. Однако рост доли свободных площадей в конце 2013 г. незначительно отразился на среднегодовом показателе вакантности, который зафиксировался на уровне 2% для класса А, для класса В в целом по рынку он находится на уровне 3–5%.

Стоит отметить высокие темпы реализации новых объектов хорошего качества, соответствующих современным стандартам и требованиям компаний-потребителей. К примеру, в 2013 г. были полностью поглощены порядка 110 тыс.кв.м в «Логопарк Север» и большая часть помещения в СК «ПНК-Чехов II», «Raven Климовск, II очередь» и др.

Таким образом, период практически полного заполнения складского объекта средней площадью от 50 000 кв. м до 100 000 кв. м может занимать от 3–6 месяцев. Учитывая данный факт, а также сложившуюся тенденцию превышения объема поглощения над приростом предложения мы не ожидаем увеличения уровня вакантности в 2014 г.

Коммерческие условия

На протяжении всего 2013 г. среднерыночные ставки аренды сохранились на уровне предыдущих 2011–2012 г.г., составив для сухого склада класса А $135-$140 за кв.м в год и $125-$130 за кв.м в год в сегменте класса В. Максимальная зафиксированная ставка, запрашиваемая собственником, превышает в Московском регионе $160 за кв.м в год.

Низкий уровень обеспеченности складами в Московском регионе в целом будет способствовать сохранению ставок на текущем высоком уровне. Возможное, ухудшение макроэкономической ситуации может отразиться на реальном секторе экономике, в частности на торговой отрасли, что в конечном итоге отрицательно скажется на деловой активности арендаторов и покупателей складских площадей на какой-то период. Однако, учитывая осторожность девелоперов в выводе на рынок новых спекулятивных площадей, можно прогнозировать сохранение относительно стабильных ставок аренды и высокого уровня заполняемости для качественных объектов в среднесрочной перспективе.

Обзор подготовлен компанией S.A. Ricci