УЧАСТВУЙТЕ В ОПРОСАХ


Результаты опроса

Рынок складской недвижимости Москвы – обзор за 2013 г.

25.02.2014

 

Несмотря на то что в 2013 г. не произошло прогнозируемого скачка прироста нового предложения в 1,0–1,5 млн. кв.м, прошедший год для складского рынка характеризовался значительным приростом новых складских площадей и сохранением общих тенденций 2012 г.

Стабильно растущий спрос на качественные склады продолжает способствовать распространению строительства объектов под конкретного клиента и увеличению доли приобретаемых в собственность площадей, при этом средний объем сделки сохраняется на уровне 12–14 тыс.кв.м.

Стоит отметить, что в 2013 г. большое внимание уделялось властями проблеме формирования индустриальных зон в Московской области и в регионах. В рамках предложений по развитию производственного потенциала планируется ввести ряд налоговых льгот и субсидий при строительстве индустриально-складских комплексов для привлечения инвесторов в данный сегмент. В прошедшем году стало известно о нескольких активно развивающихся площадках в Ступино-2, Солнечногорске и на территориях «Новой Москвы». Однако, масштабное развитие данных зон требует серьезных инфраструктурных инвестиций в дороги и коммуникации, поэтому, как правило, происходит только при поддержке со стороны федерального или областного бюджета, а также требует выстроенной системы работы с частными инвесторами со стороны государства, что удается осуществить пока что только немногим областям. Поэтому мы не ожидаем очень высокого роста предложения складских объектов в заявленных индустриальных парках в Московском регионе в 2014 г.

Заметным событием 2013 г. стало вступившее в силу в I квартале постановление о запрете взъезда транзитного большегрузного транспорта на МКАД в дневное время суток. Принятие закона внесло некоторые коррективы не только в деятельность логистических операторов, но и в структуру рынка в целом: сегодня наблюдается повышение интереса арендаторов в сторону бетонного кольца, а также сдвиг строительства новых складских объектов (со сроком ввода не ранее 2016 г.) на удалении свыше 20–30 км от МКАД.

На ряду с ограничением въезда в столицу фур, государственные власти объявили о начале подготовительных работ по строительству ЦКАД, и о намерении перевода земельных участков в районе ЦКАД в земли промышленного назначения. Данные нововведения, несомненно, положительно скажутся на складском рынке, однако учитывая масштабы проекта и практику возведения инфраструктурных объектов в России, мы не ожидаем его завершения в краткосрочной перспективе.

По итогам 2013 г. можно говорить об увеличении динамики объема инвестиций в складскую и индустриальную недвижимость России. По сравнению с результатом прошлого 2012 г. ($540 млн.) совокупный объем инвестиционных транзакций в сегменте составил, более $1,7 млрд. Данный рост во многом обусловлен закрытием на региональном рынке крупнейшей сделки по продаже нескольких активов Компании «Евразия логистик» на общую сумму $600 млн.

Порядка 60% от общего объема инвестиций пришлось на Московский регион, где были закрыты следующие сделки: Группа БИН осуществила крупнейшую за всю историю складского сегмента покупку индустриального оператора «MLP», объекты которого были оценены в $900 млн. Также в 2013 г. БИН Групп приобрела СК «Томилино» за $100 млн. Кроме того компанией RB Invest были выкуплены корпуса в СК «ПНК-Чехов», стоимостью $45 млн., а инвесткомпания SNEGIRYCO Investments Limited стала собственником блока площадью 25 тыс.кв.м в «ПНК-Внуково». Рост инвестиционной активности связан со стабильной доходностью данного сегмента недвижимости, где уровень ставок капитализации варьируются в диапазоне 11–11,5% для класса А, 12–13% для класса B.

Предложение складской недвижимости 

Общее предложение качественных спекулятивных складов Московского региона по итогам 2013 г. увеличилось на 17% по сравнению с 2012 г., составив 8,5 млн.кв.м. По итогам II полугодия 2013 г., на рынок вышло порядка 555 тыс.кв.м, из которых 320 тыс.кв.м в IV квартале. Данный показатель в 2 раза больше чем результат первой половины года (245 тыс.кв.м). В целом совокупный прирост за год достиг уровня показателя 2009 г.- 800 тыс.кв.м.

Изменение основных показателей складского сегмента по сравнению с 2012 г.

Изменение основных показателей складского сегмента по сравнению с 2012 г.

Отклонение показателя прироста новых площадей от прогнозируемого годового объема (1,0–1,5 млн.кв.м.) не говорит о снижении темпов строительства на складском рынке, а скорее связано с переносом сроков сдачи объектов на более поздние периоды ввиду сложностей строительного процесса, а также в связи со смещением предпочтений девелоперов в сторону возведения объектов под конкретного клиента. Многие проекты так и остаются на бумаге, если не находят своего якорного клиента на ранней стадии развития. Учитывая текущие стадии строительства некоторых крупных складских комплексов, ожидаемый прирост предложения в 2014 г., по нашим оценкам, может составить 1,0 млн.кв.м, за счет чего совокупное предложение на рынке увеличится на 10%.

Предложение качественных спекулятивных складов в Московском регионе

Предложение качественных спекулятивных складов в Московском регионе

Основной объем новых складских помещений сконцентрирован по-прежнему в Южном направлении (25% от общего прироста в 2013 г.). Следующим по активности складского девелопмента стало Северное направление (Ленинградское ш.). За счет вывода на рынок новых корпусов в СЦ «Логопарк Север» и III-очереди «Gruenestadt», прирост предложения здесь составил свыше 130 тыс.кв.м – что в 2 раза больше чем в 2012 г. (60 тыс.кв.м).

В 2014 г. на Севере Московской области планируются к выходу такие объекты как «Логопарк Никольское» (Дмитровское ш.), «Бати-Лосино» (Дмитровское ш.), «Дмитров ЛП, здание B» (Дмитровское ш.), «ПНК-Северное Шереметьево» (Рогачевское ш.). Вероятнее всего ввод части объектов в данном направлении будет перенесен на более поздние периоды, и фактический объем прироста составит 450 – 500 тыс. кв. м площадей, что все же более половины от ожидаемого объема нового предложения в 2014 г.

Также значительная доля ввода – 20% (123 тыс.кв.м), пришлась на Восточное направление (Носовихинское, Горьковское ш.). Среди крупнейших проектов II фаза «Атлант Парк Обухово», общей площадью более 65 тыс.кв.м, II-очередь «Raven Ногинск, А» (36 тыс.кв.м), СК «Храпуново»(10 тыс.кв.м), II-очередь «Зеленый ПСК, корпус 9» (порядка 5 тыс.кв.м).

Структура предложения по направлениям, 2012–2015 г. г.

Структура предложения по направлениям, 2012–2015 г. г.

Средняя площадь проектов (по фазам) на 2014 г., заявляемых к реализации сетевыми девелоперами складов, составляет порядка 90-100 тыс.кв.м, средний объем складских блоков, поступающих на рынок от частных предпринимателей и небольших девелоперских компаний, составляет 15-20 тыс.кв.м. Согласно заявлениям девелоперов, более 90% площадей, ожидаемых к выходу на рынок в наступившем году, относятся к классу А, около 10% - к классу В и В+.

Динамика вакантности и прироста предложения по классам

Динамика вакантности и прироста предложения по классам

Примеры наиболее крупных объектов,введенных в эксплуатацию в IV квартале 2013 г.

Примеры наиболее крупных объектов,введенных в эксплуатацию в IV квартале 2013 г.

Спрос на складскую недвижимость

По итогам 2013 г. объем сделок аренды и покупки складов конечными пользователями превысил 1,2 млн.кв.м. Несмотря на то, что данный показатель не достиг уровня предыдущего 2012 г. (1,5 млн.кв.м), спрос по-прежнему остается на высоком уровне и опережает темпы прироста нового предложения. В IV квартале объем реализованных в продажу и аренду площадей составил около 300 тыс.кв.м., что соответствует среднеквартальному показателю 2013 г. – 305 тыс.кв.м.

График превышения объема спроса над предложением

График превышения объема спроса над предложением

Динамика изменения структуры сделок в складском сегменте

Динамика изменения структуры сделок в складском сегменте

Анализ спроса по типу заключаемых сделок также продемонстрировал сохранение трендов, наблюдаемых на протяжении предыдущего 2012 г. Продолжилось увеличение доли приобретаемых в собственность складских площадей в общей структуре поглощения с 19% в 2012 г. до 25%. Объем сделок купли-продажи в 2013 г. в абсолютном выражении достиг 300 тыс.кв.м.

Доля предварительных договоров аренды и покупки в структуре спроса увеличилась с 50% в 2012 г. до 70% в 2013 г. Среди новых резидентов строящихся складских комплексов можно выделить компанию «IKEA», арендовавшую 70 тыс.кв.м в СЦ «Логопарк Север», «ГК «Дикси» (аренда 39 тыс.кв.м в СК «Raven Ногинск», III-очередь) и компанию «В7Склад» (аренда 30 тыс.кв.м в проекте «Active Land»).

Дефицит готовых объектов на рынке продолжает стимулировать арендаторов и покупателей активно заключать сделки в формате built-to-suit. К примерам таковых относятся: покупка 30 тыс.кв.м компанией по производству бытовой техники и аудио систем в СК «Сынково Строй Альянс», приобретение 40 тыс.кв.м компанией «Верный» в «ПНК-Северное Шереметьево», покупка Kimberly-Clark 21 тыс.кв.м в СК «Южные Врата». Совокупный объем сделок данного формата увеличился почти в 2 раза в 2013 г по сравнению с концом 2012 г. (163 тыс.кв.м) и составил 290 тыс.кв.м.

Структура спроса по профилю арендаторов, 2013 г.

Структура спроса по профилю арендаторов, 2013 г.

Спрос на протяжении года традиционно формировали операторы розничной торговли – их доля составила более 35% от заключенных сделок, что в целом соответствует показателям предшествующих лет: 34% – в 2012 г. и 37% – в 2011 г.

Порядка 20% площадей было востребовано логистическими операторами и 16% были арендованы и куплены дистрибьюторами. Развивающийся сегмент интернет продаж по итогам 2013 г. не продемонстрировал активного роста, в общей структуре поглощения его доля не превысила 5%. Однако до конца 2014 г. мы ожидаем, увеличения активности со стороны интернет магазинов и роста их доли до уровня 10–15%.

Принимая во внимание количество запросов на аренду складских помещений со стороны логистических компаний, по нашим прогнозам их доля в общей структуре поглощения может также значительно увеличится в 2014 г.

Наиболее популярным направлением оказалось Южное, здесь было арендовано и куплено более 500 тыс.кв.м складских площадей – свыше 40% от общего объема арендованных и купленных в 2013 г. площадей (в 2012 г. на южное направление пришлось 40%). С конца 2012 г. наблюдалось смещение спроса в сторону Северного направления, где по итогам 2013 г. было арендовано и куплено более 290 тыс.кв.м складских площадей – более 20%.

Также значительное увеличение доли в структуре поглощения зафиксировано на востоке Московской области – с 3% в 2012 г. до 10% в 2013 г. Среди крупнейших проектов II фаза «Атлант Парк Обухово», общей площадью более 65 тыс.кв.м, II-очередь «Raven Ногинск, А» (36 тыс.кв.м), СК «Храпуново»(10 тыс.кв.м), II-очередь «Зеленый ПСК, корпус 9» (порядка 5 тыс.кв.м).

В наступившем году основной спрос будет по-прежнему сфокусирован на данных направлениях, ввиду концентрации здесь наибольшего количества новых проектов вдоль крупнейших транспортных коридоров.

Объем поглощения в зависимости от направления, 2012–2013 г. г.

Объем поглощения в зависимости от направления, 2012–2013 г. г.

Примеры наиболее значимых сделок, прошедших в IV квартале 2013 г.

Примеры наиболее значимых сделок, прошедших в IV квартале 2013 г.

Вакантность складских площадей

Значительный объем вышедших на рынок новых объектов в 2013 г. привел к тому, что в конце года стало заметно увеличение уровня вакантных площадей в сегменте готовых складов класса А с 1–2% 2012 г. до 3–4%, что в абсолютном выражении превышает 300 тыс.кв. Однако рост доли свободных площадей в конце 2013 г. незначительно отразился на среднегодовом показателе вакантности, который зафиксировался на уровне 2% для класса А, для класса В в целом по рынку он находится на уровне 3–5%.

Стоит отметить высокие темпы реализации новых объектов хорошего качества, соответствующих современным стандартам и требованиям компаний-потребителей. К примеру, в 2013 г. были полностью поглощены порядка 110 тыс.кв.м в «Логопарк Север» и большая часть помещения в СК «ПНК-Чехов II», «Raven Климовск, II очередь» и др.

Таким образом, период практически полного заполнения складского объекта средней площадью от 50 000 кв. м до 100 000 кв. м может занимать от 3–6 месяцев. Учитывая данный факт, а также сложившуюся тенденцию превышения объема поглощения над приростом предложения мы не ожидаем увеличения уровня вакантности в 2014 г.

Коммерческие условия

На протяжении всего 2013 г. среднерыночные ставки аренды сохранились на уровне предыдущих 2011–2012 г.г., составив для сухого склада класса А $135-$140 за кв.м в год и $125-$130 за кв.м в год в сегменте класса В. Максимальная зафиксированная ставка, запрашиваемая собственником, превышает в Московском регионе $160 за кв.м в год.

Низкий уровень обеспеченности складами в Московском регионе в целом будет способствовать сохранению ставок на текущем высоком уровне. Возможное, ухудшение макроэкономической ситуации может отразиться на реальном секторе экономике, в частности на торговой отрасли, что в конечном итоге отрицательно скажется на деловой активности арендаторов и покупателей складских площадей на какой-то период. Однако, учитывая осторожность девелоперов в выводе на рынок новых спекулятивных площадей, можно прогнозировать сохранение относительно стабильных ставок аренды и высокого уровня заполняемости для качественных объектов в среднесрочной перспективе.

Обзор подготовлен компанией S.A. Ricci

Материалы по теме

Краткий обзор рынка офисной недвижимости – III квартал 2013 г.

Краткой обзор рынка офисной недвижимости - 3 квартал 2013 г.
26.12.2013 Офисы Наблюдается снижение общего объема заключаемыз сделок аренды и куплю-продажи офисов Подробнее

Краткий обзор рынка торговых площадей – III квартал 2013 г.

Краткий обзор рынка торговых площадей - 3 квартал 2013 г.
25.12.2013 Торговые В связи с дефицитом предложения в торговых центрах Москвы, ритейлеры активно изучают российские регионы Подробнее

Краткий обзор рынка инвестиций – III кв. 2013 г.

Краткий обзор рынка инвестиций - 3 кв. 2013 г.
25.12.2013 Другие В третьем квартале 2013 года основной объем инвестиций пришелся на офисную недвижимость Подробнее

Обзор коммерческой недвижимости Москвы за III квартал 2013 г.

Обзор коммерческой недвижимости Москвы за III квартал 2013г.
26.11.2013 Другие В III квартале 2013 г. наблюдалась стагнация ставок аренды на офисы, в некоторых случаях зафиксировано снижение ставок Подробнее

Гостиницы Москвы и СПб во II квартале 2013 г.

Гостиницы Москвы и СПб во II квартале 2013г.
12.08.2013 Другие В Москве объем качественного номерного фонда составил 21500 номеров, а в СПб не было открыто ни одной новой гостиницы Подробнее

Популярное

Ольга Штода, директор по управлению компании BlackStone Keeping Company
Проактивная эксплуатация коммерческой недвижимости как антикризисная мера
О преимуществах методики, особенностях и перспективах использования в качестве антикризисной меры, рассказала директор по управлению компании BlackStone Keeping Company Ольга Штода
подождите ...
HotLog